Surroga mutuo: di cosa si tratta?

La surroga del mutuo è un istituto che trae origine dalla surrogazione dell’ipoteca, prevista dal codice civile all’art. 1202. La surroga del mutuo, definita anche portabilità, consente di trasferire il proprio mutuo da un istituto bancario all’altro, senza particolari oneri per il cliente della banca. Lo scopo per il mutuatario è di poter concordare condizioni a lui più favorevoli.

Questa procedura, introdotta dal Decreto Bersani  (Legge n. 40 del 2007), permette di trasferire il proprio finanziamento senza alcun costo. La portabilità del mutuo esisteva ben prima dell’introduzione di quella che erroneamente viene considerata la nascita della surroga, ovvero la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani. Tale normativa, invero, ha avuto il pregio di semplificare enormemente il meccanismo in questione, azzerando i costi e rendendolo automatico. Dunque, colui che vorrà procedere a tale operazione potrà semplicemente individuare l’istituto bancario che prevede i tassi di interesse più convenienti. L’unico onere da versare è l’importo di 35 euro, a titolo di tassa sull’ipoteca.

La surroga del mutuo, tuttavia, comporta il rispetto di alcuni specifici requisiti. In primo luogo, l’importo del mutuo deve essere per lo meno pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento. Effettuata una breve analisi, possiamo ora procedere ad analizzare nel dettaglio l’istituto della surroga del mutuo.

Cos’è un mutuo?

Il mutuo è il contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna ad altra, detta mutuatario, una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa qualità, a norma dell’art. 1813 c.c. L’effetto essenziale del mutuo è, quindi, il trasferimento della proprietà della cosa al mutuatario. La liberazione di quest’ultimo dall’obbligazione contratta ha luogo se, alla scadenza stabilita, trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuti.

Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito dagli economisti come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura.

In genere, il mutuo prevede una naturale scadenza. Entro tale data dovrai aver provveduto alla restituzione del capitale chiesto in prestito alla banca o alla società di prestiti. La restituzione avviene sulla base di rate che, benché abbiano carattere unitario, sono comprensive anche degli interessi convenzionali, versati come corrispettivi del godimento del capitale. In genere, il piano di restituzione, detto piano di ammortamento, è concordato dalla banca e dal cliente.

Aprire un mutuo significa, in breve, stipulare un contratto per cui la restituzione dell’importo avverrà a rate, con l’aggiunta di alcuni interessi per la banca. Quando si stipula un mutuo con una banca, vengono decise e individuate la durata del mutuo, l’importo da corrispondere ogni mese alla banca, il tasso degli interessi, il piano di ammortamento per calcolare le rate e, non meno importante, il mutuo viene stipulato con una precisa finalità.

Non sempre un mutuo può essere stipulato con una banca per acquistare un’abitazione da adibire a prima casa, perché è possibile anche aprire un mutuo per l’acquisto di una seconda abitazione, per una ristrutturazione di una casa già acquisita o per altre motivazioni similari.

Che cos’è la surroga del mutuo?

Quando si fa riferimento alla surroga del mutuo si intende il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro. Questa tipologia di attività, invero, potrebbe essere particolarmente vantaggiosa per il cliente. In primo luogo non comporta costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.

In genere, il cliente decide di ricorrere a tale strumento quando il tasso previsto per il mutuo dall’istituto risulta essere più alto rispetto a quello previsto da altra banca. Quindi, in questo caso, converrebbe spostare il mutuo da una banca all’altra.

La surroga è un’operazione estremamente semplice, che è stata per la prima volta disciplinata dal Decreto Bersani. La surroga avviene in maniera automatica e senza costi onerosi, grazie al Decreto Bersani. Tuttavia, è opportuno ricordare che questa è una fattispecie che trova il proprio antecedente nell’istituto della «surrogazione dell’ipoteca». Quest’ultima è stata disciplinata per la prima volta dal codice civile, all’articolo 1202. Dunque, la portabilità del mutuo esisteva ben prima dell’introduzione di quella che erroneamente viene considerata la nascita della surroga, ovvero la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani.

Come si procede alla surroga?

La surroga del mutuo è spesso automatica. In questo caso, come avviene tale operazione? Invero come dicevamo nel paragrafo precedente è un’operazione molto semplice. Una volta che è stato individuato un mutuo a tassi più convenienti, presso altro istituto bancario, questo stesso provvederà agli adempimenti burocratici, necessari a procedere al passaggio del finanziamento.

Al cliente quindi non sono chiesti particolari adempimenti. Infatti, non deve neppure avvisare la vecchia banca del trasferimento, ma sarà quella nuova ad avvisarla. La vecchia banca trasferirà, quindi, al nuovo istituto tutta la documentazione con la quale si è aperto il mutuo.

Anche per quanto riguarda i costi, questi sono praticamente zero, o quasi. Infatti, il Decreto Bersani, che ha disciplinato l’istituto, ha previsto che tasse e costi sono quasi del tutto azzerati. L’unico onere che grava sul cliente è il pagamento della tassa sull’ipoteca, pari a 35 euro.

La surroga del mutuo non può essere impedita dalla vecchia banca che deve accettare la decisione del cliente senza ostacoli o rimostranze.

Quindi, dal 2007, la portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo, inclusi i costi notarili, le imposte, le commissioni di istruttoria della banca e l’eventuale penale per l’estinzione anticipata. Tale sistema opera anche ove nel precedente contratto erano previsti degli oneri e costi specifici, compresa la penale.

Ciò comporta, invero, che le eventuali spese siano a carico della banca.

Come funziona la surroga del mutuo

L’operazione di surroga può essere riassunta in questi passaggi principali:

1. Scelta della banca: Il mutuatario sceglie una nuova banca che offre migliori condizioni di tasso di interesse rispetto alla banca originaria;
2. Richiesta di surroga: Viene presentata una richiesta alla nuova banca, la quale valuterà il profilo del cliente e il rischio del mutuo;
3. Valutazione e approvazione: Dopo l’approvazione, la nuova banca si occuperà di estinguere il debito con la banca precedente, subentrando in tutti i diritti e doveri del mutuo originario;
4. Nuove condizioni: Il mutuo continua con la nuova banca alle nuove condizioni di interesse, spesso più favorevoli, mantenendo inalterata la garanzia ipotecaria esistente.

Caratteristiche della surroga

La surroga del mutuo, tuttavia, comporta il rispetto di alcuni specifici requisiti. In primo luogo, l’importo del mutuo deve essere per lo meno pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento. Invero, in fase di trasferimento, possono anche essere apportate alcune modifiche alla disciplina del rapporto. Ad esempio, è possibile modificare la durata residua, oltre che la tipologia di tasso, quindi passare da tasso fisso a quello variabile e viceversa. Tra le modifiche, tuttavia non è consentito apportare un aumento dell’importo residuo del mutuo. Se la banca ti propone un aumento della liquidità, dovrai tener presente che sarai chiamato a sostenere i costi, proporzionalmente alla parte che eccede il debito residuo.

Dovrà, poi, essere cancellata la vecchia ipoteca sull’immobile, che era stata iscritta precedentemente in occasione del primo finanziamento. Dovrà poi essere costituita una nuova garanzia ipotecaria, a favore dell’istituto bancario subentrante.

Per quanto riguarda, invece, i garanti del precedente mutuo, che hanno sottoscritto fideiussioni così come tutti gli intestatari del finanziamento, dovranno essere i medesimi che in precedenza avevano stipulato il contratto. Talvolta, se vengono offerte ulteriori garanzie, potrebbero essere svincolati dalla banca. Ricordiamo, inoltre, che il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale.

Per quanto riguarda poi il precedente istituto di credito, quest’ultimo non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente.

L’operazione può essere effettuata anche con riferimento ai mutui aziendali, erogati a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.

Quando chiedere la surroga?

Come dicevamo a surroga del mutuo è un’operazione che può risultare particolarmente conveniente. I titolari di un mutuo possono decidere di provvedervi, realizzando quindi un trasferimento del proprio mutuo ad un’altra banca. Sul punto, sembra che la Legge 40 del 2 aprile 2007 non abbia introdotto alcun limite temporale.

Dunque, il cliente può chiedere la surroga in qualsiasi momento. Una regola di tante banche è aspettare che siano passati almeno 12 mesi per valutare il cliente in modo più attendibile. Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero in pancia al creditore.

Vantaggi della surroga del mutuo

I vantaggi ottenibili dall’operazione possono essere così sintetizzati:

• Riduzione dei costi: La principale motivazione per la surroga è la riduzione del tasso di interesse, che può significare un notevole risparmio sulle rate del mutuo;
• Nessun costo aggiuntivo: La legge italiana (per esempio) prevede che la surroga del mutuo non comporti costi aggiuntivi per il mutuatario in termini di commissioni o spese legali;
• Semplicità e velocità: Il processo è generalmente più semplice e veloce rispetto alla richiesta di un nuovo mutuo, dato che la garanzia ipotecaria rimane la stessa.

Quando non si può surrogare il mutuo?

Il mutuo non può essere surrogato nei seguenti casi:

• Ammontare del finanziamento inferiore a 50mila euro;
• Situazione reddituale del mutuatario modificata in maniera peggiorativa;
• Saldo delle rate precedenti. Se vi sono rate precedenti scadute e non pagate la procedura potrebbe non essere accolta;
• Deprezzamento dell’immobile tale da non rappresentare più una garanzia sufficiente per la banca;
• Scadenza mutuo breve. La surroga, infatti, nei piani di ammortamento c.d. “alla francese” ha senso se fatta nei primi anni di pagamento del mutuo, quando l’importo della rata è prevalentemente composto da interessi e non da quota capitale.

Chi paga il notaio per la surroga?

Per effettuare l’operazione di surroga del mutuo occorre il notaio, che deve redigere un atto. Infatti, la surrogazione del mutuo rappresenta la possibilità di rinegoziare il mutuo e di fare il passaggio da una banca ad un’altra senza costi aggiuntivi perché sono a carico della banca che accoglie il mutuo. Tra questi costi, a carico della banca, vi è anche quello del notaio.