L’immobile donato ad un familiare o ad un parente può essere oggetto di pignoramento da parte dei creditori, soltanto in determinate situazioni. Innanzitutto, il pignoramento dell’immobile donato può avvenire, soltanto per quei debiti sorti prima del momento della donazione. Il termine entro cui il creditore può agire è di un anno dal rogito della donazione. I creditori dovranno far iscrivere il pignoramento nei registri immobiliari. Dopo il primo anno e nei successivi quattro anni, il creditore può agire, comunque mediante l’azione revocatoria o con l’azione di simulazione.

Come funziona la donazione di un immobile?

Prima di analizzare gli aspetti che riguardano il pignoramento di un immobile donato, vediamo come funziona la donazione di un immobile, ovvero cosa prevede la normativa italiana. La donazione di un immobile è un atto compiuto per spirito di liberalità dal soggetto donante. Con ciò si intende che il suo autore procede ad una atto traslativo di natura patrimoniale per adempiere ad una propria esigenza intimistica. Tramite il negozio della donazione una parte si arricchisce, l’altra assume un’obbligazione o attribuendo un bene, per spirito di liberalità. Il contratto deve essere redatto secondo una forma solenne, che presuppone l’atto pubblico, compiuto alla presenza di due testimoni.  

Una donazione di immobile avviene secondo la normativa tramite un contratto specifico, in cui sono coinvolti donante e donatario:

  • Soggetto donante: è colui che dona un bene all’altro soggetto, senza prevedere un corrispettivo in denaro;
  • Soggetto donatario: è colui che riceve il bene dal soggetto donante, e ne acquisisce il diritto senza dover corrispondere un pagamento in denaro.

Il notaio è fondamentale per legalizzare il passaggio, e per verificare anche la sussistenza di una serie di requisiti necessari per poter trasmettere un bene all’altro soggetto.

In particolare, in questa fase il notaio deve anche controllare che non siano presenti atti di pignoramento sull’abitazione che viene donata, per cui la donazione potrebbe non poter avvenire. Inoltre il notaio va a confermare la conformità dell’immobile rispetto alle informazioni catastali disponibili al Comune di riferimento, e va a confermare che l’immobile sia effettivamente registrato.

Una donazione di immobile può avvenire per esempio tra famigliari: molto spesso capita che i genitori provvedano a donare un immobile ai propri figli, sia in modo diretto che indirettamente acquistando un immobile da donare poi ai figli.

Si può donare un immobile pignorato?

Vedendo da vicino cosa accade quando un immobile è oggetto di pignoramento, il primo fattore da considerare è questo: l’immobile pignorato non può essere venduto, ceduto o donato a terzi. Tramite il contratto di donazione, il notaio deve verificare che sussistano tutti i requisiti per la donazione dell’immobile.

In particolare, l’abitazione non deve essere oggetto di pignoramento, per poter essere donata ad altri soggetti, inclusi i famigliari. Non deve neanche essere soggetto a ipoteca. Generalmente, il pignoramento di un immobile è un atto spiacevole, in quanto l’abitazione viene messa all’asta, anche ad un prezzo molto inferiore al suo valore reale. Per chi ha contratto dei debiti la situazione è particolarmente svantaggiosa, perché si perderà l’immobile, e i debiti possono continuare a sussistere.

Un immobile che è stato donato, può essere pignorato?

Appurato che un immobile può generalmente essere donato solamente se non sono presenti atti di pignoramento, cosa succede per un immobile che è già stato donato? Il vecchio o il nuovo proprietario possono incorrere in un pignoramento? La risposta generalmente è sì, tuttavia esistono alcune situazioni e condizioni da tenere presenti.

Il pignoramento dell’immobile può avvenire soltanto per debiti sorti prima del momento della donazione. Questo significa che il nuovo proprietario di casa non rischia di veder pignorato l’immobile che gli è stato donato se il vecchio proprietario non provvede successivamente a saldare i debiti. Quindi il pignoramento è possibile solo per i debiti del donante sorti prima della donazione e non i debiti successivi. Pertanto, se il donante chiede un finanziamento dopo aver compiuto l’atto di donazione e poi non provvede al pagamento delle rate del finanziamento, il nuovo proprietario della casa non rischia l’espropriazione.

Il nuovo proprietario tuttavia può essere soggetto a pignoramento dell’immobile, anche di quello donato, nel caso in cui sia lui stesso a contrarre dei debiti, in quanto il bene donato gli diventa effettivamente di proprietà.

Il pignoramento altro non è che una esecuzione forzata, un prelievo di un bene a fronte dell’impossibilitò di prelevare il credito cumulato con il debitore. E questo può avvenire su tutte le abitazioni di proprietà, secondo un preciso atto giudiziario. Anche su un immobile che è stato donato è possibile ricevere un atto di pignoramento, se il proprietario ha effettivamente cumulato dei debiti.

Il nuovo proprietario, ovvero il donatario, può ricevere un pignoramento anche per debiti contratti in un periodo precedente all’effettiva donazione dell’immobile, questo è un dettaglio importante da ricordare, sia quando si dona un immobile che quando lo si riceve in donazione.

Nel caso in cui sussista un’ipoteca sull’immobile donato, le cose sono diverse. Se il donante ha consentito all’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile donato, ferma restando la validità del trasferimento in capo al donatario, il creditore potrà ugualmente agire in esecuzione forzata sul bene donato senza limiti di tempo, quindi anche a distanza di diversi anni. L’ipoteca dura 20 anni ma può sempre essere rinnovata. Il donatario può conoscere la presenza di un’ipoteca effettuando una visura ipocatastale sull’immobile presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio del Territorio.

Nuove regole sui pignoramenti

Dal 2015 sono attive nuove regole sui pignoramenti degli immobili, che introducono alcuni aspetti importanti anche per gli immobili donati. Secondo la novità, il creditore può procedere e mettere all’asta gli immobili pignorati se iscrive il pignoramento nei registri immobiliari entro un anno da quando è stata trascritta la donazione.

Questo vuol dire che anche gli immobili donati, che diventano proprietà di soggetti terzi, possono ancora essere pignorati, entro alcuni limiti temporali. Si tratta quindi di rendere inefficace per un anno di tempo la cessione del bene a terzi soggetti, come tramite donazione.

Durante questo anno, i creditori possono procedere al pignoramento anche se l’immobile è di proprietà di un altro soggetto. Per essere certi completamente che nessuna azione di pignoramento può essere ancora compiuta, devono passare circa 5 anni.

L’atto di donazione dell’immobile potrebbe essere una soluzione per chi ha contratto dei debiti, un modo per evitare il pignoramento, tuttavia questo anno di tempo consente ancora al creditore di recuperare l’immobile mettendolo all’asta.

In ogni caso è consigliato sempre tenere con sé tutta la documentazione che attesta l’effettivo passaggio di proprietà di un immobile, con l’effettiva donazione avvenuta da un soggetto ad un altro. Dimostrando che la donazione è avvenuta da più di un anno, in alcuni casi si potrebbe infatti evitare il pignoramento.

Qual è il limite temporale per pignorare l’immobile donato?

Per poter pignorare un immobile, oltre alla preesistenza del debito, è necessario il rispetto del termine entro cui agire. Il creditore cioè ha un limite di tempo per procedere all’esecuzione forzata. Se non accade decade da ogni diritto.

Il termine entro cui può agire è di un anno dal rogito della donazione. I creditori dovranno far iscrivere il pignoramento nei registri immobiliari.

Dopo il primo anno e nei successivi quattro anni, il creditore può agire, mediante l’azione revocatoria.  L’azione revocatoria è un’azione legale, esperibile fino a cinque anni dopo l’atto, avente l’obiettivo di rendere inefficace il trasferimento del bene. Una volta dichiarata l’inefficacia, l’immobile può essere pignorato. Per ottenere la revocatoria il creditore deve dimostrare che il suo debitore (donante) non è proprietario di altri beni di pari o superiore valore rispetto a quello donato da poter pignorare. 

Il creditore può anche esercitare l’azione di simulazione assoluta dimostrando che nell’immobile in questione continua a vivere il donante e che tutte le utenze sono a lui intestate.

Se il creditore è l’Agenzia delle Entrate o l’Agenzia delle Entrate-Riscossione si rischia di incorrere nel reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Un immobile donato da più di cinque anni può essere pignorato?

Soltanto in alcune particolari ipotesi un immobile che è stato donato può essere pignorato dai creditori anche quando sono trascorsi almeno cinque anni dalla donazione:

  • Nel caso in cui sull’immobile donato sia iscritta un’ipoteca: In questo caso il creditore, di solito la banca, potrà procedere con l’esecuzione forzata senza alcun limite di tempo.
  • La simulazione: quando la donazione dell’immobile è considerata fittizia perché di fatto il donante continua ad abitare o a disporre dell’immobile donato.

Rinuncia agli atti

Come abbiamo spiegato nell’articolo, la donazione dell’immobile ad un parente non è quasi mai la soluzione migliore, per evitare il pignoramento.

Tuttavia, puoi decidere di entrare in trattativa diretta con i creditori e di negoziare un accordo che ti permetta di azzerare tutti i debiti tramite la vendita del tuo immobile. Dovrai comunque vendere la casa.

Mediante questo accordo, i creditori riceveranno la somma che gli spetta, e loro in cambio loro si impegnano a firmare la rinuncia agli atti, un documento con il quale rinunciano ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. 

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Classe 1992, laureata in Scienze della Comunicazione all'Università degli Studi di Torino, da sempre sono appassionata di scrittura. Dopo alcune esperienze all'estero, ho deciso di approfondire tematiche inerenti la fiscalità nazionale relativa alle persone fisiche ed alle partite Iva. Collaboro con Fiscomania.com per la pubblicazione di articoli di news a carattere fiscale. Un settore complesso quello fiscale ma dove non si finisce mai di imparare.

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