Come verificare l’esistenza di un contratto di locazione?

La legge italiana prevede che tutti i contratti di affitto e locazione vengano opportunamente registrati: questo vuol dire che quando un proprietario e un inquilino stabiliscono un accordo di questo tipo, il proprietario deve procedere correttamente alla registrazione del documento che riporta la tipologia di accordo e stabilisce tutte le caratteristiche del rapporto tra i soggetti. Quindi verificare che i contratti di locazione siano registrati è importante, soprattutto, per i proprietari degli immobili stessi, in quanto la mancata registrazione determina la nullità del contratto.

Un contratto di locazione deve contenere tutte le informazioni che riguardano: i dati del proprietario della casa, i dati dell’inquilino, o degli inquilini, che andranno ad abitarci stabilmente, i dati sull’immobile, la tipologia di contratto di affitto, la durata, l’importo del canone mensile, i dati catastali e così via.

Tutte queste informazioni vengono opportunamente registrate quando si stipula un contratto. Ma come è possibile verificare l’esistenza di un contratto di locazione? Questi contratti vengono registrati all’Agenzia delle Entrate: vediamo nell’articolo come sapere se un accordo di questo tipo è opportunamente registrato, e se esiste. Per conoscere i vari tipi di contratti di locazione:

Obbligo di registrazione contratto di locazione

Prima di vedere come verificare se esiste un contratto di locazione, bisogna ricordare che la legge italiana prevede l’obbligo di registrazione di tutti i contratti di questo tipo, come ricorda l’Agenzia delle Entrate:

“Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.”

L’unica esclusione dall’obbligo di registrazione riguarda quei contratti con durata inferiore a 30 giorni: si tratta per esempio di contratti di affitto brevi, o per le vacanze. Altrimenti, tutti i proprietari sono obbligati a presentare la registrazione del contratto di affitto stipulato con i nuovi inquilini.

Per maggiori informazioni, leggi:

La registrazione deve essere effettuata dal conduttore o dal locatore, qualunque sia l’ammontare del canone di locazione pattuito. La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni, decorrente da:

• Data di stipula;
• Dalla data di decorrenza, se anteriore alla stipula.

Si tratta di un adempimento obbligatorio per le parti del contratto, in quanto la mancanza della registrazione del contratto determina la nullità dello stesso. E’ prevista la solidarietà tra locatore e inquilino ai fini dell’adempimento di questo obbligo. La nullità del contratto di locazione, non inficia sulla pretesa dell’erario di riscuotere l’imposta di registro.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate o attraverso i suoi servizi telematici, oppure attraverso il servizio online registrazione del contratto di locazione.

Va ricordato che oltre a tutte le informazioni previste normalmente dal contratto, è necessario anche inserire la clausola con cui si dichiara che l’inquilino ha ricevuto tutte le informazioni e il documento, incluso l’attestato di prestazione energetica.

Come verificare l’esistenza del contratto di locazione?

Verificare se un contratto è stato correttamente registrato può essere negli interessi di diversi soggetti, dato che la pratica deve essere svolta sempre dai proprietari.

Inoltre, questi hanno 30 giorni di tempo, dal momento della stipula del contratto, per procedere all’obbligo di legge. Tuttavia va anche ricordato che per registrare il contratto si devono sostenere dei costi, dilazionati tra inquilino e proprietario.

Si tratta dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che possono variare in base a molti fattori, come il tipo di immobile e la lunghezza del contratto. Come può il proprietario verificare a questo punto se il contratto è stato effettivamente registrato all’Agenzia delle Entrate e la procedura è andata a buon fine?

Tieni in considerazione prima di tutto che ogni contratto di locazione registrato ha un proprio codice identificativo, con cui si distingue dagli altri. Prima di tutto dovrai accedere al portale ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, e registrarti come nuovo utente, se già non l’hai fatto, su Fisconline.

Per accedere al portale puoi utilizzare una credenziale digitale, come lo SPID. Recandoti nella sezione “Contratti di locazione” potrai avere accesso a tutta una serie di informazioni che riguardano i contratti di locazione correttamente registrati, come ad esempio:

• Il nome dell’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di affitto;
• L’anno in cui è avvenuta la registrazione;
• Numero e serie;
• Sottonumero di registrazione, se presente;
• Data di registrazione;
• I dati del soggetto che ha registrato il contratto;
• La durata del contratto di locazione;
• I dati dell’immobile specifico.

Conoscere queste informazioni può essere utile per diversi scopi. Principalmente, in questo modo il proprietario può verificare che la corretta registrazione sia arrivata a buon fine.

Ma è anche possibile per eventuali creditori conoscere la sussistenza di un contratto di locazione per accertare le fonti di reddito di uno o più soggetti, proprietari di immobili. Inoltre può anche essere utile per conoscere la scadenza stessa del contratto.

Qual è il numero del contratto di locazione?

Dopo che viene effettuata la registrazione del contratto, nella documentazione rilasciata dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate sono indicati una serie di informazioni necessarie, tra cui il numero del contratto di locazione, una serie di 6 cifre numeriche che corrisponde al numero di registrazione.

Attraverso il sito dell’ Agenzia delle Entrate è possibile effettuare una ricerca del codice identificativo del contratto di locazione.

Cosa può fare l’inquilino?

Abbiamo visto fino ad ora che è possibile per l’inquilino verificare la corretta registrazione del contratto, tuttavia non è proprio corretto. L’inquilino non può accedere in autonomia a tutte queste informazioni, se non dopo aver chiesto autorizzazione al proprietario.

Questo vuol dire che solamente il proprietario può svolgere la procedura vista prima per ottenere queste informazioni, perché l’inquilino può solamente fare una richiesta al proprietario. L’inquilino, per verificare che il proprietario abbia proceduto correttamente, può richiedere allo stesso copia della ricevuta emessa dall’Agenzia delle Entrate.

Questa ricevuta viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate al termine di ogni registrazione correttamente avvenuta di un contratto di locazione. Questo passaggio può essere molto importante per l’inquilino anche per altri scopi, come ad esempio quello di presentare la spesa dell’affitto in dichiarazione dei redditi, per ottenere alcune detrazioni fiscali.

Mancata registrazione: cosa succede?

Abbiamo visto come verificare che il contratto sia stato correttamente registrato, e come l’inquilino può tutelarsi chiedendo la ricevuta della registrazione. Ma cosa accade nel caso in cui emerga una mancata registrazione dell’accordo?

Abbiamo visto che registrare il contratto di affitto è un obbligo di legge, per cui di fatto il contratto è come se non ci fosse. In questa situazione, l’accordo è considerato nullo, per cui l’inquilino non è tenuto a versare il canone mensile, il proprietario non può chiederne il saldo, e di fatto non vi è l’obbligo per il proprietario di tenere a disposizione l’abitazione per l’inquilino.

Di fatto non è prevista alcuna sanzione tributaria, tuttavia il contratto è considerato nullo, e ciò comporta non poche conseguenze. L’inquilino infatti potrebbe richiedere la completa restituzione delle somme versate, poiché di fatto il contratto non è stato reso attivo.

Anche se non sono previste sanzioni tributarie, comunque il proprietario può ricevere sanzioni di tipo amministrativo, sia per omessa registrazione che tardiva dichiarazione del contratto.

La sanzione può anche arrivare al 240% dell’imposta di registro dovuta, e la stessa sanzione può essere applicata per la mancata dichiarazione dei redditi derivati dai canoni di affitto.