Pignoramento immobiliare: come funziona?

L’esecuzione forzata, che segue l’azione del creditore in caso di inadempimento, vede come uno dei momenti centrali il c.d. pignoramento. Capita spesso che le persone si obblighino nei confronti di altre per ricevere un credito necessario per dei pagamenti ingenti.

Tramite suddetto strumento, si consente il soddisfacimento coattivo del credito da parte del creditore, laddove il debitore, scaduto il termine, non adempia spontaneamente. Quindi con il pignoramento si vogliono riprodurre gli effetti e le conseguenze dell’adempimento spontaneo, sottraendo coattivamente i beni dal patrimonio del soggetto passivo. A seguito di tale atto si procederà poi ad una fase di conversione in denaro, tramite la vendita forzata.

Cosa sono gli immobili?

Prima di procedere all’analisi della disciplina del pignoramento immobiliare, possiamo richiamare l’attenzione sulla definizione stessa di immobile.

L’art. 812 c.c.ci chiarisce immediatamente cosa sono i beni immobili:

Il codice civile, dunque, ci aiuta a comprendere le dinamiche di individuazione delle tipologie di beni che possono essere oggetto di esecuzione.

Tali beni sono oggetto di diritti da parte del cittadino, che sono definiti come diritti reali. Questi attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa. Infatti, essi si definiscono proprio diritti reali, perché essi hanno per oggetto una cosa. Le caratteristiche di tali diritti reali sono:

• l’assolutezza, cioè possono essere fatti valere nei confronti della generalità dei consociati e non solo contro l’alienante o altro soggetto che vanti pretese;
• l’immediatezza del potere sulla cosa, il diritto può essere esercitato senza che sia necessaria la cooperazione di altri soggetti come, ad esempio, con i diritti di credito, i quali sono soddisfatti solo tramite l’adempimento del debitore;
• la tipicità, cioè sono tali soltanto quelli stabiliti dalla legge, si parla di numero chiuso, con ciò si intende che non solo l‘autonomia negoziale non può creare differenti diritti reali, ma che neanche può modificare il contenuto di quelli esistenti;
• la patrimonialità, in quanto il contenuto di tali diritti è suscettibile di essere valutato economicamente.

Diritto di proprietà su beni immobili

Il principale diritto che è esercitato sul bene immobile è il diritto di proprietà. Invero, la proprietà immobiliare è stata a lungo considerata nel nostro ordinamento come la fonte principale di ricchezza. Proprio per tale ragione che il codice civile riserva una cospicua parte alla disciplina della predetta normativa.

A disciplinare questo diritto è l’art. 832 c.c.e lo definisce nel seguente modo:

La forza riconosciuta al diritto di proprietà deriva dal fatto che si tratta di un diritto reale. Dal dettato normativo si evince che al proprietario vanno riconosciuti il diritto di godere e il potere di disporre della cosa.

Cos’è il pignoramento immobiliare?

Il pignoramento immobiliare è un processo giuridico mediante il quale un creditore ottiene il sequestro e la vendita forzata di un bene immobile di proprietà del debitore per soddisfare un credito non pagato. Si tratta della fase procedurale che dà avvio al procedimento di esecuzione forzata. Come poc’anzi asserito, esso è una delle conseguenze più gravose per il debitore, che in genere si identifica con il richiedente un finanziamento, laddove si trovi nello stato di non poter adempiere all’obbligazione contratta.

Questo strumento è essenziale per i creditori ma rappresenta una seria minaccia per gli imprenditori, i quali devono essere ben informati e preparati a gestire eventuali situazioni di pignoramento.

Tale procedura assolve alla funzione di assicurare un risultato equivalente a quello cui si perverrebbe in caso di adempimento spontaneo dell’obbligato, sottraendo coattivamente beni compresi nel patrimonio debitorio e trasformandoli, sempre coattivamente, in denaro da destinare alla soddisfazione dei creditori.

La disciplina del pignoramento, invero, subisce modifiche a seconda che abbia ad oggetto beni mobili o immobili. Le principali caratteristiche salienti dell’espropriazione immobiliare sono:

• L’oggetto, costituito dal diritto di proprietà e dai diritti reali di godimento su beni immobili del debitore e loro pertinenze;
• Le conseguenze, connesse alle esigenze di pubblicità immobiliare.

L’atto di pignoramento

L’atto di pignoramento immobiliare deve avere un contenuto bene specifico. E’ infatti necessario assolvere ad alcuni adempimenti di forma e contenuto al fine di garantirne la validità. I requisiti in questione sono espressamente elencati dal legislatore all’art. 555 c.c., e sono i seguenti:

• I requisiti di qualsiasi atto di parte previsti dall’art. 125 c.p.c.;
• L’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione. In particolare dovranno essere indicati gli estremi richiesti dalla legge per l’individuazione dell’immobile ipotecato: natura dell’immobile; destinazione urbanistica: comune di appartenenza; numero di partita catastale o delle mappe censuarie e almeno tre confini;
• Infine l’ingiunzione al debitore di cui all’art.492 primo comma c.p.c., di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.

Fasi del processo di pignoramento immobiliare

1. Identificazione del bene e notifica: Il creditore identifica l’immobile da pignorare e notifica l’atto di pignoramento al debitore;
2. Perizia e valutazione dell’immobile: Un perito nominato dal tribunale valuta l’immobile per determinare il suo valore di mercato;
3. Vendita all’asta e distribuzione del ricavato: L’immobile viene venduto all’asta e il ricavato è utilizzato per soddisfare il credito, con eventuali eccedenze restituite al debitore.

Il procedimento, come già abbiamo avuto modo di evidenziare, subisce modifiche a seconda che si proceda al pignoramento di beni mobili o immobili. Tuttavia, alcuni atti risultano sempre indispensabili, ci riferiamo a tal proposito al precetto. Quest’ultimo si sostanzia in un atto del creditore diretto nei confronti del debitore che lo intima al pagamento del debito e che contenga gli elementi che abbiamo poc’anzi citato.

Diversamente, l’atto di pignoramento in senso stretto è, invece, un atto esecutivo dell’ufficiale giudiziario che viene notificato entro i 90 giorni seguenti. Questo è posto in essere trascorsi almeno 10 giorni dalla notifica per consentire l’adempimento all’obbligazione oggetto di esecuzione, si procede alla trascrizione e alla relativa consegna al creditore e al suo rappresentante.

A ciò può poi seguire l’intimazione alla liberazione dell’immobile pignorato, la quale, invero, è considerata una extrema ratio, a cui ricorrere solo eccezionalmente.

Uno degli ultimo atti della procedura è la vendita forzata. A tale fase si accede mediante istanza, proposta dal creditore pignorante o dal creditore intervenuto, laddove sia munito di titolo esecutivo.

Questa deve essere presentata decorso del predetto termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto in questione, come disciplinato dall’art. 501 c.p.c., e comunque non oltre 45 giorni dal pignoramento stesso, solo in tal modo sarà possibile evitare che esso perda efficacia.

A seguito dell’istanza di vendita ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione catastale, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto per la stima. Si avvia in tal modo l’iter per la c.d. vendita forzata.

Vendita forzata

Uno dei momenti conclusivi della procedura esecutiva, a seguito del pignoramento è la vendita forzata del bene immobile, la quale ha la funzione di liquidare il bene al fine di consentire il soddisfacimento dei creditori.

La procedura di vendita in genere si realizza mediante le famose aste giudiziarie. Con ciò si intende una procedura pubblica o privata, con la quale si procedere alla vendita mediante offerta di coloro che si propongono in veste di acquirente.

La procedura d’asta presuppone una serie di momenti fondamentali:

• La perizia che, oltre ad apportare tutti i dati relativi al bene all’asta, indica anche il prezzo base di vendita stabilito dal perito designato dal giudice;
• L’ ordinanza di vendita che definisce i termini e le condizioni dell’asta;
• Il custode giudiziario designato dal giudice alla gestione, che svolge l’attività di conservazione e amministrazione del bene pignorato;
• L’avviso d’asta, ovvero il documento pubblico che contiene informazioni come il luogo, la data e l’ora in cui si svolgerà l’asta, il prezzo base, l’importo del rialzo minimo, il termine  per la presentazione delle offerte, l’indirizzo dell’immobile, ecc.

Le aste poi si distinguono in:

• Senza incanto: non avvengono in presenza, i partecipanti devono far pervenire, entro il termine di acquisto, le loro offerte all’interno di una busta sigillata;
• Con incanto: è una vendita pubblica, aperta a tutti, dove l’offerente presenta la propria proposta pubblicamente e in presenza, presso la sede e il luogo prescelti..

Per partecipare all’asta ci si può avvalere della consulenza di alcuni esperti del settore.

Notifica e trascrizione del pignoramento immobiliare

L’espropriazione immobiliare può iniziare entro massimo 90 dalla notifica del precetto, notificando al debitore un atto di pignoramento contenente gli estremi idonei a identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare e, poi, trascrivere tale atto nei registri immobiliari. L’atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari vanno depositati dal creditore in Tribunale nel termine di 15 giorni.

In tal modo inizia ufficialmente la procedura di esecuzione.

La vendita o l’assegnazione del bene devono avvenire al massimo entro 45 giorni dal suo pignoramento che, in caso contrario, perde ogni efficacia e la sua trascrizione è cancellata. 

I beni pignorati sono custoditi da un soggetto che generalmente è identificato con il debitore ma su richiesta del debitore, il giudice può nominare custode anche un soggetto terzo.

Nel corso della procedura esecutiva, il debitore è generalmente autorizzato a continuare ad abitare nell’immobile, tuttavia, il giudice può disporne la liberazione, anche revocando l’eventuale iniziale autorizzazione. 

Pignoramento immobiliare della prima (e unica) casa

Quando l’immobile oggetto di esecuzione è quello in cui risiede il debitore, il pignoramento può essere soggetto a specifici limiti, soprattutto se il creditore procedente è l’agente della riscossione (ex Equitalia, ora Agenzia delle Entrate-Riscossione).

Il cosiddetto “decreto del fare” (D.L. n. 69/2013, convertito con modifiche dalla L. n. 98/2013) ha modificato l’art. 76, comma 1 del D.P.R. n. 602/1973, prevedendo l’impignorabilità, solo per l’agente della riscossione, dell’unico immobile di proprietà del debitore (escluse le abitazioni di lusso con specifiche caratteristiche, e in ogni caso gli edifici classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9) in cui il debitore risiede anagraficamente e abita.

Dalla normativa si deduce che l’impignorabilità dell’immobile si applica solo se:

1. Il creditore è l’agente della riscossione (Agenzia delle Entrate-Riscossione, Esattoria delle imposte locali), e non creditori privati;
2. L’immobile pignorato è l’unico di proprietà del debitore (impropriamente chiamata “prima casa”, ma deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore);
3. L’immobile non è di lusso;
4. Il debitore vi risiede anagraficamente e vi abita.

Se questi requisiti non sono soddisfatti (ad esempio, se il debitore possiede più immobili), l’agente della riscossione può procedere con il pignoramento dell’immobile, a condizione che:

1. Il credito complessivo per cui si procede superi i 120 mila euro.
2. L’agente della riscossione abbia iscritto ipoteca sul bene.
3. Il debitore sia stato notificato con un preavviso di ipoteca almeno 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca, contro cui può opporsi.
4. Il debito, comprensivo di sanzioni e interessi, superi i 20 mila euro.
5. Siano trascorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione ipotecaria senza che il debito sia stato estinto.
6. Il valore totale degli immobili intestati al debitore superi i 120 mila euro.

Questi limiti si applicano solo alle procedure esecutive avviate direttamente dall’agente della riscossione, e non sono validi se l’Agenzia delle Entrate interviene in un’esecuzione immobiliare promossa da un altro creditore.

Come bloccare un pignoramento immobiliare

Bloccare un pignoramento immobiliare è possibile attraverso diverse azioni legali che possono essere intraprese dal debitore. Ecco una spiegazione dettagliata delle principali modalità per opporsi a un pignoramento immobiliare.

Opposizione al pignoramento

Il debitore può opporsi al pignoramento immobiliare attraverso due tipi di opposizione: l’opposizione all’esecuzione e l’opposizione agli atti esecutivi.

Opposizione all’Esecuzione (Art. 615 c.p.c.)

L’opposizione all’esecuzione è il mezzo con cui il debitore contesta il diritto del creditore di procedere all’esecuzione forzata, sostenendo che non ne sussistono i presupposti legali.

Motivi di Opposizione all’Esecuzione:

• Difetto di titolo esecutivo: Il creditore non ha un titolo valido per procedere con l’esecuzione.
• Impignorabilità dei beni: Il bene oggetto di pignoramento è impignorabile per legge (ad esempio, se è l’unica casa del debitore che rispetta i requisiti di impignorabilità).
• Difetto di legittimazione passiva: Il debitore non è il soggetto legittimato passivamente all’azione esecutiva.

Procedure:

• Prima dell’inizio dell’esecuzione: Se l’esecuzione non è ancora iniziata, l’opposizione si propone come opposizione al precetto, mediante citazione dinanzi al giudice competente. Il giudice può sospendere l’esecuzione se ritiene che vi siano gravi motivi.
• Dopo l’inizio dell’esecuzione: Se l’esecuzione è già iniziata, l’opposizione si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione.

Termini: L’opposizione all’esecuzione è inammissibile se proposta dopo che è stata disposta la vendita dell’immobile, salvo che sia basata su fatti sopravvenuti o che il debitore dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per cause a lui non imputabili.

Opposizione agli Atti Esecutivi (Art. 617 c.p.c.)

L’opposizione agli atti esecutivi riguarda i vizi formali degli atti del processo esecutivo, come errori nella notifica o irregolarità procedurali.

Motivi di Opposizione agli Atti Esecutivi:

• Vizi formali: Errori nelle notifiche, mancanza di firma, errori nella data, ecc.
• Irregolarità procedurali: Inosservanza delle norme procedurali che regolano l’esecuzione.

Procedure: L’opposizione agli atti esecutivi si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione entro 20 giorni dal momento in cui il debitore ha avuto conoscenza dell’atto viziato.

Negoziazione e ristrutturazione del debito

Un’altra strategia per bloccare il pignoramento immobiliare è negoziare con il creditore per ristrutturare il debito. Questo può includere:

• Piano di rientro: Concordare un piano di pagamento dilazionato che soddisfi il creditore e consenta al debitore di evitare il pignoramento.
• Riduzione del debito: In alcuni casi, il creditore può accettare una riduzione del debito in cambio di un pagamento immediato parziale.

Sospensione del pignoramento

In determinati casi, è possibile richiedere al giudice la sospensione del pignoramento. La sospensione può essere concessa se:

• Vi sono gravi motivi che giustificano la sospensione dell’esecuzione.
• Il debitore dimostra di avere una fondata possibilità di vittoria nell’opposizione all’esecuzione.

Conclusioni

Il pignoramento immobiliare rappresenta una sfida significativa per le imprese, ma con una gestione informata e strategica è possibile mitigare i rischi e proteggere gli asset aziendali. Comprendere il funzionamento, le fasi del processo e le strategie di gestione è fondamentale per imprenditori e professionisti.