IMU 2025 al 16 dicembre: controlli su 4 milioni di immobili fantasma

Entro il 16 dicembre deve essere versato il saldo IMU 2025: quest’anno sono attivi controlli su immobili non censiti e verifiche stringenti per chi applica la riduzione del 50% per comodato d’uso a parenti. Ecco cosa controllare prima della scadenza per evitare sanzioni e recuperi retroattivi.

Oltre 25 milioni di proprietari immobiliari devono versare entro lunedì 16 dicembre 2025 il saldo IMU, ma quest’anno la scadenza si complica con i nuovi controlli dell’Agenzia delle Entrate sugli immobili fantasma (immobili non dichiarati al catasto) e le agevolazioni per chi concede abitazioni in comodato d’uso a parenti di primo grado. Chi possiede immobili deve quindi verificare non solo l’importo da versare, ma anche se ha diritto a riduzioni o se rischia sanzioni amministrative per immobili irregolari.

In questo articolo vediamo cosa prevede la normativa IMU 2025, quali sono le categorie di proprietari più interessate dalle novità e quali verifiche pratiche fare nei prossimi giorni per evitare errori costosi.

Cosa cambia con il saldo IMU 2025

Il saldo IMU 2025 si calcola sulla base delle aliquote deliberate dai comuni entro il 28 febbraio 2025. Se il comune non ha pubblicato nuove delibere, valgono le aliquote dell’anno precedente. La base imponibile resta quella determinata dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti previsti dalla legge.

Le principali novità di quest’anno riguardano due ambiti specifici:

• Immobili fantasma: dal 2024 è operativo il sistema di incrocio dati tra Agenzia delle Entrate e comuni per individuare fabbricati esistenti ma mai dichiarati in catasto. Chi viene intercettato riceve comunicazioni formali e rischia sanzioni retroattive oltre al recupero dell’imposta non versata. Circa 4 milioni di immobili fantasma totali secondo le ricerche dell’Agenzia delle Entrate di ottobre 2023;
• Comodato d’uso gratuito: la riduzione del 50% della base imponibile per immobili concessi in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori o figli) è confermata, ma i comuni stanno intensificando i controlli sulla residenza effettiva del comodatario e sulla registrazione del contratto.

Queste due questioni fanno sì che il saldo 2025 non sia una semplice operazione di calcolo, ma richieda verifiche documentali precise.

Scadenza del 16 dicembre: chi deve pagare e come calcolare

Il versamento del saldo IMU va effettuato entro il 16 dicembre 2025 (il 16 cade di lunedì, quindi niente proroga). Sono obbligati al pagamento tutti i proprietari di immobili diversi dall’abitazione principale, salvo casi di esenzione espressamente previsti.

Per calcolare l’importo:

1. Si parte dalla rendita catastale non rivalutata dell’immobile;
2. Si applica la rivalutazione del 5%;
3. Si moltiplica per il coefficiente specifico (160 per abitazioni, 140 per uffici e studi privati, 80 per negozi, 65 per capannoni industriali categoria D, 55 per altre categorie D);
4. Si applica l’aliquota comunale deliberata per la specifica categoria;
5. Si detrae quanto già versato in acconto a giugno.

Se il comune non ha deliberato entro febbraio 2025, si utilizzano le aliquote 2024. In caso di variazioni patrimoniali in corso d’anno (acquisto, vendita, successione), l’imposta si calcola in base ai mesi di possesso, considerando proprietario chi detiene l’immobile per almeno 15 giorni nel mese.

Immobili fantasma: cosa sono e quali conseguenze fiscali

Gli immobili fantasma sono fabbricati esistenti fisicamente ma non censiti al catasto o censiti in modo non conforme alla realtà (ad esempio con categoria fittizia o superficie dichiarata inferiore a quella effettiva). Dal 2024 l’Agenzia delle Entrate utilizza tecnologie di telerilevamento satellitare e incrocia i dati con le banche dati comunali per individuare queste irregolarità.

Chi possiede un immobile fantasma rischia:

• Recupero IMU: il comune può recuperare l’imposta non versata per gli ultimi 5 anni, con sanzioni dal 100% al 200% dell’importo dovuto più interessi;
• Ingiunzioni di regolarizzazione: obbligo di presentare dichiarazione DOCFA per l’accatastamento entro termini perentori;
• Sanzioni urbanistiche: se l’immobile è anche abusivo dal punto di vista edilizio, si aggiungono sanzioni e procedimenti separati.

La verifica deve essere fatta controllando la visura catastale aggiornata e confrontandola con lo stato di fatto dell’immobile. Se emergono difformità, è opportuno procedere subito con la regolarizzazione catastale tramite un tecnico abilitato, prima che arrivi la contestazione formale.

Numeri e obiettivi dei controlli sugli immobili non censiti

Il fenomeno degli immobili fantasma costa allo Stato italiano circa 600 milioni di euro all’anno in mancate entrate fiscali. Secondo l’indagine dell’Agenzia delle Entrate di ottobre 2023, in Italia esistono circa 4 milioni di immobili non accatastati o registrati erroneamente, di cui 1.035.034 sono unità immobiliari residenziali con una rendita catastale presunta di circa 305 milioni di euro.

La distribuzione geografica evidenzia una forte concentrazione nel Meridione: al Sud gli immobili fantasma rappresentano il 6,2% del totale, contro l’1,8% del Nord e il 2,9% del Centro. Questa difformità territoriale riflette fenomeni diversi, dall’abusivismo edilizio alla scarsa cultura della regolarizzazione catastale, fino a vere e proprie strategie evasive strutturate.

Per contrastare il fenomeno, l’Agenzia delle Entrate ha definito nel Piano Integrato di Attività e Organizzazione (PIAO) 2024-2026 obiettivi quantitativi precisi e misurabili. La copertura territoriale delle indagini cartografiche dovrà passare dal 45% al 70% entro il 2026, un incremento di 25 punti percentuali che sarà reso possibile dall’utilizzo intensivo di tecnologie di telerilevamento satellitare e ortofoto ad alta definizione.

Il sistema di controllo si basa sull’incrocio di quattro banche dati catastali distinte attraverso il SIT (Sistema Integrato Territorio), che confronta automaticamente le mappe catastali esistenti con le riprese aeree aggiornate, evidenziando immediatamente ogni difformità geometrica o volumetrica. Parallelamente, il tasso di copertura degli immobili da controllare dovrà salire dal 34% al 36% e la conformità dei soggetti titolari di immobili in catasto dovrà aumentare dal 63% al 70%.

Comodato d’uso a parenti: quando si applica la riduzione IMU

La riduzione del 50% della base imponibile IMU per immobili concessi in comodato d’uso gratuito è riservata a situazioni specifiche e richiede il rispetto simultaneo di più condizioni:

1. Rapporto di parentela: il comodato deve essere concesso a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori verso figli o figli verso genitori);
2. Residenza e dimora: il comodatario deve avere residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile;
3. Registrazione del contratto: il contratto di comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate con imposta di registro versata;
4. Unicità immobiliare: il comodante non deve possedere altri immobili in Italia oltre all’abitazione principale e all’immobile concesso in comodato;
5. Stesso comune: l’immobile in comodato deve trovarsi nello stesso comune in cui il comodante ha l’abitazione principale.

Se manca anche solo uno di questi requisiti, la riduzione non spetta e l’IMU deve essere calcolata per intero. I comuni stanno verificando con particolare attenzione il requisito della residenza effettiva, incrociando i dati anagrafici con le utenze domestiche e i consumi.

Attenzione: se il comodato è stato stipulato nel corso del 2025, la riduzione si applica solo a partire dal mese in cui sono stati perfezionati tutti i requisiti (compresa la registrazione). Non è possibile applicare retroattivamente la riduzione se la registrazione è avvenuta dopo giugno.

Come verificare le aliquote comunali per il 2025

Ogni comune può fissare aliquote IMU diverse in base alla tipologia di immobile e alla destinazione d’uso. Le aliquote 2025 devono essere state deliberate entro il 28 febbraio 2025 e pubblicate sul portale del Federalismo Fiscale del MEF.

Per verificare le aliquote del proprio comune:

1. Accedere al sito del Dipartimento delle Finanze (www.finanze.it) sezione “Aliquote IMU“;
2. Selezionare regione, provincia e comune di interesse;
3. Verificare le delibere pubblicate per l’anno 2025;
4. Controllare la categoria catastale del proprio immobile e l’aliquota corrispondente.

Se il comune non ha deliberato entro febbraio, valgono automaticamente le aliquote dell’anno precedente. Alcuni comuni prevedono aliquote agevolate per particolari categorie (immobili storici vincolati, immobili dati in locazione concordata, abitazioni locate a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa).

È importante verificare anche eventuali riduzioni o esenzioni deliberate a livello locale, che possono abbassare significativamente l’imposta dovuta ma richiedono spesso la presentazione di autocertificazioni o dichiarazioni specifiche entro scadenze prefissate.

Esenzioni e agevolazioni IMU: casi particolari da conoscere

Oltre al comodato d’uso, esistono altre situazioni in cui l’IMU non è dovuta o si applica in misura ridotta:

• Abitazione principale: esente IMU, salvo che non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Per queste ultime l’IMU è dovuta ma con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro.
• Immobili di enti non commerciali: esenti se utilizzati esclusivamente per attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, ricerca scientifica, didattiche, culturali, ricreative, sportive, religiose o di culto. Serve però regolare comunicazione al comune.
• Fabbricati rurali strumentali: totalmente esenti se iscritti al catasto con categoria D/10 o se la ruralità è riconosciuta e documentata.
• Immobili inagibili o inabitabili: riduzione del 50% della base imponibile, ma solo se l’inagibilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario. L’inagibilità deve essere strutturale e non temporanea.
• Terreni agricoli: esenzione totale in comuni montani o parzialmente montani individuati da apposito elenco ISTAT. Nei comuni di pianura l’IMU agricola è dovuta ma con aliquote generalmente ridotte.

Per ogni agevolazione è fondamentale verificare se il comune richiede dichiarazioni o comunicazioni preventive, perché molte riduzioni non sono automatiche e vanno richieste formalmente.

Cosa fare prima del 16 dicembre: checklist operativa

Per evitare errori o omissioni nel versamento del saldo IMU 2025, ecco le verifiche da completare nei prossimi giorni:

Verifica catastale: richiedere visure catastali aggiornate per tutti gli immobili posseduti e confrontarle con lo stato di fatto. Eventuali difformità vanno regolarizzate immediatamente.

Controllo aliquote: accedere al portale del Federalismo Fiscale e verificare le delibere comunali 2025. Annotare le aliquote specifiche per categoria catastale.

Documentazione comodato: se si fruisce della riduzione per comodato d’uso, verificare che il contratto sia registrato, che il comodatario abbia effettivamente residenza nell’immobile e che tutti i requisiti siano rispettati.

Calcolo acconto: recuperare la ricevuta dell’acconto versato a giugno 2025 per determinare correttamente il saldo da pagare.

Verifica agevolazioni: controllare se si ha diritto a esenzioni o riduzioni particolari e se sono state presentate le eventuali dichiarazioni richieste dal comune.

Modalità di pagamento: il versamento va effettuato tramite modello F24, indicando i codici tributo specifici per IMU (3912 per abitazioni, 3916 per aree fabbricabili, 3918 per altri fabbricati, 3925 per immobili categoria D).

Se emergono dubbi su casistiche complesse (immobili con quote di proprietà frazionate, successioni non ancora definite, immobili all’estero detenuti da residenti italiani), è consigliabile richiedere una consulenza specifica prima della scadenza, perché errori di calcolo o omissioni possono generare sanzioni rilevanti.

Fonti

• Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23
• Portale del Federalismo Fiscale – Sezione Aliquote IMU
• Protocollo d’intesa Agenzia delle Entrate – Comuni del 2 dicembre 2021
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/E del 1° febbraio 2024
• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 747