Rimborso IVA non residenti con attività esente: portale web

Un operatore spagnolo nel settore immobiliare acquista un immobile strumentale in Italia e lo affitta a imprese. Parallelamente, loca un’abitazione a privati consumatori. Può ottenere il rimborso dell’IVA assolta sull’acquisto del fabbricato industriale tramite il portale web, nonostante svolga un’attività esente?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 319/2025 del 24 dicembre 2025 chiarisce finalmente questa situazione complessa che riguarda molti operatori europei che investono in immobili italiani.

Cos’è il rimborso IVA per non residenti tramite portale web

Il rimborso IVA tramite portale elettronico è una procedura semplificata disciplinata dall’articolo 38-bis2 del DPR n. 633/1972. Consente ai soggetti passivi stabiliti in altri Stati membri dell’Unione Europea di recuperare l’IVA assolta in Italia su acquisti e importazioni, mediante una procedura telematica diretta.

Questa procedura si differenzia dal rimborso ordinario previsto dall’articolo 38-bis per i soggetti identificati direttamente in Italia o tramite rappresentante fiscale. Il portale web offre tre vantaggi operativi significativi: nessun obbligo di identificazione diretta in Italia, gestione totalmente telematica e tempi di erogazione del rimborso generalmente più rapidi rispetto alla procedura ordinaria.

L’articolo 38-bis2 del DPR n. 633/1972 stabilisce requisiti precisi. Il soggetto richiedente deve essere stabilito in un altro Stato membro UE, assoggettato all’imposta nel proprio Stato di residenza e l’IVA richiesta a rimborso deve essere detraibile secondo gli articoli 19, 19-bis1 e 19-bis2 del decreto IVA. Non tutte le situazioni consentono l’accesso a questa procedura semplificata.

Il caso affrontato dalla risposta n. 319/2025

La ditta ALFA è una società spagnola operante nel settore della compravendita e locazione di immobili. Nel 2025 ha acquistato in Italia due immobili con finalità distinte: un fabbricato industriale (categoria D/7) destinato alla locazione a imprese e un’abitazione civile (categoria A/3) destinata alla locazione a persone fisiche.

Per il fabbricato industriale, la società ha esercitato l’opzione per l’imponibilità IVA della locazione. L’operazione genera un credito IVA perché i locatari, essendo soggetti passivi stabiliti in Italia, applicano il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge) ai sensi dell’articolo 17, comma 2, del DPR n. 633/1972. La società spagnola emette fatture senza IVA e i locatari italiani integrano la fattura assolvendo autonomamente l’imposta.

Per l’abitazione civile, la locazione è esente da IVA ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8 del DPR 633/1972. La società si è identificata direttamente in Italia tramite la procedura dell’articolo 35-ter per adempiere agli obblighi di emissione delle fatture esenti nei confronti dei locatari privati.

Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate riguardava la compatibilità tra il rimborso tramite portale elettronico e lo svolgimento dell’attività esente. L’articolo 38-bis2 vieta infatti il rimborso ai soggetti che abbiano effettuato in Italia operazioni diverse da quelle soggette a reverse charge, dalle operazioni non imponibili di trasporto (articolo 9 del DPR n. 633/1972) e da quelle dell’articolo 74-septies.

Requisiti per accedere al rimborso ex art. 38-bis2

La procedura di rimborso tramite portale elettronico richiede il rispetto simultaneo di quattro condizioni fondamentali. Il soggetto richiedente deve essere stabilito in un altro Stato membro UE e registrato ai fini IVA nel proprio Stato. L’imposta oggetto di rimborso deve essere detraibile secondo la normativa nazionale.

L’assenza di stabile organizzazione in Italia costituisce requisito imprescindibile. La stabile organizzazione configura una presenza economica qualificata nel territorio che trasforma l’operatore estero in soggetto passivo nazionale per le operazioni effettuate tramite la stabile organizzazione. In presenza di stabile organizzazione, il soggetto non residente deve utilizzare esclusivamente la procedura di rimborso ordinaria.

Il soggetto non deve aver effettuato nel periodo di riferimento operazioni attive in Italia, salvo tre categorie specifiche. Sono ammesse le operazioni per le quali debitore dell’imposta è il cessionario o committente italiano (reverse charge), le operazioni non imponibili di trasporto e accessorie ai trasporti e le operazioni effettuate ai sensi dell’articolo 74-septies del DPR 633/1972.

L’IVA oggetto di rimborso deve riguardare fatture intestate alla partita IVA estera del soggetto non residente. Non è consentito utilizzare il portale elettronico per ottenere il rimborso dell’IVA relativa a fatture intestate a un’eventuale partita IVA italiana conseguita tramite identificazione diretta o rappresentante fiscale.

Quando l’attività esente preclude il rimborso web

L’articolo 38-bis2, comma 1, secondo periodo del DPR n. 633/1972 stabilisce che il rimborso non può essere richiesto dai soggetti che nel periodo di riferimento hanno effettuato operazioni diverse da quelle per le quali debitore dell’imposta è il committente o cessionario. Questa formulazione genera incertezza operativa quando il soggetto non residente svolge attività esenti da IVA.

Le operazioni esenti si configurano come operazioni diverse da quelle soggette a inversione contabile. Una locazione di immobile abitativo esente, secondo la lettera della norma, potrebbe costituire causa ostativa all’accesso al rimborso tramite portale elettronico. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella risposta n. 319/2025 che questa interpretazione non è corretta.

La ratio della preclusione riguarda esclusivamente le operazioni per cui il soggetto non residente è debitore dell’imposta in Italia. Le operazioni esenti, per definizione, non comportano debito d’imposta. Il locatore di immobili abitativi non versa IVA all’erario perché l’operazione è esente. Non vi è quindi alcun rischio di utilizzo improprio del rimborso per compensare debiti tributari.

La risposta n. 359/2021 aveva già affrontato questo tema stabilendo che la nomina di un rappresentante fiscale o l’identificazione diretta non precludono il rimborso tramite portale elettronico, purché le operazioni attive rientrino nelle categorie ammesse. La risposta n. 319/2025 conferma e rafforza questo orientamento applicandolo espressamente alle attività esenti.

Separazione delle attività ex art. 36: soluzione operativa

L’articolo 36, comma 3, del DPR n. 633/1972 consente ai soggetti che esercitano più attività nell’ambito della stessa impresa di optare per l’applicazione separata dell’imposta relativamente a ciascuna attività. Questa opzione è particolarmente rilevante per chi effettua sia locazioni esenti di fabbricati abitativi che locazioni imponibili di immobili strumentali.

La separazione delle attività comporta l’obbligo di tenuta di contabilità distinte per ciascun settore. Il contribuente deve predisporre registri IVA separati sia per le operazioni attive che per quelle passive, assolvendo separatamente agli obblighi di fatturazione, registrazione e liquidazione del tributo. L’opzione ha effetto fino a revoca e comunque per almeno un triennio.

Nel caso analizzato dalla risposta n. 319/2025, la separazione delle attività serve a rendere evidente la distinzione tra la locazione del fabbricato industriale e quella dell’abitazione civile. La prima attività, soggetta a reverse charge, genera il credito IVA rimborsabile tramite portale elettronico. La seconda attività, esente da IVA, viene gestita attraverso la partita IVA italiana ottenuta con identificazione diretta.

Il meccanismo operativo funziona nel modo seguente. Le fatture di acquisto dell’immobile strumentale devono essere intestate alla partita IVA spagnola e non confluire nelle liquidazioni periodiche della partita IVA italiana. Queste fatture formano il credito IVA oggetto di rimborso tramite portale elettronico. Le fatture relative all’attività esente vengono invece registrate nella contabilità della partita IVA italiana e riportate nella relativa dichiarazione annuale.

La circolare 22/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che la separazione delle attività nel settore immobiliare evita l’applicazione del pro-rata generale di detrazione. In assenza di separazione, chi effettua sia locazioni esenti che imponibili deve calcolare la percentuale di detraibilità dell’IVA sugli acquisti comuni in proporzione al volume d’affari delle operazioni imponibili rispetto al totale.

Come presentare la domanda di rimborso sul Portale Web

Una volta impostata la separazione delle attività (art. 36) e verificata la corretta intestazione delle fatture, è necessario procedere con l’invio telematico dell’istanza. Il soggetto non residente deve registrarsi sul portale dedicato utilizzando le credenziali fornite dall’autorità fiscale del proprio Stato membro. La registrazione avviene mediante il sistema VIES (VAT Information Exchange System) che verifica la validità della partita IVA comunitaria.

Ecco i passaggi tecnici e i requisiti temporali da rispettare per non incorrere in decadenze.

1. La procedura telematica (Portale dello Stato UE)

Sebbene il rimborso riguardi l’IVA assolta in Italia, la domanda non deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate.

• Il contribuente deve autenticarsi sul portale telematico dell’Amministrazione Finanziaria del proprio Stato di residenza (es. Agencia Tributaria in Spagna o Direction générale des Finances publiques in Francia).
• Sarà poi lo Stato membro di stabilimento a inoltrare l’istanza all’Italia (sistema VIES).

2. Finestra temporale e soglie minime

La tempestività è tutto nel rimborso art. 38-bis.2.

• Termine ultimo: La domanda deve essere presentata entro il 30 settembre dell’anno solare successivo a quello di riferimento. Si tratta di un termine perentorio: un solo giorno di ritardo comporta la perdita definitiva del credito.
• Periodicità:
  • Trimestrale: Se l’imposta è superiore a 400 euro.
  • Annuale: Se l’imposta è superiore a 50 euro.

Nota: Non è possibile presentare istanze per periodi inferiori al trimestre (es. un singolo mese), a meno che non si tratti dell’ultima parte dell’anno solare.

3. Documentazione da conservare (e inviare su richiesta)

A differenza del rimborso ordinario, inizialmente non è necessario allegare le fatture. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate italiana può inviare una richiesta di informazioni aggiuntive tramite PEC o posta raccomandata.

• Obbligo di conservazione: Devi conservare gli originali delle fatture per almeno 10 anni.
• Invio file: Se richiesto, i file delle fatture (solitamente in formato PDF o TIFF) devono essere inviati telematicamente. Se il totale imponibile di una fattura supera i 1.000 euro (o 250 euro per i carburanti), l’ufficio richiede quasi sempre la copia del documento.

La documentazione giustificativa non deve essere allegata alla domanda telematica ma deve essere conservata dal richiedente. L’amministrazione finanziaria italiana può richiedere in qualsiasi momento l’invio delle fatture originali o di altri documenti probatori. Il mancato invio della documentazione richiesta entro i termini assegnati comporta il rigetto della domanda.

4. Tempi di erogazione: cosa aspettarsi

L’Italia ha scadenze rigorose imposte dalla Direttiva 2008/9/CE:

• 4 mesi: Il termine standard per la decisione (accoglimento o rigetto) dalla data di ricezione dell’istanza.
• 6-8 mesi: Il termine massimo in caso di richieste di integrazione documentale.
• Interessi: Se l’Agenzia ritarda oltre questi termini, sono dovuti gli interessi di mora.

Consiglio operativo: Monitora sempre la casella PEC associata alla tua identificazione diretta italiana. Anche se la domanda parte dall’estero, le comunicazioni di controllo dell’ufficio italiano potrebbero arrivare tramite i canali di contatto registrati in Italia.

I controlli

L’Agenzia delle Entrate effettua controlli formali e sostanziali sulla richiesta. I controlli formali riguardano la completezza della domanda, la validità della partita IVA e il rispetto dei requisiti soggettivi. I controlli sostanziali verificano l’effettiva spettanza del rimborso, la detraibilità dell’imposta secondo la normativa italiana e l’assenza di cause ostative. Il rimborso viene erogato entro quattro mesi dalla presentazione della domanda completa, salvo necessità di approfondimenti.

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Domande frequenti

Fonti

Questa guida è redatta sulla base delle seguenti fonti normative e prassi amministrativa:

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633: art. 10, co. 1, n. 8; art. 17 co. 2 e co. 3; art. 19-bis1, comma 1, lett. i); art. 35-ter; art. 36, co. 3; art. 38-bis e 38-bis2.
• D.L. 30 agosto 1993, n. 331, art. 46 e 47.
• Risposta ad interpello n. 319 del 24 dicembre 2025
• Risposta ad interpello n. 359 del 20 maggio 2021
• Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013
• Circolare n. 13/E del 2 marzo 2011