Riserva di proprietà nella cessione di azienda

Con l’istituto della cessione di azienda, l’imprenditore o la società vende ad altri la propria azienda o il proprio ramo d’azienda. Nel contratto di cessione di azienda con riserva di proprietà il compratore acquista definitivamente l’azienda con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur avendo immediatamente il godimento della cosa e assumendosene i rischi fin dal momento della consegna.

L’azienda, al pari di qualsiasi altro bene, può formare oggetto di cessione da parte dei soci o dell’imprenditore. Tale cessione può essere effettuata a titolo oneroso, a titolo gratuito, oppure attraverso un conferimento (c.d. “cessione indiretta“).

La cessione di azienda costituisce una operazione sui beni, ossia:

• Non cambia la struttura giuridica del soggetti che la pongono in essere, ma incide unicamente sul loro patrimonio;
• Dà luogo a plusvalenze o minusvalenze sul soggetto dante causa.

Diversamente dalle operazioni sui soggetti (fusioni, scissioni e trasformazioni) le quali incidono sugli assetti societari e sono di regola neutrali fiscalmente; le operazioni sui beni, di regola sono realizzative.

In questo contributo voglio andare ad analizzare le caratteristiche di una importante modalità di cessione di azienda, quella effettuata con un contratto di riserva di proprietà. Con questa modalità di vendita, infatti, viene garantito in misura massima il soggetto cedente, il quale non andrà a “passare di mano” la proprietà dell’azienda fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo da parte del cessionario.

Vediamo tutte le caratteristiche di questo tipo di contratto anche per capire se può fare al caso tuto questa particolare modalità di cessione di azienda.

La nozione di azienda e conseguenze in caso di operazioni realizzative

L’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. Il complesso aziendale può comprendere immobili, elementi immateriali (rapporti giuridici in essere), compreso l’avviamento, i rapporti di lavoro, crediti e debiti.

Tutti i citati elementi devono essere collegati tra di loro in senso funzionale, ed avere una destinazione comune, ossia l’esercizio dell’impresa. L’imprenditore è, infatti, l’anello di congiunzione fondamentale affinché da un’azienda si possa esercitare attività di impresa. La presenza di una azienda all’interno di operazioni realizzative (tra cui il conferimento) determina importanti conseguenze sul piano fiscale. A titolo esemplificativo riportiamo le seguenti.

Tassazione di plusvalenza e deduzione di minusvalenze

Ai fini delle imposte dirette la cessione d’azienda è un’operazione realizzativa, posto che, ai sensi dell’art. 86 del TUIR, concorrono alla formazione del reddito anche le plusvalenze delle aziende realizzate unitariamente mediante cessione a titolo oneroso. In caso di cessione di azienda la tassazione della plusvalenza o la deduzione della minusvalenza avviene in misura piena. Mi riferisco alla differenza tra:

• Il valore economico di cessione dell’azienda, e
• Il valore contabile (costo non ammortizzato) di tutti i suoi beni.

Questa differenza se positiva determina una plusvalenza, al contrario una minusvalenza.

Questa è la principale conseguenza fiscale legata alla cessione di azienda. Ovvero il realizzo partecipativo dei valori latenti, che possono far emergere una plusvalenza tassabile per il soggetto cedente.

Per evitare tutto questo ed evitare la tassazione di una plusvalenza, il cedente solitamente preferisce effettuare una cessione indiretta di azienda. Mi riferisco al conferimento di partecipazioni e successiva cessione delle stesse. Con questa operazione il cedente, se ne possiede i requisiti ha la possibilità di non vedersi tassare quasi tutta la plusvalenza comunque generata.

Pertanto, se all’interno del perimetro aziendale vi sono anche delle partecipazioni coi requisiti PEX, dovrà essere valutata bene dal cedente la possibilità di effettuare una cessione indiretta. Questo in luogo di una normale cessione di azienda.

Naturalmente, il cessionario avrà quanta più convenienza ad acquistare un’azienda, piuttosto che delle partecipazioni. Questo in quanto acquistando l’azienda acquista la stessa a valori di mercato, Quindi, con un valore più elevato del patrimonio, rispetto a quanto potrebbe acquisire con una cessione di partecipazioni.

Tieni conto che per analizzare bene tutto questo occorre un valido commercialista che ti affianchi nell’operazione.

Come avviene la cessione di azienda con riserva di proprietà?

Nell’ordinamento italiano, la vendita con riserva di proprietà è un contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva. Ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito.

Il compratore (cessionario) assume i rischi relativi all’eventuale danneggiamento, ma la proprietà effettiva dell’azienda non gli viene garantita fino all’ultimazione del pagamento al venditore.

Il venditore, qualora l’acquirente non saldi completamente il proprio debito, ha il diritto di rimpossessarsi dell’azienda (risoluzione del contratto).

Si tratta di una modalità di effettuazione della cessione di azienda molto utilizzata, soprattutto nelle attività commerciali (bar, ristoranti, gelaterie, negozi di commercio al dettaglio, etc). Attraverso questa modalità di vendita il cedente rimane proprietario dell’azienda fino all’ultimo pagamento dell’importo stabilito. Mentre, dall’altra parte, il cessionario può iniziare ad utilizzare l’azienda da subito, anche se finirà i pagamenti in un tempo più lungo.

Attenzione però, perché possono esservi una serie di elementi che è opportuno conoscere, nel caso in cui la procedura non venga portata a termine e si arrivi alla risoluzione di questo contratto.

Il contratto di cessione di azienda con patto di riservato dominio

Come anticipato, nell’ambito del contratto di cessione di azienda sovente si riscontra la presenza della clausola di trasferimento con riserva di proprietà. Si tratta della clausola denominata anche “patto di riservato dominio” ai sensi dell’art. 1523, c.c.

Si tratta di una clausola prevista a garanzia del cedente, per effetto della quale l’acquirente diviene proprietario soltanto al pagamento integrale del prezzo. Tuttavia, l’azienda viene consegnata al cessionario immediatamente, con l’effetto dell’assunzione dei rischi d’impresa fin dal momento della consegna.

In particolare, tale contratto consente all’acquirente, che non riesce ad accedere al credito bancario, di ottenere una dilazione di pagamento (totale o parziale) del prezzo, che viene corrisposto ratealmente. Allo stesso soggetto spettano, immediatamente, le facoltà ed i poteri di diritto sostanziale e processuale caratterizzanti il diritto di proprietà, che tuttavia rimane in capo al cedente fino all’avvenuto pagamento integrale del prezzo di compravendita. La proprietà che rimane, di diritto, in capo al cedente rappresenta la garanzia per la dilazione concessa alla controparte.

Come detto, si tratta di una forma contrattuale che si utilizza, sovente, in tutti i casi in cui ci si trovi di fronte ad attività economiche che presentano una forte componente materiale o di avviamento, come le attività commerciali al dettaglio. In questi casi le attività sono, generalmente, gestite in ambito familiare ed anche l’acquirente potrebbe trovarsi in condizione di non poter accedere al credito bancario. Per questi motivi, la cessione di azienda con clausola di riservato dominio è una soluzione in grado di ottemperare alle esigenze sia del cedente (per le garanzie) che del cessionario (iniziare da subito l’attività).

Vediamo le caratteristiche di questo contratto e le conseguenze in caso di mancato pagamento e quindi di risoluzione.

Rilevanza civilistica e fiscale della vendita con riserva di proprietà

Nel contratto di cessione con riserva di proprietà, come evidenziato dall’Agenzia nella Risoluzione n. 91/E/2016, il trasferimento “civile” e “fiscale” del bene (in questo caso l’azienda) interviene in momenti diversi.

Ai sensi del citato art. 1523 del c.c., la rilevanza civilistica della cessione coincide con il momento di pagamento dell’ultima rata del prezzo. E’ solo in quel momento, infatti, che giuridicamente l’azienda “passa di mano” dal cedente al cessionario. Nel periodo precedente si assiste ad una gestione del cessionario, con una proprietà che rimane del cedente.

Fiscalmente, come prescritto dell’articolo 109, comma 2, DPR n 917/86 (TUIR), “occorre fare riferimento al momento della conclusione del negozio (e non al verificarsi dell’effetto traslativo, differito a mero scopo di garanzia)”. Di conseguenza, fiscalmente, rileva il momento di stipula del contratto di cessione d’azienda.

Ciò coerentemente con quanto previsto, in materia di contabilizzazione della cessione con riserva di proprietà, dai Principi contabili OIC n. 13 (rimanenze), n. 16 (immobilizzazioni materiali) e n. 19 (debiti). Principi per i quali rileva, con conseguente iscrizione in bilancio dei beni da parte dell’acquirente, il momento in cui lo stesso assume i relativi rischi ed oneri.

L’irrilevanza, ai fini fiscali, della riserva di proprietà è stata prevista al fine di “porre un freno a possibili iniziative dei contribuenti (connotate da evidenti profili di elusività) che, mediante l’apposizione della clausola … intendano rilevare il componente positivo di reddito emergente dall’operazione solo al momento del successivo trasferimento formale della proprietà stessa”.

Detta irrilevanza è peraltro sancita, anche ai fini IVA/imposta di registro, rispettivamente:

• Dall’articolo 2, DPR n. 633/72, in base al quale le vendite con riserva di proprietà sono equiparate alle cessioni di beni;
• Dall’articolo 27, comma 3, DPR n. 131/86, che esclude le vendite con riserva di proprietà dall’ambito degli atti sottoposti a condizione sospensiva.

Risoluzione del contratto di cessione di azienda con riserva di proprietà

La risoluzione del contratto di cessione con riserva di proprietà può intervenire a seguito di inadempimento da parte dell’acquirente (cessionario). Sul punto, deve essere evidenziato che, ai sensi dell’art. 1525, c.c. che:

“nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive”

art. 1525 c.c.

Qualora il cedente non riesca ad ottenere la restituzione del bene, può attivare un provvedimento d’urgenza ex art. 700, C.p.c.. Tuttavia, deve essere sottolineato che, la possibilità di riprendersi l’azienda è però subordinata al rispetto di alcune condizioni.

Infatti, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto. In questo caso il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive. Solo in caso di mancato pagamento di due rate o di una sola rata di importo superiore all’ottavo del prezzo complessivo si ha la risoluzione immediata del contratto. Inoltre, in caso di risoluzione per inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse. Salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Nel caso in cui le parti abbiamo pattuito che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, è possibile che il giudice possa ridurre l’indennità convenuta (reductio ad equitatem).

Per quanto riguarda gli effetti fiscali dati dalla risoluzione del contratto, l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 91/E/2016, ha chiarito gli effetti fiscali, in capo al venditore, della cessione di azienda con riserva di proprietà, in caso di inadempimento del compratore. Le conseguenze riguardano:

• Le imposte dirette e l’IRAP;
• L’imposta di registro;
• Il regime della responsabilità dei debiti tributari.

La responsabilità solidale per i debiti tributari

La cessione d’azienda con riserva di proprietà può prevedere, nel pagamento delle imposte e sanzioni, la responsabilità dell’acquirente. In particolare, la responsabilità solidale del cessionario concerne:

• Le imposte e le sanzioni per violazioni relative all’anno in cui si è verificata la cessione e nei due precedenti;
• Le sanzioni già irrogate e contestate nell’anno in cui si è verificata la cessione e nei due precedenti. Questo anche nel caso in cui le violazioni risalgano a periodi antecedenti l’imposta.

Tuttavia, dobbiamo dire che la responsabilità solidale del cessionario in caso di cessione di azienda con riserva di proprietà è soggetta ad alcune limitazioni:

• Non può eccedere il valore dell’azienda o del ramo d’azienda;
• E’ successiva alla preventiva escussione del cedente.

Il cessionario, ad ogni modo, può richiedere, all’Amministrazione Finanziaria, un certificato. Si tratta di un documento che certifica l’esistenza di contestazioni in corso (avvisi di accertamento) o già definite per le quali non si sia già provveduto ad estinguere i debiti (c.d. “carichi pendenti“). La richiesta di questo documento e la sua analisi è molto importante in questo tipo di operazione, in quanto l’acquirente è liberato, in caso di richiesta del certificato, nel caso in cui:

• Dia esito negativo;
• Non venga rilasciato nel termine di 45 giorni.

La natura della disposizione è, naturalmente, di natura antielusiva. Con questa disposizione, infatti, il Legislatore ha voluto evitare condotte pericolose per l’Amministrazione finanziaria quali:

• Condotte evasive dei contribuenti;
• Successiva cessione dell’azienda;
• Occultamento del corrispettivo della cessione.

Cessione di azienda con riserva di proprietà e debiti tributari

Secondo l’Amministrazione Finanziaria vi è un disallineamento tra la disciplina civilistica della cessione di azienda con riserva di proprietà e quella fiscale. Infatti, mentre sul piano civilistico la proprietà si trasmette con il pagamento dell’intero prezzo pattuito, sul piano fiscale il negozio si conclude non con il formale trasferimento della proprietà, bensì nel momento in cui si conclude il negozio giuridico.

L’inadempimento dell’acquirente, che produce la risoluzione del contratto è qualificabile come un’ulteriore vendita dello stesso bene, ma in direzione contraria. L’originario venditore diventa acquirente, l’originario acquirente diventa venditore.

Il nuovo cessionario (ossia il primo venditore) diventa responsabile in solido con il nuovo venditore (il cessionario del primo negozio giuridico) per i debiti tributari (come previsto dall’articolo 14, D.Lgs. n. 472/97). Sostanzialmente si tratta di applicare, nuovamente, la disciplina prevista dalla norma fiscale a soggetti invertiti rispetto al primo negozio giuridico.

L’Amministrazione Finanziaria, al riguardo cita alcuni esempi in cui la vendita con riserva proprietà si intende conclusa prima della realizzazione del momento traslativo della proprietà.

Trattamento fiscale del credito residuo non incassato

Come detto, la cessione di azienda con patto di riserva di proprietà, fiscalmente è trattata come una cessione ordinaria. Il cedente, contabilmente, nel caso di azienda plusvalente rileva:

• In dare:
  • Le passività;
  • Il credito da corrispettivo.
• In avere:
  • Le attività;
  • La plusvalenza.

Nel caso in cui l’azienda ritorni nel possesso del primo venditore (caso il cui il cessionario originario, ora venditore, non abbia pagato l’intero corrispettivo) dovrà:

• Attribuire all’azienda riconsegnata un valore pari al valore normale dei beni che la compongono;
• Stornare il credito per un valore pari a quello dell’azienda stornata.

Nel caso in cui il valore dell’azienda (restituita) sia inferiore al credito residuo, il delta costituirà:

• Una perdita su crediti deducibile ai fini delle imposte dirette;
• Una perdita su crediti indeducibile ai fini Irap.

Nel caso in cui il valore dell’azienda (restituita) sia superiore al credito residuo, il delta costituirà:

• Una sopravvenienza imponibile ai fini IIDD;
• Una sopravvenienza non imponibile ai fini Irap.

La irrilevanza della fattispecie ai fini Irap deriva dalla circostanza che il fenomeno realizzativo non rileva mai nella determinazione del valore della produzione.

Indennità a carico del venditore

Come detto, nel caso in cui le parti abbiamo pattuito che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, è possibile che il giudice possa ridurre l’indennità convenuta per evitare un indebito arricchimento del venditore. Questa riduzione dell’indennità (che corrisponde a parte delle rate del prezzo riscosse) assume la stessa natura del prezzo di cessione dell’azienda stessa. Questo anche ai fini fiscali.

Modalità di tassazione della plusvalenza da cessione di azienda

La cessione di azienda è posta in essere da soggetti in regime di impresa. L’acquirente, qualora non la possieda già, acquisisce, di regola, la natura di imprenditore nel momento in cui possiede l’azienda. Nel caso in cui l’imprenditore individuale affitti l’unica azienda perde la qualifica di “soggetto in regime di impresa“.

I canoni di affitto percepiti generano reddito diverso. L’eventuale cessione, inoltre, dell’azienda (unica azienda dell’imprenditore individuale) precedentemente data in affitto, costituisce in capo al dante causa, reddito diverso.

La plusvalenza derivante della cessione d’azienda a titolo oneroso può essere assoggettata a:

• Tassazione ordinaria, interamente nell’esercizio in cui è realizzata (art. 86 co. 4 del TUIR);
• Tassazione in un massimo di 5 quote costanti, qualora l’azienda ceduta sia posseduta da almeno 3 anni (art. 86 co. 4 del TUIR). Tale opzione, tuttavia, non è ammessa in caso di cessione dell’unica azienda dell’imprenditore individuale, posto che in tal caso lo stesso perde la qualifica di imprenditore;
• Tassazione separata, qualora l’azienda ceduta sia posseduta dall’imprenditore individuale da almeno 5 anni (art. 58 e art. 17 co. 1 lett. g) del TUIR). Nel caso si deve calcolare il reddito medio degli ultimi 2 anni, applicare l’aliquota Irpef corrispondente. Tale aliquota è quella che deve essere applicata al reddito da plusvalenza.

Cessione di azienda: consulenza

In questo articolo ho cercato di approfondire i principali aspetti legati alla cessione di azienda. Naturalmente, si tratta di una procedura complessa da affrontare dopo un’attenta riflessione. Una volta maturata la decisione di vendere l’impresa è necessario individuare una figura di riferimento che segua l’operazione.

Si tratta di un advisor che possa offrirti competenze fiscali e legali in grado di guidare l’imprenditore nella procedura di cessione della propria attività. L’imprenditore, infatti, in questi casi non deve distogliere il suo sguardo dalla prosecuzione della sua attività di impresa, che non deve subire i riflessi di una procedura di cessione. Per questo motivo hai bisogno di consulenti che possano seguire per conto dell’imprenditore tutto il processo di cessione di azienda. In questi casi, i due aspetti da pianificare sono i seguenti:

• Le azioni utili alla propria tutela personale anche rispetto a possibili implicazioni civili e penali legate all’attività;
• La valutazione di tutti gli asset mobiliari e immobiliari al fine di certificarne la miglior valorizzazione possibile.

Inoltre, il processo di cessione di azienda è legato anche alla c.d. “forza contrattuale” delle parti in causa (cedente e acquirente). E’ durante la fase interlocutoria, infatti, che si capisce quali sono le forze in gioco ed in relazione ad esse è necessario individuare come gestire al meglio il processo di cessione di azienda.

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