Direttiva case green, chi dovrà ristrutturare e quanto costerà

In Italia 6 edifici su 10 sono stati costruiti oltre 50 anni fa e sono tra i più inquinanti, pertanto dovrà essere effettuata una profonda revisione del parco immobiliare. Secondo la fotografia dell’efficienza energetica scattata da Enea, oltre la metà degli oltre 12 milioni di edifici italiani si ritrova nelle due classi energetiche peggiori, G e F. Questo significa che consumano cinque volte tanto l’energia richiesta dalle case più eco-sostenibili (si parla di consumi che vanno rispettivamente da più di 160 kilowatt per metro quadrato e tra i 121 e i 160), con un peso che si sente anche sulle bollette da pagare. 

Possiamo dichiarare ormai iniziata l’era delle case green. A volerlo l’Europa. La Direttiva sulle case green (EPBD – Energy Performance of Building Directive) è infatti ufficialmente una legge dell’Unione europea. Il provvedimento è stato pubblicato l’8 maggio 2024 sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea.

Il testo prevede l’entrata in vigore venti giorni dopo l’uscita in Gazzetta (quindi entro il 28 maggio), mentre i singoli Stati membri avranno due anni di tempo per recepirne i contenuti. Alcune misure, però, dovranno essere adottate già nei prossimi mesi.

La direttiva europea ‘case green’, che fa parte del pacchetto di riforme Fit for 55, mira a ridurre progressivamente le emissioni di CO2 del parco immobiliare europeo e raggiungere l’obiettivo della totale decarbonizzazione entro il 2050 attraverso la riqualificazione del patrimonio edilizio europeo e il miglioramento dell’efficienza energetica.

I primi obiettivi di case a basso impatto ambientale sono fissati entro il 2030. Sarà quindi una corsa contro il tempo in cui i 27 Stati membri dovranno adeguarsi al ‘diktat’ UE per evitare che gli immobili risultino fuori legge. Ma qual è la situazione immobiliare italiana? E soprattutto quanto verranno a costare gli interventi di ristrutturazione? Di seguito i dettagli.

Case green: chi dovrà ristrutturare

La direttiva ‘case green’ ha destato un acceso dibattito. Soprattutto in paesi come l’Italia, in cui 6 edifici su 10 sono stati costruiti oltre 50 anni fa e sono tra i più inquinanti, si dovrà assistere ad una grossa revisione del parco immobiliare. Secondo la fotografia dell’efficienza energetica scattata da Enea, oltre la metà degli oltre 12 milioni di edifici italiani si ritrova nelle due classi energetiche peggiori, G e F. Questo significa che consumano cinque volte tanto l’energia richiesta dalle case più eco-sostenibili (si parla di consumi che vanno rispettivamente da più di 160 kilowatt per metro quadrato e tra i 121 e i 160), con un peso che si sente anche sulle bollette da pagare. 

Saranno quindi proprio queste le abitazioni su cui per prime si dovrà intervenire per allinearsi con la direttiva europea.

Antonio Intini, chief business development officier di Immobiliare.it, al quotidiano Open ha spiegato in che situazione versa ad esempio la regione lombarda (tra le regioni più in difficoltà con l’adeguamento ai nuovi standard), in cui si registra il 39,3% delle case in vendita rientranti ancora in classe G: “Anche se la situazione è migliorata rispetto a un anno fa, grazie principalmente agli incentivi per la ristrutturazione, è ancora necessario intervenire sul patrimonio immobiliare lombardo. Nella proiezione al 2030 si prospetta che il prezzo degli immobili appartenenti alle classi energetiche più basse calerà del 20%, mentre quello degli stabili di classe A o superiore – che sono solo il 15,2% del mercato – aumenterà almeno del 10%. Sarà dunque fondamentale individuare gli edifici da riqualificare in modo prioritario per evitare che la conseguente perdita di valore, causata da una scarsa efficienza energetica, impatti in modo gravoso sui piccoli proprietari, che nella casa hanno investito i propri risparmi“.

Queste considerazioni possono essere estese anche al resto dell’Italia.

Case green: le tappe

Per gli edifici residenziali esistenti i Paesi Membri sono tenuti ad adottare misure volte a garantire una riduzione dell’energia primaria media utilizzata del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Gli edifici non residenziali, invece, dovranno essere ristrutturati secondo requisiti minimi nazionali di prestazione energetica, con l’obiettivo di ristrutturare il 16% degli immobili meno efficienti entro il 2030 e il 26% entro il 2033.

La direttiva Epbd pone anche l’accento sulle nuove costruzioni, stabilendo che i nuovi edifici residenziali dovranno essere a zero emissioni a partire dal 2030, mentre per quelli non residenziali la scadenza è fissata al 2028. E le caldaie a gas dovranno scomparire dagli appartamenti entro il 2040.

I tempi sono quindi ristretti per adeguarsi alle tappe della direttiva UE. E lo scadenziario è fisso, senza possibilità di proroghe a quanto sembra.

Case green: quanto costerà ristrutturare?

Cappotti termici, pompe di calore, pannelli fotovoltaici. Sono solo alcuni degli elementi che consentono alle abitazioni di scalare dalla classe G a quelle superiori. Introdurli però nell’architettura e nell’impiantisca della casa ha un costo decisamente rilevante. E senza incentivi statali per molte famiglie sarà impossibile procedere ai lavori che la direttiva case green impone.

Per comprendere la portata delle spese che ci attendono possiamo andare a guardare al Superbonus 110%: costato oltre 120 miliardi di euro, in media le spese hanno raggiunto i 600mila euro per i condomini e oltre 100mila per gli edifici unifamiliari. Questi sono costi che in futuro non potranno essere totalmente sobbarcati dallo Stato, come è stato fino a ora. Gli aiuti, secondo Banca d’Italia, dovranno essere garantiti solo alle famiglie più in difficoltà e per la ristrutturazione delle abitazioni più inquinanti. Tutti gli altri dovranno iniziare a programmare fin da subito i lavori, con un occhio alle possibilità di finanziamento concesse dagli istituti di credito.

Entrando poi nello specifico di un singolo immobile, se consideriamo che solo il 15,2% delle case è in classe A o superiore, con consumi tra 15 e 30 kilowatt, per adeguare una classe G a questi parametri servono esborsi fino a 30-40mila euro.

Case green: il risparmio in bolletta

Alla luce dei costi di ristrutturazione previsti c’è però un fattore che va considerato: le bollette di luce e gas.

La ristrutturazione, con conseguente riqualificazione energetica, permette infatti un notevole risparmio sui costi delle bollette. Secondo i dati di ARERA ed ENEA, se stimiamo una ristrutturazione di 100 metri quadri, ai valori attuali di kilowattora, in classe G si può arrivare a spendere 2 mila euro in un anno, in classe A invece 200 euro. Quella differenza si può usare per finanziare un mutuo: con 190 euro risparmiati al mese, si possono prendere a prestito 30 mila euro, da restituire in 20 anni. Una cifra che comunque può non bastare, perché servirebbe in ogni caso un aiuto statale, ma che può essere un piccolo passo per ammortizzare le spese di ristrutturazione.

Quanto inciderà la classe energetica sul valore immobiliare

Già adesso nel vendere un immobile incide l’appartenenza ad una classe energetica piuttosto che ad un’altra. Ma l’entrata in vigore della direttiva UE darà ulteriormente una sferzata al mercato immobiliare e al prezzo delle abitazioni dal 2030.

Si prospetta infatti che il prezzo degli immobili appartenenti alle classi energetiche più basse calerà del 20%, mentre quello degli stabili di classe A o superiore aumenterà, nello stesso arco temporale, almeno del 10%, dopo che negli ultimi 3 anni è già cresciuto in modo rilevante (+13% circa). Anche questo aspetto andrà quindi a gravare sui piccoli proprietari.

Immobili esclusi dalla direttiva europea

Sono esclusi dagli obblighi previsti dalla nuova Direttiva EPBD solo i seguenti immobili:

• Edifici vincolati e protetti;
• Immobili storici;
• Edifici temporanei;
• Chiese;
• Abitazioni indipendenti con superficie < 50 m²;
• Case vacanza, ovvero le seconde case occupate per meno di 4 mesi/anno;
• Prevista poi anche la possibilità di esentare l’edilizia sociale pubblica, qualora i lavori di riqualificazione farebbero aumentare gli affitti in modo sproporzionato, rispetto al risparmio conseguibili nelle bollette energetiche.

Conclusioni

Mancano pochi giorni all’entrata in vigore della Direttiva UE sulle case green, e già gli italiani iniziano a farsi i conti di quanto verrà a costare l’adeguamento delle proprie abitazioni, nei prossimi anni, ad una classe energetica superiore alla F.

Il parco immobiliare italiano infatti denota ancora un’elevata percentuale di abitazioni nelle classi energetiche più basse. E questo significherà che a partire dal 2030 o verranno rispettati gli obiettivi imposti dalla direttiva europea, oppure gran parte degli immobili si ritroverà ad essere fuori legge. E questo si riverserà anche sul valore immobiliare dell’edificio, su cui si stima che si potrebbe avere un abbassamento perfino del 20% rispetto ad una classe energetica A.

Il risparmio energetico in bolletta conseguente ad un intervento di efficientamento non sarà sufficiente a compensare le spese di ristrutturazione se lo Stato non andrà incontro alle famiglie italiane con adeguate misure a sostegno.