Un operatore spagnolo nel settore immobiliare acquista un immobile strumentale in Italia e lo affitta a imprese. Parallelamente, loca un'abitazione a privati consumatori. Può ottenere il rimborso dell'IVA assolta sull'acquisto del fabbricato industriale tramite il portale web, nonostante svolga un'attività esente?
La risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 319/2025 del 24 dicembre 2025 chiarisce finalmente questa situazione complessa che riguarda molti operatori europei che investono in immobili italiani. Cos'è il rimborso IVA per non residenti tramite portale web Il rimborso IVA tramite portale elettronico è una procedura semplificata disciplinata dall'articolo 38-bis2 del DPR n. 633/1972. Consente ai soggetti passivi stabiliti in altri Stati membri dell'Unione Europea di recuperare l'IVA assolta in Italia su acquisti e importazioni, mediante una procedura telematica diretta. Questa procedura si differenzia dal rimborso ordinario previsto dall'articolo 38-bis per i soggetti identificati direttamente in Italia o tramite rappresentante fiscale. Il portale web offre tre vantaggi operativi significativi: nessun obbligo di identificazione diretta in Italia, gestione totalmente telematica e tempi di erogazione del rimborso generalmente più rapidi rispetto alla procedura ordinaria. L'articolo 38-bis2 del DPR n. 633/1972 stabilisce requisiti precisi. Il soggetto richiedente deve essere stabilito in un altro Stato membro UE, assoggettato all'imposta nel proprio Stato di residenza e l'IVA richiesta a rimborso deve essere detraibile secondo gli articoli 19, 19-bis1 e 19-bis2 del decreto IVA. Non tutte le situazioni consentono l'accesso a questa procedura semplificata. Il caso affrontato dalla risposta n. 319/2025 La ditta ALFA è una società spagnola operante nel settore della compravendita e locazione di immobili. Nel 2025 ha acquistato in Italia due immobili con finalità distinte: un fabbricato industriale (categoria D/7) destinato alla locazione a imprese e un'abitazione civile (categoria A/3) destinata alla locazione a persone fisiche. Per il fabbricato industriale, la società ha esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA della locazione. L'operazione genera un credito IVA perché i locatari, essendo soggetti passivi stabiliti in Italia, applicano il meccanismo dell'inversione contabile (reverse charge) ai sensi dell'articolo 17, comma 2, del DPR n. 633/1972. La società spagnola emette fatture senza IVA e i locatari italiani integrano la fattura assolvendo autonomamente l'imposta. Per l'abitazione civile, la locazione è esente da IVA ai sensi dell'articolo 10, comma 1, n. 8 del DPR 633/1972. La società si è identificata direttamente in Italia tramite la procedura dell'articolo 35-ter per adempiere agli obblighi di emissione delle fatture esenti nei confronti dei locatari privati. Il quesito posto all'Agenzia delle Entrate riguardava la compatibilità tra il rimborso tramite portale elettronico e lo svolgimento dell'attività esente. L'articolo 38-bis2 vie...
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