Procedura di intimazione di sfratto: le fasi

La procedura di intimazione di sfratto è diretto ad ottenere dal giudice un provvedimento che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto.

La legge poi prevede tre tipologie di procedure:

• Licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.), che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione tacita di esso;
• Sfratto (art. 657 c.p.c.), che si intima dopo la scadenza del contratto;
• Sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), che si intima per mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.

Tale procedura si applica per varia tipologie di contratto: locazione, affitto a coltivazione diretta, mezzadria, colonia parziaria.

Presupposti

L’intimazione di sfratto è un procedimento giudiziario con cui il locatore, al verificarsi di specifiche condizioni, può ottenere la restituzione dell’immobile detenuto dal conduttore. Questo strumento, regolato dagli articoli 657 e seguenti del Codice di Procedura Civile, è previsto per garantire una rapida risoluzione delle controversie in materia locatizia, evitando lungaggini processuali.

Affinché il locatore possa avviare il procedimento devono sussistere determinati presupposti di carattere giuridico e fattuale.

Esistenza di un contratto di locazione valido ed efficace

L’azione di sfratto può essere intrapresa solo se vi è un valido contratto di locazione, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il rapporto contrattuale può riguardare sia immobili ad uso abitativo sia immobili ad uso commerciale o professionale. Un contratto nullo, non registrato o scaduto senza rinnovazione non consente al locatore di ricorrere a questa procedura, salvo l’azione ordinaria di rilascio.

Presenza di una delle cause legittime di sfratto

Lo sfratto può essere intimato in due principali ipotesi:

• Sfratto per morosità: quando il conduttore non ha corrisposto i canoni di locazione o gli oneri accessori nei termini contrattuali;
• Sfratto per finita locazione: al termine del contratto, se il conduttore non riconsegna l’immobile volontariamente.

Sfratto per morosità: requisiti essenziali

Per procedere con uno sfratto per morosità, devono verificarsi le seguenti condizioni:

• Mancato pagamento di almeno una mensilità: ai sensi dell’art. 5 della Legge 392/78, il conduttore può essere dichiarato moroso se non versa almeno una mensilità di canone;
• Persistenza della morosità: se, alla data dell’udienza di convalida, il conduttore non ha sanato il debito, il giudice può emettere l’ordinanza di rilascio dell’immobile;
• Inadempimento non sanato: il conduttore può evitare lo sfratto pagando l’intero importo dovuto entro la prima udienza (cd. “sanatoria della morosità”);
• Intimazione formale: il locatore deve notificare un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, contenente l’indicazione dettagliata degli importi non versati.

Sfratto per finita locazione: condizioni di applicabilità

Nel caso di scadenza del contratto, il locatore può chiedere lo sfratto solo se:

• È decorso il termine di preavviso: il contratto deve essere giunto a naturale scadenza, senza rinnovo automatico o tacito;
• Il conduttore non ha rilasciato l’immobile: se, nonostante la scadenza, il conduttore permane nell’immobile senza titolo, il locatore può agire per ottenere il rilascio forzoso;
• È stata inviata la disdetta nei termini previsti: nei contratti a canone concordato o agevolato, la disdetta deve rispettare i termini di preavviso stabiliti dalla legge.

La procedura

L’intimazione di sfratto segue un iter ben preciso che si articola in più fasi, dalla predisposizione dell’atto fino all’eventuale esecuzione forzata. Il rispetto della procedura è essenziale per evitare contestazioni da parte del conduttore o ritardi nell’ottenimento della restituzione dell’immobile.

Predisposizione dell’intimazione di sfratto

Il primo passo consiste nella redazione dell’atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, che deve contenere tutti gli elementi richiesti dalla legge, inclusa la descrizione dettagliata dell’immobile, la motivazione dello sfratto (morosità o finita locazione), l’indicazione dell’importo dovuto (in caso di morosità) e la citazione a comparire davanti al giudice.

L’atto deve essere firmato da un avvocato, poiché il procedimento richiede l’assistenza legale obbligatoria.

Contenuto

L’intimazione di sfratto deve essere redatta in forma di atto di citazione e deve contenere i seguenti elementi essenziali:

• Indicazione delle parti: il locatore (attore) e il conduttore (convenuto) devono essere chiaramente identificati con i loro dati anagrafici e fiscali.
• Descrizione dell’immobile: devono essere indicati con precisione l’indirizzo e le caratteristiche dell’immobile oggetto di locazione.
• Motivazione dello sfratto: l’atto deve specificare se si tratta di uno sfratto per morosità o per finita locazione, con le relative motivazioni.
• Dettaglio delle somme dovute (in caso di morosità): l’atto deve elencare gli importi non versati, specificando canoni di locazione, oneri accessori ed eventuali interessi di mora.
• Richiesta al giudice: l’atto deve contenere la richiesta di convalida dello sfratto e, se necessario, la richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme dovute.
• Citazione per la convalida: il conduttore deve essere citato a comparire davanti al giudice competente in una determinata udienza.

L’atto deve essere sottoscritto dall’avvocato del locatore, poiché il procedimento richiede l’assistenza legale obbligatoria.

Notifica dell’atto al conduttore

L’atto deve essere notificato al conduttore tramite ufficiale giudiziario o raccomandata con ricevuta di ritorno. La procedura deve essere notificata a norma degli artt. 137 e ss., cod. proc. civ., non al domicilio eletto (art. 660, comma I, cod. proc. civ.).

La notifica può essere effettuata presso i locali oggetto di locazione nell’ipotesi in cui il conduttore vi abbia il domicilio. Tuttavia, non non è un dovere, potendo utilizzare i concorrenti criteri previsti dall’art. 139, cod. proc. civ.

L’intimazione può essere notificata secondo le seguenti modalità:

• Notificazione in mani proprie (a cui è assimilabile la notifica a mezzo posta elettronica certificata),
• L’ufficiale giudiziario spedisce l’avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata. Deve essere allegato all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione (art. 660, comma VII, cod. proc. civ.).

Se la notifica non viene ricevuta per irreperibilità, si applicano le regole previste per la notifica presso la casa comunale. Se il conduttore ha trasferito la residenza senza comunicarlo al locatore, la notifica può avvenire presso l’ultimo domicilio conosciuto.

Vizio di notifica

L’eventuale vizio nella notifica può comportare la nullità. L’invalidità dell’atto comporta l’invalidità dell’atto di intimazione e degli atti ad esso collegati, per violazione dell’art. 660, comma VI, cod. proc. civ.. Dunque, può essere inficiato l’intero procedimento di sfratto e la successiva convalida, essendo stato precluso all’intimato il diritto di difesa sancito dall’art. 24, Costituzione.

Deposito dell’intimazione e fissazione dell’udienza

Una volta notificato, l’atto deve essere depositato presso la cancelleria del Tribunale competente, che fissa un’udienza per la convalida dello sfratto. Il tribunale territorialmente competente è quello del luogo in cui è situato l’immobile.

L’udienza viene solitamente fissata entro 30-60 giorni dalla notifica, ma i tempi possono variare a seconda del carico di lavoro del tribunale.

La competenza territoriale per la convalida dello sfratto è stabilita in base alla collocazione dell’immobile. Pertanto, il tribunale presso cui depositare l’atto è quello del luogo in cui si trova l’immobile locato, indipendentemente dalla residenza delle parti.

Nei casi di immobili situati in province diverse da quella di residenza del locatore, il deposito deve avvenire presso il tribunale di riferimento per il comune dell’immobile locato.

Modalità di deposito dell’atto

Il deposito dell’atto può avvenire secondo due modalità:

• Deposito telematico (obbligatorio per gli avvocati) attraverso il Processo Civile Telematico (PCT). Questo metodo garantisce rapidità e tracciabilità e permette al difensore di ricevere notifiche automatiche sulle fasi processuali;
• Deposito cartaceo presso la cancelleria del Tribunale, ancora ammesso in alcuni casi residuali, come per i procedimenti relativi a soggetti non obbligati al deposito telematico.

Al momento del deposito, devono essere allegati:

1. L’atto di intimazione di sfratto notificato al conduttore;
2. La prova della notifica (relata di notifica dell’ufficiale giudiziario o ricevuta di ritorno della raccomandata A/R);
3. Il contratto di locazione registrato, per dimostrare la validità del rapporto locatizio;
4. L’eventuale documentazione della morosità, come estratti contabili o solleciti di pagamento inviati al conduttore.

Il pagamento del contributo unificato e della marca da bollo è necessario affinché l’atto venga accettato dalla cancelleria del tribunale.

Fissazione dell’udienza

Dopo il deposito, il giudice fissa la data dell’udienza di convalida, che di norma avviene entro 30-60 giorni, a seconda del carico di lavoro del tribunale. In alcuni casi, in presenza di morosità conclamata, la data dell’udienza può essere anticipata.

L’udienza deve essere indicata con precisione nell’atto notificato al conduttore, affinché quest’ultimo sia a conoscenza della data e possa decidere se comparire, contestare lo sfratto o sanare la morosità.

Effetti della mancata comparizione del conduttore

Se il conduttore non si presenta all’udienza e non ha nel frattempo saldato il debito (in caso di morosità), il giudice procede alla convalida dello sfratto, dichiarandolo esecutivo e fissando la data per il rilascio dell’immobile.

In caso di opposizione, invece, il procedimento può trasformarsi in un ordinario giudizio di merito, allungando i tempi di definizione della controversia.

Udienza di convalida dello sfratto

L’udienza di convalida dello sfratto è la fase in cui il giudice verifica la regolarità della procedura e decide se emettere un provvedimento esecutivo per il rilascio dell’immobile. Questa udienza è particolarmente importante perché, in assenza di opposizioni fondate da parte del conduttore, il procedimento può concludersi rapidamente con la convalida dello sfratto e l’emissione dell’ordinanza di rilascio.

Svolgimento dell’udienza

L’udienza si tiene presso il Tribunale competente, alla presenza del locatore (assistito dal proprio avvocato) e del conduttore (se decide di comparire). Durante l’udienza, il giudice verifica la sussistenza dei presupposti di legge e valuta eventuali eccezioni sollevate dal conduttore.

L’udienza segue generalmente questo schema:

1. Il giudice chiama la causa e verifica la regolarità della notifica dell’intimazione di sfratto al conduttore;
2. Il locatore (o il suo avvocato) espone i fatti, illustrando il motivo dello sfratto (morosità o finita locazione);
3. Il conduttore può opporsi oppure rimanere assente, con conseguenze diverse a seconda della sua condotta;
4. Il giudice emette il provvedimento, scegliendo tra la convalida immediata dello sfratto, la concessione di un termine per il pagamento (in caso di morosità) o il rinvio a un procedimento ordinario (in caso di opposizione fondata).

Possibili esiti dell’udienza

A seconda del comportamento del conduttore e della fondatezza delle sue eventuali opposizioni, l’udienza può concludersi in modi diversi:

a) Il conduttore non si presenta o non si oppone

Se il conduttore non compare all’udienza e non ha presentato opposizione scritta, il giudice:

• Convalida lo sfratto e ordina il rilascio dell’immobile, con una data fissata per l’esecuzione.
• Dichiara esecutiva l’ordinanza di rilascio, consentendo al locatore di procedere con l’esecuzione forzata in caso di mancata liberazione dell’immobile.

Se lo sfratto è per morosità, il giudice può anche emettere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero delle somme non pagate.

b) Il conduttore si oppone

Se il conduttore si presenta e contesta la validità dello sfratto, il giudice valuta la fondatezza dell’opposizione. In particolare:

• Se l’opposizione è manifestamente infondata, il giudice può comunque convalidare lo sfratto;
• Se l’opposizione è fondata, il giudice converte il procedimento in un giudizio ordinario, rinviando la causa a una fase istruttoria per l’accertamento delle pretese delle parti. Questo allunga i tempi dello sfratto, che potrà essere deciso solo con una sentenza successiva.

Tra le cause di opposizione più comuni troviamo:

• Contestazione dell’importo richiesto (ad esempio, il conduttore sostiene di aver già pagato i canoni richiesti);
• Vizi del contratto di locazione (ad esempio, contratto nullo o clausole abusive);
• Eccezioni sul rapporto locatizio (ad esempio, contestazioni sulla durata del contratto o sull’avvenuto rinnovo).

c) Il conduttore chiede il termine di grazia

Nel caso di sfratto per morosità, il conduttore ha la possibilità di chiedere al giudice un termine di grazia per saldare il debito e mantenere il contratto attivo.

• Ai sensi dell’art. 55 della Legge 392/1978, il giudice può concedere un termine massimo di 90 giorni per il pagamento delle somme dovute;
• Se il conduttore paga integralmente entro il termine stabilito, lo sfratto viene annullato e il contratto continua;
• Se il conduttore non salda il debito entro il termine concesso, lo sfratto diventa automaticamente esecutivo.

L’ordinanza di convalida dello sfratto

Se lo sfratto viene convalidato, il giudice emette un’ordinanza di rilascio che stabilisce:

• L’obbligo del conduttore di liberare l’immobile entro un termine stabilito (di norma 30 giorni, salvo situazioni particolari);
• L’esecutività immediata del provvedimento, permettendo al locatore di procedere con la fase esecutiva se il conduttore non adempie spontaneamente;
• L’eventuale condanna al pagamento delle somme dovute nel caso di sfratto per morosità.

L’ordinanza ha valore di titolo esecutivo, il che significa che, se il conduttore non lascia spontaneamente l’immobile, il locatore può avviare la fase di esecuzione forzata con l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

Atto di precetto

L’atto di precetto è un atto formale di intimazione con cui il locatore, munito dell’ordinanza di convalida dello sfratto, ingiunge al conduttore di rilasciare l’immobile entro un termine di almeno 10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, in caso di inadempimento, si procederà con l’esecuzione forzata.

L’atto di precetto deve essere notificato:

• Dopo la convalida dello sfratto e solo se il conduttore non ha spontaneamente lasciato l’immobile entro il termine fissato dal giudice;
• Prima dell’inizio dell’esecuzione forzata, poiché è condizione necessaria per richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

Il precetto ha una validità di 90 giorni, entro i quali deve essere avviata l’esecuzione; trascorso questo termine senza azione esecutiva, l’atto perde efficacia e deve essere rinnovato.

’atto di precetto deve essere redatto in forma scritta e deve contenere i seguenti elementi essenziali:

• Identificazione delle parti: il locatore (creditore) e il conduttore (debitore) devono essere chiaramente identificati con i loro dati anagrafici e fiscali;
• Riferimento al titolo esecutivo: si deve indicare il provvedimento giudiziale che ha convalidato lo sfratto (ordinanza di convalida dello sfratto con formula esecutiva);
• Intimazione al rilascio dell’immobile: deve essere esplicitato l’obbligo per il conduttore di liberare l’immobile entro un termine non inferiore a 10 giorni dalla notifica;
• Avvertimento sull’esecuzione forzata: deve essere specificato che, in caso di inadempienza, si procederà con l’intervento dell’ufficiale giudiziario;
• Firma dell’avvocato e notifica: il precetto deve essere firmato dall’avvocato del locatore e notificato al conduttore tramite ufficiale giudiziario o raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se il conduttore riceve il precetto e lascia spontaneamente l’immobile, la procedura si conclude senza necessità di ulteriori azioni. Se, invece, continua a occupare l’immobile, il locatore deve procedere con l’esecuzione forzata dello sfratto.

Opposizione all’atto di precetto

Il conduttore ha la possibilità di opporsi all’atto di precetto entro 20 giorni dalla notifica, ma solo per motivi specifici, quali:

• Vizi formali del precetto (errori nell’identificazione delle parti, mancanza di riferimenti al titolo esecutivo, errore nei termini concessi);
• Estinzione del debito (ad esempio, se il conduttore ha già provveduto al rilascio dell’immobile e il precetto è ingiustificato);
• Termini errati o eccessivamente brevi concessi per il rilascio.

Se l’opposizione è accolta, il giudice può sospendere l’esecuzione fino alla decisione definitiva. Tuttavia, se il precetto è formalmente corretto, l’opposizione viene respinta e si procede con la fase esecutiva.

Passaggio alla fase esecutiva

Se il conduttore non si oppone o l’opposizione viene rigettata, e non lascia l’immobile nei termini stabiliti nel precetto, il locatore può avviare l’esecuzione forzata, presentando un’apposita richiesta all’ufficiale giudiziario presso il tribunale competente.

L’ufficiale giudiziario programmerà quindi l’accesso all’immobile per il rilascio coatto, che può avvenire con:

1. Un primo accesso di avviso: l’ufficiale giudiziario fissa una data per verificare se il conduttore ha lasciato spontaneamente l’immobile;
2. Un secondo accesso con forza pubblica (se necessario): in caso di resistenza del conduttore, l’ufficiale giudiziario può richiedere l’intervento della polizia per eseguire materialmente lo sfratto.

Questa fase può richiedere tempi variabili, a seconda della disponibilità delle forze dell’ordine e delle prassi del tribunale locale.

Esecuzione dello sfratto con l’ufficiale giudiziario

Se il conduttore non libera spontaneamente l’immobile entro i termini stabiliti nel precetto di rilascio, il locatore deve procedere con l’esecuzione forzata dello sfratto, che avviene con l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Questa fase è cruciale per ottenere la riconsegna effettiva dell’immobile e può richiedere tempi variabili a seconda della disponibilità dell’ufficiale giudiziario e dell’eventuale necessità di coinvolgere la forza pubblica.

Richiesta di intervento dell’ufficiale giudiziario

Il locatore, assistito dal proprio avvocato, deve presentare una richiesta di esecuzione forzata presso l’ufficio NEP (Notifiche, Esecuzioni e Protesti) del tribunale competente. Tale richiesta deve essere corredata da:

• L’ordinanza di convalida dello sfratto con formula esecutiva;
• L’atto di precetto precedentemente notificato al conduttore;
• Prova della mancata esecuzione spontanea dello sfratto (il conduttore continua a occupare l’immobile).

Una volta ricevuta la richiesta, l’ufficiale giudiziario fissa la data del primo accesso per verificare la situazione e avviare la procedura di rilascio dell’immobile.

Primo accesso dell’ufficiale giudiziario

Nel primo accesso, l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile per notificare personalmente al conduttore la volontà di eseguire lo sfratto e verificare se lo stesso è disposto a lasciare l’immobile volontariamente.

Le possibili situazioni sono:

• Il conduttore ha già lasciato l’immobile: in questo caso, l’ufficiale giudiziario prende atto della liberazione e redige un verbale di riconsegna dell’immobile al locatore;
• Il conduttore è presente e lascia volontariamente l’immobile: l’ufficiale giudiziario procede con l’inventario degli eventuali beni rimasti e consegna l’immobile al locatore;
• Il conduttore chiede un ulteriore termine per il rilascio: se il conduttore dimostra di essere in difficoltà (es. necessità di trovare un nuovo alloggio), l’ufficiale giudiziario può concedere un breve rinvio, solitamente tra 10 e 30 giorni;
• Il conduttore si oppone e non lascia l’immobile: in questo caso, l’ufficiale giudiziario fissa una nuova data per il rilascio forzato, con l’eventuale richiesta di intervento della forza pubblica.

Se il primo accesso non porta alla liberazione dell’immobile, si procede con un nuovo accesso per l’esecuzione coattiva.

Secondo accesso con la forza pubblica

Se il conduttore non libera spontaneamente l’immobile, l’ufficiale giudiziario può richiedere il supporto della forza pubblica (Polizia di Stato, Carabinieri o Polizia Locale) per eseguire lo sfratto. Questa fase può subire ritardi dovuti alla disponibilità delle forze dell’ordine, soprattutto nelle grandi città dove vi sono numerose esecuzioni arretrate.

Durante il secondo accesso:

• Il conduttore viene formalmente allontanato dall’immobile con il supporto della forza pubblica;
• Viene redatto un verbale di esecuzione forzata, in cui si attesta il rilascio coatto dell’immobile;
• Gli eventuali beni del conduttore ancora presenti nell’immobile vengono catalogati. Se il conduttore non provvede al loro recupero entro il termine concesso dall’ufficiale giudiziario, il locatore può smaltirli o depositarli in un luogo sicuro a spese del conduttore.

Una volta che l’immobile è stato liberato, l’ufficiale giudiziario restituisce formalmente il possesso al locatore, che potrà così rientrarne in pieno possesso.

Eventuali problemi e opposizioni del conduttore

Durante la fase di esecuzione, il conduttore può tentare di ritardare lo sfratto attraverso diverse strategie:

• Opposizione all’esecuzione: il conduttore può impugnare l’atto esecutivo, sostenendo vizi di forma o contestando l’ordine di rilascio. Se l’opposizione è ritenuta infondata, lo sfratto prosegue;
• Richiesta di un ulteriore termine: può essere concessa solo in caso di situazioni particolari (es. presenza di minori o persone con disabilità);
• Blocco amministrativo dello sfratto: in alcune città, per motivi di emergenza abitativa, le autorità locali possono bloccare temporaneamente l’esecuzione dello sfratto, imponendo al locatore un rinvio.

Rientro in possesso dell’immobile

Quando l’esecuzione è completata, il locatore può finalmente rientrare in possesso dell’immobile. Tuttavia, è sempre consigliabile cambiare immediatamente le serrature e, in alcuni casi, ripristinare l’immobile se danneggiato dal conduttore.

L’intera procedura di sfratto può durare da alcuni mesi a oltre un anno, a seconda della resistenza del conduttore e della disponibilità della forza pubblica. Per questo motivo, è sempre consigliato avviare la procedura di sfratto il prima possibile in caso di inadempimento del conduttore, al fine di ridurre i tempi di attesa e recuperare rapidamente l’immobile.