Locazione di immobile in comodato: chi dichiara il reddito?

Il reddito da locazione di un immobile in comodato deve essere dichiarato dal comodante (proprietario) se il contratto è di tipo “lungo” (canone libero o concordato), poiché il comodato non trasferisce il diritto reale. Tuttavia, in caso di locazioni brevi turistiche (sotto i 30 giorni), l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 permette al comodatario di dichiarare il reddito come “reddito diverso“, potendo optare per la cedolare secca.

In ambito fiscale, la corretta individuazione del soggetto passivo d’imposta dipende dalla natura del legame giuridico con l’immobile. La distinzione fondamentale risiede nella differenza tra diritto reale (come proprietà o usufrutto) e diritto personale di godimento (come il comodato).

Il reddito da locazione relativo ad immobile concesso in comodato deve essere dichiarato fiscalmente:

• Dal comodante, in caso di messa a reddito attraverso un contratto di locazione “lungo“ (a canone libero, concordato o transitorio);
• Dal comodatario (in deroga alla regola generale del punto precedente), in caso di messa a reddito attraverso l’utilizzo di locazioni brevi turistiche di durata inferiore ai 30 giorni.

È possibile locare un immobile ricevuto in comodato?

In linea generale, possiamo dire che se espressamente previsto nel contratto di comodato il comodatario ha la possibilità di locare l’immobile a terzi. Questa casistica è molto più frequente di quello che potrebbe sembrare a prima vista. Non è raro, infatti, il caso in cui ci si trovi di fronte alla concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito, con facoltà di locazione a terzi.

Pensa al classico caso in cui i genitori assegnano un immobile in uso gratuito al figlio con facoltà di stipula di un contratto di locazione con i terzi. In questa situazione, chi deve dichiarare il reddito?

In tutti i casi in cui vi è un contratto d’uso gratuito di un bene immobile occorre verificare chi sia il soggetto (comodante o comodatario) tenuto a dichiarare fiscalmente il reddito da locazione. La regola generale è quella che vede il comodante dover dichiarare il reddito percepito dal comodatario. Tuttavia, vi è una situazione particolare in cui questo non accade. Mi riferisco all’ipotesi legata all’attività di locazione turistica effettuata dal comodatario sull’immobile. In questo caso, rispettando alcune condizioni è lo stesso comodatario ad avere la possibilità di dichiarare il reddito. Vediamo tutte le peculiarità in questo contributo.

Locazione di immobile in comodato con tassazione in capo al comodante

L’articolo 26 del DPR n. 917/86 (TUIR) stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo di chi possiede l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Il contratto di comodato, disciplinato dall’art. 1803 c.c., non trasferisce alcun diritto reale, ma solo un diritto personale di godimento.

Nella nostra pratica professionale, osserviamo frequentemente contribuenti che commettono l’errore di far dichiarare il reddito al comodatario solo perché quest’ultimo ha firmato il contratto di locazione. Tuttavia, secondo la regola generale, il reddito derivante dalla locazione di un immobile concesso in comodato deve essere imputato esclusivamente al comodante (proprietario).

Le Risoluzione n. 381/E e n. 394/E del 2008 dell’Agenzia delle Entrate hanno confermato questo orientamento: la titolarità del reddito fondiario non si sposta in virtù di un accordo di comodato.

Perché il contratto di comodato non sposta la soggettività fiscale

Il comodato ha effetti meramente obbligatori. Il comodatario è un detentore qualificato, non un possessore ai fini fiscali. Poiché la tassazione dei redditi dei fabbricati è legata al possesso dell’immobile a titolo di diritto reale, il proprietario non può “cedere” l’obbligo fiscale insieme all’uso del bene.

In sede di controllo, l’Agenzia delle Entrate verifica la corrispondenza tra titolare del diritto reale risultante dai registri immobiliari e soggetto che dichiara il canone. Se il proprietario omette il reddito delegandolo al comodatario (al di fuori delle deroghe per affitti brevi), rischia un accertamento per infedele dichiarazione, con sanzioni del 70% dell’imposta dovuta.

Nota pratica: Anche se il canone di locazione viene materialmente incassato dal figlio (comodatario), il padre (comodante/proprietario) deve dichiarare il 100% del reddito nel quadro RB del Modello 730 o Redditi PF.

L’inserimento del reddito in dichiarazione

La necessità di imputare il reddito percepito dalla locazione di immobile in comodato in capo al soggetto comodante si ricava anche attraverso la lettura delle istruzioni per la compilazione del Modello Redditi PF – Quadro RB (e del Mod. 730, Quadro “B”). Infatti, in tali documenti viene precisamente esplicitato che è tenuto a compilare il quadro RB (in quanto titolare del relativo reddito fondiario) il soggetto titolare di usufrutto o altro diritto reale sul fabbricato.

Anche in questo caso, appare chiaro come il soggetto comodatario, anche se fa la veste del locatore non è tenuto a dichiarare il reddito fondiario derivante dall’immobile, in quanto è totalmente a carico del comodante. Questo, indipendentemente dal fatto che il canone rimanga nella disponibilità del comodatario piuttosto che del comodante.

Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. A disciplinare questo aspetto è sempre l’articolo 3 del D.Lgs n. 23/11. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato alla persona fisica titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

La deroga per le locazioni brevi e turistiche (sotto i 30 giorni)

Il panorama normativo è mutato significativamente con l’introduzione del D.L. n. 50/17. Questa norma ha introdotto una deroga specifica per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Tassazione in capo al comodatario: le condizioni necessarie

A differenza delle locazioni “lunghe“, per le locazioni brevi la norma permette al comodatario di agire come locatore e di tassare i relativi redditi direttamente in capo a sé. In questo caso, il reddito non è più classificato come “fondiario” (legato alla proprietà), ma come reddito diverso, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR.

Affinché il comodatario possa dichiarare il reddito, devono essere rispettati i seguenti requisiti:

1. Contratto di comodato scritto: Deve prevedere espressamente la facoltà del comodatario di sublocare o concedere in locazione il bene a terzi.
2. Natura della locazione: Deve trattarsi di una “locazione breve” (massimo 30 giorni per ogni singolo contratto).
3. Soggetti: Entrambe le parti (comodatario e conduttore) devono essere persone fisiche “privati“.

I redditi derivanti da sublocazioni brevi, per i quali si è optato per la cedolare secca, devono essere dichiarati nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Redditi, in quanto classificati come “redditi diversi“.

Cedolare secca: le aliquote al 21% e 26% per il comodatario

Una delle novità più rilevanti per chi gestisce immobili in comodato riguarda l’innalzamento delle aliquote della cedolare secca introdotto dalla Legge di Bilancio 2024. Nella nostra attività di consulenza, ricordiamo sempre che l’opzione per la cedolare secca sulle locazioni brevi gestite dal comodatario segue regole precise sulla numerosità degli immobili:

Il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato può quindi optare per il regime sostitutivo, ma deve prestare attenzione: se gestisce più immobili (magari uno di proprietà e uno in comodato), l’aliquota del 26% si applicherà su tutti gli immobili eccetto uno.

Nuovi adempimenti per il comodatario che loca l’immobile

Gestire una locazione turistica o breve su un immobile ricevuto in comodato non comporta solo responsabilità fiscali, ma anche oneri gestionali e amministrativi stringenti introdotti dal Decreto Anticipi (DL 145/2023).

Codice Identificativo Nazionale (CIN) e obblighi di esposizione

Il comodatario, in qualità di gestore della locazione, ha l’onere di richiedere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) tramite il portale telematico del Ministero del Turismo (BDSR). Questo codice è diventato il riferimento unico per tracciare le unità immobiliari destinate all’affitto breve e turistico.

Il CIN deve essere obbligatoriamente:

• Esposto all’esterno dell’immobile in modo visibile.
• Indicato in ogni annuncio pubblicato su piattaforme come Airbnb, Booking.com o sui social media.

Nella nostra pratica professionale, abbiamo riscontrato che molti comodatari sottovalutano questo aspetto: la mancanza del CIN espone il locatore (comodatario) a sanzioni pecuniarie che possono arrivare fino a 8.000 euro.

Requisiti di sicurezza: estintori e rilevatori gas

A partire dal 2024, il comodatario che loca l’immobile deve garantire standard di sicurezza pari a quelli delle strutture ricettive professionali. In particolare, l’unità immobiliare deve essere dotata di:

1. Rilevatori di gas e monossido di carbonio: Devono essere installati, funzionanti e regolarmente testati in tutti i locali dell’abitazione.
2. Estintori portatili a norma: Devono essere posizionati in punti accessibili e visibili, con una frequenza di almeno un estintore ogni 200 metri quadri di superficie o comunque almeno uno per ogni piano.

In sede di ispezione da parte delle autorità locali o della Guardia di Finanza, la mancanza di tali dispositivi può comportare sanzioni da 600 a 6.000 euro. È responsabilità del comodatario verificare che il proprietario (comodante) autorizzi o provveda all’adeguamento degli impianti, sebbene l’onere della conformità operativa gravi su chi esercita la locazione.

Caso pratico: Il figlio che affitta la casa dei genitori in comodato

Per chiarire la differenza tra le diverse tipologie di messa a reddito, analizziamo il caso di Marco, che riceve in comodato dai genitori un appartamento a Milano.

Scenario A: Locazione 4+4 (Canone Libero). Marco affitta l’appartamento con un contratto di 4 anni a un canone annuo di 12.000 euro.

• Chi dichiara: Il padre di Marco (proprietario/comodante).
• Quadro fiscale: Quadro RB (Redditi Fondiari).
• Tassazione: Il padre può optare per la cedolare secca al$21\%$(imposta di 2.520 euro) o Irpef ordinaria.
• Esito: Anche se Marco incassa i soldi, fiscalmente il reddito appartiene al padre. Se Marco dichiarasse questi 12.000 euro, il padre risulterebbe evasore per l’AdE.

Scenario B: Locazione Turistica Breve (Airbnb). Marco decide di destinare l’appartamento ad affitti brevi. Nel corso dell’anno incassa lordi 15.000 euro. Marco possiede già una propria casa di proprietà che affitta sempre su Airbnb.

• Chi dichiara: Marco (comodatario).
• Quadro fiscale: Quadro RL (Redditi Diversi).
• Tassazione: Poiché è il secondo immobile di Marco destinato ad affitto breve, l’aliquota della cedolare secca applicabile sarà del 26%.
• Calcolo: 15.000 euro x 26% = 3.900 euro di imposta.
• Esito: Marco adempie correttamente dichiarando il reddito come “diverso”. Deve però assicurarsi di aver richiesto il CIN e installato i rilevatori di sicurezza.

Nella nostra attività di consulenza, sottolineiamo spesso che la scelta tra Scenario A e B non è solo una questione di tempo (durata del contratto), ma sposta completamente il soggetto che paga le tasse e il tipo di imposizione applicata.

Come inserire il reddito in Dichiarazione (730 e Redditi PF)

La corretta compilazione della dichiarazione dei redditi è il passaggio finale per evitare sanzioni. A seconda che si tratti di locazione lunga o breve, i quadri interessati cambiano radicalmente.

Compilazione per il comodante (Redditi Fondiari)

Il proprietario dell’immobile (comodante) deve compilare la sezione relativa ai redditi dei fabbricati.

• Modello 730: Quadro B.
• Modello Redditi PF: Quadro RB.

Nella compilazione dei modelli dichiarativi, il proprietario dovrà indicare il codice utilizzo relativo alla locazione (solitamente codice 3). Se ha optato per la cedolare secca, dovrà barrare l’apposita casella e indicare l’aliquota del $21\%$ (o $10\%$ se canone concordato, previa verifica dei requisiti).

Attenzione: Il proprietario dichiara il reddito anche se non ha materialmente percepito il canone, in quanto la tassazione fondiaria prescinde dall’effettivo incasso, basandosi sul diritto di proprietà.

Compilazione per il comodatario (Redditi Diversi)

Nel caso di locazioni brevi in deroga, il comodatario non compila i quadri fondiari (RB/B), ma quelli dedicati ai redditi diversi.

• Modello 730: Quadro D, rigo D4.
• Modello Redditi PF: Quadro RL, rigo RL10.

In sede di dichiarazione, il comodatario deve indicare il codice relativo alle “Locazioni brevi”. Se il comodatario opta per la cedolare secca:

1. Deve indicare il reddito lordo percepito.
2. Deve applicare l’aliquota del 21% (per il primo immobile scelto) o del 26% (per gli altri).
3. Deve riportare le ritenute del $21\%$ eventualmente operate dagli intermediari (es. Airbnb/Booking) che agiscono come sostituti d’imposta.

Spesso in sede di controllo abbiamo notato incongruenze dovute all’errata indicazione del codice fiscale del locatore nei contratti registrati. È fondamentale che il contratto di locazione breve indichi correttamente il comodatario come locatore per permettere l’incrocio dei dati con il quadro RL.

Consulenza fiscale online

Gestire correttamente la tassazione di un immobile in comodato richiede un’analisi attenta del tipo di contratto e del numero di unità locate. Un errore nella scelta del soggetto che dichiara il reddito può portare a pesanti sanzioni per infedele dichiarazione.

Se hai dubbi su chi debba dichiarare i canoni o su come gestire gli obblighi di sicurezza e il CIN, richiedi una consulenza fiscale personalizzata con i nostri esperti di Fiscomania.com. Ti aiuteremo a pianificare la soluzione più efficiente e sicura per il tuo patrimonio immobiliare.

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