Il mutuo integrativo è uno strumento a cui il mutuatario può accedere al fine di ottenere maggiore liquidità. L’importo ottenibile è pari alla differenza tra il valore dell’immobile e l’importo dell’ipoteca già iscritta dalla banca. Proprio per questo motivo, è indispensabile la presenza di un mutuo fondiario già sottoscritto con la banca, ed è opportuno che sia lo stesso istituto a valutare l’erogazione del mutuo integrativo.
Si tratta di una possibilità ottenibile pensata proprio per chi ha già attivato un mutuo ipotecario e si trova nelle reali necessità di avere subito liquidità aggiuntiva per poter far fronte alle spese. La casistica principale legata all’erogazione di queta tipologia di mutuo, è assecondare le esigenze del mutuatario che presenta difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo sottoscritto.
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Quando è possibile ottenere un mutuo integrativo
Il mutuo integrativo è un mutuo di tipo ipotecario, che va ad integrare la prima erogazione di denaro effettuata dall’istituto bancario. I finanziamenti integrativi possono essere richiesti solo nel caso in cui si è in presenza di un mutuo già esistente.
È molto importante tenere in considerazione che, in virtù della minore garanzia rappresentata dall’ipoteca, molte banche preferiscono tenere un margine di garanzia tra il valore dell’immobile e il valore complessivo delle ipoteche iscritte.
Quando è possibile? Può richiederlo solo chi ha già stipulato un precedente mutuo ipotecario. È molto più facile ottenerlo se la banca erogante è la stessa del primo mutuo, anche perché potrebbe tenere conto della parte di mutuo già rimborsata. L’istituto, infatti, che già conosce la situazione del soggetto, avrà maggiori possibilità di erogare la liquidità aggiuntiva.
Motivazioni per cui può essere richiesto
Viene richiesto tipicamente per ottenere liquidità aggiuntiva necessaria per affrontare spese significative, come ad esempio:
- Ristrutturazioni importanti dell’immobile stesso;
- Esigenze di liquidità impreviste o pianificate (spese mediche, acquisto di beni durevoli, spese familiari);
- Consolidamento di altri debiti preesistenti;
- Finanziare progetti personali o familiari.
Come funziona
La condizione imprescindibile per ottenere un mutuo integrativo è avere già sottoscritto un mutuo ipotecario. La pratica di ottenimento partirà dimostrando le difficoltà nel pagare le rate del mutuo già in essere, ma anche dando alcune certezze: insomma, chi lo richiede deve anche poter restituire i soldi alla banca.
L’istituto di credito procederà a fare le valutazioni del caso e, se la domanda verrà accettata, allora al richiedente verrà concesso un importo massimo pari alla differenza tra il valore dell’immobile e dell’ipoteca già scritta, in quanto ci sono minori garanzie.
Per quale motivo ci sono minori garanzie? La ragione riede nel fatto che l’ipoteca della banca che concede il mutuo integrativo avrà valore di secondo grado rispetto all’istituto di credito che ha acceso il mutuo originario.
Qualora dovessero insorgere problemi e la casa dovesse essere pignorata per poi essere venduta all’asta, allora la banca otterrebbe una quantità di denaro inferiore.
Il meccanismo dell’ipoteca di secondo grado
La caratteristica fondamentale del mutuo integrativo è che viene garantito da un’ipoteca “di secondo grado” iscritta sullo stesso immobile. L’ipoteca di primo grado rimane quella a garanzia del mutuo originario. In caso di insolvenza del debitore e vendita forzata dell’immobile, il creditore con l’ipoteca di primo grado ha la priorità nel recupero del suo credito dal ricavato della vendita. Solo se residua una somma sufficiente, verrà soddisfatto il creditore con l’ipoteca di secondo grado. Questo rende questo tipo di operazione leggermente più rischiosa per la banca erogante.
Ammontare massimo erogabile
La determinazione dell’importo massimo richiedibile per un mutuo integrativo si basa sulla valutazione di due fattori principali:
- Il valore commerciale dell’immobile e
- L’entità dell’ipoteca preesistente.
Il calcolo per identificare la capacità di finanziamento aggiuntiva consiste nel sottrarre il valore dell’ipoteca già iscritta dal valore dell’immobile. Tale differenza rappresenta il massimale per l’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado. L’importo effettivo del mutuo sarà poi definito dalla banca in funzione di questo valore e delle proprie politiche di credito.
Costi e tassi d’interesse
Generalmente, questa operazione può comportare costi simili a quelli di un mutuo tradizionale, tra cui: spese di istruttoria, spese di perizia (necessaria una nuova valutazione dell’immobile), costi notarili per l’iscrizione della nuova ipoteca di secondo grado e eventuali polizze assicurative. I tassi d’interesse applicati potrebbero essere leggermente superiori a quelli di un mutuo di primo grado, proprio a causa del maggior rischio percepito dalla banca legato al secondo grado dell’ipoteca.
Esempio di calcolo
Consideriamo un immobile valutato 250.000 euro, su cui grava un’ipoteca di primo grado da 150.000 euro (relativa, ad esempio, a un mutuo originario di 100.000 euro). Il valore massimo iscrivibile per un’ipoteca di secondo grado è pari a 100.000 euro (ossia, 250.000 – 150.000). In base a questo tetto e alla percentuale di copertura ipotecaria applicata dall’istituto, verrà stabilita la somma erogabile. Si noti che, per ragioni prudenziali, le banche potrebbero limitare l’importo del mutuo integrativo per assicurarsi un margine di garanzia adeguato tra il valore dell’immobile e il cumulo delle ipoteche.
I passaggi da effettuare
L’ottenimento di un mutuo ulteriore ad integrazione del principale richiede l’effettuazione di una serie di passaggi. Il primo riguarda l’immobile, ovvero la garanzia per l’istituto bancario. Questo deve essere nuovamente valutato per determinarne il suo valore attuale. Questo valore determinerà l’importo massimo di liquidità ottenibile, al netto del valore dell’ipoteca già iscritta.
Una volta individuata una potenziale presenza di ulteriore liquidità deve essere presentata una domanda all’istituto bancario, indicando la volontà di richiedere un mutuo integrativo. Nella domanda deve essere fornita adeguata documentazione sulla situazione reddituale del soggetto (per vedere se vi sono i parametri di sostenibilità di una rata maggiore del mutuo). Questo passaggio non si discosta dalla procedura ordinaria per l’ottenimento di un mutuo fondiario.
Solitamente, ci si rivolge alla stessa banca: in questi casi, l’istituto di credito è già a conoscenza della situazione reddituale e creditizia del cliente e sa se il richiedente ha pagato in maniera regolare tutte le rate del primo mutuo. Naturalmente, ciò non toglie la possibilità di rivolgersi ad altre banche o istituti di credito. In ogni caso, l’iter di richiesta è simile a quello di un normale mutuo. Il richiedente non deve far altro che presentare la documentazione base o quella eventualmente richiesta dalla banca.
L’istituto bancario, a questo punto, effettua le proprie valutazioni e, nel caso, potrebbe decidere di erogare l’integrazione del mutuo al richiedente.
I vantaggi
In linea di massima, i mutui di liquidità non sono mai pienamente convenienti, a meno che non si tratti di situazioni limite in cui non si possa fare altrimenti.
Il vantaggio principale – e probabilmente anche l’unico – è il fatto di avere una quantità di denaro molto alta rispetto agli altri tipi di finanziamento.
Come vedremo tra poco, la lista degli svantaggi è molto più lunga e prima di optare per questa soluzione è bene valutare bene i pro e i contro.
I rischi
Se ci spostiamo sul fronte dei rischi, la lista che andremo a fare è molto sostanziosa. Gli svantaggi sono numerosi.
Il primo aspetto riguarda, paradossalmente, proprio i costi da affrontare. Intanto si dovranno sostenere, nuovamente, tutte le spese legate ad un mutuo quali l’istruttoria, l’apertura della pratica e i costi notarili.
A causa dei rischi, inoltre, i tassi di interesse sono nettamente maggiori rispetto ad un normale finanziamento. Si tratta di una tipologia di mutuo che non gode neppure di agevolazioni fiscali per gli interessi passivi e, quindi, anche la stessa vendita della casa diventa difficile, in quanto sono implicati maggiori costi formali.
Bisogna tenere presente che l’obiettivo di questa operazione è solo quello di ottenere maggiore liquidità. Le agevolazioni fiscali sono riservate solo all’acquisto dell’abitazione principale.
Strumenti alternativi
Il mutuo integrativo, in caso di difficoltà a pagare le rate del mutuo ipotecario già acceso, non è la sola ed unica soluzione. Ci sono altre alternative a cui approdare quando si avverte il bisogno di liquidità immediata. Si può optare per la:
- Rinegoziazione;
- Surroga.
La rinegoziazione prevede una revisione delle condizioni contrattuali del mutuo ipotecario già sottoscritto. Può essere modificata la durata dello stesso o il tipo di tasso. Se si opta per la rinegoziazione, il mutuo rimane sempre alla stessa banca.
La surroga, da parte sua, è l’operazione con cui si trasferisce, senza costi aggiuntivi, il proprio mutuo ad un’altra banca per beneficiare di condizioni più convenienti. Quindi, viene stipulato un nuovo mutuo, garantendolo però con la stessa ipoteca.
In aggiunta a queste due alternative, è possibile anche rivolgersi ad un nuovo istituto di credito e optare per una sostituzione del vecchio mutuo con una nuova iscrizione ipotecaria di primo grado. Con la sostituzione, il vecchio finanziamento si estingue e si ottiene un nuovo mutuo a migliori condizioni. In questo caso, però, sono previsti alcuni costi.
