La procedura di intimazione di sfratto è adottata nelle ipotesi in cui si intenda convalidare la licenza o lo sfratto per scadenza del termine o per morosità. Vediamo di cosa si tratta.
La procedura di intimazione di sfratto è diretto ad ottenere dal giudice un provvedimento che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto.
La legge poi prevede tre tipologie di procedure:
- licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.), che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione tacita di esso;
- sfratto (art. 657 c.p.c.), che si intima dopo la scadenza del contratto;
- sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), che si intima per mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.
Tale procedura si applica per varia tipologie di contratto: locazione, affitto a coltivazione diretta, mezzadria, colonia parziaria.
Il procedimento di sfratto non è esperibile in caso di contratti nulli per difetto di forma scritta.
Vediamo insieme una brave disciplina della procedura di sfratto relativa ai contratti di locazione.
Cosa è la procedura di intimazione di sfratto?
La procedura di intimazione di sfratto è diretto ad ottenere dal giudice un provvedimento che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto.
Il procedimento di convalida di sfratto non è esperibile quando ci si trovi di fronte a contratti nulli per difetto di forma scritta: in tale caso al Giudice, in sede di procedimento sommario è precluso prendere in esame il contratto nullo per difetto di forma
Possono valersi della procedura soltanto il locatore o il concedente in caso di:
- locazione, è il campo di applicazione più vasto;
- affitto a coltivazione diretta, mezzadria, colonia parziaria.
La legge poi prevede tre tipologie di procedure:
- licenza per finita locazione, che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione tacita di esso;
- sfratto, che si intima dopo la scadenza del contratto;
- sfratto per morosità, che si intima per mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.
La procedura
In tutti i casi precedentemente citati di procedura di intimazione di sfratto, come possiamo definirla sinteticamente, il primo momento è proprio quello dell’intimazione in senso stretto.
Questa è rivolta dal locatore o concedente a chi detiene l’immobile, intimando, per l’appunto, di lasciarlo libero, con contestuale citazione del conduttore per la convalida. Tra il giorno della notifica dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere termini liberi, cioè senza contare il giorno iniziale, né quello finale, non minore di venti giorni.
La convalida, se il convenuto non compare, viene automaticamente concessa dal giudice. Similmente accade laddove egli compaia, ma non si opponga. Il provvedimento di convalida è un’ordinanza che, apposta in calce alla citazione, ha la portata di una condanna immediatamente esecutiva al rilascio.
Se, invece, l’intimato compare, egli può fare opposizione all’intimazione.
La deroga alla sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale opera solo per la fase sommaria del procedimento, che si conclude, nel caso di opposizione dell’intimato, con la pronuncia o il diniego dell’ordinanza di rilascio e che presenta per sua natura carattere di urgenza, mentre trova applicazione per la successiva fase a rito ordinario, salvo che l’urgenza sia dichiarata con apposito provvedimento
L’intimazione di sfratto
La procedura di intimazione di sfratto deve essere notificata a norma degli artt. 137 e ss., cod. proc. civ., non al domicilio eletto (art. 660, comma I, cod. proc. civ.).
La notifica può essere effettuata presso i locali oggetto di locazione nell’ipotesi in cui il conduttore vi abbia il domicilio. Tuttavia, non non è un dovere, potendo utilizzare i concorrenti criteri previsti dall’art. 139, cod. proc. civ..
L’intimazione può essere notificata secondo le seguenti modalità:
- notificazione in mani proprie (a cui è assimilabile la notifica a mezzo posta elettronica certificata),
- l’ufficiale giudiziario spedisce l’avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata. Deve essere allegato all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione (art. 660, comma VII, cod. proc. civ.).
La spedizione dell’avviso all’intimato è indefettibile e va compiuto anche quando la notificazione sia stata eseguita a mezzo del servizio postale, ancorché il piego risulti consegnato dall’agente postale a “persona abilitata”, qualora permanga incertezza sulla conoscenza dell’intimazione da parte del destinatario.
L’eventuale vizio nella notifica può comportare la nullità. L’invalidità dell’atto comporta l’invalidità dell’atto di intimazione e degli atti ad esso collegati, per violazione dell’art. 660, comma VI, cod. proc. civ.. Dunque, può essere inficiato l’intero procedimento di sfratto e la successiva convalida, essendo stato precluso all’intimato il diritto di difesa sancito dall’art. 24, Costituzione.
Le modifiche della normativa del ’90
Si tenga presente che la rifomra del ’90 ha portato notevoli modifiche al presente procedimento.
- l’art. 447 bis c.p.c. prevede l’applicazione a tali controversie del rito speciale del lavoro.
- l’art. 667 dispone che il giudice emetta l’ordinanza per il mutamento del rito, dopo aver provveduto provvisoriamente e sempre che sia stata proposta opposizione, altrimenti non vi sarebbe motivo di proseguire il giudizio. Nell’ordinanza il giudice fissa l’udienza, dando alle parti un termine per integrare gli atti introduttivi;
- l’art. 661 attributiva al Pretore del luogo dove si trova la cosa la competenza inderogabile e funzionale a decidere, prima della riforma, a seguito dell’opposizione, si applicavano le normali disposizioni in tema di competenza.
La competenza in materia
La procedura di intimazione di sfratto è di competenza del Tribunale, mentre prima era del pretore, la cui figura è soppressa in seguito alla riforma del giudice unico.
In ogni caso:
- se le eccezioni dell’opponente sono fondate su prova scritta, o se, pur non essendo tali, sussistono gravi motivi, si apre il procedimento di cognizione;
- se, invece, le eccezioni non sono fondate su prova scritta, o non esistono gravi motivi, il giudice convalida l’intimazione, pronunziando l’ordinanza non impugnabile di rilascio, che può essere subordinata ad una cauzione per i danni e per le spese. L’ordinanza è immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto.
Lo sfratto per morosità
Una procedura di intimazione dello sfratto peculiare è lo sfratto per morosità. Lo sfratto per morosità è un procedimento che consente al locatore di poter ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore (l’affittuario, o inquilino) in seguito alla morosità nel pagamento del canone pattuito. È disciplinato dall’art. 658, comma 1 c.p.c. il quale stabilisce che:
“il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”
Uno dei principali presupposti fondamentali per l’attivazione della procedura di sfratto per morosità riguarda la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale. Inoltre, deve ricorre il mancato pagamento del canone di locazione, e per gli immobili ad uso abitativo, consegue nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o nel termine previsto al mancato pagamento degli oneri accessori se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.
Quest’ultimo presenta, rispetto alla licenza per finita locazione e allo sfratto per scadenza del contratto, le seguenti peculiarità:
- la convalida è subordinata all’attestazione resa in giudizio dal locatore, che la morosità persiste;
- il locatore, con lo stesso attto, può chiedere anche l’ingiuszione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio; in questo caso il giudice emette decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell’atto di intimazione;
- se il convenuto contesta l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa, concedendo un termine non superiore a 20 giorni: in caso di mancato pagamento entro il termine, convalida lo sfratto e pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
La dottrina e la giurisprudenza dominante individuano nel procedimento per convalida di sfratto per morosità due tipi di azione:
- un’azione di risoluzione del contratto per inadempimento;
- un’azione di condanna del conduttore al rilascio dell’immobile locato.
Da ricordare, inoltre, che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni può essere sanata in giudizio per non più di tre volte nel corso del quadriennio, altrimenti il locatore potrà chiedere la risoluzione del contratto.
