Nel caso di acquisto di un terreno edificabile l’acquirente deve sostenere una serie di imposte che variano a seconda che il venditore sia un privato oppure da un’impresa. Nel caso in cui il venditore sia un privato occorre pagare l’imposta di registro pari al 9% del valore fiscale, imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. In caso di acquisto da un impresa: la vendita è soggetta all’Iva del 22%. Inoltre, nel caso di vendita da parte di una impresa è altresì dovuta l’imposta di registro pari a 200 euro, l’imposta ipotecaria pari a 200 euro e l’imposta catastale pari a 200 euro.
Un terreno edificabile è una zona di terreno che in base a determinate caratteristiche può essere destinata alla costruzione di edifici e abitazioni.
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Terreno edificabile: le caratteristiche
Un terreno si definisce come edificabile se quest’area si presta alla costruzione di immobili, fabbricati, abitazioni di diverso tipo. Secondo quanto previsto dall’art. 36, co. 2 del D.L. n. 223/06, la definizione di area edificabile valida ai fini fiscali è quella secondo cui, è sufficiente che lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune (PRG) ne preveda l’utilizzabilità a scopo edificatorio, indipendentemente dall’approvazione di quest’ultimo da parte della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo, comunque denominati.
Un terreno agricolo può assumere la caratteristica di area fabbricabile, se rispetta alcune condizioni. Le zone possono essere classificate da ogni singolo Comune in base alla destinazione d’uso dei terreni. Questi possono essere destinati puramente alla coltivazione, oppure ad essere adibiti a zone industriali, oppure a centri urbani. In base alle caratteristiche della zona, è possibile che un terreno diventi edificabile, e possa quindi essere destinato a nuove residenze a scopo abitativo.
Per determinare se un terreno è edificabile, è necessario procedere con una serie di verifiche di natura catastale. È necessario verificare la presenza di eventuali zone urbane limitrofe, controllare che non sussistano vincoli di sorta per la costruzione degli edifici.
Un terreno può facilmente assumere queste caratteristiche se è situato vicino ad una zona in cui sono presenti altri edifici, oppure vicino ad una zona urbana. Allo stesso modo, inoltre, l’edificabilità può essere riconosciuta se si trova nei pressi di alcuni servizi destinati all’uso urbano come acquedotti, servizi di fognatura, eccetera. Inoltre, il terreno non deve essere collocato in una precisa fascia di rispetto del paesaggio, o con la presenza di cimiteri, ferrovie, impianti di diverso tipo.
L’indice di edificabilità di un terreno viene deciso per ogni singolo Comune in base alle regole del Piano Regolatore Generale, il PRG. Questo vuol dire che non è sufficiente valutare le informazioni di natura catastale per determinare se un terreno risulta edificabile oppure no. Esistono diverse tipologie di terreno, non tutte destinate allo stesso tipo di costruzione.
Classificazioni
Tra i terreni edificabili, alcuni possono essere destinati alla costruzione di nuovi edifici residenziali, destinati all’uso abitativo. Altri, invece, possono essere destinati principalmente alle costruzioni di natura industriale. Generalmente si possono individuare diverse tipologie di terreni edificabili:
- Aree edificabili residenziali: sono destinati a costruzioni di tipo abitativo;
- Aree edificabili industriali: sono destinati a costruzioni di tipo industriale;
- Aree edificabili artigianali: in questo caso sono destinati alla produzione artigianale, con la costruzione di capannoni e edifici similari;
- Aree edificabili ex agricoli: si tratta di terreni che precedentemente erano adibiti all’uso in agricoltura, ma che sono riconvertiti per altri utilizzi;
- Aree edificabili di interesse comune: sono terreni destinati alla costruzione di edifici pubblici, come caserme, ospedali, centri sportivi, eccetera.
Per ogni zona il Comune determina la tipologia di costruzioni ammesse, e le regole da rispettare quando si decide di costruire. Possono essere quindi presenti regole specifiche che riguardano l’altezza degli edifici che si possono costruire, l’omogeneità con i colori presenti nella zona, la distanza tra gli edifici e così via.
Per ogni zona i Comuni specificano quali sono le tipologie di edifici e strutture che si possono costruire.Per questo i Comuni forniscono su richiesta il Certificato di Destinazione Urbanistica per poter procedere con la costruzione.
Certificato di destinazione urbanistica del terreno
Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento ufficiale rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un terreno. In altre parole, il CDU specifica le possibili utilizzazioni di un terreno in base agli strumenti urbanistici vigenti (Piano Regolatore Generale, Piano Urbanistico Comunale, etc.).
A cosa serve il CDU
Il CDU è un documento necessario per diverse operazioni, tra cui:
- Compravendita di un terreno: Il CDU è fondamentale per l’atto notarile di compravendita di un terreno. Questo, in quanto fornisce all’acquirente informazioni precise sulle possibilità edificatorie e sugli eventuali vincoli del terreno.
- Richiesta di permessi di costruire: Il CDU è un documento necessario per la presentazione di una domanda di permesso di costruire. Questo, in quanto indica se il terreno è edificabile e quali sono le prescrizioni urbanistiche da rispettare.
- Richiesta di mutuo: Alcune banche potrebbero richiedere il CDU come documentazione per la concessione di un mutuo ipotecario su un terreno.
Come si richiede il CDU
Il CDU può essere richiesto:
- Direttamente al Comune: Presentando un’apposita domanda presso l’ufficio tecnico o l’ufficio urbanistica del Comune.
- Tramite un professionista: Un architetto, un geometra o un ingegnere possono richiedere il CDU per conto del proprietario del terreno.
Cosa deve contenere il CDU
Il CDU deve contenere le seguenti informazioni:
- Dati anagrafici del proprietario del terreno
- Ubicazione del terreno
- Superficie del terreno
- Categoria catastale
- Destinazione urbanistica
- Indice di edificabilità
- Eventuali vincoli
- Prescrizioni urbanistiche
Per quanto riguarda i costi ed i tempi del rilascio, questi variano a seconda del Comune. In linee generale, i tempi di rilascio possono variare da pochi giorni fino ad arrivare a diverse settimane.
Le imposte dovute all’acquisto
I costi dei terreni edificabili vengono solitamente stabiliti in base ai metri cubi ottenibili (mc) e variano inoltre in base alla tipologia del terreno (fondiaria, edificabile o territoriale). Influisce sui costi d’acquisto anche la presenza di una serie di fattori, tra cui posizione, la rumorosità della zona e panoramicità. Pertanto è sempre opportuno richiedere la consulenza di un geometra o di un ingegnere.
Per acquistare un area fabbricabile, è necessario sostenere anche una serie di spese e provvedere al pagamento di alcune imposte specifiche, in base al soggetto che propone in vendita il terreno. Le imposte principalmente si differenziano in base all’acquisto da un soggetto privato o da un soggetto IVA:
- Acquisto da un soggetto privato: in questo caso va pagata una imposta di registro del 9% rispetto al valore fiscale del terreno, mentre l’imposta ipotecaria e catastale ammontano a 50 euro ciascuna;
- Acquisto da un impresa: la vendita è soggetta all’IVA del 22%. È altresì dovuta l’imposta di registro pari a 200 euro, l’imposta ipotecaria pari a 200 euro e l’imposta catastale pari a 200 euro.
Queste imposte vanno versate nel momento dell’acquisto di un terreno edificabile, tuttavia anche quando si è in possesso di un terreno di questo tipo, è necessario procedere al pagamento di una imposta aggiuntiva, ovvero l’IMU, una volta all’anno.
L’IMU, l’Imposta Municipale Unica, è dovuta sia quando si possiedono proprietà immobiliari, sia per aree fabbricabili e terreni agricoli. L’unica esclusione del pagamento di questa imposta ricorrente è nel caso di proprietà di una abitazione adibita a prima casa. Per tutte le altre proprietà, l’imposta va pagata.
Pagamento dell’IMU
L’IMU va corrisposta anche nel caso di possesso di terreni edificabili, e sono obbligati a versare questa somma i proprietari dei terreni, i concessionari, oppure i locatari in caso di leasing. Per il calcolo dell’IMU sui terreni edificabili, vanno presi in considerazione diversi parametri, ed è necessario rivolgersi al Comune in cui è situato il terreno.
Vanno considerate: la zona in cui è situato il terreno edificabile, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso del terreno specifico, i prezzi medi di mercato nella zona specifica, e così via. Per effettuare il calcolo dell’IMU per il terreno specifico, bisogna tenere presente il valore di mercato del terreno al primo giorno di gennaio di ogni anno specifico.
La formula utilizzata solitamente è questa:
“Valore di mercato al primo gennaio X % di possesso X moltiplicatore fisso X numero di mesi di possesso X aliquota / percentuale rata di acconto.”
Tutte le informazioni sono comunque accessibili al Comune di riferimento, oppure si riferiscono al periodo di possesso del terreno agricolo dal momento dell’acquisto, e dalla percentuale di possesso. La cifra derivata dal calcolo può essere saldata ogni anno in una unica soluzione, oppure in due rate differenti.
In generale è possibile anche attingere ad alcuni casi di esonero dal pagamento dell’IMU sui terreni, in base alle disposizioni specifiche. Generalmente sono i terreni agricoli a poter beneficiare maggiormente di casi di esonero dall’imposta, se destinati ad alcuni tipi di produzione specifica.
Le imposte dovute sulla cessione
Imposte indirette
Quando un soggetto cede aree edificabili, le imposte indirette da applicare sono:
- IVA, se la cessione è effettuata da un soggetto passivo IVA;
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale, se la cessione avviene tra privati.
Ad esempio, se la cessione viene effettuata da un imprenditore agricolo, questo tipo di cessione deve essere assoggettata ad IVA qualora il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola.
Quando la cessione avviene da parte di privato, l’atto di compravendita è soggetto a:
- Imposta di registro: 9% sul prezzo di vendita o sul valore catastale, se inferiore al prezzo dichiarato;
- Imposta ipotecaria: 50 euro (fissa);
- Imposta catastale: 50 euro (fissa).
Tassazione della plusvalenza
Per i soggetti non imprenditori, sono imponibili come redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di aree edificabili (ex art. 67 co. 1 del TUIR). Questo avviene:
- Indipendentemente dalla data di acquisto dei terreni stessi (quindi, possono anche trascorrere più di cinque anni e la plusvalenza resta imponibile);
- Anche se i terreni edificabili sono stati acquisiti a seguito di successione o donazione.
A questi fini, la plusvalenza è data dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti al bene (ex art. 68 co. 1 del TUIR).
Secondo la sentenza della Cassazione n. 16538/2018, si considerano costi inerenti al terreno solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene).
Tassazione separata
Una volta determinata la plusvalenza questa deve essere assoggetta a tassazione separata (ex art. 17 comma 1 lett. g-bis del TUIR), che si attua mediante la compilazione della sezione II del quadro RM del modello Redditi PF. Pertanto, il soggetto che procede alla cessione di un terreno edificabile deve versare, nei termini e con le modalità previsti per il saldo delle imposte sui redditi, un acconto pari al 20% della plusvalenza (ex art. 1 co. 3 del D.L. n. 669/96). Per questo versamento, si utilizza il modello F24 con il codice tributo 4200.
Il regime della tassazione separata prevede che la plusvalenza venga assoggettata all’IRPEF con un’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui è stato stipulato l’atto di vendita.
Consulenza fiscale online
L’acquisto di un terreno edificabile comporta il pagamento di diverse imposte. Queste possono variare a seconda del soggetto venditore (privato o impresa) e dalla destinazione d’uso del terreno.
Riepilogo imposte:
- Acquisto da privato:
- Imposta di registro: 9% del valore fiscale
- Imposta ipotecaria e catastale: 50 euro ciascuna
- Acquisto da impresa:
- IVA: 22% del prezzo di vendita
- Imposta di registro: 200 euro
- Imposta ipotecaria e catastale: 200 euro ciascuna
Pertanto, prima di acquistare dei terreni edificabili, è importante calcolare le imposte dovute per evitare spiacevoli sorprese. Ad occuparsi di questo tipo di calcoli può essere sia un notaio (responsabile delle imposte dovute al momento dell’atto) o a un commercialista per ricevere una consulenza personalizzata.
L’acquisto di aree a destinazione edificatoria rappresenta un investimento importante. È fondamentale quindi informarsi adeguatamente e valutare tutti i costi e le imposte coinvolte. Se desideri ricevere una consulenza personalizzata contattaci.
