Fringe benefit alloggio amministratore: fiscalità, deducibilità e rischi

Concedi l’immobile della tua SRL all’amministratore come fringe benefit? Scopri come calcolare la tassazione, quali costi dedurre e come evitare contestazioni dell’Agenzia delle Entrate. Ti spieghiamo tutto su locazione, proprietà e acquisto immobiliare, con esempi pratici e rischi da conoscere.

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L’amministratore usa l’immobile della società come abitazione? Stai valutando di acquistare un appartamento per assegnarlo come fringe benefit? Questa scelta fiscale può generare vantaggi importanti, ma nasconde insidie che potrebbero costarti caro in caso di accertamento.

Ti trovi davanti a una doppia opportunità: da un lato, puoi ottimizzare la tassazione del compenso dell’amministratore evitando la tassazione piena del 26% sulla distribuzione di utili; dall’altro, la società può dedurre una parte dei costi sostenuti. Ma serve cautela: l’Agenzia delle Entrate controlla attentamente queste operazioni, verificando inerenza e congruità dei costi.

In questo articolo ti spiego come funziona il fringe benefit alloggio per amministratori, quali sono i limiti di esenzione, come si calcola il valore tassabile e quale parte dei costi la società può dedurre. Analizziamo poi il caso particolare dell’acquisto immobiliare da parte della SRL: quali imposte si pagano (IVA, registro, IRES, IRAP), come trattare l’operazione e quali rischi comporta. Infine, ti mostro i principali errori da evitare per non incorrere in contestazioni per antieconomicità o mancanza di inerenza.

La questione ha risvolti fiscali immediati che influenzano sia il reddito dell’amministratore sia quello della società. Devi comprendere le regole per evitare sorprese. Andiamo per ordine.

Fringe benefit alloggio amministratore: quadro normativo

Gli amministratori di società rientrano tra i beneficiari dei fringe benefit. L’art. 51, comma 3, del TUIR stabilisce che i compensi in natura concorrono a formare il reddito imponibile al pari dei compensi in denaro. Tuttavia, esiste una soglia di esenzione entro la quale questi benefit non vengono tassati.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 35/E del 2022 chiarisce che i fringe benefit si applicano anche ai titolari di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, categoria che include gli amministratori di società. Non importa se l’amministratore è anche socio: il benefit va comunque valorizzato e tassato secondo le regole dell’articolo 51 del TUIR.

Per gli anni 2025, 2026 e 2027, la Legge di Bilancio 2025 conferma le soglie di esenzione già in vigore per il 2024: 1.000 euro annui per tutti i lavoratori e amministratori, elevati a 2.000 euro per chi ha figli fiscalmente a carico. Attenzione: si tratta di un limite soglia, non di una franchigia. Se il valore complessivo dei fringe benefit supera il limite, l’intero importo diventa imponibile, non solo la quota eccedente.

La concessione di un alloggio aziendale all’amministratore deve essere deliberata dall’assemblea dei soci. L’articolo 2389 del Codice Civile richiede che i compensi degli amministratori vengano determinati formalmente. Senza questa delibera, l’operazione rischia di essere contestata come distribuzione occulta di utili o beneficio non documentato.

Puoi concedere l’alloggio in diverse forme: proprietà della società, locazione pagata dalla società, o anche comodato d’uso gratuito. In tutti i casi, il benefit si calcola sulla base della rendita catastale dell’immobile, aumentata delle spese sostenute dalla società che non sono a carico dell’amministratore.

La Circolare n. 24/E del 2012 dell’Agenzia delle Entrate precisa un aspetto importante: l’amministratore che riceve l’immobile come fringe benefit non deve dichiarare alcun reddito diverso per l’utilizzo del bene aziendale. Tutto viene già tassato tramite il fringe benefit. Questo vale sia per l’amministratore non socio che per l’amministratore socio.

Ambito di applicazione: chi può ricevere il fringe benefit

Il fringe benefit alloggio si applica agli amministratori che percepiscono compensi assimilati al lavoro dipendente. Rientrano in questa categoria:

• Amministratore unico;
• Membri del consiglio di amministrazione;
• Amministratori delegati.

Anche gli amministratori senza compenso in denaro possono ricevere fringe benefit. La Risposta n. 522/E/19 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in assenza di compenso monetario, il fringe benefit assume funzione retributiva e viene tassato integralmente. Serve comunque una delibera formale che attesti la volontà di erogare il benefit come forma di remunerazione.

L’amministratore con partita IVA che fattura i propri compensi alla società segue regole diverse. In questo caso, i rimborsi spese e i benefit sono soggetti alla disciplina del lavoro autonomo, con emissione di fattura e applicazione di IVA e ritenuta d’acconto.

Come si calcola il fringe benefit immobiliare

Il valore del fringe benefit varia in base alla tipologia di immobile e alle modalità di concessione. Analizziamo le casistiche principali.

Immobile iscritto al catasto

Per gli immobili iscritti al catasto, il valore del fringe benefit si calcola come differenza tra:

• Rendita catastale rivalutata dell’immobile;
• Spese inerenti sostenute dalla società (utenze, spese condominiali, manutenzione straordinaria);
• Importo eventualmente corrisposto dall’amministratore per l’utilizzo.

Le spese da considerare includono: energia elettrica, gas, acqua, tassa rifiuti, spese condominiali, manutenzione straordinaria. Non vanno invece incluse le spese già ricomprese nella rendita catastale come manutenzione ordinaria, assicurazione e amministrazione ordinaria del fabbricato.

Esempio pratico immobile di proprietà: Una SRL possiede un appartamento con rendita catastale di 1.200 euro annui. La società sostiene spese condominiali per 800 euro e utenze per 600 euro annui. L’amministratore non versa alcun importo alla società.

Calcolo fringe benefit:

• Rendita catastale: € 1.200
• Spese sostenute dalla società: € 1.400 (800 + 600)
• Totale: € 2.600
• Fringe benefit tassabile: € 2.600

Questo importo supera la soglia di esenzione di € 1.000 (o € 2.000 con figli a carico), quindi concorre interamente alla formazione del reddito dell’amministratore. Su questi € 2.600 si applicano IRPEF, addizionali e contributi INPS.

Caso con contributo dell’amministratore: Supponiamo che l’amministratore versi alla società 1.500 euro annui come contributo per l’utilizzo dell’immobile.

Calcolo fringe benefit:

• Rendita catastale + spese: € 2.600
• Contributo amministratore: € 1.500
• Fringe benefit tassabile: € 1.100

In questo caso, il benefit supera comunque i € 1.000 di soglia, quindi resta interamente imponibile per tutto l’importo.

Immobile in Locazione Pagata dalla Società

Quando la società prende in locazione un immobile per poi concederlo all’amministratore, il calcolo segue le stesse regole: rendita catastale più spese, meno quanto eventualmente versato dall’amministratore.

Esempio immobile in locazione: La SRL paga un canone di locazione di 12.000 euro annui per un appartamento destinato all’amministratore. La rendita catastale dell’immobile è 1.500 euro. La società paga anche utenze per 1.200 euro annui.

Calcolo fringe benefit:

• Rendita catastale: 1.500€
• Utenze a carico società: 1.200€
• Totale: 2.700€
• Fringe benefit tassabile: 2.700€

Nota importante: il canone di locazione pagato dalla società (12.000€) non entra nel calcolo del fringe benefit per l’amministratore. Rileva invece ai fini della deducibilità per la società, come vedremo più avanti.

Immobile non iscritto al catasto

Per immobili non ancora iscritti al catasto o situati all’estero, il fringe benefit si calcola sulla base della rendita presunta di immobili similari già censiti. In alternativa, si utilizza il canone di locazione determinato in regime di libero mercato o concordato.

La formula diventa:

• Canone di locazione annuo (o rendita presunta);
• Meno importo corrisposto dall’amministratore.

Obbligo di dimora e riduzione al 30%

L’articolo 51, comma 4, lettera c) del TUIR prevede un’agevolazione particolare quando l’amministratore ha l’obbligo di dimorare nell’alloggio assegnatogli. Pensa al custode di uno stabilimento industriale o al responsabile di una struttura che richiede presenza continua.

In questi casi, il fringe benefit si calcola applicando il 30% del valore normalmente determinato. Questa riduzione riflette il fatto che l’obbligo di dimora limita la libertà personale dell’amministratore.

Esempio con obbligo di dimora: Rendita catastale + spese = € 3.000 Fringe benefit con obbligo di dimora: € 3.000 × 30% = € 900.

Con questo importo sotto la soglia di € 1.000, il benefit non risulta tassabile.

Deducibilità dei costi per la società

La società che concede l’alloggio all’amministratore deve verificare attentamente quali costi può dedurre dal proprio reddito d’impresa. Le regole variano in base alla tipologia di immobile e alla finalità della concessione.

Immobile di proprietà della società

Quando l’immobile è di proprietà della società, i costi deducibili dipendono dalla natura dell’assegnazione. L’articolo 95, comma 2, del TUIR stabilisce che i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati concessi in uso ai dipendenti e amministratori sono deducibili per un importo non superiore a quello che costituisce reddito per il beneficiario.

In pratica: la società può dedurre i costi solo nei limiti del fringe benefit imponibile per l’amministratore.

Immobile in locazione pagata dalla società

Quando la società paga un canone di locazione per l’immobile assegnato all’amministratore, valgono le stesse regole: deducibilità nei limiti del fringe benefit tassabile per l’amministratore.

Alloggi strumentali pro-tempore

Esiste un’importante eccezione alla regola generale. Quando l’immobile viene concesso all’amministratore che ha dovuto trasferire la propria residenza per motivi di lavoro, i canoni di locazione e le spese di manutenzione sono integralmente deducibili dal reddito d’impresa.

Questa deduzione totale vale per il periodo d’imposta in cui avviene il trasferimento e per i due successivi. Dopo tre anni, si torna alle regole ordinarie.

Alloggi a uso foresteria

Gli immobili destinati a foresteria per trasferte temporanee seguono regole ancora più favorevoli. Tutti i costi relativi ai servizi di alloggio per dipendenti e amministratori in trasferta temporanea sono integralmente deducibili, senza limiti.

La foresteria deve avere caratteristiche di temporaneità e deve essere utilizzata per trasferte lavorative documentabili. L’uso continuo e permanente da parte dello stesso amministratore fa perdere la qualificazione di foresteria.

Acquisto immobile da parte della società: analisi fiscale

Passiamo ora al caso più complesso: la SRL acquista un immobile residenziale per poi assegnarlo come fringe benefit all’amministratore. Questa operazione coinvolge diverse imposte e presenta rischi specifici che devi conoscere.

Imposte sull’acquisto: IVA e registro

Quando una società acquista un immobile abitativo, le imposte da pagare dipendono dal soggetto venditore e dalle caratteristiche dell’immobile.

Acquisto da impresa costruttrice entro 5 anni: L’operazione è soggetta a IVA. L’aliquota applicabile è:

• 10% per immobili non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9);
• 22% per immobili di lusso (A/1, A/8, A/9).

Oltre all’IVA, si pagano:

• Imposta di registro fissa: € 200.
• Imposta ipotecaria fissa: € 200.
• Imposta catastale fissa: € 200.

Acquisto da privato o da società oltre 5 anni: L’operazione è esente IVA e sconta l’imposta di registro proporzionale.

• Imposta di registro: 9% sul prezzo dichiarato (o sul valore catastale se più favorevole per l’acquirente persona fisica);
• Imposta ipotecaria fissa: € 50.
• Imposta catastale fissa: € 50.

Indetraibilità IVA

Quando la società acquista un immobile abitativo, l’IVA pagata è oggettivamente indetraibile. L’art. 19-bis1 del DPR n. 633/72 stabilisce che l’IVA relativa all’acquisto di fabbricati abitativi non è detraibile, salvo che l’immobile sia destinato alla locazione imponibile IVA.

Nel caso dell’immobile assegnato all’amministratore come fringe benefit, la concessione in uso è esente da IVA. Di conseguenza, l’IVA pagata in acquisto diventa un costo deducibile per la società.

Imposte dirette: IRES e IRAP

Una volta acquistato l’immobile, la società deve gestire gli aspetti di imposte dirette. Gli immobili abitativi concorrono a formare il reddito d’impresa secondo le modalità proprie dei redditi fondiari.

L’articolo 90 del TUIR stabilisce che gli immobili non strumentali per destinazione producono reddito pari alla rendita catastale rivalutata. I costi e le spese afferenti l’immobile abitativo sono generalmente indeducibili, con eccezioni limitate.

IRAP sull’Immobile

L’IRAP non colpisce i redditi fondiari. Tuttavia, se l’immobile viene considerato strumentale all’attività d’impresa (caso raro per un’abitazione dell’amministratore), potrebbe rientrare nella base imponibile IRAP. Nella prassi, l’immobile abitativo assegnato all’amministratore non genera IRAP.

Casi pratici e calcoli operativi sull’assegnazione alloggio all’amministratore

Analizziamo alcuni scenari concreti per comprendere meglio l’applicazione pratica delle regole.

Caso 1: amministratore socio in immobile di proprietà società

SRL con socio unico che è anche amministratore. La società possiede un appartamento acquistato 10 anni fa per € 150.000. Rendita catastale € 1.800. L’amministratore vi risiede e paga alla società € 500 mensili (€ 6.000 annui) come contributo.

Calcolo fringe benefit amministratore:

• Rendita catastale + spese società (IMU, condominio, utenze): Totale: € 5.000;
• Contributo amministratore: € 6.000;
• Fringe benefit: 0 (il contributo supera il valore del benefit).

In questo caso, l’amministratore non paga alcuna tassazione sul fringe benefit. La società incassa € 6.000 annui che costituiscono ricavi. Non ci sono costi da dedurre come fringe benefit, dato che il benefit è zero. La società paga le imposte ordinarie sui ricavi da canone e ha un reddito da immobile pari alla rendita catastale.

Caso 2: amministratore non socio in immobile in locazione

SRL prende in locazione appartamento per amministratore esterno alla compagine sociale. Canone € 18.000 annui. Rendita catastale € 2.000. Utenze a carico società € 1.500. L’amministratore non versa alcun contributo.

Calcolo fringe benefit amministratore:

• Rendita catastale + utenze società: Totale: € 3.500;
• Fringe benefit tassabile: € 3.500.

L’amministratore paga IRPEF e contributi su € 3.500. Con aliquota marginale 38%, il costo fiscale è circa € 1.330 di IRPEF più circa € 900 di contributi INPS, totale € 2.230.

Deducibilità per la società:

• Canone pagato: € 18.000
• Utenze pagate: € 1.500
• Totale costi: € 19.500
• Costi deducibili: € 3.500 (limite fringe benefit)
• Costi indeducibili: € 16.000
• Maggiori imposte società: € 4.480 (€ 16.000 × 28%)

Analisi convenienza: Costo netto operazione:

• Costi società: € 19.500
• Maggiori imposte società: € 4.480
• Imposte amministratore: € 2.230
• Costo totale: € 26.210

Se l’amministratore dovesse pagarsi privatamente l’affitto, userebbe compensi lordi che costano alla società circa € 35.000 (tra IRES, IRAP, IRPEF e contributi). Il fringe benefit genera comunque un risparmio, ma inferiore rispetto a situazioni più equilibrate.

Rischi fiscali: inerenza, antieconomicità e contestazioni

Arriviamo al punto più delicato: i rischi che corri quando assegni un immobile come alloggio all’amministratore, specialmente se la società lo acquista appositamente. L’Agenzia delle Entrate può contestare l’operazione su diversi fronti.

Rischio inerenza: il costo deve essere correlato all’attività

Il principio di inerenza richiede che i costi sostenuti dall’impresa siano correlati all’attività svolta. Non basta la mera intestazione formale del bene all’impresa per renderne deducibili i costi.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 24007/2015, ha stabilito che la semplice titolarità di un immobile da parte della società non è sufficiente. Serve dimostrare che l’immobile sia effettivamente strumentale all’attività o che la concessione all’amministratore risponda a logiche imprenditoriali.

Nel caso di un immobile abitativo assegnato all’amministratore, l’inerenza può essere contestata quando:

• L’amministratore è socio unico o socio di maggioranza;
• L’immobile viene utilizzato esclusivamente come abitazione privata senza alcuna funzione aziendale;
• Il valore dell’immobile o i costi di gestione sono sproporzionati rispetto alle dimensioni dell’impresa;
• Manca documentazione che giustifichi la scelta imprenditoriale.

Una società ha sostenuto costi significativi per ristrutturare una villa destinata ad alloggio come abitazione familiare del titolare (anche se formalmente di proprietà dell’impresa). L’Amministrazione finanziaria ha confermato l’indeducibilità totale dei costi per mancanza di inerenza, in quanto l’immobile non aveva natura di bene merce né di bene strumentale all’attività imprenditoriale.

Rischio antieconomicità

L’antieconomicità non è di per sé un principio autonomo, ma costituisce un indizio rivelatore della mancanza di inerenza. La Cassazione (sentenza n. 3170/2018 e n. 18904/2018) ha chiarito che l’antieconomicità di un costo può fungere da elemento sintomatico del difetto di inerenza.

Quando l’Agenzia delle Entrate rileva un comportamento antieconomico, può esercitare un accertamento fondato su presunzioni. L’impresa deve allora dimostrare che, nonostante l’apparente antieconomicità, il costo è effettivamente correlato all’attività d’impresa.

Situazioni che fanno scattare contestazioni per antieconomicità:

• Società che acquista immobile di lusso per amministratore quando l’attività aziendale è modesta;
• Canone di locazione pagato dalla società molto superiore ai valori di mercato;
• Spese di ristrutturazione o manutenzione sproporzionate;
• Immobile situato in zona non compatibile con esigenze lavorative.

Esempio: SRL con fatturato € 200.000 e utile € 20.000 acquista appartamento per € 500.000 da destinare all’amministratore socio unico. L’Agenzia delle Entrate contesta l’antieconomicità dell’operazione: il valore dell’immobile rappresenta oltre 2,5 volte il fatturato annuo. La società deve dimostrare le ragioni imprenditoriali della scelta. Se non ci riesce, rischia il recupero a tassazione di tutti i costi come indeducibili.

Dividend washing

Un rischio specifico riguarda la riqualificazione del fringe benefit come distribuzione mascherata di utili. Questo avviene quando:

• L’amministratore è socio unico o di maggioranza;
• Il valore del fringe benefit è elevato rispetto ai compensi deliberati;
• L’operazione manca di una logica imprenditoriale evidente.

Se l’Agenzia delle Entrate riqualifica il fringe benefit in distribuzione di utili, le conseguenze sono:

• Per il socio: tassazione dell’utile al 26% anziché come reddito assimilato al lavoro dipendente;
• Per la società: indeducibilità totale dei costi come distribuzione di utili (non costo del personale)
• Sanzioni per dichiarazione infedele.

Attenzione: Il rischio dividend washing aumenta quando la società è a ristretta base societaria e l’immobile ha caratteristiche di lusso non giustificate da esigenze lavorative.

Delibera assembleare: requisito essenziale

La delibera dell’assemblea dei soci che stabilisce il compenso dell’amministratore, includendo il fringe benefit, costituisce un requisito formale essenziale. Senza questa delibera:

• Il benefit può essere contestato come erogazione occulta;
• La società rischia sanzioni per violazione delle norme civilistiche;
• L’amministratore potrebbe vedere disconosciuto il trattamento fiscale favorevole.

Consulenza online: assegnazione alloggio amministratore

Assegnare un immobile all’amministratore come fringe benefit richiede una pianificazione fiscale accurata. Le variabili da considerare sono numerose: valore dell’immobile, modalità di acquisto o locazione, rapporti tra società e amministratore, dimensioni aziendali. Una scelta sbagliata può generare contestazioni pesanti e costi fiscali superiori ai benefici.

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Fonti

• Articolo 51, commi 3 e 4, Art. 50, co. 1, lettera c-bis, TUIR, Art. 95, comma 2, Art. 90 TUIR
• Articolo 2389 Codice Civile
• L. 207/2024, articolo 1, commi 390-391
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 35/E del 4 novembre 2022
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 15 giugno 2012
• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 103/E del 4 dicembre 2012
• Risposta Agenzia delle Entrate n. 522/2019
• Cassazione sentenza n. 24007/2015
• Cassazione ordinanza n. 3170/2018
• Cassazione sentenza n. 18904/2018