Oggi analizziamo le questioni legate all’usufrutto di un immobile. Per usufrutto si intende un particolare diritto di un soggetto di poter beneficiare di un bene, in questo caso immobiliare, che risulta di proprietà di un altro soggetto. L’usufrutto è regolamentato tra il proprietario, che viene quindi definito come “nudo proprietario” e il soggetto che beneficia del bene, l’usufruttuario.

L’accordo di usufrutto può avere minore o maggiore durata in base agli accordi presi, e durante questo periodo l’usufruttuario può anche ricavare un guadagno dall’immobile che ha ottenuto in usufrutto, in particolare mettendolo in affitto.

I dubbi sorgono nel momento in cui si ha un decesso del locatore, ovvero del soggetto che ha concesso l’immobile in usufrutto all’altro soggetto.

Per maggiori informazioni sull’usufrutto: “Come funziona l’usufrutto di una casa?”

Molti si chiedono in questa circostanza cosa accade all’immobile, e di chi è effettivamente la proprietà: degli eredi del nudo proprietario o dell’usufruttario? E cosa accade invece con il decesso dell’usufruttuario? Cerchiamo di rispondere a queste domande nell’articolo.

Locatore, locatario e usufruttuario: le differenze

Prima di rispondere bisogna fare alcune premesse, per chiarire chi sono il locatore, il locatario e l’usufruttuario. Questi soggetti sono direttamente coinvolti nel possesso di un bene o nel suo utilizzo, anche tramite usufrutto:

  • Locatore: è colui che cede un bene ad un altro soggetto. Nel caso di contratto di locazione, il locatore è il proprietario a cui l’inquilino paga l’affitto ogni mese. Nel caso di usufrutto dell’immobile, il locatore diventa il nudo proprietario dell’immobile, ovvero perde i propri diritti di uso dello stesso;
  • Locatario: è il soggetto che riceve un bene immobiliare dal locatore. Si può trattare dell’inquilino che provvede al pagamento dell’affitto ogni mese, oppure nel caso di usufrutto ne diventa usufruttuario;
  • Usufruttuario: questo soggetto è colui che beneficia del bene ceduto in usufrutto dal locatore, ovvero dal nudo proprietario. L’usufruttuario può utilizzare il bene ceduto pur non avendone la proprietà. Tramite usufrutto il soggetto che beneficia del bene deve eventualmente cedere una parte economica derivata da eventuali contratti di affitto sull’immobile.

Un usufrutto è una tipologia di accordo sempre temporanea, perché di fatto l’usufruttuario non è il proprietario dell’immobile. Può durare un periodo di tempo variabile e non si può applicare oltre la vita dell’usufruttuario. Le spese generalmente sono suddivise, se riguardano l’immobile, tra il nudo proprietario e l’usufruttuario.

Usufrutto: come funziona

L’usufrutto è un diritto reale di godimento che permette ad un soggetto (l’usufruttuario) il diritto di utilizzare e di beneficiare di un bene che è di proprietà altrui. La sua disciplina è rinvenibile all’art. 981 c.c. Quindi, l’usufrutto è il diritto di una persona (usufruttuario) di godere di un bene altrui traendone utilità, con l’obbligo però di non mutarne la destinazione economica.

L’usufrutto permette ad un soggetto che non è il proprietario dell’immobile di beneficiare di alcuni diritti su di esso, come potervi abitare o porre in affitto l’abitazione. Chi ottiene l’usufrutto di un immobile non ne diventa il proprietario, ma acquisisce i diritti relativi all’usufrutto. Il nudo proprietario continua a mantenere sull’immobile tutti i diritti di vendita ad esempio, l’usufruttuario acquisisce il diritto di utilizzare l’immobile senza cambiarne la destinazione d’uso e nei rispetti dei limiti di legge. L’usufruttuario può beneficiare dei frutti naturali per esempio delle coltivazioni e civili pensiamo all’affitto del bene senza alterarne la destinazione economica. Pertanto non potrà cambiare la sua destinazione da abitativa a commerciale e viceversa. L’usufruttuario ha comunque la facoltà di dare l‘immobile in affitto.

Il proprietario che concede in usufrutto un’abitazione mantiene su di essa la nuda proprietà, pertanto il proprietario dell’immobile conserva la proprietà, ma ne trasferisce il possesso all’usufruttuario. Il nudo proprietario può sempre decidere di vendere l’immobile, ma tale atto non estingue l’usufrutto chi acquista la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto.

In alcuni casi si può ottenere l’usufrutto dell’immobile tramite un contratto diretto con il proprietario, in altri casi invece si può trattare di un immobile ceduto in un testamento e in questo caso la proprietà rimane degli eredi del nudo proprietario. L’usufrutto si può ottenere anche per usucapione dell’immobile o del terreno. Per maggiori dettagli sull’usucapione consigliamo la lettura di questo articolo.

L’usufruttuario può trarre ogni utilità dall’immobile in usufrutto purché non cambi la destinazione economica dello stesso. Per esempio se questo immobile è destinato ad un uso abitativo, il soggetto in usufrutto non può modificare lo stesso per svolgere un’attività commerciale al suo interno.

Per quanto riguarda le spese relative all’immobile, il nudo proprietario si deve occupare delle spese straordinarie, mentre per quanto riguarda l’IMU e le spese di natura ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.

La durata dell’usufrutto è molto variabile in base al caso specifico, ma si può arrivare anche a un periodo di tempo piuttosto lungo, fino a 50 anni. Per quanto riguarda l’usufrutto di locali ad uso commerciale il termine ultimo è di 30 anni.

Infine va tenuto conto un altro fattore relativo all’usufrutto: l’immobile in questo caso è pignorabile da soggetti terzi, ma non la nuda proprietà.

Come si costituisce il diritto di usufrutto?

L’usufrutto è un diritto che può essere costituito:

  • Contratto: l’usufrutto può costituirsi innanzitutto per mezzo di un accordo contrattuale tra le parti. Il contratto con cui si costituisce l’usufrutto deve essere redatto in forma scritta, che sia una scrittura privata o un atto pubblico alla presenza di un notaio;
  • Testamento. Il soggetto defunto può attribuire attraverso una disposizione testamentaria il diritto di usufrutto ad un altro soggetto su un singolo bene, o sull’intero patrimonio.vIl diritto di usufrutto non si acquisisce automaticamente con la successione di un bene, ma viene attivato in seguito ad un atto notarile, il testamento.
  • Usucapione
  • Per Legge: ci sono determinate situazioni giuridiche in cui è la stessa legge a riconoscere l’esistenza dell’usufrutto. Pensiamo al caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minorenne.

Decesso del locatore dell’immobile

Nel momento in cui si ha il decesso del locatore ovvero del nudo proprietario, l’immobile di fatto passera di proprietà agli eredi del proprietario, ma questi soggetti potranno accedere solamente alla nuda proprietà dell’immobile, perché dovranno comunque attenersi all’usufrutto in corso fino alla sua scadenza stabilita dal contratto.

Per questo motivo il decesso del nudo proprietario di un immobile non comporta la perdita del diritto di usufrutto da parte del soggetto che lo sta utilizzando. Gli eredi quindi del proprietario non possono richiedere di utilizzare l’immobile con piena proprietà.

L’unica eccezione riguarda il caso di prescrizione, ovvero quando l’usufruttuario non utilizza l’immobile nessun modo per almeno 20 anni. In ogni caso si può di comune accordo decidere di terminare in anticipo l’accordo di usufrutto, nel momento in cui esiste un accordo tra gli eredi del proprietario deceduto e l’usufruttuario.

Esiste anche l’ipotesi per cui il soggetto usufruttuario può diventare proprietario a tutto tondo dell’immobile in questione. In questo caso però è necessario un contratto di compravendita diretto agli eredi del proprietario deceduto.

Decesso dell’usufruttuario

Un’altra casistica in cui si può incorrere è quella del decesso dell’usufruttuario. In questo caso l’immobile torna con pieno diritto al proprietario effettivo, ovvero al nudo proprietario. In questo caso il proprietario non deve fare nulla se non ricevere l’immobile.

Gli eredi del dell’usufruttuario defunto hanno effettivamente qualche diritto reale sull’immobile? A questo proposito non esiste diritto correlato all’usufruttuario per gli eredi. In ogni caso gli eredi dell’usufruttuario devono restituire l’immobile utilizzato dal soggetto defunto al nudo proprietario.

Questo è dovuto al fatto che la proprietà totale dell’immobile non è mai dell’usufruttuario, che può solamente utilizzarlo o ricavare un profitto da esso. La regola generale è che l’usufrutto non può essere applicato dopo la morte dell’usufruttuario e non può quindi essere ereditato dai suoi eredi.

Questo è valido anche nel caso in cui sullo stesso immobile ci siano più di un usufruttuario. In ogni caso è il proprietario a detenere tutti diritti sull’immobile anche se posto in usufrutto.

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Classe 1992, laureata in Scienze della Comunicazione all'Università degli Studi di Torino, da sempre sono appassionata di scrittura. Dopo alcune esperienze all'estero, ho deciso di approfondire tematiche inerenti la fiscalità nazionale relativa alle persone fisiche ed alle partite Iva. Collaboro con Fiscomania.com per la pubblicazione di articoli di news a carattere fiscale. Un settore complesso quello fiscale ma dove non si finisce mai di imparare.

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