Locazione con patto di futura vendita: come funziona

Il contratto di locazione con patto di futura vendita rappresenta una fattispecie complessa, caratterizzata da una pluralità di rapporti distinti (vera e propria locazione da un lato, promessa od opzione di vendita dall'altro), ancorché collegati tra loro dalla finalità ultima dell'acquisto della proprietà del bene o dell'azienda da parte del soggetto dell'assegnatario. Di fatto, l'affitto di azienda con patto di futura vendita rappresenta una forma atipica ma sempre più utilizzata di contratto che prevede la possibilità finale di acquisto dell'azienda da parte del soggetto che ne ha fruito il godimento.
Questo tipo di operazione si articola in due fasi contrattuali successive: una prima fase in cui il potenziale compratore acquisisce il godimento dell’azienda corrispondendo un canone periodico e una seconda fase in cui lo stesso soggetto acquista la proprietà del bene pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto di quanto già anticipato nella prima fase. L'utilizzo di questo tipo di contratto può offrire diversi vantaggi sia per il locatore che per l’affittuario. Per il locatore, questa formula consente di mantenere la proprietà dell’azienda fino al momento della vendita, garantendosi nel frattempo un reddito costante sotto forma di canone di affitto. Per l’affittuario, invece, questa formula consente di acquisire il godimento dell’azienda e di verificarne la redditività prima di procedere all’acquisto definitivo.
In questo contributo andremo ad analizzare in dettaglio la disciplina civilistica contabile e fiscale, sia ai fini delle imposte dirette che indirette della locazione con patto di futura vendita.
Cos'è l'affitto di azienda con patto di futura vendita?
Il contratto di locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico all'interno del nostro ordinamento civilistico. Esso, infatti, tutela le parti che hanno voluto stipulare una locazione anticipatamente e strumentalmente collegata ad una successiva promessa di vendita (contratto preliminare di compravendita). Da quanto detto, stante fattispecie deve considerarsi come un contratto atipico costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita e locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento di proprietà.
Tale fattispecie, non può essere assimilata al patto di riservato dominio (o vendita con riserva di proprietà), poiché mentre in questo caso, ai sensi dell'articolo 1523 c.c., il trasferimento della proprietà avviene automaticamente con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, nella locazione con patto di futura vendita occorre invece un'apposita manifestazione negoziale delle parti.
Come funziona il contratto?
In ogni caso, nella sua struttura di fondo, l'operazione di locazione con patto di futura vendita si articola in due fasi contrattuali successive:

Una prima nel corso della quale il potenziale compratore acquisisce il godimento dell'azienda corrispondendo un canone periodico; e
Una seconda fase nel corso della q...