SRL immobiliare e socio residente in Svizzera: guida ai rischi

Investire in immobili italiani mantenendo la residenza fiscale in Svizzera e l'iscrizione AIRE: gestione della governance, rischi di esterovestizione e doppia contribuzione INPS.

Sei un cittadino italiano residente in Svizzera, iscritto AIRE, e stai pianificando di costituire una SRL in Italia per gestire un patrimonio immobiliare (magari ricevuto in donazione). Sulla carta sembra un'operazione standard: costituisci la società, conferisci o dai in comodato gli immobili e incassi gli affitti. Tuttavia, quando l'Amministratore unico della SRL coincide con il socio residente all'estero, si entra in un campo minato. Il rischio non è tanto burocratico, quanto fiscale: un assetto sbagliato può compromettere la tua residenza fiscale svizzera (riportando a tassazione in Italia il tuo stipendio elvetico) o generare contestazioni per esterovestizione della società. In questa guida analizziamo i requisiti di governance, la gestione della sede legale e le trappole previdenziali da evitare nel 2026.

SRL italiana con socio svizzero: è possibile? La risposta breve è sì. Non esiste alcun divieto per un cittadino residente in Svizzera (o in altro paese UE/Extra-UE) di detenere quote di una SRL italiana o di ricoprirne la carica di amministratore. Tuttavia, la fattibilità giuridica non deve far dimenticare la sostanza fiscale. Il Legislatore nazionale e l'Agenzia delle Entrate monitorano attentamente queste strutture per evitare che vengano utilizzate per schermare attività o per eludere la normativa sulla residenza delle persone fisiche.  La costituzione della SRL deve avvenire preferibilmente mediante procura speciale se non puoi recarti fisicamente dal notaio in Italia, ma è fondamentale che la società abbia una struttura operativa reale e non sia una mera "scatola vuota" gestita interamente dall'estero. Il nodo della residenza fiscale: art. 2 del TUIR Il punto critico di questa fattispecie riguarda l'impatto della carica di amministratore sulla residenza AIRE. Secondo l'art. 2, comma 2 del TUIR (D.P.R. n. 917/1986), si considera residente in Italia chi, per la maggior parte del periodo d'imposta (183 giorni), soddisfa anche solo uno dei seguenti requisiti:

È iscritto nelle anagrafi della popolazione residente. Ha nel territorio dello Stato il domicilio (luogo in cui si sviluppano i suoi principali interessi personali e familiari). Ha nel territorio dello Stato la residenza (dimora abituale). Presenza fisica contando per intero anche le frazioni di giorno.

Il rischio del "domicilio" per l'amministratore Se diventi Amministratore unico di una SRL italiana, da espatriato stai creando un forte legame economico con l'Italia. L'Agenzia delle Entrate potrebbe sostenere che il tuo "centro degli interessi vitali" (economici e patrimoniali) si è spostato in Italia, specialmente se:

Il reddito derivante dalla SRL diventa prevalente rispetto allo stipendio svizzero. La tua presenza fisica in Italia per gestire gli immobili è frequente. La tua famiglia (o parte di es...