Affitto con riscatto immobiliare: guida al contratto di rent to buy

L’affitto con riscatto permette di abitare subito un immobile pagando un canone mensile con opzione di acquisto futura, offrendo una soluzione alternativa per chi non ha liquidità immediata ma desidera diventare proprietario.

Il mercato immobiliare ha vissuto negli ultimi anni una crescente difficoltà di accesso al credito bancario, rendendo sempre più complesso per molti aspiranti acquirenti realizzare il sogno della casa di proprietà. In questo scenario, l’affitto con riscatto o contratto di rent to buy rappresenta una soluzione innovativa che consente di conciliare l’immediata necessità abitativa con la prospettiva di un futuro acquisto.

Introdotto dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge n. 164/2014), questo strumento contrattuale offre la possibilità di godere immediatamente dell’immobile attraverso il pagamento di un canone mensile, parte del quale viene imputato al prezzo di acquisto qualora si decida di esercitare l’opzione. Tuttavia, la sua applicazione pratica presenta numerose complessità che richiedono un’analisi approfondita degli aspetti giuridici, fiscali e operativi.

Definizione e inquadramento normativo

Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, comunemente denominato rent to buy, è disciplinato dall’art. 23 del D.L. n. 133/2014. Si tratta di un contratto ad effetto obbligatorio che presuppone un collegamento inscindibile tra il diritto personale di godimento e il diritto reale di proprietà.

La peculiarità di questo istituto risiede nel fatto che non richiama la disciplina della locazione per evitare che il rapporto sia assoggettato al regime locatizio tradizionale, lasciando maggior libertà alle parti nella disciplina del rapporto. Il legislatore ha invece fatto riferimento alla disciplina dell’usufrutto per la fase del godimento, pur non attribuendo all’acquirente/conduttore un vero e proprio diritto reale di usufrutto.

Le ragioni della sua introduzione sono da rintracciarsi nelle crescenti difficoltà di accesso al credito bancario. In tal modo gli aspiranti acquirenti di un immobile concludono contatti in virtù dei quali questo viene consegnato in godimento a fronte del pagamento di canoni che vengono poi imputati a prezzo di una vendita.

L’effetto traslativo della vendita, tuttavia, viene traslato ad un momento successivo. In particolare ai sensi dell’art. 23 del D.L. n. 133 del 2014 sono trascrivibili i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato. Il canone, come già evidenziato, verrà invece imputato al prezzo consistente nel corrispettivo.

Elementi strutturali e caratteristiche essenziali

Il contratto di affitto con riscatto deve necessariamente contenere quattro elementi strutturali essenziali. Si tratta dei seguenti:

1. L’immediato godimento del bene da parte del conduttore;
2. L’obbligo di pagare un canone composto da due componenti distinte;
3. Il diritto di acquistare la proprietà entro un termine prestabilito;
4. La possibilità di imputazione al prezzo di una parte dei canoni versati.

Soltanto la presenza congiunta di tutti questi elementi permette di raggiungere gli effetti di questa disciplina.

La bipartizione del canone

La suddivisione del canone rappresenta l’elemento più caratterizzante e tecnicamente complesso del rent to buy. Il corrispettivo deve essere necessariamente articolato in:

• Quota “conto canone“: remunera il godimento dell’immobile, assimilabile a un normale affitto, suddivisa nel tempo;
• Quota “conto prezzo“: costituisce un acconto sul prezzo di vendita, imputabile in caso di esercizio dell’opzione di acquisto. Questa quota può essere corrisposta inizialmente, al momento della stipula del contratto, oppure al termine del periodo di affitto, oppure ancora può essere spalmata sulle diverse mensilità di affitto che l’inquilino deve pagare, e garantisce l’effettivo passaggio di proprietà.

L’assenza di questa duplice componente o la sua mancata specifica differenziazione comporta la nullità del contratto. Dal punto di vista operativo, questa distinzione deve essere chiaramente evidenziata negli atti e nella contabilità, creando non poche complessità gestionali.

Aspetto interessante è che il conduttore ha la possibilità di pagare i canoni pattuiti (per la quota imputabile al prezzo, ma anche quella per l’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo fondiario stipulato dal concedente.

Oggetto e soggetti del contratto

Il contratto può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile: residenziale, commerciale, direzionale, terreni agricoli o aree edificabili. Non esistono limitazioni soggettive: le parti possono essere privati, professionisti, imprenditori individuali, società o altri enti.

Il contratto, avendo ad oggetto beni immobili, è soggetto all’onere di forma scritta ad substantiam e deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata per beneficiare delle tutele trascrittive.

La trascrizione e le tutele per l’acquirente

Il contratto di affitto con riscatto è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari con efficacia prenotativa della successiva trascrizione del contratto definitivo di vendita. La trascrizione può avere una durata massima di 10 anni, superiore rispetto ai 3 anni previsti per il preliminare di compravendita.

Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

Privilegio speciale e tutele creditorie

L’art. 2775-bis del Codice Civile garantisce un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente. Questo privilegio opera purché:

• Gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione;
• Il privilegio si manifesti prima della trascrizione del pignoramento;
• Non sussistano ipoteche per mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto dello stesso bene.

l privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’articolo 2825-bis. Analogamente a quanto accade per il preliminare di compravendita, l’obbligo di stipulare il contratto di vendita può essere eseguito in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Protezione dal fallimento del venditore

La trascrizione tutela il conduttore anche in caso di fallimento del venditore, permettendo l’acquisizione del bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli sopravvenute dopo la trascrizione. Tuttavia, rimangono rischi residui come eventuali sequestri per reati associativi o altre misure cautelari.

Aspetti condominiali e responsabilità gestionali

La gestione dei rapporti condominiali nell’operazione presenta peculiarità che richiedono specifica disciplina contrattuale. Il conduttore, pur non essendo proprietario, assume la veste di occupante a titolo diverso dalla locazione e pertanto risponde delle spese condominiali ordinarie secondo i criteri dell’art. 1131 del Codice Civile. Le spese straordinarie rimangono invece a carico del proprietario, salvo diversa pattuizione che deve essere chiaramente specificata nell’atto costitutivo del rapporto.

La ripartizione degli oneri manutentivi segue generalmente i principi dell’art. 1576 del Codice Civile, ma la natura peculiare del contratto consente deroghe significative. Il conduttore assume normalmente la responsabilità della manutenzione ordinaria, compresi i controlli periodici degli impianti e la sostituzione di elementi usurabili, mentre rimangono a carico del concedente gli interventi straordinari e gli adeguamenti normativi. Questa ripartizione riflette l’interesse del conduttore a mantenere il bene in condizioni ottimali in vista dell’eventuale acquisto definitivo.

Disciplina fiscale completa

L’Agenzia delle Entrate configura il rent to buy come un’operazione complessa caratterizzata da due distinte fasi temporali, oggetto di autonoma tassazione:

1. Fase iniziale di godimento: tassazione separata delle due componenti del canone;
2. Fase finale di trasferimento: applicazione delle regole ordinarie sui trasferimenti immobiliari.

Imposte dirette: proprietario in regime di impresa

Per il proprietario esercente attività di impresa, la disciplina prevede che:

• Il canone per il godimento rileva come componente positivo di reddito da iscrivere in conto economico;
• La quota acconto-prezzo non assume rilievo nella determinazione del reddito di impresa fino al trasferimento:
• Al momento dell’eventuale trasferimento si realizza un ricavo (per immobili merce ex art. 85 TUIR) o una plusvalenza/minusvalenza (per immobili strumentali o patrimoniali ex art. 86, co. 2 TUIR).

Imposte dirette: proprietario privato

Quando il proprietario è un soggetto privato:

• La quota godimento è soggetta a tassazione IRPEF secondo la disciplina dei redditi fondiari, con possibilità di opzione per la cedolare secca;
• La quota acconto-prezzo non rileva ai fini reddituali, salvo l’esercizio dell’opzione da parte del conduttore e il ricorrere delle condizioni dell’art. 67, co. 1, lett. b) del TUIR (plusvalenze su immobili acquistati da non più di cinque anni)

Disciplina IVA: principi e aliquote

I canoni per il godimento rientrano tra le operazioni esenti da IVA, salvo opzione per l’imponibilità da parte di imprese di costruzione o ripristino. Le aliquote applicabili alla quota acconto-prezzo sono:

• 4% per immobili con requisiti “prima casa” (categorie diverse da A/1, A/8, A/9);
• 10% per case di abitazione classificate come A/1, A/8, A/9 senza requisiti “prima casa“;
• 22% per immobili di lusso e strumentali.

Imposta di registro: meccanismi applicativi

La disciplina dell’imposta di registro presenta notevoli complessità operative:

Per fabbricati abitativi:

• Contratto esente IVA: imposta proporzionale del 2% sulla quota acconto-prezzo;
• Contratto imponibile IVA: imposta fissa (€ 67 per scrittura privata, € 200 per atto pubblico).

Per immobili strumentali:

• Imposta proporzionale dell’1% indipendentemente dal regime IVA, calcolata sulla quota godimento per l’intera durata del contratto.

Inadempimento e risoluzione del contratto

Il co. 2 dell’art. 23 del D.L. n. 133/2014 prevede una soglia di inadempimento tipizzata pari al 5% dei canoni da versare. Questa previsione deroga la disciplina generale della risoluzione per inadempimento, creando alcune criticità pratiche:

• Rischio per il locatore nelle fasi iniziali del rapporto, dovendo attendere il raggiungimento della soglia;
• Potenziale sottovalutazione dell’inadempimento nelle fasi avanzate del contratto;
• Unitarietà del canone: l’inadempimento riguarda l’intero corrispettivo, non solo una componente.

Conseguenze della risoluzione

In caso di risoluzione per inadempimento, il locatore ha diritto di trattenere tutti i canoni pagati, trasferendo il rischio principalmente sul conduttore. Questa previsione riflette la natura inscindibile dell’operazione e la funzione unitaria del corrispettivo.

Mancato esercizio dell’opzione di acquisto

Il mancato esercizio del diritto di acquisto non costituisce inadempimento del conduttore. Alla scadenza del termine, il concedente ha diritto a:

• Ottenere la riconsegna dell’immobile;
• Trattenere l’intera componente relativa all’utilizzo;
• Restituire la quota acconto-prezzo nella misura stabilita contrattualmente.

La definizione della quota di restituzione rappresenta un aspetto delicato della negoziazione, richiedendo particolare attenzione nella redazione contrattuale. Non esistono vincoli normativi alla quota di conto prezzo, lasciando piena autonomia alle parti nella determinazione delle percentuali.

Nel contratto è opportuno che vengano stabilite con attenzione le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore e che venga definita in modo chiaro la quota dei canoni da imputare a prezzo di vendita che il concedente è chiamato a restituire in caso di mancato acquisto. Non vi sono vincoli alla quota di conto prezzo: tutto è rimesso all’autonomia delle parti. Sotto il profilo pratico, occorre evidenziare che, spesso, l’individuazione della quota di canone in conto prezzo è delicata in quanto si scontrano i diversi interessi delle parti in causa.

Vantaggi fiscali per immobili strumentali e commerciali

L’applicazione del rent to buy agli immobili strumentali presenta vantaggi fiscali significativi per le imprese. I canoni versati sono integralmente deducibili come costi d’esercizio, mentre la quota acconto-prezzo non rileva ai fini reddituali fino al momento dell’eventuale trasferimento. Questa caratteristica consente alle imprese di ottimizzare il working capital e di testare l’idoneità dell’immobile alle proprie esigenze operative prima dell’impegno definitivo all’acquisto.

Per gli immobili commerciali il regime IVA prevede l’applicazione dell’aliquota del 22% sulla componente acconto-prezzo, con possibilità di opzione per l’imponibilità anche sui canoni di godimento da parte di tutti i soggetti passivi. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’opzione deve essere esercitata contestualmente alla stipula del contratto e produce effetti per l’intera durata del rapporto, non essendo revocabile unilateralmente.

La disciplina dell’imposta di registro per immobili strumentali presenta la particolarità dell’applicazione proporzionale all’1% indipendentemente dal regime IVA, calcolata sull’ammontare complessivo della quota godimento per l’intera durata contrattuale. Questa previsione deroga il principio generale di alternatività tra IVA e registro, creando un doppio onere fiscale che deve essere considerato nella valutazione economica dell’operazione.

Simulazioni economiche e valutazioni pratiche

L’analisi economica del rent to buy richiede una valutazione accurata dei flussi finanziari che il contratto genera nel corso della sua durata. Prendiamo come esempio un immobile del valore di € 200.000 con contratto quinquennale: il conduttore versa un acconto iniziale di € 12.000 e un canone mensile di € 1.200, suddiviso equamente tra quota godimento (€ 600) e quota acconto-prezzo (€ 600). Al termine dei cinque anni, l’acquirente avrà versato complessivamente € 72.000 di canoni, di cui € 36.000 imputabili al prezzo finale. Questa dinamica comporta un saldo residuo di € 152.000 per completare l’acquisto, riducendo significativamente l’importo del mutuo necessario rispetto a un’operazione tradizionale.

La convenienza economica dell’operazione deve essere valutata considerando i costi opportunità dell’investimento. Rispetto a un mutuo tradizionale che richiede un anticipo del 20-30% del valore, l’affitto con riscatto consente l’accesso immediato all’immobile con un esborso iniziale limitato al 6-10%. Tuttavia, il conduttore deve considerare che la quota godimento rappresenta un costo effettivo non recuperabile, assimilabile a un canone di locazione di mercato ma spesso superiore per via della componente opzionale incorporata.

Evoluzione giurisprudenziale

La giurisprudenza di legittimità ha progressivamente chiarito i profili più controversi dell’affitto con riscatto, consolidando l’interpretazione della natura unitaria dell’operazione. La Cassazione Civile, con la sentenza n. 15432/2023, ha definitivamente stabilito che il contratto non può essere scomposto nei suoi elementi costitutivi ma deve essere valutato nella sua inscindibile unitarietà funzionale, escludendo applicazioni analogiche della disciplina locatizia tradizionale.

Le proposte di riforma attualmente in discussione presso il Ministero della Giustizia mirano a semplificare gli adempimenti fiscali attraverso l’introduzione di regimi forfettari per la determinazione delle quote di canone e la standardizzazione dei modelli contrattuali. L’obiettivo è ridurre la complessità gestionale che attualmente limita la diffusione dello strumento, mantenendo le tutele sostanziali per entrambe le parti contrattuali.

Prospettive future

Il rent to buy rappresenta teoricamente un’opportunità innovativa nel panorama immobiliare italiano, offrendo una soluzione flessibile per chi non dispone di liquidità immediata ma desidera orientarsi verso l’acquisto. Tuttavia, la complessità gestionale e fiscale ne limita significativamente l’applicazione pratica.

La necessità di una doppia contabilità, unite alle incertezze interpretative in ambito fiscale e alle complessità procedurali in caso di inadempimento, richiedono un approccio professionale altamente specializzato. Solo attraverso una pianificazione contrattuale accurata e un’assistenza tecnica qualificata è possibile sfruttare appieno le potenzialità di questo strumento, minimizzando i rischi per entrambe le parti.

Per rendere il rent to buy più accessibile e attraente, sarebbe auspicabile un intervento normativo di semplificazione e chiarimento, accompagnato da soluzioni gestionali standardizzate che possano ridurre i costi e le complessità operative attualmente esistenti.

Domande frequenti