risoluzione contratto di locazione

Quando un inquilino vive in un’abitazione posta in affitto, stipula preventivamente insieme al proprietario dell’immobile un accordo, sotto forma di contratto, che stabilisce qual è il rapporto tra le parti. Nel contratto di locazione viene stabilito qual è il canone di affitto che l’inquilino, o gli inquilini, devono al proprietario di casa, e vengono anche inserite una serie di clausole volte a regolamentare il rapporto tra proprietario e inquilino.

Tra queste, è prevista anche la durata del contratto stesso, che può variare da brevi periodi, per esempio in caso di affitti brevi, oppure a lunghi periodi, tramite per esempio il classico 4+4. Talvolta il contratto prevede un tacito rinnovo, talvolta prevede una scadenza.

La risoluzione del contratto di locazione è automatica alla normale scadenza del contratto, mentre può essere anticipata in casi particolari. Vediamo in questo articolo come funziona la risoluzione del contratto di locazione, e quali eventualità possono portare ad una risoluzione anticipata.


Contratto di locazione: cos’è e quali sono le parti coinvolte

Il contratto di locazione stabilisce un accordo tra il proprietario di casa, che offre il proprio immobile per essere utilizzato ad uso abitativo, e l’inquilino, o gli inquilini, che lo utilizzano come abitazione per un periodo.

Un contratto di locazione è un accordo tra le parti, per questo quando un inquilino si appresta a confermare tramite firma l’accordo con il proprietario, deve necessariamente conoscere tutte le clausole del contratto. Tra le clausole viene inserita anche la durata del contratto, che può essere breve o lunga, vengono stabilite le cifre che l’inquilino deve corrispondere al proprietario mensilmente, ovvero il canone di locazione.

Le altre clausole possono regolamentare i rapporti e le modalità d’uso dell’immobile, come ad esempio la possibilità di introdurre animali in casa oppure negare questa possibilità. Nel contratto di locazione quindi possono essere incluse alcune clausole fondamentali per poter stabilmente abitare nell’immobile posto in affitto dal proprietario.

Esistono tuttavia diversi tipi di contratti, alcuni ad esempio sono esclusivi per gli studenti che abitano per un periodo nell’immobile del proprietario, oppure coprono un periodo di tempo stabilito con il proprietario per motivi di lavoro.

Contratto di locazione: diverse tipologie

Prima di vedere come funziona la risoluzione del contratto di locazione, vediamo come funzionano i contratti di locazione: è importante conoscere la durata stessa del contratto per poter stabilirne anche il termine. Esistono diverse tipologie di contratti:

  • Contratti di locazione per studenti: in questo caso i contratti di affitto sono di breve durata, all’incirca di un anno, e sono contratti che stabiliscono il rapporto tra le parti nel caso di affitti relativamente brevi;
  • Contratti di locazione transitori: la durata di questi contratti può anche essere inferiore ad un anno, in base alle esigenze specifiche;
  • Contratto di locazione a canone libero: in questo caso si parla del classico contratto 4+4, ovvero che prevede l’applicazione per 4 anni del canone di affitto all’inquilino, e successivamente viene rinnovato in automatico per altri 4 anni;
  • Contratto di locazione concordato: la durata di questo contratto è di 3 anni, e si prevede successivamente un eventuale accordo tra le parti per proseguire il contratto. Questa tipologia contrattuale presenta alcuni vantaggi sia per gli inquilini che per i proprietari, soprattutto in termini di risparmio.

Per conoscere la modalità con cui avviene una risoluzione del contratto di locazione, è necessario leggere con attenzione il contratto tra le parti. Può accadere infatti che il contratto sia al suo termine naturale, per cui risulta necessario dialogare su un rinnovo, oppure il contratto può rinnovarsi in modo automatico.

Risoluzione del contratto di locazione: come avviene

Durante una risoluzione del contratto di locazione, l’inquilino in via definitiva smette di utilizzare l’immobile posto in affitto dal proprietario. Questo può avvenire per naturale scadenza del contratto, oppure per altre motivazioni.

Bisogna anche tenere conto della caparra che è stata versata inizialmente, come anticipo, che al termine del periodo di locazione, deve essere restituita all’inquilino che l’ha anticipata. Anche su questa informazione è necessario fare riferimento al contratto specifico concordato con il proprietario.

La risoluzione del contratto di locazione tuttavia può avvenire anche in modo anticipato rispetto alla normale conclusione del contratto. In questo caso, se l’inquilino intende lasciare l’abitazione prima del termine del contratto, deve comunicarne dovuto preavviso, secondo la normativa italiana, almeno sei mesi prima di lasciare l’abitazione.

Questo periodo tuttavia può variare in base al contratto specifico, e solitamente viene indicato tra le clausole del contratto stesso. A livello fiscale, come spiega l’Agenzia delle Entrate, è necessario per il proprietario saldare l’imposta di registro, nel caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione:

“L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento.”

Risoluzione anticipata del contratto di locazione

La risoluzione del contratto di locazione può avvenire in modo anticipato sia da parte del proprietario che dell’inquilino, ma in entrambi i casi è previsto il preavviso di almeno sei mesi.

Se il preavviso non viene dato dall’inquilino, questo comunque dovrà provvedere al pagamento del canone di affitto per i mesi rimanenti del preavviso, anche se non abiterà più nell’immobile.

La risoluzione anticipata dal contratto di locazione quindi deve essere comunicata: può avvenire per motivi di trasferimento lavorativi, per una scelta di cambio di abitazione, o per altri motivi. In ogni caso il preavviso secondo quanto stabilito dal contratto è fondamentale.

Nel caso invece in cui è il proprietario a dover dare preavviso di recesso dal contratto, le motivazioni possono essere legate all’utilizzo dell’immobile: il proprietario può volerlo destinare ad un parente prossimo, o voler viverci in prima persona per nuove esigenze. Oppure può voler provvedere alla vendita dello stesso immobile.

Anche in questo caso è necessario che il proprietario dia un preavviso all’inquilino, per permettergli di trovare una nuova abitazione e eventualmente provvedere al trasloco. Altrimenti, in mancanza di risoluzione anticipata del contratto di locazione, questo prosegue fino al suo termine, e nel caso di 4+4 per esempio può essere rinnovato tacitamente.

Rinegoziazione del contratto di locazione

Esiste anche il caso in cui il contratto venga modificato dalle parti coinvolte, ovvero nel caso in cui avviene una rinegoziazione del contratto di locazione. L’Agenzia delle Entrate spiega cosa si intende per rinegoziazione:

“Si parla di rinegoziazione del canone se le parti del contratto decidono di comune accordo di modificare il canone di locazione o di affitto. L’accordo di modifica del canone, sia in caso di diminuzione che in caso di aumento del canone, può essere comunicato all’Agenzia delle Entrate direttamente utilizzando, se si è in possesso del codice Pin, i servizi telematici dell’Agenzia.”

Per citare un esempio, nell’ultimo anno lo stato ha messo a disposizione dei proprietari di immobili in affitto un bonus, ovvero un rimborso in termini economici per tutti i proprietari che avessero deciso di rinegoziare il canone di locazione degli inquilini, scendendo di prezzo.

Questa misura è stata presa per sostenere economicamente i cittadini italiani, anche nel pagamento del canone di affitto mensile dovuto ai proprietari. In questo caso il proprietario stipula un nuovo contratto, tramite rinegoziazione, e viene successivamente rimborsato dall’Agenzia delle Entrate del 50% della somma diminuita sul canone.

In questo caso, la rinegoziazione non è soggetta né all’imposta di registro né a quella di bollo. Imposte che tuttavia sono stabilite sui nuovi contratti di affitto.

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