Donazione di immobile con riserva di usufrutto: quanto costa?

La fiscalità immobiliare è da sempre un aspetto molto delicato in quanto, spesso, attorno ad essa ruotano anche altri aspetti, come quelli legati al passaggio generazionale. Molto spesso nella mia attività di consulenza fiscale mi ritrovo ad offrire consulenza in operazioni che riguardano la donazione di un bene immobile ai figli, mantenendo sul donante il diritto di usufrutto sul bene.

Pensa al caso di un soggetto che si trova con un patrimonio immobiliare e che si trova in una situazione dove vuole tutelarsi da possibili future azioni da parte di creditori (che potrebbero manifestarsi) o che vuole anticipare gli effetti successori sui figli. In questi casi gli immobili possono essere utilizzati anche in ottica di passaggio generazionale (anticipato) anche in ottica di tutela del patrimonio da aggressioni di terzi. Tra le varie opzioni che si possono trovare (es. costituzione di un fondo patrimoniale, un trust, una società semplice immobiliare), vi è anche la possibilità di effettuare una donazione ai figli dell’immobile conservando il diritto di usufrutto.

Si tratta di un’operazione che deve essere opportunamente valutata e che, comunque, presenta dei costi, legati sia alla procedura che alle imposte indirette dovute all’Amministrazione finanziaria. Per questo motivo, prima di intraprendere un’operazione come questa è opportuno andare ad analizzare le caratteristiche principali di una donazione e del calcolo dell’usufrutto immobiliare, che andiamo, schematicamente a riepilogare di seguito.

La donazione con riserva di usufrutto

Il punto di partenza di questa operazione non può che essere la donazione che, di fatto, rappresenta un’anticipo di eredità. Sostanzialmente, non vi è alcuna differenza da un punto di vista della fiscalità indiretta tra donazione e successione.

La donazione è un contratto con cui un soggetto donante cede a titolo gratuito un bene mobile o immobile ad un altro soggetto donatario, per mero spirito di liberalità. Donare i beni ai parenti (nel caso ai figli) è un atto di estrema generosità. A volte anche di conveniente necessità, quando la donazione può presupporre un consistente risparmio di imposte per un passaggio di mano che, prima o poi, deve avvenire. Naturalmente, come vedremo, la donazione è conveniente tanto prima viene effettuata rispetto al momento della successione. Oggi lasci i tuoi beni ma il beneficiario se li godrà più avanti, quando tu non avrai più la possibilità di farlo. Attraverso la donazione con riserva di usufrutto, quindi, trasferisce ad un altro la nuda proprietà del bene ma non il diritto di usufrutto. Vediamo che cosa vuol dire e come fare questo tipo di donazione.

Caratteristiche principali

1. Nuda proprietà e usufrutto: Con questo tipo di donazione, l’immobile viene suddiviso in due diritti distinti: la nuda proprietà, che viene trasferita al donatario, e l’usufrutto, che rimane al donante. Il donante, pur non essendo più il proprietario pieno dell’immobile, ha il diritto di abitarlo, affittarlo e percepire gli eventuali redditi;
2. Durata dell’usufrutto: L’usufrutto può essere a tempo determinato o a vita. Nel caso di donazioni, è comune che l’usufrutto sia vitalizio, cioè duri per tutta la vita del donante;
3. Obblighi e responsabilità: Il donante, in qualità di usufruttuario, ha l’obbligo di amministrare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia e di sostenere le spese ordinarie per la sua manutenzione. Le spese straordinarie, invece, sono generalmente a carico del nudo proprietario (donatario);
4. Estinzione dell’usufrutto: Alla scadenza dell’usufrutto o, nel caso di usufrutto vitalizio, alla morte del donante, il diritto di usufrutto si estingue automaticamente. A quel punto, il donatario diventa il pieno proprietario dell’immobile, acquisendo tutti i diritti su di esso.

Vantaggi della donazione con riserva di usufrutto

• Protezione del donante: Questo tipo di donazione permette al donante di garantirsi un luogo dove vivere o una fonte di reddito (ad esempio, attraverso l’affitto dell’immobile) per tutta la durata dell’usufrutto;
• Pianificazione successoria: La donazione con riserva di usufrutto è spesso utilizzata come strumento di pianificazione successoria, permettendo al donante di trasferire beni ai propri eredi riducendo l’impatto delle imposte di successione;
• Flessibilità: La donazione può essere revocata in determinate circostanze, come ad esempio in caso di ingratitude del donatario.

Vediamo, di seguito i passaggi legati a questo tipo di operazione.

La donazione dell’immobile

Come detto la donazione di un immobile è un contratto che necessita di alcuni elementi indispensabili per essere perfezionato. In particolare: 

• Trattasi di atto pubblico, quindi, la donazione deve essere formalizzata dal notaio in presenza di due testimoni;
• È necessario il consenso sia del beneficiario che del donante, i quali devono manifestare pubblicamente la loro volontà. Affinché ne vengano meno gli effetti è necessario l’accordo di entrambe le parti; 
• Il donante deve essere pienamente capace di agire, ossia l’attitudine e la possibilità di un soggetto di compiere atti giuridici che producono effetti e che si riversano nella propria sfera giuridica (non possono essere donanti i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone soggette all’amministratore di sostegno, ma solo se sono state private della facoltà di disporre dei propri bene. 

Quali sono i costi da sostenere per la donazione? 

La formalizzazione di una procedura di donazione dell’immobile con riserva di usufrutto sul donante non è un’operazione priva di costi. Si parla sia di costi “vivi“, come il costo del notaio (solitamente a carico del donante), ed i costi legati alle imposte indirette che gravano sulla donazione della nuda proprietà (in quanto in questo caso l’usufrutto rimane sul donante). In particolare, i costi da sostenere sono:

• La parcella del notaio che si occuperà della donazione;
• Le imposte indirette dovute alla donazione della nuda proprietà dell’immobile (imposta di donazione, imposta ipotecaria e catastale).  

Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio questi costi.

La parcella del notaio

La parcella del notaio varia in proporzione al valore degli immobili trasferiti. Sostanzialmente, si calcola così: 

Rendita catastale + 5% della rendita catastale, moltiplicato per un coefficiente che varia in base alla categoria dell’immobile (110 in caso di prima casa, mentre 120 in caso di seconda casa). 

Questo calcolo che ritroveremo di seguito per il calcolo dell’usufrutto rappresenta il valore dell’immobile su cui viene parametrata la parcella del notaio per l’operazione. Qualora l’operazione riguardi non la donazione dell’intero immobile ma solo della nuda proprietà anche la parcella del notaio deve essere parametrato sul valore della nuda proprietà che andiamo di seguito a determinare.

Le imposte indirette sulla donazione della nuda proprietà immobiliare

Alla donazione non si applica solo il prezzo del notaio, ma anche le imposte, anch’esse solitamente a carico del donante. Attualmente non ci sono imposte da pagare per il passaggio di beni tra genitori e figli, per donazione o successione, fino ad un importo complessivo di un milione di euro. In particolare:

• Se la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4% sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro. 
• Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6%, mentre la franchigia scende a 100 mila euro;
• Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il IV°grado), si applica l’aliquota del 6%, ma senza alcuna franchigia;  
• Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8%, senza franchigia; 
• Eccezione è rappresentata dalla donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro. 

Vi sono poi da considerare l’imposta ipotecaria e catastale, nelle seguenti misure: 

• Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale; se per il beneficiario rappresenta la prima casa, è dovuta un’imposta determinata e pari a 200 euro; 
• Imposta catastale: 1% del valore catastale; se per il beneficiario rappresenta la prima casa, è dovuta un’imposta determinata e pari a 200 euro.

Queste imposte non devono essere calcolate sul valore dell’immobile, ma sul valore della nuda proprietà dello stesso (che in questo caso è oggetto di donazione). Per arrivare a determinare tale valore occorre, infatti, togliere dal valore complessivo dell’immobile (come indicato precedentemente per la parcella del notaio) il valore dell’usufrutto.

Come si calcola il valore catastale dell’immobile?

Il valore catastale è al valore fiscale di un immobile. È un dato che viene utilizzato come base di calcolo delle varie imposte che sono collegate alla compravendita, o al trasferimento della proprietà, di una determinata unità immobiliare. Per calcolare il valore catastale dell’immobile è necessario moltiplicare la rendita catastale per uno specifico coefficiente, che è stabilito dalla normativa come segue:

Il risultato di questa operazione corrisponderà al valore catastale, che sarà dunque usato come base imponibile per il calcolo delle imposte.

Come si determina il valore della nuda proprietà di un immobile?

Il valore della nuda proprietà di un immobile si stabilisce sulla base di quella che è la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto di usufrutto. Il valore dell’usufrutto si stabilisce sulla base di una tabella allegata al testo unico sull’imposta di registro, una tabella che valuta questo diritto in misura inversamente proporzionale a quella che è l’età dell’usufruttuario. Più è anziano l’usufruttuario meno vale il suo diritto di usufrutto perché inevitabilmente la sua aspettativa di vita è più ridotta.

Il calcolo dell’usufrutto si determina attraverso l’analisi della seguente tabella.

Tabella: calcolo di usufrutto e nuda proprietà

La tabella sottostante ha l’obiettivo di determinare il valore di usufrutto e nuda proprietà ai fini del pagamento delle imposte indirette (donazione, ipotecaria e catastale). Il valore dell’usufrutto è stabilito per tutta la vita del beneficiario e ed occorre per individuare la relativa nuda proprietà nei casi di separazione dei due diritti come la donazione con riserva di usufrutto.

Il valore dell’usufrutto concesso per la vita intera di una persona, infatti, varia a seconda dell’età del beneficiario o, nel caso di più usufruttuari, di quella del più giovane di essi. In particolare, il valore dell’usufrutto si calcola moltiplicando la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all’età dell’usufruttuario.

Coefficienti usufrutto per un determinato periodo di tempo (calcolati al saggio di interesse del 2,50%)

Esempio di calcolo dell’usufrutto su un immobile

Ipotizziamo di volere determinare il valore dell’usufrutto di un immobile, ipotizzando un atto di acquisto stipulato a gennaio 2024, a favore di un soggetto di 69 anni, relativo ad un immobile del valore catastale di 140.000 euro. I calcoli da effettuare sono i seguenti:

• Determinare il valore dell’annualità: è necessario moltiplicare il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale. Il calcolo da fare è 140.000 * ,2,5% = 3.500 euro;
• Moltiplicare il valore dell’annualità sopra calcolato per il coefficiente (vedi tabella) corrispondente all’età del beneficiario (69 anni). Il calcolo da fare è il seguente: 3.500 * 9 = 31.500 euro (valore dell’usufrutto sull’immobile).

A questo punto, per sottrazione, è possibile determinare anche il valore della nuda proprietà, andando a sottrarre dal valore della piena proprietà quello dell’usufrutto: 140.000 – 31.500 = 108.500 euro.

In questo caso, se fossimo di fronte ad una operazione di donazione di immobile con riserva di usufrutto il valore donato è quello della nuda proprietà. Il valore è inferiore rispetto alla franchigia per l’imposta di donazione (ipotizzando una donazione genitore/figlio), ma rimane ferma l’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale in misura percentuale (o fissa in caso di applicazione dell’agevolazione prima casa). In ogni caso il valore degli immobili, compresi quelli donati, deve essere ripreso in considerazione al momento della successione ai fini della verifica dell’eventuale lesione dei diritti di legittima.

Che differenza c’è tra usufrutto e diritto di abitazione?

Prima di concludere un aspetto particolare che spesso genera confusione riguarda le differenze esistenti tra usufruttuario e titolare del diritto di abitazione. Molto spesso questi termini vengono utilizzati come sinonimi ignorando che vi sono delle differenze importanti.

La differenza tra usufrutto e diritto di abitazione risiede nel fatto che l’usufruttuario ha anche il diritto di locare l’immobile, mentre il titolare del diritto di abitazione non lo può fare. Questo aspetto ha delle ripercussioni anche da un punto di vista fiscale, ai fini delle imposte indirette. Infatti, in caso di donazione della nuda proprietà al figlio, rimangono a carico del donante (usufruttuario) tutti gli obblighi fiscali, ed anche le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Valutazioni di convenienza dell’operazione

La donazione di immobile con riserva di usufrutto consente di anticipare gli effetti successori andando a donare agli eredi la nuda proprietà di un bene immobile, conservando il diritto di restarvi ad abitare vita natural durante al soggetto donante (che si riserva l’usufrutto). Questa operazione consente al donante di spossessarsi dell’immobile (o meglio della sua nuda proprietà) per conservarne il diritto di potervi risiedere a vita. L’effetto nei confronti di terzi è che non potranno più far valere diritti nei confronti dell’immobile, la cui titolarità è passata a terzi.

Come abbiamo visto questo tipo di operazione non è esente da costi e naturalmente è tanto più costosa, ai fini delle imposte indirette (imposta di successione, ipotecaria e catastale), quando più è elevata l’età del donante. Infatti, all’aumentare dell’età progressivamente aumenta il valore della nuda proprietà.

Valutare operazioni alternative

Questa opzione sicuramente non è l’unica che consente questo tipo di risultato. In relazione agli obiettivi che si intendono perseguire, infatti, possono esserci anche altre operazioni, come il conferimento immobiliare in società, la società semplice immobiliare, il trust o il fondo patrimoniale, che a seconda dei casi possono raggiungere obiettivi legati alla segregazione immobiliare ed al passaggio generazionale. La scelta della migliore tra queste opzioni dipende sempre da una serie di variabili, come la condizione del soggetto titolare dei beni, i rischi dai quali si vuole tutelare e dal grado di spossessamento che vuole raggiungere. Per questo motivo il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad esperti che possano aiutarti a prendere la decisione migliore per la tua situazione personale.

La decisione di procedere con una donazione di immobile con riserva di usufrutto in ottica successoria dipende da molteplici fattori, tra cui la situazione patrimoniale del donante, le esigenze e le relazioni familiari, e le implicazioni fiscali. È fondamentale consultare un esperto, come un notaio o un avvocato specializzato in diritto delle successioni, per valutare accuratamente tutti gli aspetti dell’operazione e prendere una decisione informata.

Consulenza fiscale online

La donazione di un immobile con riserva di usufrutto rappresenta uno strumento di pianificazione successoria che consente al donante di trasferire la proprietà di un bene mantenendo per sé il diritto di utilizzarlo per tutta la vita. Questa soluzione può offrire numerosi vantaggi, tra cui la tutela del patrimonio e la possibilità di anticipare l’eredità, ma è fondamentale considerare anche i potenziali rischi e le implicazioni fiscali. Prima di procedere con una donazione di questo tipo, è essenziale consultare un esperto in materia fiscale e legale per valutare attentamente tutte le implicazioni e assicurarsi che la scelta sia in linea con le proprie esigenze e obiettivi patrimoniali.

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