La donazione di immobili a terzi o familiari è una pratica abbastanza comune. Ma cosa succede se l’immobile è gravato da mutuo? E soprattutto è possibile in questo caso trasferire la proprietà ad un altro soggetto?
Va innanzitutto detto che nulla vieta la vendita o la donazione di un immobile su cui c’è un mutuo pendente. Questo perché l’ipoteca segue il bene, e resta a garanzia della banca anche se l’immobile viene venduto o donato a terzi, finchè il debito non viene sanato per intero.
Vediamo di seguito tutti i dettagli del caso.
Donazione di un immobile
Partiamo dal presupposto che la donazione si fonda sullo spirito della liberalità. Si tratta infatti di un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali. La donazione porta con sè dei vantaggi fiscali e a differenza della classica compravendita presenta caratteristiche peculiari. La donazione è infatti contestabile nei 20 anni dalla sua trascrizione e nei 10 anni dall’apertura della successione del donante, ma, a determinate condizioni, il contratto è impugnabile anche oltre il ventennio.
Dal punto di vista giuridico è disciplinata dagli artt. 769 C.C e seguenti, deve essere conclusa tramite atto pubblico (quindi davanti al notaio o ad altro pubblico ufficiale autorizzato) e alla presenza di due testimoni. Trattandosi poi di un contratto deve esserci anche l’accettazione da parte del donatario (il soggetto che riceve il bene in donazione).
Una volta concluse tutte queste formalità il notaio, affinchè si realizzi il passaggio di proprietà dal donante al donatario, dovrà trascrivere l’atto nei pubblici registri immobiliari, nonchè procedere alla registrazione e alla voltura.
La donazione viene spesso sconsigliata perchè non assicura la definitività della proprietà poichè espone il beneficiario ad azioni future, sia da parte del donante (tramite revocazione) che dei suoi eredi (tramite esercizio dell’azione di riduzione). Altro svantaggio è poi rappresentato dal fatto che se il donatario dovesse ritrovarsi ad aver bisogno di liquidità e decidesse di offrire come garanzia ipotecaria l’immobile ricevuto in donazione la banca potrebbe rifiutare l’ipoteca sull’immobile donato. Allo stesso modo se il donatario decidesse di vendere a terzi il bene ricevuto in donazione, proprio a seguito dei rischi connessi a tale negozio (revocazione e azione di riduzione), la banca potrebbe rifiutare la concessione del mutuo all’acquirente.
Prima quindi di donare o accettare in donazione un immobile occorre quindi tenere presente di tutte queste eventualità connesse all’istituto.
Donazione di un immobile con mutuo
Può anche capitare che il proprietario di un immobile decida di voler donare un immobile su cui grava il mutuo. E le ragioni possono essere le più svariate. Ad esempio il soggetto, a fronte ancora di diversi anni prima dell’estinzione del mutuo, teme di morire, e soprattutto teme che si possano creare screzi tra gli eredi per la ripartizione del patrimonio. Decide così di iniziare a spartire i suoi beni.
Nel caso dell’immobile con mutuo l’ipoteca sarà trasferita in capo al donatario, che diventerà quindi titolare del debito contratto con la banca. Chi riceve la casa in donazione potrà poi compiere le azioni che ritiene essere più consone per lui, chiedendo ad esempio la surroga del mutuo per ottenere condizioni di finanziamento migliori, oppure optando per la sostituzione.
Deve essere aggiunto che colui che acquista o riceve in donazione l’immobile deve essere messo nella condizione di sapere che diventerà titolare di un bene gravato da ipoteca. Questo aspetto è importante perché la banca potrebbe rivalersi sull’immobile. Se infatti il debitore originario dovesse smettere di pagare le somme dovute, il creditore potrebbe ugualmente pignorare l’immobile nonostante il passaggio di proprietà. Non importa quindi che la casa non appartenga più al debitore: essa può ugualmente essere sottoposta all’asta, in pregiudizio dei diritti acquisiti dal nuovo titolare.
Questo è uno dei motivi per cui il notaio deve verificare, in particolare nel caso di donazione, l’esistenza di ipoteche sull’immobile, illustrando al soggetto che dovrebbe riceverlo tutti i rischi che tale operazione comporta.
In definitiva comunque la banca, potendo in ogni caso preservare la garanzia dell’immobile, non può vietare nè la vendita nè la donazione di un immobile con mutuo. E l’atto, a prescindere che lo stesso istituto di credito sia informato o meno del trasferimento di proprietà, è in ogni caso valido.
Aspetti legali dell’operazione
Accettazione del donatario: Per procedere con la donazione di un immobile gravato da mutuo, è indispensabile che il donatario accetti di assumersi l’onere del mutuo. Questo implica che il donatario debba essere consapevole e accettare di subentrare nei pagamenti residui del mutuo.
Autorizzazione della banca: La banca che ha concesso il mutuo deve essere informata della donazione e concedere l’autorizzazione al trasferimento del debito. In molti casi, la banca potrebbe richiedere una verifica della solvibilità del donatario prima di acconsentire alla donazione. Senza il consenso della banca, l’operazione potrebbe non essere valida.
Atto notarile: La donazione deve essere formalizzata tramite un atto notarile. Il notaio redige l’atto di donazione, includendo tutti i dettagli relativi all’immobile e al mutuo, e verifica che tutte le condizioni legali siano rispettate.
Aspetti fiscali da valutare
Imposte di donazione: La donazione di un immobile è soggetta all’imposta sulle donazioni, che varia in base al grado di parentela tra donante e donatario e al valore del bene donato. Esistono franchigie che possono ridurre l’importo dell’imposta.
Imposta ipotecaria e catastale: Anche se il trasferimento avviene a titolo gratuito, il donatario potrebbe essere tenuto a pagare l’imposta ipotecaria e catastale. Imposte, calcolate sul valore catastale dell’immobile. L’imposta ipotecaria è del 2%, e quella catastale dell’1%. Se il beneficiario può usufruire dell’agevolazione prima casa, si applica l’importo fisso di 200 euro ciascuna.
Detraibilità degli interessi passivi: Gli interessi passivi del mutuo restano deducibili dal reddito del donatario, a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale e che il mutuo sia stato stipulato prima della donazione.
Considerazioni finanziarie
Il donatario deve assicurarsi di poter sostenere i pagamenti del mutuo residuo. È essenziale che venga effettuata una valutazione accurata della capacità finanziaria del donatario per evitare eventuali difficoltà nel futuro.
Se il donatario non riesce a rispettare i pagamenti del mutuo, la banca ha il diritto di espropriare l’immobile per recuperare il credito residuo. Pertanto, la stabilità finanziaria del donatario è cruciale. In alcuni casi, potrebbe essere vantaggioso considerare l’estinzione anticipata del mutuo prima di procedere con la donazione, per semplificare la transazione e ridurre i rischi per il donatario.
Vendita casa donata e acquisto con mutuo
Un caso diverso è invece quello della vendita della casa ricevuta in donazione. Se l’acquirente volesse richiedere un mutuo per acquistare questo immobile spesso le banche sono restie nel concederlo. Per quale motivo? La ragione è da ricercarsi nel fatto che la donazione non implica un trasferimento definitivo di proprietà.
La donazione potrebbe infatti essere contestata dagli eredi entro 10 anni dalla morte del donante, col rischio di riottenere la proprietà dell’immobile donato. Trascorsi 20 anni dalla morte del soggetto, gli eredi legittimi perdono per legge i diritti di successione e non possono quindi più inoltrare la richiesta di revoca dell’avvenuta donazione. Se invece i 20 anni previsti dalla normativa non sono ancora trascorsi, la banca può concedere il finanziamento solo nell’eventualità in cui i legittimi eredi del defunto abbiano espressamente manifestato la volontà di rinunciare ad ogni pretesa sulla proprietà dell’immobile.
Se poi il donante è ancora in vita la concessione del mutuo da parte della banca è più semplice. In questo caso non occorre conteggiare i 20 anni per l’esercizio dei diritti di successione da parte degli eredi. Il donante entra a far parte attivamente della pratica di concessione del mutuo figurando come terzo ipotecario del contratto e garante.
Conclusioni
La donazione di un immobile su cui è ancora pendente il mutuo è possibile. Nulla vieta questa pratica alla luce della regola secondo cui l’ipoteca segue il bene. Non importa quindi su chi si sposta la proprietà della casa. La banca potrà sempre rivalersi sulla stessa in caso di inadempimento.
Il donatario deve comunque essere messo nella condizione di conoscere l’esistenza del mutuo, in modo da poter valutare la situazione e decidere se accettare o meno la donazione. La valutazione, tra l’altro, deve contemplare anche eventuali azioni future a cui potrebbe andare incontro, quali la possibile revoca da parte del donante e l’azione di restituzione da parte degli eredi del donante.
La donazione di un bene immobile gravato da mutuo richiede un’attenta pianificazione e la consulenza di professionisti esperti, come notai e consulenti fiscali. È fondamentale comprendere pienamente le implicazioni legali, fiscali e finanziarie di questa operazione per garantire che venga effettuata correttamente e che entrambe le parti siano protette.
