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Redditi da fabbricati : guida alla dichiarazione

Come si dichiarano i redditi fondiari? La corretta indicazione dei redditi da fabbricati in dichiarazione dei redditi. I contribuenti che possiedono immobili locati, oppure immobili a disposizione situati nello stesso Comune dell’abitazione principale sono obbligati all’indicazione dei redditi fondiari in dichiarazione dei redditi. Questo sia che si presenti il modello 730 che il modello Redditi PF. Tutte le info in questa guida.

L’indicazione dei redditi da fabbricati in dichiarazione dei redditi è un aspetto che induce molto spesso in errore.

Ogni anno ricevo tantissime richieste di contatto che riguardano contribuenti che non sanno come dichiarare in modo corretto i loro redditi. Immobili a disposizione, diverse tipologie di redditi da locazione, e modalità di tassazione differenziate contribuiscono a creare confusione.

L’argomento è sicuramente complicato da gestire. Per questo motivo il mio consiglio è sempre quello di affidarvi ad un dottore Commercialista esperto.

Se non ne HAI uno di riferimento non esitate a contattarmi!

In questo contributo ho deciso di riepilogare con taglio pratico le principali modalità di tassazione dei redditi da fabbricati in dichiarazione dei redditi.

Se anche tu stai cercando informazioni corrette per la compilazione della tua dichiarazione dei redditi in questo contributo troverai le indicazioni che stai cercando. Questo sia che tu debba compilare il modello 730 che il modello Redditi PF.

Vediamo, quindi come compilare il quadro dedicato ai redditi fondiari nella dichiarazione dei redditi.

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REDDITI FONDIARI IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

I redditi derivanti dal possesso (o dalla titolarità di altro diritto reale) di beni immobili o terreni devono essere indicati nel quadro dedicato ai redditi fondiari della dichiarazione dei redditi.

Si tratta di tutti i terreni e fabbricati situati in Italia.

Per gli immobili detenuti all’estero, vi rimando a questo specifico contributo: “Immobile estero: il regime fiscale di tassazione“.

Tali redditi devono essere dichiarati indipendentemente dalla residenza in Italia del titolare dei beni.

Ne consegue che, anche per i soggetti non residenti, si considerano prodotti in Italia (e, quindi, soggetti a tassazione) i redditi degli immobili ivi posseduti.

Fabbricati che non devono essere dichiarati

Esistono fabbricati che per loro natura o loro destinazione non generano reddito catastale. Quindi, non devono essere dichiarati in nessun caso:

  • Costruzioni rurali ed eventuali pertinenze ad uso abitativo;
  • Le costruzioni strumentali alle attività agricole. Comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
  • I fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
  • Fabbricati strumentali ad attività d’impresa o professionale;
  • Locali di proprietà condominiali se la quota di reddito spettante a ogni singolo condomino sia inferiore a € 25,82 per ogni singola unità immobiliare. L’esclusione non trova applicazione per i negozi e immobili affittati;
  • Immobili per i quali siano state rilasciate autorizzazioni o licenze per il restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Tale esclusione, tuttavia, è limitata al solo periodo cui si riferisce il provvedimento e a condizione che durante tale periodo l’immobile non sia stato utilizzato;
  • Immobili completamente adibiti a musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche aperte al pubblico;
  • Immobili destinati esclusivamente all’esercizio del culto. Nonché i monasteri di clausura e loro pertinenze se non locati;
  • Immobili da dichiarare nel quadro dei redditi diversi (es. sublocazioni brevi).

Principio alternatività Imu/Irpef

Dal periodo di imposta 2012, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi da fabbricati riguardanti gli immobili non locati. Questo ai sensi dell’articolo 8, comma 1 del DLGS n 23/2011.

Pertanto, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali) dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito.

Successivamente, dal 2013 il principio è stato parzialmente modificato:

il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, della Legge n. 147/2013).

Inoltre, occorre tener conto che, nel 2014, sono cambiate le regole IMU per le abitazioni principali e, di conseguenza, è cambiata anche l’applicazione del suddetto principio.

Infatti:

  • Non è dovuta l’IMU per l’abitazione principale e le relative pertinenze. Il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF ma è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze;
  • E’, invece, dovuta l’IMU per le abitazioni principali, e pertinenze, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). In tal caso non sono dovute IRPEF e addizionali e, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione. Va però ricordato che se si tratta di fabbricati esenti dall’IMU, anche se non locati, si applicano le consuete regole, per cui sarà dovuta sia l’IRPEF che le addizionali regionali e comunali. L’effetto di sostituzione opera anche qualora l’IMU risulti giuridicamente dovuta, ma non sia stata versata.

Alternatività Imu/Irpef: soluzioni operative

In sintesi, le situazioni che si possono verificare, in linea generale sono le seguenti:

Tipologia di immobileIMUIRPEF
Abitazione principale non di lusso e relative pertinenzeNOSI
Abitazione principale non di lusso e relative pertinenzeSINO
Fabbricati per i quali i Comuni abbiano previsto l’esenzione totale dall’IMUNOSI
Fabbricati ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale (anche se rurale)SISI
Fabbricati ad uso abitativo non locati situati in un Comune diverso da quello in cui si trova l’abitazione principaleSINO

Da un punto di vista operativo:

  • Il contribuente, nel quadro dei redditi da fabbricati, deve indicare i dati di tutti gli immobili posseduti. Ad eccezione degli immobili che non vanno dichiarati appositamente elencati;
  • Chi presta assistenza fiscale deve calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione ed indicare il relativo reddito.

Redditi da fabbricati: soggetti obbligati alla dichiarazione

In linea generale, i redditi fondiari prodotti dai fabbricati sono attribuibili ai soggetti che posseggono l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale.

In particolare, sono tenuti alla compilazione del quadro dei redditi fondiari:

I proprietari

E’ obbligato a dichiarare i redditi da fabbricati il proprietario di immobili siti nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita.

I titolari di diritti reali di godimento

Rientrano tra i soggetti obbligati alla compilazione del quadro anche coloro i quali sono titolari dei seguenti diritti reali di godimento:

  • Superficie – Il diritto di superficie è il diritto di fare o mantenere una costruzione al di sopra (ma anche al di sotto) del suolo altrui conservando la proprietà della costruzione stessa (art. 952 c.c.). Questo diritto può venire costruito dal proprietario del suolo per consentire ad altri di costruirvi; oppure può nascere successivamente alla costruzione, se il proprietario la aliena separatamente dal suolo.
  • Usufrutto – L’usufrutto è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti, rispettando, però, la destinazione economica della cosa stessa. Fino all’estinzione dell’usufrutto, il proprietario è privato della possibilità di usare la cosa. Il suo diritto, così compresso, prende il nome di nuda proprietà. In presenza di usufrutto, il soggetto obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato è solo ed esclusivamente l’usufruttuario. Pertanto, il nudo proprietario non deve dichiarare nulla. Egli sarà tenuto a dichiarare il reddito solo nel momento in cui l’usufrutto cesserà con conseguente consolidamento della proprietà in capo allo stesso.
  • Uso – L’uso è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti; ma la raccolta dei frutti trova un limite quantitativo nella misura occorrente per i bisogni dell’usuario e della sua famiglia.
  • Abitazione – Il codice civile stabilisce che chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). In merito ai fabbricati, si segnala il diritto di abitazione (art. 540 c.c.) che spetta, per esempio, al coniuge superstite; esso si estende anche alle pertinenze della casa adibita a prima abitazione.

Soci di società semplici

Rientrano tra i soggetti obbligati alla compilazione del quadro dei redditi fondiari i soci di società semplici ed equiparate che producono redditi di fabbricati.

In tal caso devono indicare il reddito loro attribuito così come risultante dal prospetto di riparto rilasciato dalla società.

Sono previsti due Codici da indicare nella Colonna 2 (Utilizzo) per segnalare, rispettivamente, il reddito dei fabbricati attribuito dalla società imponibile ai fini IRPEF (Codice 16) e il reddito dei fabbricati attribuito dalla società non imponibile ai fini IRPEF (Codice 17).

Redditi da fabbricati: soggetti esclusi dalla compilazione

Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e, quindi, a compilare il quadro dei redditi fondiari:

  • Il locatario;
  • Il comodatario (l’obbligo ricade sul comodante);
  • Il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura cnon eccedente i 500 euro;
  • Chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni;
  • I condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro;
  • Chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati;
  • Chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto. Nonché a monasteri e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. In tale ultimi casi, è necessario che al possessore non pervengano redditi dalla loro utilizzazione e che sia fatta una denuncia all’Agenzia delle entrate entro 3 mesi dall’inizio dell’utilizzo.

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DETERMINAZIONE DEL REDDITO DA FABBRICATI DA ASSOGGETTARE A TASSAZIONE

I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d’estimo.

Tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo del titolare, indipendentemente dall’effettiva percezione.

Le aree occupate dalle costruzioni o quelle che ne costituiscono pertinenza si considerano parti integranti dell’immobile stesso e, quindi, non produttive di autonomo reddito.

Ai fini della tassazione, si utilizza la rendita catastale che viene così determinata:

  • Per gli immobili a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C), mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite dalla legge catastale, moltiplicata per la consistenza dell’unità immobiliare;
  • Per i fabbricati a destinazione speciale o particolare (gruppi D ed E), mediante stima diretta del valore da parte dell’Agenzia delle entrate;
  • Infine, per i fabbricati non ancora iscritti in catasto o iscritti con rendita non più adeguata, si applica una rendita provvisoria.

Comunque, per determinare la rendita catastale, bisogna rilevare dal certificato catastale la zona censuaria, la categoria, la classe e la consistenza relative all’unità immobiliare (ad es.: zona terza, categoria A/3, classe 3, consistenza 6,5 vani).

Immobili di interesse storico e artistico

Sugli immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 10 del codice dei beni culturali (D.Lgs. n. 42/2004), oltre alla riduzione al 50% della base imponibile IMU, (art. 4, commi 5-ter, 5-quater, 5-sexies, 5- septies, D.L. n. 16/2012, come modificato dalla legge di conversione n. 44/2012):

  • In caso di immobile locato, la riduzione percentuale di abbattimento del canone di locazione è del 35% (art. 37, comma 4-bis, TUIR);
  • Per gli immobili posseduti da imprese o da enti non commerciali, il reddito medio ordinario è ridotto del 50% e non si applica l’aumento di un terzo nel caso in cui siano a disposizione (art. 41 TUIR). Inoltre, per gli immobili posseduti da imprese e da queste locati qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35% risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito, sempre per le imprese, è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

Abitazione principale e pertinenze

Si considera abitazione principale quella nella quale il contribuente che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente (art. 43 c.c.).

In genere, dunque, l’abitazione coincide con la residenza anagrafica.

In linea generale, il reddito dell’abitazione principale corrisponde alla rendita catastale rivalutata del 5%, rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso.

L’abitazione resta principale, anche quando il contribuente trasferisce la propria dimora abituale presso un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’abitazione non risulti locata (circolare 3 gennaio 2001, n. 1/E).

Sono pertinenze le cose immobili di cui all’artICOLO 817 c.c., classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche.

Tassazione degli immobili locati

È prevista la facoltà per il contribuente di scegliere l’applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. “cedolare secca sugli affitti”), relativamente alla tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili. ovvero titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo (art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23).

Pertanto, la disciplina degli immobili locati è diversa a seconda che si applichi:

Regime ordinario

Se, ricorrendone i presupposti, non si è optato per la tassazione sostitutiva (“cedolare secca”), il reddito dell’immobile locato da dichiarare è calcolato, in linea generale, confrontando la rendita catastale rivalutata con il reddito effettivo (corrispondente al canone di locazione abbattuto forfetariamente).

In caso di stipula di un contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998) sono previste alcune agevolazioni sia per il locatore che per il conduttore.

In particolare, per quanto riguarda il locatore, il reddito effettivo (determinato effettuando il confronto tra rendita catastale rivalutata e il canone di locazione abbattuto del 5%-25%) è ulteriormente abbattuto del 30%.

Cedolare secca

A partire dal 2011, è stata introdotta la facoltà per il contribuente di scegliere l’applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. “cedolare secca sugli affitti”).

Possibilità concessa relativamente alla tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili. Ovvero soggetti titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo (art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23).

Inoltre, la cedolare secca:

  • E’ sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga;
  • Può essere applicata anche ai redditi di locazioni “brevi” per i cui contratti di locazione, cioè, non sussiste obbligo di registrazione.

La cedolare secca, è fissata in misura pari al:

  • 21% sui canoni di locazione a regime ordinario;
  • 10% per quelli a regime concordato (o concertato). Contratti conclusi sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 Legge n. 431/1998).  Nel caso occorre indicare nella Colonna 2, il Codice 8).

Dti relativi ai contratti di locazione

All’interno della sezione II del quadro B del quadro dei redditi da fabbricati dovono trovare indicazione i dati identificativi dei contratti di locazione.

In particolare, gli estremi di registrazione del contratto di locazione devono essere compilati solo se il contratto è stato registrato presso l’Ufficio. Oppure, se nella copia del modello di richiesta di registrazione restituito dall’Ufficio non è indicato il codice identificativo del contratto.

Alternativamente se, invece, il contratto di locazione è stato registrato tramite Siria, Iris, Locazioni web o Contratti on line, oppure tramite il nuovo modello RLI, deve essere indicato, nell’apposito campo il codice identificativo del contratto.

Codice composto da 17 caratteri, reperibile nella ricevuta di registrazione telematica (o, eventualmente, nella copia restituita dall’Ufficio).

Redditi da fabbricati: Casi particolari Imu

Nel quadro dei redditi da fabbricati è presente la casella “casi particolari Imu“ in cui dovrà essere indicato uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’Imu:

  • Codice 1 – Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2015 ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
  • Codice 2 – Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso“). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu;
  • Infine, il codice 3 – Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Inoltre dovrà indicare il reddito del fabbricato locato: nella colonna 13 se è soggetto a tassazione ordinaria, nella colonna 14 se è soggetto a cedolare secca al 21%, nella colonna 15 se è soggetto a cedolare secca al 10%.

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REDDITO DA LOCAZIONI TURISTICHE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Una particolare situazione di compilazione del quadro dei redditi da fabbricati è quella che riguarda le c.d. “locazioni turistiche“.

Ai sensi del D.L. n. 50/2017 per locazioni brevi si intendono contratti di durata inferiore a 30 giorni. Stipulati esclusivamente per finalità turistiche, da parte di persone fisiche titolari o meno di diritto reale sull’immobile.

Si tratta di locazioni non regolate dalla Legge n. 431/1998, ma direttamente dal codice civile.

Per approfondimenti su questo tipo particolare di locazione vi rimandiamo al nostro contributo: “Locazione turistica: guida per sfruttarla al meglio“.

In questo ambito, invece, adiamo ad analizzare la modalità di compilazione del quadro dei redditi da fabbricati per questo tipo di locazione.

Tassazione delle locazioni turistiche

I redditi di locazione ritratti dal contratto di locazione breve, possono fruire, ai sensi della disposizione normativa citata, dell’istituto della cedolare secca.

Questo tramite l’applicazione della sola aliquota del 21%.

Sempre che il contribuente decida di esercitare l’apposita opzione in sede di compilazione del quadro dei redditi da fabbricati della dichiarazione dei redditi.

In caso contrario, i redditi concorrono alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare alla tassazione progressiva IRPEF.

Il medesimo trattamento fiscale viene esteso, dalla disposizione normativa richiamata, anche ai redditi diversi percepiti dal contribuente a seguito della sublocazione dell’immobile dallo stesso condotto in affitto. Oppure dalla locazione da parte del comodatario dell’immobile concessogli in uso. Questo a condizione che la locazione o sublocazione rispettino le condizioni delle locazioni brevi.

Anche per tali redditi, pertanto, il contribuente ha la facoltà di esercitare, al momento della compilazione del quadro RL della dichiarazione dei redditi, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Oppure decidere di farli concorrere alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare all’imposizione progressiva Irpef.

La ritenuta degli intermediari e redditi da fabbricati

Unitamente alle citate novità, l’articolo 4 ha introdotto un sistema volto a contrastare il fenomeno di evasione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi.

Nello specifico ha previsto l’obbligo in capo agli intermediari immobiliari o ai gestori dei siti on line che consentono di mettere in contatto l’offerta e la domanda di immobili alcuni obblighi.

Faccio riferimento, in particolare, all’obbligo di comunicare i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite a decorrere dal 1º giugno 2017.

Nel caso in cui tali soggetti intervengano anche nella riscossione del corrispettivo viene, inoltre, previsto l’obbligo di effettuare, all’atto della corresponsione al beneficiario, una ritenuta. Si tratta di una ritenuta fiscale del 21% del corrispettivo lordo della locazione.

Con conseguente obbligo di rilasciare al beneficiario la relativa certificazione del reddito allo stesso erogato e della ritenuta effettuata.

La ritenuta subita può essere imputata a riduzione dell’importo della cedolare secca dovuta, oppure considerata quale versamento a titolo di acconto Irpef. Questo a seconda dell’effettuazione o meno da parte del contribuente dell’opzione per la cedolare secca per tali fattispecie reddituali.

Cedolare secca nelle locazioni turistiche

Il contribuente ha diritto di applicare l’istituto della cedolare secca:

  • Sia ai redditi fondiari di locazione di immobili abitativi indicati nel quadro RB;
  • Sia alle ipotesi di sublocazione di immobili abitativi indicate nel quadro RL dei redditi diversi.

Questi aspetti sono stati oggetto di un nostro specifico contributo a cui vi rimando: “Locazione breve turistica: il nuovo regime fiscale”. Inoltre, segnalo anche questa specifica analisi da parte dell’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24/E/2017.

Il quadro LC è stato introdotto al fine di consentire una liquidazione unitaria della cedolare secca dovuta dal contribuente. Questo in relazione a tutti i redditi per cui lo stesso possa validamente beneficiarne.

Sia per i redditi inclusi nel quadro RL che per quelli inclusi nel quadro RB inerenti il reddito da fabbricati.

Questi costituisce, quindi, il quadro di liquidazione in cui confluisce l’imposta sostitutiva da cedolare secca determinata nel quadro dei redditi da fabbricati.
Sia quella determinata sui redditi diversi da sublocazione o da locazione dell’immobile detenuto in comodato di cui al rigo RL10.

Esempio di compilazione

Per semplificare al massimo, prendiamo il classico esempio di una persona fisica (“non imprenditore“), che possiede un appartamento in una città d’arte.

Appartamento per il quale ha dato mandato ad una agenzia turistica (o ad un portale web di prenotazioni) di concedere l’immobile in affitto ai turisti con contratti di durata inferiore a 30 giorni.

Periodicamente l’agenzia emette fattura per la provvigione spettante al proprietario di casa. Contestualmente versa allo stesso il ricavato degli affitti al netto della provvigione e al netto della ritenuta del 21%. Ritenuta che è calcolata anche sulla quota fatturata dall’agenzia, in quanto costo non deducibile dal proprietario.

A questo punto il proprietario dell’immobile si trova con un compenso netto incassato e una fattura dell’agenzia (indeducibile analiticamente), e una ritenuta di acconto versata per suo conto.

Al momento della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto ad indicare i redditi derivanti dall’affitto turistico, in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni, nel quadro dei redditi da fabbricati.

Redditi da fabbricati: Cedolare secca o Irpef?

Le opzioni di tassazione sono due: o la cedolare secca o l’Irpef.

Se il proprietario di casa sceglie la tassazione Irpef dovrà dichiarare il reddito da locazione al lordo della provvigione dell’agenzia turistica. Tuttavia, egli potrà beneficiare della detrazione forfettaria del 5%. Indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro. La ritenuta del 21% operata dall’Agenzia sarà considerata come acconto versato ai fini Irpef.

Se, invece, il proprietario opta per la cedolare secca, anche in questo caso il reddito da dichiarare è quello al lordo della provvigione dell’agenzia turistica.

Infatti, la cedolare secca, non ammette alcuna deduzione dalla base imponibile. In questo caso, non ci sarà imposta da versare in dichiarazione. In quanto la ritenuta del 21% operata dall’agenzia copre totalmente l’imposta dovuta.

Locazione temporanea nell’anno

Altro aspetto importante da tenere in considerazione in dichiarazione dei redditi è che spesso ci sono periodi sfitti. Ovvero periodi in cui non si riesce ad affittare.

In questa fattispecie, il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro dei redditi da fabbricati due distinti righi.

Uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto:

  • Rigo relativo al periodo di affitto – In questo rigo deve essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile. In colonna 2 il codice relativo all’affitto. In colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica. Mentre in colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef. Oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca. In colonna 6, quindi, si deve indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (tassazione Irpef). Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 (Irpef) e 14 (cedolare secca al 21%) a seconda del tipo di tassazione scelto. Nella seconda sezione del quadro dovrà essere riportato il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“);
  • Rigo relativo al periodo non affittato – In questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente. In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati). Oppure il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale. In colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

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REDDITI DA FABBRICATI: CONSULENZA

Hai un dubbio riguardante la compilazione del quadro relativo al reddito da fabbricati? Hai bisogno di una consulenza per la presentazione della tua dichiarazione dei redditi?

Affidati alla mia consulenza!

Riceverai tutto l’aiuto necessario, specifico alla tua situazione personale. La compilazione dei quadri relativi ai redditi da fabbricati non è semplice.

Evita di commettere errori ed affidati sempre a professionisti esperti.

Se, invece hai un dubbio lasciaci un commento.

Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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  • Buongiorno, in seguito a decesso di mio papà sono comproprietaria per 1/3 di immobile, 1/3 è di mia mamma e 1/3 di mia sorella. Abbiamo beneficiato di agevolazioni ‘prima casa’ in quanto mia sorella non era proprietaria di altri immobili. Tutte e 3 abbiamo pagato Imu in quanto per nessuna è ‘abitazione principale’ (non ci abitiamo. E non è locata).
    Ora nel 730 precompilato io e mia mamma troviamo nostra quota di rendita, mia sorella no, perche? Deve inserirlo? Grazie. claudia

    • Salve Claudia, lei e sua mamma trovate la quota di rendita perché avete residenza in un altro Comune rispetto a quell'immobile, quindi pagare l'IRPEF sul 50% della rendita catastale. Sua sorella che ha residenza in quell'immobile non deve pagare IRPEF, quindi per questo non trova la rendita.

  • Grazie mille Federico, le chiedo un'ulteriore precisazione per quanto riguarda la colonna 12 perché non mi sembra ci sia un'opzione adatta al mio caso tra le 3 previste... cosa dovrei indicare per un immobile a disposizione per il quale viene versato l'IMU e che si trova in un comune diverso da quello in cui abitavo fino al cambio di residenza (avvenuto comunque a inizio 2019)?

    • Silvia, nel caso descritto non deve indicare niente, non rientra nelle casistiche specifiche di quella colonna.

  • Buonasera,
    volevo porle un quesito.... mia moglie ha ereditato nel 2018, la proprietà per 1/6 di un immobile in cui continua ad abitare il genitore superstite (cosa che ho capito non dobbiamo dichiarare per il "diritto di abitazione") oltre ad alcuni terreni affittati a coltivatore con meno di 40 anni e un fabbricato D10. Per i terreni sappiamo come dichiararli ma ... non riesco a capire come comportarmi con il fabbricato D10 (anche questo inserito nel contratto di affitto con i terreni). Dobbiamo dichiararlo ? e nel caso in che modo ? Preciso che su questo immobile viene regolarmente pagata la TASI da tutti i proprietari (mia moglie, la sorella e lo suocero).
    La ringrazio in anticipo per il tempo che vorrà dedicarmi, grazie

    • Salve Mauro, il fabbricato deve essere indicato in dichiarazione (codice 9), ma non vi sarà tassazione, subendo già tassazione TASI.

  • buonasera volevo porre un quesito;sono unitamente a mia moglie titolare di un contratto di locazione assoggettato a cedolare secca al 50%- Avrei intenzione di presentare la dichiarazione congiunta. Preciso che mia moglie non è a mio carico fiscalmente, poichè col solo reddito da locazione raggiunge un imponibile di 2.700 Euro e con il 50% della rendita catastale dell'unico immobile di proprietà supererebbe il limite previsto dalla legge dei 2.850,00, Detto questo volevo sapere se la rendita catastale contribuisce alla formazione del reddito imponibile di riferimento per usufruire di prestazioni e detrazioni. Preciso che pago regolareìmente IMU in altro comune diverso dalla nostra residenza.

    • Salve Michele, se l'immobile è uno concorre a tassazione solo il reddito da locazione, la rendita non concorre.

  • Buonasera,

    vorrei chiederle un'informazione... a settembre dello scorso anno ho acquistato un'abitazione, ma ho fatto la domanda di cambio di residenza a febbraio 2019. Per quei mesi ho versato l'IMU come seconda casa perché residente a casa dei miei genitori.
    Che cosa dovrò indicare nel 730? Immobile a disposizione?
    Grazie mille!

    • Silvia l'immobile acquistato per i mesi del 2018 è da considerare immobile a disposizione.

  • Buonasera un'informazione il mio datore di lavoro mi ha consegnato il modulo di dichiarazione imposta sul reddito delle persone fisiche vorrei sapere oltre a specificare i famigliari a carico io che Sono proprietaria di un immobile devo inserire il reddito del fabbricato in quel modulo? Perché a me è stato detto che non c'entra nulla la casa con questo modulo attendo sua risposta per il momento la ringrazio e porgo cordiali saluti buona serata

    • Salve Selena, il modulo è relativo alla richiesta di detrazioni per familiari a carico o per redditi da lavoro dipendente. Non deve inserire alcun dato che riguarda i suoi immobili.

  • Salve, mia moglie ha solo redditi fondiari pari a 700 euro, non capisco come devo considerarla dato che è tenuta a presentare la dichiarazione. Cioè, posso indicarla a carico e contestualmente presentare una congiunta? Oppure non la posso mettere a carico e fare solo la congiunta?
    Grazie

    • Salve Francesco, se sua moglie non percepisce altri redditi può essere considerata a suo carico, ma dovrà presentare, comunque, separata dichiarazione dei redditi.

  • Buongiorno , a gennaio 2019 per motivi di lavoro cambierò la mia residenza e quindi l'appartamento di proprietà che utilizzo attualmente come "abitazione principale" diventerà "seconda casa a disposizione". Vorrei sapere cosa devo mettere nel 730? La rendita catastale è € 235,00. Per quel che concerne l'IMU cosa devo fare? Attendo Vs riscontro grazie

  • Buongiorno, sono proprietario di un appartamento cat. A/2 e pertinenze C/6 dove risiedono i miei genitori, stabilmente dal 2008, mentre io risiedo nello stesso comune ma in una abitazione di proprietà esclusiva della mia compagna.
    Ai fini IMU il comune mi consigliato di stipulare il contratto di comodato d'uso gratuito - registrato presso agenzia entrate- per avere la riduzione del 50%
    Ai fini Irpef posso dedurre tale immobile al 100% nel nel modello unico oppure al 50%?
    Perché non può essere considerato tale immobile abitazione principale secondo art. 43 cc. e pertanto goderne delle relative detrazioni/deduzioni?

    Grazie

  • Io e mia moglie siamo comproprietari al 50% in separazione di beni di una porzione di fabbricato cat. c/2 avente una rendiita catastale pari a 230,44 € e non locato.
    Mia moglie ha una pensione INPS è non ha altri reddiiti.
    Per questo fabbricato dal 2012 abbiamo sempre pagato l'IMU e mi pare che non si sia dovuto pagare l'IRPEF.
    Invece per il 2011 (ante IMU) come si calcolerebbe l'IRPEF? Grazie

    • La rendita catastale rivalutata del 5% è attribuita pro quota ai proprietari ed è reddito imponibile IRPEF.

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