Lettera disdetta contratto di locazione: come funziona

La lettera di disdetta da un contratto di locazione è un documento formale attraverso il quale una delle parti coinvolte in un contratto di affitto (locatore o locatario) comunica l’intenzione di terminare l’accordo secondo i termini e le condizioni stabiliti nel contratto stesso. Si tratta della comunicazione di risoluzione anticipata che viene utilizzata per i contratti ad uso abitativo o commerciale.

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Il rapporto di locazione immobiliare, sia ai fini abitativi che commerciali, può essere interrotto anticipatamente da parte del conduttore. L’interruzione del contratto, qualora vi sia il recesso libero o per giusta causa, avviene sempre attraverso una lettera di disdetta che l’inquilino comunica al locatore. Anche il locatore può inviare questo tipo di comunicazione, ma solo in caso di mancato rinnovo del contratto.

La lettere di disdetta è uno strumento con cui una delle parti del contratto comunica formalmente all’altra la propria volontà di cessare anticipatamente il contratto. Per approfondire la procedura legata alla risoluzione anticipata di un contratto di locazione è possibile consultare questo articolo di approfondimento: “Risoluzione contratto di locazione: come funziona?“. Di seguito, invece, tutti gli aspetti relativi alla predisposizione ed alla comunicazione della lettera di disdetta dal contratto di affitto, con delle bozze da utilizzare.

Che cos’è la lettera di disdetta dal contratto di locazione?

La lettera che comunica la risoluzione anticipata di un contratto di locazione (abitativo o commerciale) è un atto giuridico con il quale il conduttore comunica al locatore la volontà di non voler proseguire il contratto. A dire il vero, anche il locatore può inviare la lettera all’inquilino per comunicare la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza.

In linea generale, comunque, la lettera di disdetta si può applicare:

• Ai contratti di locazione abitativa, a canone libero (della durata 4 +4 anni) ed a canone concordato (della durata di 3 + 2 anni) ed ai contratti ad uso transitorio (compresi quelli per studenti universitari);
• Ai contratti di locazione ad uso commerciale (della durata di 6 +6 anni).

Quali soggetti possono inviare la lettera?

La comunicazione di risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere inviata:

• Dal locatore del contratto, in caso di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza. Ad esempio al termine dei primi 4 anni in un contratto di locazione a canone libero, dopo i primi 3 anni in un contratto a canone concordato, etc. La comunicazione deve essere inviata garantendo, comunque, il rispetto del periodo di preavviso previsto;
• Dal conduttore del contratto, sia in caso di presenza di clausola di recesso libero, sia nel caso di recesso anticipato dal contratto di locazione per gravi motivi. La comunicazione deve essere inviata garantendo, comunque, il rispetto del periodo di preavviso previsto.

Sicuramente, tra i due soggetti coinvolti in un contratto le maggiori possibilità di risoluzione sono affidate al conduttore. Questi, infatti, essendo la parte più “debole” del contratto è, sicuramente, la parte maggiormente tutelata dal legislatore. Questi, infatti, è sicuramente le figura che avrebbe maggiori “problemi” in caso di risoluzione anticipata.

Come si compila le lettera di disdetta dal contratto di affitto?

La lettera di disdetta dal contratto di locazione è un documento che ha una forma libera. Si tratta di una scrittura privata che può essere redatta su “carta bianca“, nella quale devono essere indicate una serie di elementi obbligatori. Si tratta delle seguenti:

• I dati anagrafici del conduttore e del locatore;
• I dati identificativi del contratto di locazione che si intende risolvere, stipula e data e numero di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
• Dati catastali identificativi dell’immobile oggetto del contratto;
• La motivazione del recesso (in caso di gravi motivi) e la chiara volontà di risolvere il contratto. Nei contratti dove la risoluzione anticipata non è libera ma, vincolata alla presenza di gravi motivi, l’indicazione degli stessi è fondamentale per la procedura in commento;
• La data e la firma del documento. In caso di invio tramite PEC il documento deve essere siglato con firma digitale.

Questi elementi sono molto importanti e ti consiglio di verificare bene la presenza degli stessi nel documento che andrai a redigere. Infatti, in caso di assenza di uno di questi il locatore potrebbe contestare la nullità del documento.

La disdetta dal contratto di locazione ad uso abitativo

La prima categoria di contratti che può essere soggetta a risoluzione anticipata riguarda i contratti ad uso abitativo.

I contratti di locazione ad uso abitativo sono il contratto a canone libero (della durata 4 +4 anni) ed a canone concordato (della durata di 3 + 2 anni) ed ai contratti ad uso transitorio (compresi quelli per studenti universitari). In tutti questi casi, è previsto un preavviso di 6 mesi in caso di risoluzione anticipata. La lettera deve essere spedita mediante raccomandata A/R oppure tramite Posta Elettronica Certificata (PEC).

La disdetta dal contratto di locazione del conduttore

Il conduttore (inquilino) del contratto di locazione abitativo ha la possibilità di inviare la lettera di disdetta:

• In qualsiasi momento qualora le parti abbiano deciso di inserire nel contratto di locazione la clausola di recesso libero. Con questa clausola l’inquilino ha la possibilità di risolvere il contratto di locazione anticipatamente, rispettando i termini di preavviso, anche in assenza dei c.d. “gravi motivi“;
• In presenza dei c.d. “gravi motivi” l’inquilino può recedere anticipatamente dal contratto, rispettando i termini di preavviso. In questo caso, la risoluzione è legata alla presenza di motivazioni gravi che non possono permettere la prosecuzione del contratto (es. gravi vizi nell’immobile, la perdita del lavoro, etc). Deve trattarsi di motivazione oggettiva indipendente dalla volontà dell’inquilino che compromette la prosecuzione del contratto.

Un focus particolare deve essere dato alla giusta causa di risoluzione (gravi motivo) che rappresenta un motivo oggettivo sopravvenuto che non poteva essere prevedibile al momento della stipula del contratto. Per determinare quali possono essere gravi motivi di risoluzione occorre tenere presente che deve essere verificata:

• L’imprevedibilità dell’evento rispetto al momento di stipula del contratto. L’evento doveva essere sconosciuto o non conoscibile in quel momento;
• La presenza di una oggettiva impossibilità di proseguire il contratto precedentemente stipulato;
• L’indipendenza dell’evento dalla volontà dell’inquilino.

Bozza lettera disdetta contratto uso abitativo da parte del conduttore

“Egr. Sig./Sig.ra __________ Oggetto: risoluzione anticipata dal contratto di locazione io sottoscritto/a __________ nato/a a __________ il __________ e residente a __________ in via __________ , in qualità di conduttore, con la presente Le comunico la mia volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data __________ e registrato in data ________ al numero _____ presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile di Sua proprietà sito a __________ in via __________ , che Le sarà consegnato libera da cose e persone decorsi __________(6) mesi dalla ricezione della presente. Cordiali saluti. Luogo e data _________________ Firma _________________“

Disdetta dal contratto da parte del locatore

Come detto il locatore rappresenta la parte maggiormente “forte” all’interno di un contratto di locazione. Per questo motivo, la legge non gli consente di risolvere anticipatamente dal contratto, come per il l’inquilino. Al locatore questa possibilità non è concessa ma, tuttavia, questi può effettuare un diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza. In questo caso il locatore comunica con il preavviso previsto all’inquilino la volontà di non prorogare ulteriormente il contratto al momento del termine della prima scadenza. Si tratta dei primi 4 anni in un contratto a canone libero, oppure dei primi tre anni di un contratto a canone concordato.

Bozza lettera disdetta contratto uso abitativo da parte del locatore

“Egr. Sig./Sig.ra __________ Oggetto: diniego di rinnovo del contratto di locazione io sottoscritto/a __________ nato/a a __________ il __________ e residente a __________ in via __________ , in qualità di locatore, con la presente Le comunico la volontà di volersi avvalere della clausola di diniego di rinnovo dal contratto di locazione stipulato in data __________ e registrato in data -_______ al numero ______ presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile sito a __________ in via __________ , a fronte della necessità di __________ . Pertanto, Le chiedo di consegnarlo libero da cose e persone decorsi __________ mesi dalla ricezione della presente. Cordiali saluti. Luogo e data _________________ Firma _________________”

La disdetta dal contratto di locazione ad uso commerciale

I contratti di locazione ad uso commerciale prevedono una durata di 6 anni più altri 6, rispetto ai quali il preavviso è di 12 mesi. Anche in questo caso la lettera di risoluzione deve essere inviata tramite raccomandata A/R oppure tramite Posta Elettronica Certificata (PEC).

Come per i contratti ad uso abitativo, anche nelle locazioni commerciali è prevista la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto da parte del conduttore. Questi ha la possibilità di risolvere il contratto in qualsiasi momento in caso di presenza di clausola di recesso libero, oppure in presenza di gravi motivi.

La disdetta da parte del conduttore

Se la locazione per cui si desidera recedere dal contratto d’affitto è di tipo commerciale, il conduttore può disdire il contratto di locazione in qualsiasi momento, a patto che ne venga data apposita comunicazione al locatore con almeno 6 mesi di anticipo, se si tratta di disdetta anticipata, o 12 mesi, se si tratta di mancato rinnovo alla fine del contratto:

Bozza lettera disdetta contratto uso commerciale da parte del conduttore

“Egr. Sig./Sig.ra __________ Oggetto: risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso commerciale io sottoscritto/a __________ nato/a a __________ il __________ e residente a __________ in via __________ , con la presente Le comunico la volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data __________ e registrato in data ______ al numero _______, presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile ad uso commerciale di Sua proprietà sito a __________ in via __________ , che Le sarà consegnato decorsi __________(12) mesi dalla ricezione della presente, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali. Cordiali saluti. Luogo e data _________________ Firma _________________“

La disdetta da parte del locatore

Il locatore, come anticipato, ha la possibilità di negare il rinnovo alla prima scadenza di un contratto di affitto commerciale per gli stessi motivi che rendono valida la disdetta dei contratti ad uso abitativo, corrispondendo al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità. L’obbligo del locatore, in questo caso, è inviare una lettera recesso anticipato contratto affitto commerciale al conduttore con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto.

Bozza lettera disdetta contratto uso commerciale da parte del locatore

“Egr. Sig./Sig.ra __________ Oggetto: risoluzione anticipata dal contratto di locazione uso commerciale io sottoscritto/a __________ nato/a a __________ il __________ e residente a __________ in via __________ , in qualità di locatore, con la presente Le comunico la volontà di recedere dal contratto di locazione stipulato in data __________ e registrato in data _____ al numero ____, presso l’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile ad uso commerciale sito a __________ in via __________ , a fronte della necessità di __________ . Coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali, Le sarà corrisposta un’indennità pari a __________ mensilità. Cordiali saluti. Luogo e data _________________ Firma _________________”

Quali canali per l’invio della lettera?

I canali che è possibile utilizzare per l’invio della comunicazione di risoluzione anticipata di un contratto di locazione (ad uso abitativo o commerciale) sono essenzialmente due:

• La raccomandata A/R con ricevuta di avvenuta consegna;
• La Posta Elettronica Certificata (PEC).

L’invio del documento deve, infatti, garantire la conferma di avvenuta ricezione da parte del destinatario. Nessuno vieta, in realtà, di comunicare la risoluzione con entrambe le modalità per garantire una migliore probabilità di successione (conferma di avvenuta ricezione). La consegna della risoluzione deve essere effettuata dovendo garantire il rispetto del periodo di preavviso previsto dal contratto.

Comunicazione della risoluzione anticipata all’Agenzia delle Entrate

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione comporta la necessità di andare a comunicare l’evento anche all’Agenzia delle Entrate. In particolare, si deve comunicare l’avvenuto scioglimento anticipato del contratto. In questi casi è dovuto il pagamento dell’imposta di registro per l’importo di 67 euro, da versare entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato. Deve essere evidenziato che l’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, l’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per l’applicazione del regime della cedolare secca.

La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

• Tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• Presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

Conclusioni

La lettera di disdetta da un contratto di locazione è un elemento cruciale nel processo di risoluzione anticipata di un accordo di affitto tra locatore e locatario. Essa serve non solo come strumento legale per formalizzare l’intenzione di concludere il contratto, ma anche come mezzo per proteggere i diritti e gli interessi di entrambe le parti.

Data la sua importanza, è fondamentale che la lettera sia redatta con attenzione, rispettando sia i termini contrattuali che le leggi vigenti. Un errore o una negligenza in questa fase potrebbero portare a complicazioni legali e finanziarie per entrambe le parti.

Inoltre, è sempre consigliabile consultare un esperto legale per assicurarsi che tutti gli aspetti siano coperti in modo adeguato. Questo è particolarmente vero in casi complicati, come contratti a lungo termine o situazioni in cui una delle parti non è in grado di adempiere ai propri obblighi.

Domande frequenti