Detrazione interessi passivi al 19% nella Dichiarazione dei Redditi 2020. La detrazione interessi passivi spetta ai contribuenti che hanno acquistato la prima casa tramite mutuo.

La detrazione interessi passivi nel Modello 730/2020, spetta, secondo i limiti e le modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Vediamo quali sono le regole generali per la detrazione degli interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale (Rigo RP7).

Detrazione interessi passivi

Le condizioni per la detrazione interessi passivi

Contratto di mutuo

La detrazione interessi passivi spetta al contribuente che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto di abitazione principale. Il contratto di mutuo, deve:

  • Essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso. E’ escluso, il caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. E’ possibile, quindi, prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita;
  • Essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.

Immobile destinato ad abitazione principale (entro un anno dall’acquisto)

Ulteriore condizione è che, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto. Per abitazione principale, si intende, la dimora abituale dello stesso e/o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale comporta, la decadenza di tutti i benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.

Inoltre, la detrazione spetta anche:

  • Dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro 2 anni dall’acquisto, qualora l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
  • In caso di acquisto di un immobile locato se, entro 3 mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • Qualora il contribuente trasferisca la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Limite detrazione interessi passivi

La Legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da 3.615,20 euro a 4.000 euro, il limite massimo degli interessi passivi, pagati su mutui ipotecari, stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale, sui quali spetta la detrazione.

Il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a 760,00 euro (19% di € 4.000).

Tale limite è riferito ad il totale di:

  • Interessi passivi;
  • Oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
  • Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota.

Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 4.000 per ciascun intestatario del mutuo e non è possibile fruire della detrazione per la quota di mutuo del coniuge a carico.

Abitazione principale cointestata

Nel caso di acquisto di abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi.

Qualora uno dei due coniugi, sia fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.

Separazione o divorzio dei coniugi

In caso di separazione tra i coniugi, il coniuge separato, fino a quando non c’è l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, il coniuge che ha trasferito la sua dimora, spetta la detrazione per la quota di competenza, qualora nell’immobile vivono i suoi familiari.

Contratto di mutuo stipulato ante 1993

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono:

  • L’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
  • Nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. Altrimenti, a decorrere, dallo stesso anno l’importo massimo è di 2065,38 euro.

Contratti di mutuo durante il 1993

Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:

  • L’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro 6 mesi dall’acquisto);
  • L’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.

Contratti di mutuo post 2001

Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di 4.000 euro, complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Detrazione interessi passivi: limiti

La detrazione interessi passivi, sui mutui, è effettuata in proporzione al costo dell’abitazione principale.

In particolare, qualora il contribuente abbia contratto un mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione è limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile, indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra:

  • Il costo di acquisto dell’immobile;
  • Il capitale preso a mutuo.

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula:

(costo di acquisto dell’immobile + oneri correlati) x interessi pagati
______________________________________________________
capitale dato a mutuo

Esempio

Il valore immobile (da atto di compravendita) è di 100.000 euro
Importo mutuo: 150.000 euro
100.000*100 / 150.000 = 66,67%
Importo interessi passivi pagati nell’anno 3.000
Importo detraibile 3.000 * 66,67% = 2.000 euro

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detrazione interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile, maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto che comprendono:

  • Onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
  • Le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
  • Spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;

e degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo:

  • Onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
  • La commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
  • Spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • Gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • La provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • Penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • Somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.

L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15/E/2005, ha chiarito che non possono essere classificate, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Le spese di intermediazione immobiliare sono detraibili al 19% per un importo massimo di 1.000 euro, con un risparmio di 190 euro. Nel caso in cui tali spese vengano sostenute prima del rogito è obbligatoria la registrazione del compromesso.

Quando spetta la detrazione interessi passivi?

La detrazione fiscale sugli interessi passivi del contratto di mutuo, spetta ai contribuenti che hanno stipulato un contratto di mutuo ipotecario per:

  • Acquisto della prima casa;
  • Costruzione dell’abitazione principale;
  • Ristrutturazione prima casa.

La detrazione ammonta al 19% sulle spese sugli interessi passivi, e sugli oneri accessori pagati sul mutuo ipotecario, costruzione o ristrutturazione dell’immobile ed il limite massimo è stabilito nella somma di 4.000 euro.

Casistiche

La detrazione al 19% spetta in caso di:

  • Contratto di mutuo stipulato ante 2001, la detrazione spetta se l’unità familiare è adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto.
    • Contratti di mutuo stipulati nel corso del 1993, la detrazione è ammessa nel caso in cui, l’immobile viene adibito ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994.
  • Contratto di mutuo per l’acquisto della prima casa, dove dimorano abitualmente il contribuente ed i suoi familiari;
  • Ristrutturazione immobile adibito ad abitazione principale: la detrazione del 19% decorrere dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, a condizione che decorra entro 2 anni dall’acquisto;
  • Acquisto immobile dato in locazione, la detrazione al 19% spetta, nel caso in cui l’immobile dato in locazione, viene acquistato per adibirlo ad abitazione principale. La detrazione spetta a partire dalla prima rata del mutuo, a patto che il locatore notifichi, entro 3 mesi dall’acquisto, l’intimazione di sfratto all’inquilino e entro 1 anno l’immobile venga adibito ad abitazione principale;
  • Trasferimento per motivi di lavoro;
  • Immobile non più adibito ad abitazione principale, la detrazione al 19% decade dall’anno d’imposta successivo, in cui la casa non è più utilizzata, come abitazione principale. Qualora, questo immobile torni ad essere l’abitazione principale, il contribuente potrà usufruire della detrazione fiscale al 19%;
  • Pertinenza abitazione principale, la detrazione non spetta qualora il contratto di mutuo venga stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

Quando non spetta la detrazione?

La detrazione interessi passivi per l’acquisto della prima casa, non spetta in caso di:

  • Contratto di mutuo stipulato nel 1991 o nel 1992, se contratto per motivi diversi dall’acquisto della propria abitazione, ad esempio per motivi di ristrutturazione;
  • Contratto di mutuo stipulato a decorrere del 1993, se contratto per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale, come l’acquisto della seconda casa.

Il diritto alla detrazione fiscale non spetta per gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, cessione di stipendio, e gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi ai contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria sugli immobili.

Documentazione necessaria per la detrazione interessi passivi

Per poter beneficiare della detrazione interessi passivi, è necessario conservare:

  • Le ricevute quietanzate dalla banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2019;
  • Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’immobile (o dell’ulteriore quota) che è stato o sarà adibito ad abitazione principale;
  • Contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l’importo (spesa sostenuta per l’acquisto) riportato sull’atto che, se pur maggiorato di eventuali oneri correlati all’acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, renderà necessario il riproporzionamento degli interessi alla minore spesa sostenuta;
  • Documentazione attestante gli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi);
  • Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2017. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

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