Le tassa sulla seconda casa gravano principalmente sull’acquisto, determinando uno dei costi che il compratore deve sostenere per procedere all’acquisto. Per procedere all’acquisto di una casa devi seguire una serie di procedure, che comportano il coinvolgimento di professionisti, come il notaio, e che comporta anche delle forme di contatto con l’amministrazione. Ciò ovviamente è causa del sorgere di oneri che devono essere adempiuti.
Appartengono a questa categoria:
- imposta di registro, la quale è dovuta per la registrazione degli atti aventi ad oggetto la cessione di fabbricati, quando soggetti ad imposta proporzionale ordinaria, non può essere inferiore a 1.000 euro;
- imposta catastale è dovuta, invece, ogni volta che si esegue una voltura catastale, in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto ecc.;
- e imposta ipotecaria, è un tributo indiretto dovuto in maniera fissa che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari (conservatoria), ed è disciplinata dal decreto legislativo n° 347 del 31/10/1990.
Appartengono alla categoria di mantenimento, le tasse sulla seconda casa consistenti nell’IMU e la TASI. Queste sono imposte che generalmente vanno pagate annualmente.
Vediamo che cosa c’è dunque da sapere in tema di tasse sulla seconda casa.
Tasse seconda casa: sull’acquisto
Le tassa sulla seconda casa gravano principalmente sull’acquisto, determinando uno dei costi che il compratore deve sostenere per procedere all’acquisto. Per procedere all’acquisto di una casa devi seguire una serie di procedure, che comportano il coinvolgimento di professionisti, come il notaio, e che comporta anche delle forme di contatto con l’amministrazione. Ciò ovviamente è causa del sorgere di oneri che devono essere adempiuti.
Prima di procedere all’acquisto di un immobile devi prestare molta attenzione. Devi tenere in considerazione alcuni rischi che puoi incorrere, proprio per tale ragione ti invitiamo ad un’attenta valutazione del tuo acquisto. Ad esempio, controlla che il bene non sia gravato da vincoli, come l’ipoteca, che potrebbe causare la perdita del bene immobile.
Ma dovrai tenere presente alle condizioni stesse del bene. Sicuramente potrebbe essere utile l’aiuto di un architetto che possa procedere la stima del bene, in modo tale che tu possa avere una chiara percezione del valore effettivo di mercato.
Dopo tale preliminare esame, ti consigliamo di formulare la tua offerta. Questa, invero, è una fase assai delicata dell’acquisto di una proprietà. Dovrai individuare la condizioni di pagamento e il prezzo, le modalità di consegna. In questa fase, la stima già effettuata ti sarà molto utile.
Potrebbe esserti utile stipulare un preliminare di acquisto. Il contratto fa sorgere un obbligo di conclusione di un contratto definitivo, ma nel frattempo sarai libero di valutare sopravvenienze e caratteristiche del bene immobile, nel frattempo avrai fermato l’affare.
Come dicevamo, l’acquisto di un immobile comporta la partecipazione alla procedura di professionisti quale ad esempio il notaio. Al fine di concludere la compravendita è necessario il c.d. rogito notarile, cioè il trasferimento avviene pagando il corrispettivo alla presenta di un notaio, che certifica la veridicità e validità dell’atto.
Quali sono le imposte sull’acquisto?
Come dicevamo, una delle fonti principali, da cui derivano le tasse seconda casa, è l’atto di acquisto. Infatti, se l’acquisto della prima casa prevede delle esenzioni, non altrettanto l’acquisto della seconda casa, la quale non può essere definita come l’abitazione principale.
Per quanto riguarda le imposte da pagare, dobbiamo distinguere a seconda che si acquisti da privato o da costruttori. Nel primo caso dovrai pagare:
- 9% o del 12% a titolo di imposta di registro, la quale è dovuta per la registrazione degli atti aventi ad oggetto la cessione di fabbricati, quando soggetti ad imposta proporzionale ordinaria, non può essere inferiore a 1.000 euro;
- 50 euro imposta ipotecaria, è un tributo indiretto dovuto in maniera fissa che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari (conservatoria), ed è disciplinata dal decreto legislativo n° 347 del 31/10/1990;
- 50 euro imposta catastale, è dovuta, invece, ogni volta che si esegue una voltura catastale, in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto ecc.) .
Mentre, laddove tu decida di acquistare da costruttori edili soggetti ad IVA, i calcoli da fare saranno i seguenti:
- 10% di iva che sale fino al 22% in caso di immobile di lusso;
- 200 di imposta di registro;
- 200 di imposta ipotecaria;
- e 200 di imposta catastale.
Il calcolo dell’imposta applicata quindi cambia come il metodo per calcolarla. Pagando l’IVA, si applica l’imposta al prezzo d’acquisto mentre pagando il 9% di imposta di registro, si applica l’imposta al valore catastale.
Tasse seconda casa: di mantenimento
Appartengono alla categoria di mantenimento, le tasse sulla seconda casa consistenti nell’IMU e la TASI. Queste sono imposte che generalmente vanno pagate annualmente.
L’IMU è acronimo di Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria. Tale imposta è di natura patrimoniale il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un bene. L’Imposta Municipale Unica è stata istituita dall’art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n.201. Tuttavia, ha subito ulteriori modifiche con la legge di Stabilità 2014, che ha abolito l’Imu sulla prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Dunque, l’IMU è esclusa sull’abitazione principale, ovvero l’immobile che è destinato dimora di fatto e dove è stata assegnata la residenza anagrafica. Non è più prevista, invece, l’esenzione per l’unità immobiliare disabitata di titolari di pensioni estera iscritti all’AIRE.
Mentre la TASI viene pagata al Comune per i servizi pubblici resi. E’ stata introdotta dal 2014 dalla legge numero 147 del 2013, insieme all’Imu e alla Tari costituisce l’Imposta Unica Comunale.
Proprio perché comunale, non è prevista un’aliquota unica, ma viene modificata progressiavamente. L’aliquota base Tasi è pari all’1‰ e ogni Comune ha la facoltà di poter variare l’aliquota fino ad azzerarla o innalzarla.
Per determinare le aliquote della Tasi i comuni devono tener conto dei seguenti limiti:
- 6‰ per l’abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- 10,6‰ per tutti gli altri immobili.
In genere, per calcolare la tasi si deve tenere in considerazione due fattori:
- categoria catastale, da rintracciare nella visura catastale o nel rogito;
- coefficiente relativo alla specifica categoria catastale.
Il Comune, inoltre, potrebbe decidere di ridurre l’imposta, ove l’immobile sia abitato da un unico individuo.
IMU e TASi immobili in locazione
Le tasse sulla seconda casa subiscono variazioni, ove l’immobile sia concesso in locazione. Tuttavia, è necessario distiguere:
- l’IMU deve essere integralmente pagata dal proprietario, quindi il regime tendenzialmente non varia;
- la TASI può essere ridotta, al proprietario spetta tra il 70% ed il 90%, a seconda di quanto disposto dal Comune. Mentre, il conduttore è tenuto a pagare la parte residuante, salvo che l’immobile sia utilizzato come prima casa. Nel caso di abitazione principale, con residenza, l’inquilino non deve versare nulla.
Il valore della TASI e dell’IMU muta in caso di canone concordato. Se l’immobile viene dato in locazione a canone concordato, sia IMU che TASI vengono ridotte del 25%. Si fa il calcolo applicando l’aliquota deliberata dal Comune in questione ma poi versa il 75% della totale.
