I fabbricati Tupini sono immobili costituiti sia da unità abitative sia da negozi ed uffici nel rispetto però di determinate proporzioni.
La Legge n. 408/1949 prevede che, acquistando un locale commerciale direttamente dal costruttore si possa pagare l’IVA al 10%. Tuttavia, l’immobile deve possedere alcune caratteristiche necessarie.
L’art. 13 della Legge n. 408/1949, ovvero la Legge Tupini, e l’art. 1 della Legge n. 1493/1962, e l’art. 1 della Legge n. 1212/1967, definiscono le caratteristiche dei cosiddetti fabbricati Tupini, ovvero:
- Case di abitazione, comprendenti anche uffici e negozi, che non presentino i requisiti di abitazioni “di lusso”;
- Edifici in cui più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione;
- Edifici in cui non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a negozi.
Anche in relazione ai fabbricati Tupini, sono considerati immobili di lusso quelli accatastati in A1, A8 e A9, non rilevando le caratteristiche di lusso individuate nel D.M. 2.8.1969.
Quali sono i fabbricati Tupini?
Con il termine fabbricati Tupini si fa riferimento agli immobili misti, utilizzati per fini abitativi e commerciali.
Per quanto riguarda i cosiddetti fabbricati Tupini, di cui alla legge 408/1949, è prevista l’applicazione di aliquote Iva ridotte, nel caso in cui vengano rispettati i parametri volumetrici prescritti dalla norma.
E’ necessario che ricorrano congiuntamente, le seguenti condizioni:
- Almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;
- Non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.
Pertanto, occorre:
- Insussistenza del carattere di lusso degli immobili abitativi;
- Regola di proporzionalità tra abitazioni e negozi.
Sono considerati immobili di lusso quelli accatastati in A1, A8 e A9, non rilevano le caratteristiche di lusso individuate nel D.M. 2.8.1969.
Per quanto riguarda le proporzioni nella ripartizione della superficie:
- i negozi e gli uffici sono ubicati a piano terra con soli ingressi indipendenti: in tal caso, la superficie degli stessi deve essere computata al lordo, solamente, di quella occupata dalle mura perimetrali, le superfici relative all’atrio, alle scale ed alle altri parti comuni devono essere attribuite esclusivamente alla parte destinata alle abitazioni;
- i negozi e gli uffici utilizzano direttamente, o per accesso, l’androne, le scale e le altri parti comuni: in tal caso, le superfici di tali parti devono essere ripartite proporzionalmente tra due elementi del rapporto (C.M. 250100/1973).
Nella superficie delle abitazioni non occorre tener conto dei balconi e delle terrazze.
Sono considerati negozi locali deputati allo svolgimento di attività imprenditoriali consistenti nell’offerta di beni e servizi ai consumatori.
Sono considerati uffici i locali destinati all’esplicazione dell’attività professionale, accessibile agli utenti in determinate ore del giorno. Soltanto i negozi rientrano nel computo del 25% della superficie totale come limite massimo.
Con riferimento alle ipotesi di aliquota IVA al 4%, è prevista l’applicazione dell’agevolazione alle cessioni dei beni forniti per la costruzione dei fabbricati Tupini. Restano escluse le cessioni di materie prime e semilavorate.
Secondo quanto chiarito dalla circolare n. 54 del 16 maggio 2002, per l’applicazione dell’aliquota del 4% non è richiesto che i beni siano destinati alla realizzazione della prima casa.
Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate: IVA al 10% anche se destinati ad attività di agriturismo
In una risposta ad un Interpello, (risposta n.4 ad un interpello del 18 settembre 2018), l’Agenzia delle Entrate ha confermato l’IVA al 10% per i fabbricati Tupini anche se destinati all’attività di agriturismo. Il richiedente è un imprenditore agricolo proprietario di un terreno e dichiara di essere in possesso della concessione edilizia per la costruzione di tre appartamenti, di cui due da destinare all’attività agrituristica e uno da destinare come prima casa del proprietario, nonché di un garage agricolo da destinare all’attività agricola.
Il fabbricato descritto sarà realizzato in zona agricola (zona E) e la destinazione agrituristica sarà vincolante ai fini urbanistici per un periodo non inferiore a dieci anni.
L’istante vuole sapere se è possibile applicare l’aliquota IVA al 10% ai due appartamenti destinati ai fini agrituristici.
L’Agenzia delle Entrate ha dato una risposta positiva, in quanto, ai fabbricati che si configurano come Tupini è applicabile l’aliquota IVA ridotta del 10% ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III del DPR 633/72.
