Attraverso il contratto di vendita con riserva di proprietà (patto di riservato dominio) le parti prevedono che il prezzo della cessione di un bene venga corrisposto a rate, facendo in modo che il promissario acquirente entri in possesso del bene dalla stipula dell’atto, con l’effettivo passaggio di proprietà che avviene solo al versamento dell’ultima rata.
La vendita con riserva di proprietà è il contratto dove l’acquirente usa subito l’immobile ma diventa proprietario solo pagando l’ultima rata. Il venditore conserva la proprietà come garanzia. Dalla consegna, tutti i rischi passano all’acquirente. L’IMU resta a carico del venditore fino al trasferimento definitivo, come previsto dall’articolo 1523 del Codice Civile.
Compri casa a rate e vuoi entrare subito nell’appartamento? La vendita con riserva di proprietà ti permette di occupare l’immobile da subito, pagando il prezzo in modo dilazionato. Il venditore mantiene la proprietà fino al saldo completo, proteggendosi dal rischio di insolvenza. È una soluzione sempre più diffusa quando l’accesso al credito bancario diventa difficile. In questa guida ti spiego come funziona, quali imposte paghi, chi versa l’IMU e quali clausole devi inserire nel contratto per evitare problemi. Ti mostro anche cosa succede in caso di inadempimento e come tutelare il tuo investimento.
Indice degli argomenti
- Cos’è la vendita con riserva di proprietà
- Come funziona il trasferimento della proprietà
- Chi paga IMU, TARI e spese di gestione
- Le imposte sulla vendita con riserva di proprietà
- Cosa succede se l’acquirente non paga
- Rapporto con i terzi
- I vantaggi e gli svantaggi per acquirente e venditore
- Consulenza fiscale online
- Fonti
Cos’è la vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà, detta anche patto di riservato dominio, è disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del Codice Civile. Permette all’acquirente di entrare nell’immobile e usarlo da subito, mentre il venditore mantiene la proprietà fino al pagamento completo del prezzo. Questo meccanismo protegge chi vende dal rischio di perdere soldi se l’acquirente smette di pagare le rate.
L’articolo 1523 del Codice Civile stabilisce che il compratore acquista la proprietà con il pagamento dell’ultima rata, ma assume i rischi dal momento della consegna. Questo significa una cosa importante: se l’immobile subisce danni o si deteriora dopo la consegna, il problema è tuo anche se non sei ancora proprietario. Devi continuare a pagare le rate anche se l’immobile si danneggia.
“Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”
Art. 1523 c.c.
È diverso dalla compravendita normale. Nella vendita tradizionale paghi tutto subito e diventi proprietario nello stesso momento. Qui invece paghi a rate, ma la proprietà arriva solo alla fine. È diverso anche dal preliminare di compravendita: lì non puoi usare l’immobile finché non fai il rogito definitivo. Con la riserva di proprietà invece entri subito in casa, ma il titolo di proprietà arriva dopo.
Questo contratto si usa spesso quando l’acquirente non ottiene il mutuo o non ha tutta la liquidità necessaria. Il venditore diventa una sorta di finanziatore dell’operazione. In cambio della dilazione di pagamento, si tutela mantenendo la proprietà del bene. Se l’acquirente non paga, può riprendere l’immobile senza dover passare da lunghe cause giudiziarie.
Quando conviene usare questa formula
Conviene all’acquirente quando non riesce ad accedere al credito bancario o non vuole indebitarsi con un mutuo. Paghi a rate direttamente al venditore, senza interessi bancari, e vivi subito nell’immobile. Non devi aspettare di raccogliere tutta la somma per entrare in casa. Eviti anche le spese del mutuo come perizia e istruttoria.
Conviene al venditore quando vuole vendere rapidamente ampliando il bacino di potenziali acquirenti. Chi non ha accesso al mutuo diventa un cliente possibile. Il venditore si protegge mantenendo la proprietà: se l’acquirente non paga, riprende l’immobile senza dover intentare cause esecutive. Inoltre trasferisce subito all’acquirente tutti i costi di gestione e i rischi del bene.
Il mercato immobiliare difficile rende questa soluzione sempre più interessante. Con i tassi di interesse aumentati e i requisiti bancari più stringenti, molti potenziali acquirenti restano esclusi dal credito. La vendita con riserva di proprietà rappresenta un’alternativa concreta che fa incontrare le esigenze di entrambe le parti.
Questa tipologia contrattuale ha avuto una notevole diffusione nella prassi commerciale, perché è in grado di coniugare, accanto alla causa propria dei contratti traslativi della proprietà, la funzione di finanziamento a favore del compratore, e la funzione di garanzia a favore del venditore.
Per approfondire:
Come funziona il trasferimento della proprietà
Firmi il contratto dal notaio e pattuisci il piano di pagamento: anticipo, rate mensili o trimestrali, importo dell’ultima rata. Dal momento della stipula puoi entrare nell’immobile e utilizzarlo come fosse tuo. Il venditore ti consegna le chiavi e tu diventi detentore del bene, ma non ancora proprietario.
Durante il periodo di pagamento rateale la proprietà resta al venditore. Tu puoi abitare l’immobile, arredarlo, fare le riparazioni necessarie, ma non puoi venderlo a terzi. Se tentassi di vendere l’immobile a qualcun altro commetteresti il reato di appropriazione indebita previsto dall’articolo 646 del Codice Penale.
Paghi le rate secondo le scadenze pattuite. Puoi concordare qualsiasi piano di pagamento: rate mensili costanti, rate crescenti, rate con maxi-saldo finale. La legge non impone vincoli sulla durata o sull’importo delle singole rate. Tutto dipende dall’accordo tra te e il venditore.
Quando versi l’ultima rata diventi automaticamente proprietario. Non serve un secondo atto notarile per il trasferimento: la proprietà si consolida automaticamente in tuo capo. Serve però un atto notarile di quietanza per certificare l’avvenuto pagamento e annotare il trasferimento nei registri immobiliari. Questo secondo atto comporta costi ridotti rispetto al rogito iniziale, limitati a imposta di registro in misura fissa e tasse ipotecarie.
| Contratto con condizione sospensiva |
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| Si tratta di una clausola contrattuale che si riferisce a un evento futuro e incerto, il cui verificarsi determina l’efficacia di un contratto. In altre parole, un contratto sottoposto a condizione sospensiva diventa valido e produce effetti giuridici solo quando si verifica l’evento specificato. Fino a quel momento, il contratto esiste formalmente, ma non è in grado di generare obblighi o diritti per le parti coinvolte. |
La trascrizione nei registri immobiliari
Devi trascrivere il contratto nei registri immobiliari per renderlo opponibile ai terzi. Senza trascrizione, il patto di riserva non vale contro i creditori del venditore o contro eventuali altri acquirenti. Il notaio effettua una doppia trascrizione: una a favore del venditore per la riserva di proprietà, una a tuo favore come acquirente.
La trascrizione protegge entrambe le parti. Tu acquirente sei tutelato se il venditore cerca di vendere lo stesso immobile a qualcun altro: chi ha trascritto per primo prevale. Il venditore è tutelato perché la riserva risulta dai pubblici registri: i tuoi eventuali creditori non possono pignorare un immobile che formalmente non ti appartiene ancora.
L’articolo 1524 del Codice Civile prevede che la riserva di proprietà è opponibile ai creditori solo se risulta da atto scritto con data certa anteriore al pignoramento. La trascrizione garantisce proprio questa data certa. Senza trascrizione tempestiva, i tuoi creditori potrebbero aggredire il bene nonostante tu non sia ancora proprietario.
Chi paga IMU, TARI e spese di gestione
L’IMU resta a carico del venditore fino al pagamento dell’ultima rata. La normativa fiscale prevede che il soggetto passivo IMU sia il proprietario dell’immobile. Poiché la proprietà resta al venditore durante tutto il periodo di pagamento rateale, è lui che deve versare l’imposta municipale. Questo principio è confermato dalla prassi amministrativa e dalla giurisprudenza consolidata.
Tu acquirente paghi invece la TARI dal momento della consegna. La tassa sui rifiuti spetta a chi detiene e utilizza effettivamente l’immobile, indipendentemente dalla proprietà formale. Essendo tu in possesso dell’abitazione, sei responsabile della produzione dei rifiuti e quindi del pagamento della tassa.
Le spese condominiali ordinarie e straordinarie sono a tuo carico. Devi pagare le quote condominiali, partecipare alle assemblee e rispettare il regolamento. Il condominio ti convoca regolarmente anche se non sei ancora proprietario, perché sei tu che occupi l’immobile e fruisci dei servizi comuni.
Le utenze domestiche sono ovviamente a tuo carico: luce, gas, acqua, riscaldamento. Devi intestarti i contratti di fornitura e pagare i consumi. Anche le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile ti competono. Se si rompe la caldaia o bisogna rifare l’impianto elettrico, paghi tu.
Consiglio operativo: Inserisci nel contratto una clausola specifica che regola chi paga cosa durante il periodo di pagamento rateale. Indica espressamente che l’IMU resta al venditore e tutte le altre spese passano a te acquirente. Così eviti contestazioni future.
La ripartizione dei rischi
Dal momento della consegna dell’immobile tutti i rischi passano a te. Se scoppia un incendio, crolla il soffitto o si allaga il seminterrato, il problema è tuo anche se non sei ancora proprietario. Questo principio, previsto dall’articolo 1523 del Codice Civile, deroga alla regola generale secondo cui i rischi gravano sul proprietario.
Devi continuare a pagare le rate anche se l’immobile si danneggia o diventa inabitabile. Il venditore non ha alcuna responsabilità per il perimento della cosa dopo la consegna. Per questo motivo è fondamentale stipulare subito una polizza assicurativa che copra danni da incendio, scoppio, eventi atmosferici e responsabilità civile.
Sei anche responsabile civilmente per i danni causati a terzi. Se cade una tegola dal tetto e ferisce un passante, rispondi tu anche se formalmente non sei proprietario. L’articolo 2053 del Codice Civile sulla responsabilità del proprietario di edifici si applica a chi ha la disponibilità materiale del bene, indipendentemente dal titolo di proprietà.
Le imposte sulla vendita con riserva di proprietà
L’imposta di registro si paga subito al momento della stipula del contratto, come se il trasferimento fosse immediato. L’art. 27 comma 3 del DPR n. 131/86 stabilisce che la vendita con riserva di proprietà non è considerata sottoposta a condizione sospensiva. Quindi non si applica l’imposta fissa con successiva regolarizzazione, ma l’imposta proporzionale piena.
Se acquisti da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, paghi l’imposta di registro proporzionale sul valore dell’immobile. Con l’agevolazione prima casa paghi il 2% invece del 9%. Le imposte ipotecarie e catastali sono in misura fissa: € 50 ciascuna. Senza agevolazione paghi il 9% di registro, più 50 euro di ipotecaria e 50 euro di catastale.
Se acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’operazione è imponibile al momento della stipula. Si applica l’IVA al 4% con agevolazione prima casa, o al 10% senza agevolazione. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono fisse a 200 euro ciascuna. L’IVA si versa all’impresa venditrice al momento del rogito.
Il principio è chiaro: ai fini fiscali il trasferimento si considera avvenuto subito, anche se civilisticamente la proprietà passa solo con l’ultima rata. Questo evita che i contribuenti possano differire la tassazione attraverso dilazioni di pagamento molto lunghe. Il fisco vuole incassare subito le imposte, indipendentemente dai tempi effettivi del trasferimento.
Per approfondire:
L’agevolazione prima casa con la riserva di proprietà
Puoi usufruire dell’agevolazione prima casa se rispetti tutti i requisiti previsti dalla legge al momento della stipula del contratto. Devi avere la residenza nel comune dove acquisti o trasferirvela entro 18 mesi. Non devi possedere altri immobili acquistati con agevolazione nello stesso comune. Non devi essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili acquistati con le agevolazioni.
Attenzione al quinquennio di vincolo. Se rivendi prima di cinque anni perdi l’agevolazione, salvo riacquistare un’altra prima casa entro due anni dalla vendita. La Cassazione con la sentenza n. 5068 del 26 febbraio 2025 ha chiarito che il quinquennio decorre dalla data di stipula del contratto con riserva, non dalla data di pagamento dell’ultima rata.
Questo principio vale anche per il riacquisto con recupero dell’agevolazione. Se vendi con riserva di proprietà per comprare un’altra prima casa, hai due anni dalla stipula del contratto di vendita per completare il nuovo acquisto agevolato. Non conta quando l’acquirente ti paga l’ultima rata: conta quando firmi il primo contratto dal notaio.
La Cassazione con sentenza n. 13315 del 2013 aveva già affermato che ai fini dell’imposta di registro gli effetti si producono immediatamente. Per il fisco la vendita con riserva di proprietà equivale a un trasferimento immediato, anche se condizionato. Questo allineamento tra momento impositivo e vincolo quinquennale è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 409/2020.
Cosa succede se l’acquirente non paga
Il mancato pagamento di una sola rata che non supera un ottavo del prezzo totale non dà diritto alla risoluzione del contratto. L’articolo 1525 del Codice Civile protegge l’acquirente che salta una rata di importo modesto. Conservi il beneficio del termine per le rate successive. Il venditore può chiederti di pagare quella rata con gli interessi di mora, ma non può risolvere il contratto.
Se non paghi più rate per un importo complessivo superiore a un ottavo del prezzo, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto. Questa regola protegge entrambe le parti: l’acquirente non perde tutto per un ritardo limitato, il venditore può tutelarsi se l’inadempimento diventa grave.
Puoi inserire nel contratto una clausola risolutiva espressa. Questa clausola prevede che il contratto si risolva automaticamente se non paghi una o più rate. La clausola deve indicare con precisione quali inadempimenti causano la risoluzione automatica. Serve comunque una diffida del venditore prima che la risoluzione produca effetti.
In caso di risoluzione, il venditore deve restituirti le rate già pagate, meno un equo compenso per l’uso dell’immobile e il risarcimento degli eventuali danni. L’articolo 1526 del Codice Civile regola questa restituzione. Il giudice può ridurre l’importo che il venditore trattiene se lo ritiene eccessivo rispetto all’utilizzo effettivo dell’immobile.
Attenzione: Molti contratti prevedono che tutte le rate pagate restino al venditore come indennità in caso di inadempimento. Questa clausola è valida ma può essere ridotta dal giudice. Se hai pagato il 70% del prezzo e non riesci a versare l’ultima rata, puoi chiedere al tribunale di riconoscere parte di quanto versato.
La tutela del venditore in caso di fallimento
Se fallisci prima di aver pagato tutte le rate, il venditore non perde la proprietà dell’immobile. L’articolo 73 della Legge Fallimentare stabilisce che il fallimento dell’acquirente non è causa di scioglimento del contratto. Il curatore fallimentare valuta se continuare il contratto pagando le rate, oppure risolverlo restituendo l’immobile.
Se il curatore sceglie di proseguire deve pagare tutte le rate secondo le scadenze pattuite. L’immobile non entra nel fallimento perché non è di proprietà del fallito. I creditori non possono aggredire un bene che appartiene ancora al venditore. La riserva di proprietà trascritta prevale sui diritti dei creditori.
Se invece il curatore risolve il contratto, il venditore riprende l’immobile e restituisce le rate pagate secondo le regole dell’articolo 1526. Il credito del venditore verso il fallito per l’equo compenso d’uso e gli eventuali danni viene ammesso al passivo fallimentare. Difficilmente il venditore recupera tutto, ma almeno rientra in possesso dell’immobile.
Rapporto con i terzi
La riserva della proprietà può essere opposta tanto dal compratore quanto dal venditore. Per quanto riguarda la situazione del prospettato acquirente, ove il contratto di compravendita abbia ad oggetto beni mobili, trova applicazione l’articolo 1524 del codice civile secondo cui la riserva di proprietà è opponibile ai creditori del medesimo solo nel caso in cui risulti da atto avente data certa. Nel caso in cui il contratto riguardi, invece, beni immobili e mobili registrati in pubblici registri si ritiene preferibile la tesi secondo cui deve essere attribuita priorità all’esecuzione della pubblicità (trascrizione) rispetto alla formazione dell’atto.
Nel caso del terzo acquirente del compratore (termine che comprende non solo i sub-acquirenti della cosa ma anche i creditori pignoratizi e ipotecari), trattandosi di beni immobili e mobili iscritti in pubblici registri si applica la disciplina della trascrizione in modo da fare prevalere la riserva di proprietà o l’acquisto del terzo in base alla iscrizione anteriore.
Per quanto riguarda i creditori del venditore, l’articolo 1524 non fornisce alcun criterio. Alcune voci in dottrina ritengono che i creditori del venditore, non essendo prevista alcuna disciplina specifica, non siano meritevoli di tutela. In realtà, si ritiene che nel caso dei creditori dei venditori trovino applicazione i principi generali. Pertanto, per quanto riguarda i beni immobili e mobili iscritti in pubblici registri, nel caso del terzo acquirente del venditore trova attuazione il principio generale della priorità della trascrizione. Per le altre categorie di beni, prevale il diritto del terzo se il suo acquisto è anteriore a quello del compratore con riserva salvo quanto stabilito dai principi generali in tema di possesso di buona fede e di revocabilità degli atti pregiudizievoli per il creditore.
I vantaggi e gli svantaggi per acquirente e venditore
Per l’acquirente il vantaggio principale è accedere alla casa senza mutuo. Puoi comprare anche se non ottieni il finanziamento bancario o non vuoi indebitarti. Entri subito nell’immobile e lo utilizzi come fosse tuo. Dilazioni il pagamento secondo le tue possibilità, concordando rate sostenibili con il venditore.
Lo svantaggio è assumerti tutti i rischi senza essere proprietario. Se l’immobile si danneggia devi continuare a pagare. Non puoi vendere o ipotecare il bene fino al saldo completo. Se non riesci a completare i pagamenti perdi quanto già versato, salvo l’intervento del giudice per ridurre le penali.
Per il venditore il vantaggio è trovare più facilmente un acquirente. Allarghi il mercato a chi non accede al credito. Mantieni la proprietà come garanzia: in caso di insolvenza dell’acquirente, non devi fare causa per riottenere l’immobile. Trasferisci subito all’acquirente tutti i costi di gestione e i rischi del bene.
Lo svantaggio è continuare a pagare l’IMU fino al saldo finale. Rimani esposto a contenziosi se l’acquirente fa lavori non autorizzati o danneggia l’immobile. Devi attendere il completamento dei pagamenti per incassare tutto il prezzo e reinvestire il capitale in altre operazioni.
| Aspetto | Acquirente | Venditore |
| Possesso immediato | Entri subito in casa | Liberi l’immobile da subito |
| Rischi | Tutti a tuo carico dalla consegna | Liberato dai rischi |
| IMU | Non paghi fino al saldo | Continui a pagare |
| TARI e utenze | Paghi tu | Nessun costo |
| Proprietà | Solo con ultima rata | Mantenuta fino al saldo |
| Garanzia | Rischi di perdere quanto versato | Immobile resta tuo |
Consulenza fiscale online
Valuti di acquistare o vendere un immobile con la formula della riserva di proprietà? Ogni situazione presenta aspetti specifici che vanno analizzati in dettaglio. Il piano di pagamento deve essere sostenibile per l’acquirente ma anche prudente per il venditore. Le clausole contrattuali vanno calibrate sui rischi concreti dell’operazione.
Devi verificare la convenienza fiscale rispetto ad altre soluzioni. L’impatto dell’IMU a carico del venditore per anni può erodere i vantaggi della vendita dilazionata. L’acquirente deve valutare se il risparmio sugli interessi del mutuo compensa i rischi assunti. Le agevolazioni prima casa vanno preservate rispettando tutti i vincoli temporali.
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Fonti
- Codice Civile, articoli 1523-1526
- Codice Civile, articolo 1524
- DPR 131/1986, articolo 27 comma 3
- D.Lgs. 23/2011, articolo 9
- Cassazione, sentenza n. 5068 del 26 febbraio 2025
- Cassazione, sentenza n. 13315 del 6 giugno 2013
- Cassazione, sentenza n. 36541 del 24 novembre 2021
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 409/2020
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 296/2019
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 103/2022
