Tassazione delle locazioni abitative: Irpef o cedolare secca?

La stipula di un contratto di locazione di tipo abitativo comporta, per il locatore, la necessita di individuare il migliore regime fiscale da applicare. In pratica si tratta di individuare la modalità migliore per tassare il canone annuo di locazione. In questo senso, il nostro sistema tributario prevede due distinte modalità di tassazione delle locazioni abitative da parte di persone fisiche. Si tratta, in particolare:

• Della tassazione ordinaria IRPEF, oppure
• L'applicazione dell'imposizione sostitutiva, la cedolare secca.

Si tratta di due regimi di tassazione molto diversi tra loro, ognuno dei quali presenta elementi positivi e negativi da valutare. Di fatto, è impossibile definire a priori quale sia il miglior regime fiscale tra i due. La scelta, infatti, dipende dalla caratteristiche personali del locatore. Come ad esempio, se percepisce altri redditi nell'anno e se ha o meno oneri deducibili o detraibili da sfruttare in dichiarazione.

Per questo motivo, la scelta del regime fiscale a cui assoggettare i canoni di locazione è un aspetto da non sottovalutare se si vuole ottenere una pianificazione fiscale ottimale. Questo contributo si pone come obiettivo quello di aiutarvi a capire quale tra questi due regimi fiscali può essere quello che maggiormente vi consentirà di ottenere un risparmio fiscale. Naturalmente, è opportuno fare questa scelta assieme al vostro commercialista di fiducia. Se non ne avete uno, contattatemi in privato, mi occuperò io della vostra gestione fiscale per quanto riguarda la tassazione delle locazioni abitative.

Registrazione del contratto di locazione abitativo

Ogni contratto di locazione che superi la durata di 30 giorni, legato ad immobili ad uso abitativo, deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire a cura del locatore  (proprietario dell’immobile) o dal locatario (l'affittuario).

La registrazione del contratto di locazione è soggetta al versamento di alcune imposte indirette. Si tratta di imposte che variano a seconda del tipo di imposizione fiscale che il locatore decide di applicare (tassazione ad IRPEF o cedolare secca). Vediamo adesso di riepilogare schematicamente i passi da seguire per la registrazione di un contratto di locazione scegliendo il regime di tassazione più favorevole.

I termini per la registrazione del contratto di locazione

La registrazione di un contratto di locazione deve avvenire nei 30 giorni successivi dalla data di stipula. Oppure, se precedente, dalla data di decorrenza del contratto. Esistono due procedure alternative per la registrazione, che andiamo ad analizzare.

Registrazione cartacea del contratto

Il contratto di locazione può essere registrato con modalità cartacea. Ovvero recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate al quale dobbiamo presentare la seguente documentazione:

• 3 copie del contratto di locazione sottoscritte in originale dalle parti con l'applicazione delle marche da bollo (non dovute in caso di opzione per la cedolare secca). L'ufficio restituisce due delle 3 copie con gli estremi di registrazione, certificando, in tal modo, la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia;
• Modello RLI debitamente compilato e firmato dal soggetto che richiede la registrazione (locatore o locatario). Per compilare tale modello servono i dati anagrafici del proprietario dell'immobile, dell'affittuario, dei dati catastali dell'immobile e i termini del contratto di locazione che è stato sottoscritto;
• Ricevuta del modello F24 Elide relativo al versamento dell'imposta di registro (non dovuta in caso di opzione per la cedolare secca).

Registrazione telematica del contratto

Il contratto di locazione può essere registrato con modalità telematica. Attraverso i canali online messi a disposizione dall'Amministrazione finanziaria, reperibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate. si tratta di sistemi diversi, a seconda dell’utente e del tipo di registrazione. Ad esempio può essere utilizzato il servizio Locazioni Web, collegandosi al sito internet dell'Agenzia delle Entrate, nell'area dedicata ai servizi telematici. 

La registrazione con modalità telematica è obbligatoria per chi possieda almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari, ma può facoltativamente essere utilizzata da chiunque. A seguito delle operazioni di registrazione, il sistema richiede le coordinate bancarie per l'addebito, sul conto corrente del richiedente, delle imposte di registro e di bollo, se dovute (non sono dovute nel caso di opzione per la cedolare secca).

Per approfondire il tema della registrazione del contratto di locazione, vi rimando a questo contributo: "Guida alla registrazione dei contratti di locazione".

Regimi di tassazione delle locazioni abitative

I contratti di locazione scontano sia imposte dirette, che imposte indirette che variano al variare del regime impositivo al quale si scegli di aderire al momento della redazione del contratto. I regimi di tassazione delle locazioni abitative sono due: il regime naturale IRPEF e quello della cedolare secca.

Il regime IRPEF di tassazione delle locazioni abitative

Ove il proprietario dell'immobile non faccia alcuna scelta viene utilizzato questo regime impositivo ordinario. Il quale prevede questo tipo di imposizione fiscale suddiviso tra imposte dirette ed indirette. Di seguito tutti i dettagli.

Imposte dirette

Ai fini delle imposte dirette il canone di locazione è soggetto ad IRPEF, ed all'addizionale regionale e comunale. Ai fini IRPEF il locatore vede assoggettati a tassazione il canone di locazione con le seguenti riduzioni:

• Il canone di locazione ridotto del 5% se il contratto è a "canone libero";
• Il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• Oppure canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
• Infine, se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a "canone concordato", in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del  30% del canone.

Imposte indirette

Il contratto di locazione sconta un'imposizione indiretta basata sull'imposta di bollo e sull'imposta di registro.

L'imposta di bollo è dovuta su ogni copia del contratto di locazione che si vuole registrare. Deve essere applicata una marca da bollo da 16 euro ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto. Le marche da bollo devono essere datate al massimo con la data di stipula del contratto, ove si appongano marche con data successiva devono essere applicate altre marche da bollo come sanzione. Per gli allegati del contratto vale la stessa regola vista per il contratto 16 euro ogni 4 pagine (o 100 righe), ma se ci sono planimetrie si applica una marca da 16 euro per ognuna di esse.

L'imposta di registro è commisurata al canone di locazione pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario. Il quale può rivalersi sull'inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L'imposta è dovuta con un minimo di 67,00 euro da versare al momento della registrazione. L'imposta di registro è poi dovuta successivamente ogni anno al momento del rinnovo dell'annualità contratto. È, tuttavia, possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un'unica soluzione. In questo modo si ha diritto ad una riduzione degli importi dovuti. L'imposta di registro sui contratti di locazione abitativi è applicata con aliquota del 2%. Tuttavia, nel caso in cui il locatore sia impresa che è tenuta all'applicazione dell'Iva sulla locazione, l'imposta di registro diventa dovuta nella misura fissa di 200 euro.

Il regime sostitutivo della cedolare secca per la tassazione delle locazioni abitative

Il regime fiscale della cedolare secca è un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. Si tratta di un regime opzionale (facoltativo) e si applica anche alle pertinenze dell'abitazione locate con essa.

Il sistema della cedolare secca consiste nell'applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell'IRPEF e delle relative addizionali, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo. Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l'opzione compilando il modello RLI. In linea generale, l'opzione deve essere esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale  per l'intera durata del contratto (salvo revoca).

In caso di proroga del contratto, anche tacita, l'opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di  registro (cioè entro 30 giorni dal momento della proroga). Se l'opzione non è stata esercitata (né in sede di registrazione del contratto, né con la proroga), è sempre possibile accedere al regime per le annualità successive. In questo caso l'opzione va esercitata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente. In pratica entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Ecco le imposte dovute con il regime della cedolare secca:

• Per i contratti di locazione a canone libero - Imposta sostitutiva del 21% sul 100% del canone;
• Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione  abitativa (individuati dal Cipe) o nei Comuni con carenze di  disponibilità abitative - Imposta sostitutiva del 10% del canone.
• Per ii contratti di locazione breve - Aliquota del 21% se viene concessa in locazione una sola unità abitativa, se invece, le unità abitative locate sono più di una l'aliquota applicabile per tutte le unità sale al 26%. Dopo le quattro unità abitative si passa obbligatoriamente al regime di impresa.

Tassazione delle locazioni abitative: Irpef o cedolare secca?

Una volta analizzati i due diversi regimi di tassazione dei canoni di locazione relativi a contratti ad uso abitativo, è necessario individuare quello migliore per voi. Già, ma come individuare il migliore?

Generalmente le variabili da considerare sono le seguenti:

L'unica strada da seguire è quella di fare una simulazione della tassazione che è possibile ottenere con entrambi i regimi. Simulare la tassazione con cedolare secca è relativamente semplice. Si prende il canone annuo di locazione indicato nel contratto e si applica l'imposta del 21%. Non ci sono deduzioni o sconti. Individuare, invece, la tassazione ordinaria è più complesso.

Questo sia perché si deve tenere conto delle imposte indirette dovute sul contratto, bollo e imposta di registro, sia perché deve essere effettuata una simulazione della dichiarazione dei redditi. Infatti, l'IRPEF dovuta sui canoni di locazione varia in funzione del reddito imponibile IRPEF complessivo. Quindi, ad esempio, un soggetto che percepisce anche redditi da lavoro dipendente vedrà applicarsi sul contratto di locazione un aliquota IRPEF marginale data dalla sommatoria dei redditi da lavoro e da locazione. Aliquota che, di fatto, sarà certamente più elevata rispetto a quella della cedolare secca.

La valutazione degli oneri deducibili e detraibili

L'unico caso in cui l'applicazione della tassazione ad IRPEF risulta più conveniente rispetto a quello con cedolare secca si ha quando vi sono rilevanti oneri deducibili e detraibili da sfruttare in dichiarazione. Grazie a questi oneri, come ad esempio quelli legati alla spese di ristrutturazione o riqualificazione energetica dell'edificio, o ai vari bonus casa si può arrivare ad abbattere anche di molto la tassazione IRPEF. Per questo motivo effettuare la simulazione è fondamentale per determinare la migliore tassazione delle locazioni abitative.

Applicare la cedolare secca significa sempre risparmiare?

Scegliere il regime di cedolare secca implica un risparmio fiscale dovuto anche all'assorbimento di altre imposte obbligatoriamente dovute nei contratti di locazione:

• Sul reddito escluso dall'IRPEF non pago neanche le addizionali regionali e comunali;
• Non è dovuta l'imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto;
• Non è dovuta l'imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni.

Quali sono gli svantaggi della cedolare secca?

La cedolare secca non rappresenta sempre l'opzione migliore per la tassazione dei redditi da locazione. Infatti, nella valutazione da fare occorre tenere conto di due fattori:

• La presenza di oneri deducibili e detraibili in capo al soggetto dichiarante;
• Le implicazioni della cedolare secca in caso di presentazione del modello ISEE.

Vediamo, adesso, con maggiore dettaglio questi elementi.

Presenza di oneri deducibili o detraibili sul soggetto dichiarante il reddito

Il reddito da locazione sul quale si opta per l'applicazione della cedolare non rientra nell'ambito di applicazione dell'IRPEF. Questo significa che in presenza di oneri deducibili o detraibili (magari relativi a lavori svolti sull'immobile, Ecobonus e sismabonus). In altri termini, se un soggetto titolare del reddito da locazione sceglie di assoggettare a cedolare secca tale reddito, qualora avesse diritto ad un bonus fiscale (del 50%, del 65% o del 110%, a seconda del tipo di bonus fiscale), il contribuente potrebbe perdere questo bonus qualora non ci siano redditi imponibili Irpef tali da generare imposte su cui sfruttare i bonus. Proviamo a fare un esempio.

• Oneri detraibili spettanti 600 euro;
• Imposta IRPEF da versare 300 euro;
• Cedolare secca da versare 500 euro.

In questo caso il contribuente può sfruttare gli oneri detraibili soltanto per 300 euro. Tuttavia, resterà una ulteriore quota di 300 euro non utilizzabili per "incapienza". Tuttavia il contribuente dovrà in ogni caso pagare quanto dovuto come cedolare secca.

Dichiarazione ISEE

L'applicazione della cedolare secca sui redditi da locazione ha delle conseguenze ai fini dell’ISEE, Indicatore della Situazione Economica Equivalente delle famiglie. In questo caso, ai redditi personali si deve sommare il guadagno da affitto (tassato a cedolare), preso per intero e non con le eventuali deduzioni del 5% o 33,5% previste in caso Irpef. La conseguenza, inevitabilmente, è che il reddito totale sarà più alto, rischiando di superare le soglie previste per poter fruire di prestazioni agevolate, dalle rette dell’asilo alla mensa universitaria per i figli, dal bonus energia ad altre prestazioni sanitarie.

Con la cedolare secca si perde la possibilità dell'aggiornamento ISTAT annuale del canone di locazione

L'esercizio dell'opzione della cedolare secca esclude l'applicabilità dell'aggiornamento Istat, possibile invece nel caso di regime Irpef nella misura del 100% per i contratti a canone libero e al 75% per i contratti a canone concordato. La Circolare n. 26/E/2011 esclude la possibilità di applicare l'aggiornamento Istat pro-quota. Nel caso di due o più proprietari la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell’aggiornamento Istat anche per gli altri locatori.

Quindi con la cedolare secca si ha il rinuncio all'aggiornamento Istat per tutto il periodo di durata dell’opzione, che potrebbe coincidere con l’intera durata del contratto o per un solo anno e così via. Di fatto il canone pattuito tra le parti rimarrebbe bloccato e uguale per tutto il contratto. Una rinuncia obbligatoria, per compensare il risparmio fiscale del proprietario. Un vantaggio quindi anche per l’inquilino che in questo modo non si ritrova, di anno in anno, con una diversa cifra da pagare. Per quanto di fatto oggi parliamo di oscillazioni sull'ordine medio dell’1% che non sposta più di tanto i guadagni o le spese.

La cedolare secca deve essere applicata su tutti i contratti di locazione?

Per definizione la cedolare secca è un regime fiscale opzionale e alternativo all’Irpef: un diverso sistema per tassare i guadagni che derivano dal mettere in affitto un immobile. L'opzione per la cedolare secca può essere scelta anche soltanto da una parte dei proprietari. Tuttavia per poter applicare la cedolare è necessario poter rispettare queste tre condizioni:

• Il proprietario dell’immobile deve essere un soggetto privato;
• L’immobile oggetto del contratto deve essere abitativo, accatastato nella categoria A, escluso gli A10 e deve essere affittato per uso abitativo;
• L’inquilino anche deve essere un privato, no società, che prende la casa in affitto per scopo solo abitativo. Escluso quindi l’uso promiscuo.

I titolari del reddito da locazione che non applicano (per obbligo o scelta) la cedolare secca devono applicare le ordinarie regole Irpef.

Cosa succede se solo alcuni proprietari scelgono la cedolare secca?

In caso di contratto con più proprietari, ogni proprietario è libero di scegliere il regime Irpef o cedolare secca. Se non tutti optano per cedolare secca:

• L’imposta di bollo sul contratto oggetto di registrazione viene versata al 100%;
• L’imposta di registro va calcolata sulla parte di canone imputabile, in base alle quote di possesso. 

Es. immobile con 2 proprietari al 50% ciascuno: l’imposta sarà l’1% del canone annuo. Canone annuo da contratto libero 7.440 euro, l’imposta da pagare al 50% tra proprietario che sceglie l’Irpef e l’inquilino sarà di 74 euro per il primo anno e da ripagare di anno in anno se le opzioni fiscali dei proprietari rimanessero le stesse.

• Rinuncia all'aggiornamento ISTATA del canone: non si potrà aggiornare il canone anche da parte del proprietario che non opta per la cedolare secca.

Come effettuare l'opzione per la cedolare secca?

Il proprietario che può e vuole scegliere la cedolare secca deve:

• Informare l’inquilino;
• Comunicarlo all’Agenzia delle Entrate tramite la registrazione del contratto, e poi la proroga (la proroga del contratto va registrata e nell'occasione si può confermare opzione);
• Versare l’acconto e il saldo dell’imposta dovuta nei termini previsti;
• Indicarlo nella dichiarazione dei redditi.

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno), il locatore può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:

• In sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito);
• In sede di registrazione volontaria del contratto.

Come posso modificare la scelta per l'applicazione della cedolare secca?

L’opzione per il regime di cedolare o IRPEF viene esercitata nel momento in cui si registra il contratto attraverso l’indicazione nel modello RLI e vincola il proprietario all’applicazione della cedolare o dell’IRPEF per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. L'opzione può essere esercitata anche in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, mediante la presentazione del Modello RLI.

In questo caso l’opzione vale per il residuo periodo di durata del contratto. È riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’opzione è stata esercitata. Anche la revoca dell’opzione viene effettuata attraverso la compilazione del modello RLI. La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del Modello RLI entro il termine del versamento dell’imposta di registro relativa all'annualità.

Comparazione tra vantaggi e svantaggi della cedolare secca

In sintesi possiamo distinguere

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