La locazione e l’affitto sono due termini spesso usati in modo intercambiabile per indicare il contratto con cui un proprietario concede ad un terzo l’uso temporaneo di un immobile o di un bene mobile. In realtà, la locazione e l’affitto sono due tipi di contratti differenti, che si distinguono per durata, finalità, diritti e doveri delle parti coinvolte.
Per entrambi, si tratta di un contratto tramite cui uno dei due soggetti, definito come locatore, mette a disposizione dell’altro soggetto, il locatario, un bene per il suo utilizzo, tramite un accordo che prevede il pagamento in denaro di una certa quota. Tuttavia locazione e affitto non sono esattamente la stessa cosa, anche se i termini vengono spesso utilizzati come sinonimi.
La differenza principale è che nel caso di affitto viene coinvolto un bene di tipo produttivo, ovvero che potenzialmente può produrre ricchezza. Per quanto riguarda, invece, il contratto di locazione, sono coinvolti beni non produttivi, ma che potrebbero successivamente produrre ricchezza.
La differenza è sottile, e oggi si utilizza largamente il termine affitto per indicare qualsiasi contratto relativo ad un immobile. Tuttavia vi sono diverse particolarità di cui tenere conto.
In questo articolo, approfondiremo la differenza tra locazione e affitto e cercheremo di fare chiarezza su alcuni aspetti spesso fraintesi, come la differenza tra locazione e comodato, la differenza tra locazione e usufrutto e la differenza tra locazione e noleggio. Inoltre, forniremo dei suggerimenti utili per chi deve scegliere tra locazione e affitto e per chi vuole evitare eventuali controversie legali.
Cos’è la locazione?
La locazione è un contratto con cui una persona, il locatore, concede ad un’altra, il conduttore, l’uso temporaneo di un immobile o di un bene mobile, in cambio di un corrispettivo economico, detto canone, che può essere mensile, trimestrale o annuale.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo determinato o indeterminato e può essere rinnovato al termine della durata prevista, previa accordo tra le parti. Il codice civile all’art. 1571 chiarisce che:
“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo“
Art. 1571 c.c.
Nel contratto di locazione, il locatore cede al conduttore il diritto di godere dell’immobile o del bene mobile oggetto del contratto, ma conserva la proprietà dell’immobile o del bene mobile e ne resta il responsabile per quanto riguarda la manutenzione e la riparazione degli eventuali danni.
In un contratto di locazione un soggetto garantisce ad un altro la possibilità di usufruire di un bene mobile o immobile per una certa durata, tramite un contratto che stabilisce un pagamento. Nel contratto sono presenti due soggetti:
- Locatore: è colui che ha la proprietà del bene, e lo presta ad un altro soggetto per un utilizzo;
- Locatario: è colui che riceve il bene, dal locatore, e secondo un accordo deve garantire un certo pagamento mensile al proprietario.
Beni non produttivi di reddito
In questa tipologia di contratto, i beni che sono messi a disposizione dal locatore al locatario sono beni non produttivi, ovvero che non producono nessun tipo di ricchezza, ma che potenzialmente potrebbero produrne.
Nel caso per esempio in cui un immobile è stabilmente abitato da un inquilino che paga mensilmente una quota per il canone di locazione, il proprietario usufruisce di questo tipo di guadagno, e in questo caso si parla di locazione. Il bene in questione però produce ricchezza solamente per il proprietario, non per l’inquilino.
Un contratto di locazione può coinvolgere direttamente gli immobili, ad uso abitativo o commerciale. I contratti di locazione devono avere alcune caratteristiche specifiche. Prima di tutto si tratta di un contratto stabilito dalla volontà di entrambi i soggetti coinvolti, per cui è anche deciso un corrispettivo in denaro, che ogni mese uno dei soggetti coinvolti dovrà versare all’altro soggetto. Questo contratto prevede inoltre una durata specifica, e può essere successivamente rinnovato in base agli accordi.
Cos’è l’affitto?
L’affitto è un tipo di locazione che si riferisce a beni in grado di produrre reddito sia per il soggetto concedente sia per il soggetto che prende in godimento la cosa. L’esempio classico di affitto è quello dell’azienda, in quanto consente la produzione di reddito per il concedente, attraverso i canoni di affitto ed al soggetto che la prende in godimento, attraverso la generazione degli utili aziendali. In particolare, l’art. 1615 c.c. prevede quanto segue:
“Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità“
Art. 1615 c.c.
Come visto prima, l’affitto rientra sotto al cappello di locazione, ma di fatto si differenzia principalmente perché il bene mobile o immobile ceduto da un soggetto all’altro soggetto è di tipo produttivo. Questo significa che il soggetto che lo ottiene in affitto dovrà utilizzarlo in base anche all’obiettivo produttivo ed economico collegato.
Anche in questo caso si prevede da una parte un locatore, che ha la proprietà del bene e lo concede all’ altro soggetto, e dall’altra parte un affittuario che provvede al pagamento di un canone in base agli accordi.
Affitto di beni produttivi di reddito
Di fatto quindi normalmente si usa la parola affitto impropriamente anche per indicare le abitazioni e rapporto che hanno gli inquilini con i proprietari, tuttavia giuridicamente l’affitto prevede sempre che il bene coinvolto sia di tipo produttivo o con finalità economiche.
L’affitto quindi è una particolare tipologia di locazione, in base alla produzione di ricchezza. Può essere concesso in affitto un immobile strutturato per produrre dei beni, come un’azienda, oppure un terreno agricolo. Anche in questo caso è previsto un pagamento periodico di una certa somma, e il soggetto che provvede al suo pagamento deve anche garantire la continuità della produzione, in base agli accordi con il proprietario. Inoltre in qualsiasi caso vige il divieto di subaffitto se il locatore non ne è a conoscenza e senza un accordo esplicito. Possiamo dire che, l’affitto è un sottotipo della locazione, che si distingue per avere come oggetto un bene produttivo.
Tabella: differenze locazione e affitto
| Caratteristica | Locazione | Affitto |
|---|---|---|
| Oggetto | Bene immobile o mobile non consumabile | Bene mobile o immobile consumabile o produttivo di reddito |
| Scopo | Uso temporaneo | Uso temporaneo per finalità produttive |
| Restituzione | Alla fine del contratto nello stato originario (salvo normale usura) | Può essere restituito o consumato |
Tipologia di beni coinvolti per locazione o affitto
Quando si va a specificare la differenza di terminologia tra affitto e locazione, può sorgere un dubbio su quali tipologie di beni possono essere inclusi nel contratto di affitto oppure in quello di locazione. Per quanto riguarda il contratto di locazione si parla di beni mobili o immobili destinati al loro utilizzo svincolato da qualsiasi tipo di produzione di ricchezza.
Il contratto di locazione generalmente fa riferimento a beni non produttivi, anche se ipoteticamente potrebbero esserlo. Sono incluse nel contratto di locazione tutte le abitazioni ad uso privato, ma anche uffici e negozi se vengono utilizzati indipendentemente dalla produzione della ricchezza.
Per quanto riguarda invece il contratto d’affitto sono indirizzati in questa categoria tutti quei beni di tipo produttivo, quindi che possono produrre una certa ricchezza. Rientrano qui le aziende e i terreni agricoli, ma anche negozi nel momento in cui il soggetto che usufruisce dell’immobile può anche accumulare introiti derivati proprio dalla produzione della ricchezza.
In entrambi i casi comunque ci si riferisce sempre a contratti che devono essere stabiliti in accordo con il proprietario, e per cui sono previsti dei pagamenti di canoni, anche mensili, per l’utilizzo del bene specifico. Questi contratti possono decadere per diverse ragioni: per esempio terminano alla scadenza naturale del periodo previsto nel contratto, oppure nel caso di recesso, oppure ancora quando non vengono rispettati gli accordi previsti. Per quanto riguarda i contratti di affitto possono durare anche per diversi anni, in particolare quelli relativi a terreni agricoli e aziende. In questo caso il limite massimo è di 30 anni. Per quanto riguarda i contratti di locazione per gli immobili a uso abitativo, possono essere rinnovati in modo automatico successivamente alla scadenza temporale, oppure è possibile recedere il contratto tramite preavviso.
Differenza tra locazione e comodato
Il comodato è un contratto a titolo gratuito con cui una persona, il comodante, concede ad un’altra, il comodatario, l’uso temporaneo di un bene mobile o immobile, senza che vi sia un corrispettivo economico. Il comodato può avere una durata determinata o indeterminata e può essere revocato dal comodante in qualsiasi momento, salvo diversa pattuizione tra le parti.
La differenza tra locazione e comodato sta proprio nel fatto che nella locazione è presente un corrispettivo economico, mentre nel comodato no. Inoltre, mentre nella locazione il locatore resta il responsabile per quanto riguarda la manutenzione e la riparazione dell’immobile o del bene mobile, nel comodato questo compito spetta al comodatario.
Differenza tra locazione e usufrutto
L’usufrutto è un diritto reale di godimento con cui una persona, l’usufruttuario, ha il diritto di godere di un bene mobile o immobile, per un certo periodo di tempo o per tutta la vita, senza tuttavia diventarne proprietario. L’usufrutto può essere costituito su qualsiasi tipo di bene mobile o immobile e può essere trasferito a terzi, a titolo oneroso o gratuito.
La differenza tra locazione e usufrutto sta nel fatto che nell’usufrutto l’usufruttuario ha il diritto di godere del bene senza dover pagare un canone, mentre nella locazione il conduttore deve pagare un canone al locatore. Inoltre, mentre nella locazione il conduttore ha solo il diritto di godere dell’immobile o del bene mobile, nell’usufrutto l’usufruttuario ha anche il diritto di disporre del bene e di trarne vantaggio economico.
Differenza tra locazione e noleggio
Il noleggio è un contratto con cui una persona, il noleggiatore, concede ad un’altra, il noleggiante, l’uso temporaneo di un bene mobile, in cambio di un corrispettivo economico. Il noleggio può essere di diversi tipi, come il noleggio di autoveicoli, il noleggio di attrezzature o il noleggio di impianti.
La differenza tra locazione e noleggio sta principalmente nel fatto che nel noleggio il bene mobile oggetto del contratto è destinato ad un uso temporaneo e specifico, mentre nella locazione l’immobile o il bene mobile oggetto del contratto è destinato ad un uso più ampio e duraturo. Inoltre, nel noleggio il noleggiatore ha il diritto di controllare l’uso del bene mobile e di chiedere il risarcimento dei danni eventualmente causati dal noleggiante, mentre nella locazione il locatore ha solo il diritto di controllare lo stato dell’immobile o del bene mobile al momento della restituzione.
Conclusioni
La differenza tra locazione e affitto si basa sulla natura del bene oggetto del contratto e sullo scopo per cui il bene viene trasferito. Comprendere questa distinzione è fondamentale per stipulare correttamente un contratto e per tutelare i propri diritti.
