Gli investimenti in Real Estate Investment Trust (REIT) stanno guadagnando sempre più popolarità tra gli investitori, grazie ai loro vantaggi unici rispetto ad altri strumenti di investimento. Queste società, che possiedono o finanziano beni immobili destinati alla locazione in vari segmenti del settore immobiliare, possono offrire opportunità di investimento uniche. Questa tipologia di fondi è legata al mercato finanziario USA, tuttavia, anche se in modo diverso questo tipo di attività di è diffusa in vari mercati. In Italia, queste società sono conosciute come SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate).
Sei interessato a investire nel mercato immobiliare, ma non hai grandi somme da investire o preferisci evitare la burocrazia ei costi associati all’acquisto di una proprietà? I fondi immobiliari, potrebbero essere la soluzione ideale per te. Questi strumenti di investimento ti permettono di investire nel mercato immobiliare e generare rendimenti costanti.
Ma cosa sono esattamente i REIT e quali vantaggi offrono? Scopriamolo insieme in questa guida completa.
Il mercato immobiliare e i REIT
Nonostante la crisi del Covid-19 abbia colpito duramente molti settori economici, il mercato immobiliare ha dimostrato una notevole resilienza. I REIT, in particolare, hanno continuato a generare flussi di cassa solidi, grazie in gran parte ai contratti di locazione di lunga durata. La crescita della popolazione e l’urbanizzazione hanno fatto salire drasticamente il costo degli alloggi in molte città del mondo. A ciò si aggiunge la crescita dell’e-commerce, che ha innescato un boom nella domanda di spazi per magazzini. Ad esempio, Prologis (uno dei più grandi REIT del mondo) gestisce il più grande portafoglio al mondo di immobili logistici. Ciò include magazzini, centri di distribuzione e altre strutture della catena di approvvigionamento in tutto il mondo. È ragionevole presumere che questo REIT trarrebbe vantaggio da un’ulteriore crescita dell’e-commerce, più su questo verso la fine.
Questo ha portato molti a considerare i REIT come un’opzione di investimento sottovalutata, con rendimenti che possono superare quelli delle principali classi di attività, come azioni e obbligazioni.
Cos’è un REIT?
Un REIT, o Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ) in Italia, è una società che possiede o gestisce proprietà immobiliari per generare reddito attraverso i canoni di locazione. Si tratta di un’impresa che possiede, gestisce e guadagna da un portafoglio di immobili. Queste proprietà possono includere edifici per uffici, appartamenti, hotel, ospedali, centri commerciali e magazzini. A differenza di altri strumenti di investimento immobiliare, i REIT sono quotati in borsa e quindi accessibili a tutti gli investitori, anche quelli con budget limitato.
I REIT consentono agli investitori di accedere al mercato immobiliare in modo simile a come si investe in altri settori, acquistando azioni di singole società o tramite quotazione di fondi di investimento o ETF. Gli azionisti dei REIT beneficiano quindi di una parte dei redditi da locazione genera, senza dover acquistare, gestire o finanziare direttamente beni immobili. Questi fondi sono particolarmente apprezzati dagli investitori perché permettono di investire nel mercato immobiliare senza l’uso di grandi somme di denaro, tempo ed energia. Inoltre, offrono elevati dividendi e aiutano a diversificare il portafoglio.
Requisiti
Per essere considerata una SIIQ, una società deve soddisfare determinati requisiti. Questi includono la gestione da parte di uno o più fiduciari o amministratori, l’obbligo di distribuire la maggior parte del loro reddito imponibile agli azionisti (di solito circa il 90%), e l’investimento di almeno una certa percentuale del patrimonio in beni immobili (di solito circa il 75%).
Per qualificarsi come REIT negli Stati Uniti, un’azienda deve soddisfare diversi criteri:
- Investire almeno il 75% delle attività in immobili, contanti;
- Ricavare almeno il 75% del reddito lordo da affitti, interessi su mutui o vendite immobiliari;
- Pagare almeno il 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi degli azionisti;
- Essere una società tassabile;
- Essere gestito da un consiglio di amministrazione o fiduciari;
- Avere almeno 100 azionisti dopo un anno di attività;
- Non avere più della metà delle sue azioni detenute da cinque o meno persone.
Caratteristiche
I REIT investono in una vasta gamma di segmenti del settore immobiliare, tra cui uffici, edifici di appartamenti, magazzini, centri commerciali, studi e centri medici, centri dati, torri di telefonia mobile, infrastrutture e alberghi. Alcuni REIT si concentrano su un solo tipo di proprietà, mentre altri detengono in portafoglio immobili di varie tipologie.
I REIT rappresentano una classe di attività con rendimenti elevati e il loro potenziale non mostra segni di esaurimento. Con oltre un terzo della ricchezza globale detenuta in proprietà immobiliari fisiche, il mercato immobiliare rappresenta un settore di grande importanza economica. I REIT offrono un modo per accedere a questo mercato in modo liquido e diversificato.
Tipi di REIT
Esistono vari tipi di REIT, raggruppati in tre categorie principali:
- Equity REIT: investono in proprietà immobiliari, come uffici, appartamenti o magazzini, e generano reddito attraverso i canoni di locazione.
- REIT ipotecari: investono in mutui e guadagnano attraverso gli interessi su questi.
- REIT ibridi: una combinazione di REIT azionari e ipotecari.
I REIT possono anche differenziarsi in base al settore in cui potranno, ad esempio, uffici, residenziale, sanitario, retail, e data center. Alcune SIIQ sono quotate in Borsa, altre sono scambiate ma non quotate, e altre ancora sono private e non generalmente disponibili per tutti gli investitori. Inoltre, le SIIQ possono specializzarsi in vari settori, come immobili residenziali, commerciali, sanitari, o possono essere diversificati.
Il Modello di business dei REIT
Il modello di business della maggior parte dei REIT è semplice: concedono in locazione gli immobili di loro proprietà generando redditi, che poi distribuiscono agli azionisti sotto forma di dividendi. I REIT devono versare agli azionisti almeno il 90% del reddito imponibile, ma nella maggior parte dei casi versano il 100%.
Queste società generano reddito producendo e possedendo beni immobili e, a differenza di altre società immobiliari, le SIIQ non costruiscono gli immobili per rivenderli. Invece, possiedono o affittano immobili e pagano il reddito derivante dalla locazione agli investitori.
I vantaggi dei REIT
I REIT offrendo diversi vantaggi. Innanzitutto, consenti agli investitori di diversificare il proprio portafoglio di investimenti in modo relativamente semplice. Inoltre, i REIT offrono una fonte di reddito stabile attraverso il pagamento di dividendi trimestrali, il che li rende particolarmente attraenti per gli investitori che cercano un flusso di reddito costante. Inoltre, i REIT sono molto controllati dalle autorità finanziarie di riferimento, il che li rende affidabili.
I REIT offrono liquidità e diversificazione, due caratteristiche chiave per qualsiasi investitore. Inoltre, offrendo rendimenti da dividendi elevati, attualmente intorno al 2,7% negli Stati Uniti, molto al di sopra del rendimento medio dell’S&P 500 e dei rendimenti dei Treasury.
I rischi degli investimenti in REIT
Come ogni investimento, anche i REIT comportano alcuni rischi. La performance può essere influenzata dalle fluttuazioni del mercato immobiliare, il che significa che i prezzi delle azioni dei REIT possono aumentare o diminuire in modo significativo in base alle dinamiche del mercato immobiliare. Inoltre, i REIT possono essere soggetti a rischi operativi, come ad esempio la disponibilità di locatari affidabili o le spese per la manutenzione degli immobili.
La tassazione sui dividendi, soprattutto quelli esteri, può intaccare si consiglia il ritorno sull’investimento. Inoltre, l’aumento dei tassi di interesse può aumentare i costi per ottenere finanziamenti e le rate saranno maggiori, il che può diminuire il flusso di cassa dell’azienda e penalizzare la società. Infine, bisogna fare attenzione al management, che potrebbe fare previsioni troppo ottimistiche solo per far salire il prezzo delle azioni, e in seguito non mantenere le promesse fatte in passato.
Cosa valutare in un REIT
Prima di investire in un REIT, è importante valutare alcuni aspetti. Ad esempio, non bisogna farsi ingannare da dividendi troppo alti, che potrebbero essere il risultato di una cattiva gestione della società o del flusso di cassa. Inoltre, è importante considerare la copertura del dividendo. Molti REIT coprono molto bene i loro dividendi con il FFO (Funds From Operations), ma male con l’AFFO (Adjusted Funds From Operations), che prende in considerazione i costi e stima in modo più accurato i valori attuali del REIT e la capacità di pagare i dividendi.
Un altro aspetto da considerare è il WALE (Weighted Average Lease Expiry), che misura il tempo medio di scadenza dei contratti di locazione degli immobili di un REIT. Un WALE più lungo può essere una garanzia per gli investitori in un periodo di crisi economica, in quanto gli affittuari sono vincolati ai loro contratti di locazione per un periodo più lungo.
Per investire in un REIT, si può decidere di comprare una singola azione o scegliere un ETF (Exchange-Traded Fund), ovvero un fondo a gestione passiva che investe in REIT in base al loro settore di appartenenza.
Conclusioni
I REIT sono un’opzione di investimento interessante per gli investitori che cercano di diversificare il proprio portafoglio, generano reddito stabile e potenzialmente proteggono dall’inquinamento. Si tratta di un investimento interessante per coloro che desiderano investire nel mercato immobiliare senza dover affrontare la burocrazia ei costi associati all’acquisto di una proprietà.
Tuttavia, come per ogni investimento, è importante considerare la propria propensione al rischio e gli obiettivi di investimento a lungo termine quando si decide di investire in un REIT. Con la giusta attenzione e cautela, gli investimenti in REIT possono offrire diversi vantaggi e contribuire a una gestione prudente del proprio portafoglio di investimenti.
Domande frequenti
Le SIIQ sono società che generano reddito producendo e possedendo beni immobili.
Le SIIQ generano reddito possedendo o affittando immobili e pagando il reddito derivante dalla locazione agli investitori.
Puoi investire in una SIIQ acquistando azioni della società attraverso una piattaforma di trading o un broker.
Alcune SIIQ sono quotate in Borsa, il che significa che le loro azioni possono essere acquistate e vendute come qualsiasi altra azione.
Come per ogni investimento, investire in SIIQ comporta dei rischi.
Questi possono includere il rischio di perdita del capitale investito, il rischio di fluttuazioni del mercato immobiliare, e il rischio di non ricevere i rendimenti previsti.
Sì, le SIIQ sono note per pagare dividendi regolari ai loro azionisti.
Questo è dovuto al fatto che sono obbligato per legge a distribuire la maggior parte del loro reddito imponibile agli azionisti.
Le SIIQ possono essere un buon investimento per i principianti che cercano di diversificare il loro portafoglio e investire nel settore immobiliare.
Tuttavia, come per ogni investimento, è importante fare la propria ricerca e considerare i potenziali rischi.
Le distribuzioni di dividendi ricevuti dalle SIIQ sono soggette a ritenute diverse rispetto alle distribuzioni di dividendi ricevuti dalle azioni ordinarie, e sono spesso tassate in misura maggiore.
Prima di investire in una SIIQ, è consigliabile consultare la pagina delle relazioni con gli investitori della SIIQ in questione o consultare il proprio consulente fiscale locale.
