Con la risposta a interpello n. 143 del 28 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito definitivamente il regime fiscale applicabile ai proventi derivanti da fondi immobiliari italiani quando percepiti da gestori esteri qualificati. La decisione riguarda una società di gestione di Singapore che opera attraverso una Venture Capital Company (VCC) per investire in un fondo immobiliare italiano, confermando l’applicazione dell’esenzione da ritenuta sui proventi distribuiti e l’esenzione fiscale sulle eventuali plusvalenze da cessione delle quote.
Il caso presenta particolare rilevanza per gli investitori istituzionali esteri interessati al mercato immobiliare italiano, delineando i criteri che devono essere rispettati per accedere ai benefici fiscali previsti dalla normativa nazionale.
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Il caso oggetto di interpello
La vicenda coinvolge una società costituita secondo la legge di Singapore che svolge attività di gestione fondi sotto la supervisione dell’Autorità Monetaria locale (MAS). Il gestore ha costituito una VCC (Variable Capital Company) per raccogliere capitali da investitori esterni e destinarli a un fondo immobiliare italiano gestito da una SGR autorizzata.
La struttura operativa prevede che la VCC raccolga capitale attraverso l’emissione di due classi di partecipazioni (Class A e Class B), con diritti economici differenziati nella distribuzione dei profitti ma identici poteri amministrativi limitati alle decisioni strategiche fondamentali. L’investimento sarà destinato allo sviluppo di un progetto immobiliare residenziale di lusso su terreni italiani.
I requisiti sostanziali per l’esenzione
L’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’esenzione da ritenuta prevista dall’articolo 7, comma 3, del decreto Legge n. 351/01 si applica quando sussistono i requisiti sostanziali degli organismi di investimento collettivo italiani, prescindendo dalla forma giuridica adottata nel paese estero.
Nel caso specifico, la VCC di Singapore presenta tutte le caratteristiche richieste: costituisce un organismo di investimento collettivo con patrimonio autonomo, è sottoposta a vigilanza prudenziale da parte del MAS, raccoglie risparmio da una pluralità di investitori indipendenti tra loro e viene gestita in modo autonomo rispetto ai partecipanti secondo una politica di investimento predeterminata.
Particolare importanza riveste il requisito dell’autonomia gestionale, che implica l’impossibilità per i partecipanti di esercitare poteri diretti sulla gestione del fondo e delle attività in portafoglio, limitando il loro intervento alle sole decisioni strategiche che possano incidere significativamente sulla struttura e sugli obiettivi dell’organismo.
La disciplina della white list
Il beneficio fiscale è subordinato alla residenza del gestore estero in uno Stato incluso nella white list, ossia l’elenco dei paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni fiscali contenuto nel decreto ministeriale 4 settembre 1996. Singapore rientra in tale elenco, permettendo l’applicazione del regime agevolato.
La normativa nazionale riconosce la parità di trattamento tra organismi esteri e italiani quando sussistano le medesime finalità di investimento e forme di controllo prudenziale, applicando un principio di carattere sostanziale che supera le differenze di forma giuridica tra ordinamenti diversi.
L’esenzione sulle plusvalenze da cessione
Oltre all’esenzione da ritenuta sui proventi distribuiti, l’Agenzia ha confermato l’applicazione del regime di esenzione previsto dall’articolo 5, comma 5, del decreto legislativo n. 461/1997 anche alle plusvalenze derivanti dall’eventuale cessione delle quote del fondo immobiliare.
Questa previsione costituisce il naturale corollario del regime speciale applicabile ai fondi immobiliari, estendendo l’agevolazione fiscale anche alla fase di disinvestimento. L’esenzione si applica ai redditi diversi di natura finanziaria realizzati da soggetti residenti in paesi white list, compresi gli investitori istituzionali esteri ancorché privi di soggettività tributaria.
Implicazioni pratiche
La conferma dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un importante segnale di apertura del mercato immobiliare agli investitori istituzionali esteri qualificati. Il chiarimento elimina incertezze interpretative che potrebbero scoraggiare investimenti cross-border nel settore immobiliare nazionale.
La decisione assume particolare rilievo considerando l’interesse crescente dei fondi sovrani e degli investitori istituzionali asiatici per il mercato immobiliare europeo, con l’Italia che può beneficiare di un quadro normativo competitivo per attrarre capitali esteri destinati a progetti di sviluppo immobiliare.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che il parere viene reso sulla base degli elementi presentati, assunti acriticamente come illustrati nell’istanza di interpello. Resta impregiudicato ogni potere di controllo dell’Amministrazione finanziaria per verificare la concreta attuazione dello scenario descritto e l’eventuale presenza di altri atti o negozi collegati non rappresentati dall’istante.
