Il reddito da locazione derivante da immobili negli Stati Uniti percepiti dal titolare effettivo residente in Italia devono essere dichiarati al netto degli oneri esteri (ex art. 70 del TUIR): determinare la base imponibile dal Form 1040 e le imposte per il credito (ex art. 165 TUIR).
Determinare correttamente la base imponibile italiana dei canoni di locazione percepiti da immobili situati all’estero, negli Stati Uniti, richiede di allineare le regole interne dell’art. 70, comma 2, TUIR con la formazione del reddito “netto estero” che risulta dalla dichiarazione fiscale americana (Form 1040 con Schedule E), evitando di confondere il “total income” o il “taxable income” USA con ciò che rileva davvero in Italia ai fini IRPEF.
L’obiettivo operativo è duplice: individuare l’importo che concorre al reddito complessivo in Italia e massimizzare la corretta fruizione del credito per le imposte estere nei limiti dell’art. 165 TUIR, con una compilazione coerente del quadro RL, del quadro CE e degli obblighi di monitoraggio/IVIE.
Indice degli argomenti
- Quadro normativo di riferimento
- Perché non conta il “taxable income” USA
- La regola operativa: “netto estero” da Schedule E
- Il caso opposto: nessuna imposizione estera
- Quadro RL e quadro CE: indicazioni dichiarative
- Credito d’imposta ex art. 165 TUIR: condizioni e limiti
- IVIE ed effetto sostitutivo per immobili non locati
- Esempio operativo: proprietà locata a Miami
- Casi particolari e rischi interpretativi
- Consulenza fiscale online
- Domande frequenti
- Fonti
Quadro normativo di riferimento
La disciplina cardine è l’art. 70, comma 2, TUIR: per i fabbricati situati all’estero e locati, “concorrono alla formazione del reddito complessivo gli ammontari netti risultanti dalla valutazione effettuata nello Stato estero” per il corrispondente periodo, distinguendo il caso in cui all’estero vi sia o meno imposizione sul reddito da locazione.
La dottrina e la prassi professionale confermano l’orientamento del “netto estero” quando il canone è tassato nello Stato della fonte, con richiamo anche alla posizione DRE Lombardia n. 12155/2010 secondo cui in Italia si assume il risultato netto estero e non si applicano deduzioni generali del sistema straniero.
Perché non conta il “taxable income” USA
Nel Form 1040 la riga 15 (“taxable income”) è ottenuta sottraendo al “total income” le deduzioni generali come standard deduction (riga 12) e, se spettante, la QBI deduction (riga 13), che sono misure personali/sistemiche e non incidono sulla determinazione del reddito di locazione in quanto tale. Ai fini della normativa nazionale interessa il reddito netto da locazione determinato in Schedule E e fatto confluire in Schedule 1 (line 5) e quindi nel Form 1040 tra i “other income” sommati nel “total income”, ma l’ancoraggio della base imponibile IRPEF è al “netto estero” per la specifica categoria immobiliare, non al reddito complessivo imponibile USA dopo deduzioni generali.
Riferimenti USA: come leggere il Form 1040 e Schedule E
Volendo semplificare al massimo possiamo leggere le voci della dichiarazione dei redditi USA in questo modo:
- Schedule E: contiene per ciascun immobile i canoni, le spese e l’ammortamento, producendo il reddito/perdita netta di locazione che confluisce in Schedule 1, line 5, e quindi nel Form 1040.
- Form 1040: “total income” somma le componenti di Schedule 1 (linee 1‑8), mentre il “taxable income” (riga 15) deriva da deduzioni generali che non rilevano per la base italiana del reddito immobiliare estero.
La regola operativa: “netto estero” da Schedule E
Quando i canoni sono assoggettati a imposta negli USA, la base imponibile nazionale coincide con il risultato netto di Schedule E per la singola proprietà o per l’aggregato delle proprietà, come determinato secondo le regole fiscali statunitensi, comprese le spese inerenti e gli ammortamenti. Questo importo, che fluisce in Schedule 1 e poi nel Form 1040, è l’ammontare da indicare nel quadro RL in colonna dedicata ai redditi di fabbricati esteri locati (RL 12, co. 2), senza ulteriori forfetizzazioni interne, salva diversa ipotesi quando all’estero non vi sia imposizione.
Il caso opposto: nessuna imposizione estera
Se nello Stato estero il canone non è assoggettato a imposta sul reddito, l’art. 70, comma 2, prevede che in Italia si assuma l’ammontare percepito ridotto nella misura interna (5% per i fabbricati) secondo la disciplina vigente richiamata dalle prassi applicative per i redditi esteri, dovendosi distinguere con attenzione i casi di effettiva tassazione estera da quelli di mera esenzione o mancata imposizione. La distinzione pratica si riflette nel quadro RL (da compilare la colonna 3) e nell’eventuale diritto al credito ex art. 165 TUIR, che sussiste solo a fronte di un’imposta estera effettivamente dovuta e divenuta definitiva su quel reddito.
Quadro RL e quadro CE: indicazioni dichiarative
Il reddito di locazione di immobile estero deve essere indicato nel quadro RL del Modello Redditi PF, rigo RL12. Tale rigo si compone di tre distinte colonne:
- Colonna 1 – Redditi di beni immobili situati all’estero non locati per i quali è dovuta l’IVIE e dei fabbricati adibiti ad abitazione principale: da compilare quando l’immobile estero non è soggetto a locazione e quando è adibito ad abitazione principale:
- Colonna 2 – Redditi di beni immobili situati all’estero: da compilare quando l’immobile è stato locato e tale reddito è stato assoggettato a tassazione negli USA. Il valore da indicare è quello del rigo 26 di Schedule E (fatto confluire in Schedule 1 line 5).
- Colonna 3 – Redditi sui quali non è stata applicata ritenuta: da compilare quando l’immobile locato ma tale reddito non è stato tassato all’estero.
Qualora spetti il credito per imposte estere (caso della compilazione della colonna 2), le imposte pagate negli USA si indicano nel quadro CE. In tale quadro nella sezione I devono essere indicati i dati utili alla formazione del credito (reddito estero, reddito complessivo, imposta lorda e imposta netta), rinvenibili dal Form 1040. Utile ribadire che il credito spetta nei limiti dell’imposta italiana spettante.
Credito d’imposta ex art. 165 TUIR: condizioni e limiti
Il credito per imposte assolte all’estero spetta se:
- Esiste un reddito estero;
- Il reddito concorre al reddito imponibile in Italia;
- L’imposta estera è pagata a titolo definitivo;
- La natura dell’imposta estera è assimilabile alle imposte sul reddito italiane.
Il credito è limitato all’imposta italiana corrispondente alla quota di reddito estero, con criterio proporzionale “per country limitation” e con specifiche opzioni temporali per il riconoscimento in presenza di pagamenti a cavallo di termini dichiarativi. In questo caso, Italia e USA utilizzano lo stesso periodo di imposta.
La documentazione da conservare per il credito riguarda: Form 1040, Schedule 1, Schedule E, evidenze dell’imposta USA definitiva pagata e riferibile al reddito di locazione, ripartizioni e ricevute di pagamento, eventuali attestazioni statali/locali. Da evidenziare che le imposte utili alla formazione del credito sono solo quelle federali (come previsto dalla Convenzione).
Tabella di riepilogo
IVIE ed effetto sostitutivo per immobili non locati
Per immobili esteri non locati, la combinazione tra art. 70 TUIR e la disciplina IVIE determina, secondo AE e dottrina qualificata, un effetto sostitutivo analogo a quello IMU/IRPEF per gli immobili in Italia, con esclusione dall’IRPEF dei redditi fondiari quando ricorrono le condizioni previste. Questo effetto non riguarda i casi di locazione, nei quali il reddito estero continua a concorrere in Italia e, se del caso, consente il credito per le imposte estere nei limiti di legge.
Esempio operativo: proprietà locata a Miami
Si ipotizzi canone lordo annuo USD 60.000, spese e ammortamenti USD 34.000 e “net rent” da Schedule E USD 26.000, confluito in Schedule 1 line 5 e nel “total income” del Form 1040. In Italia si indicherà in RL l’importo estero “netto” (convertito in euro secondo regole ordinarie) e, se risulta effettiva imposta USA definitiva imputabile a tale reddito, si compilerà il quadro CE per il credito d’imposta nei limiti proporzionali previsti.
Gli errori comuni da evitare, che vediamo nella pratica, riguardano:
- Usare il “taxable income” del 1040 come base imponibile IRPEF: le deduzioni generali USA non incidono sul calcolo del reddito immobiliare estero in Italia;
- Omessa prova della definitività dell’imposta estera: senza definitività non è possibile fruire correttamente del credito ex art. 165 TUIR.
I righi da monitorare nel Form 1040 USA sono i seguenti:
- Schedule E: rigo di sintesi del reddito/perdita per ciascun immobile o in aggregato, base della componente da riportare in Schedule 1;
- Schedule 1: line 5 “Rental real estate” da cui si somma al “total income” del Form 1040, senza che ciò determini per l’Italia l’uso del “taxable income” della riga 15.
Casi particolari e rischi interpretativi
Quando il reddito estero è azzerato dalle regole USA (es. ammortamenti elevati), occorre verificare se sussista comunque un’imposta sul reddito “effettiva” a livello USA o se la posizione sia di non imponibilità, ai fini della corretta scelta tra “netto estero” e base interna ridotta. In linea con gli indirizzi ricostruttivi noti, se il canone risulta assoggettato a imposta nello Stato estero, l’Italia recepisce il “netto estero”; se non lo è, si applica la regola interna sull’ammontare percepito ridotto, senza diritto al credito.
Leggi anche:
Consulenza fiscale online
Per definire la base imponibile, convertire correttamente le valute, compilare RL/CE/RW e ottimizzare il credito ex art. 165 TUIR è consigliabile un’analisi documentale completa dei modelli 1040/Schedule E e delle evidenze di pagamento, con verifica della definitività e della riferibilità dell’imposta USA alla categoria immobiliare. Un affiancamento professionale riduce il rischio di errori dichiarativi e massimizza la corretta fruizione del credito, anche in presenza di multi‑property, perdite pregresse o difformità dei periodi d’imposta.
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Domande frequenti
Si applica l’ammontare percepito ridotto secondo la misura interna prevista dall’art. 70, comma 2 TUIR.
Sì, il monitoraggio nel quadro RW e la verifica dell’IVIE restano dovuti secondo i presupposti, a prescindere dalla tassazione del canone.
