contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è un contratto mediante il quale le parti, (promettente venditore e il promissario acquirente), si impegnano reciprocamente, con efficacia vincolante, ad alienare e ad acquistare l’oggetto del contratto. Con la sottoscrizione del preliminare i soggetti si obbligano giuridicamente alla stipulazione del rogito notarile. Le parti, con il presente atto, fermano l’acquisto, in modo tale che una di esse possa riservarsi la facoltà di rivalutare l’affare alla luce delle sopravvenienze. Queste ultime, non necessariamente sono nuovi elementi, ma possono essere anche fatti e circostanze che sono venute a conoscenza.

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Tale negozio è un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. Con esso, una sola delle parti o entrambe si impegnano a stipulare un successivo contratto il cui contenuto è determinato dal preliminare stesso. Tale modalità di conclusione del contratto di compravendita è di uso comune nel settore immobiliare, consentendo una ponderazione preliminare dell’impiego di ampie risorse economiche.

Sulla natura del contratto in questione, sono state individuate molteplici tesi. La prevalente afferma che che si tratti di un doppio contratto, tesi prevalente in dottrina e giurisprudenza. Il preliminare e il definitivo sono due distinti atti negoziali. Dal preliminare deriva un’obbligo di facere, cioè di consentire la conclusione del contratto definitivo, e quindi di conseguire un bene nelle forme preventivata. Mentre il definitivo fa sorgere un’obbligazione di dare, cioè di trasferire il bene oggetto del contratto.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto per iscritto e deve indicare gli elementi minimi della compravendita, ovvero:

  • consenso delle parti
  • descrizione del bene oggetto della vendita (l’indirizzo, la descrizione dell’immobile, l’attestazione dei dati catastali e delle planimetrie e l’attestato di prestazione energetica)
  • prezzo.

Occorre accertarsi che il venditore sia il reale proprietario dell’immobile. Il venditore ha l’obbligo, tramite un accesso agli atti presso gli Uffici Tecnici Comunali, di verificare la conformità urbanistico catastale, la regolarità edilizia e che gli impianti risultino conformi alle norme di sicurezza e ai vincoli urbanistici e ambientali della località in cui l’immobile è situato.

Dopo aver riportato gli estremi di pagamento della caparra confirmatoria e degli eventuali acconti versati, bisognerà specificare le forme di pagamento. Inoltre, al contratto preliminare di compravendita è assegnata una data di scadenza per la stipulazione dell’atto notarile, il contratto potrà essere sottoscritto da entrambe le parti.

Il contratto preliminare ha effetti obbligatori, determinando l’obbligo per i contraenti di prestare il consenso in occasione della futura vendita.

Vediamo ciò che c’è da sapere sul contratto preliminare di compravendita.


Cos’è il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. Esso generalmente viene impiegato nella prassi immobiliare, per l’acquisto di beni immobili o mobili registrati. Per loro natura, tali contratti risultano essere particolarmente onerosi. In tal modo il promissario acquirente si riserva la facoltà di valutare la convenienza dell’affare, mantenendolo fermo per un certo arco di tempo necessario a procedere alla verifica dello stato dell’immobile o della res, in generale.

Con esso, una sola delle parti o entrambe si impegnano a stipulare un successivo contratto il cui contenuto è determinato dal preliminare stesso.

Il codice civile non dedica molte norme al preliminare:

  • l’art. 1351 cc disciplina la forma del preliminare,
  • l’art. 2932 che prevede la tutela in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto.

Il contratto preliminare non solo fa sorgere l’obbligo di concludere il contratto. Con l’introduzione delle norme sulla trascrizione del contratto preliminare, il legislatore ha previsto che gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiscano alla trascrizione del preliminare.

Il contratto preliminare obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il contratto preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita:

  • consenso delle parti
  • descrizione del bene oggetto della vendita (l’indirizzo, la descrizione dell’immobile, l’attestazione dei dati catastali e delle planimetrie e l’attestato di prestazione energetica)
  • prezzo.

Al fine di garantire la massima tutela al futuro acquirente è molto opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, mediante la trascrizione l’atto è reso legalmente valido e vincolante verso chiunque, il venditore, pertanto, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è riservato al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Il contratto preliminare ha effetti obbligatori, determinando l’obbligo per i contraenti di prestare il consenso in occasione della futura vendita.

La natura del contratto preliminare

La giurisprudenza e la dottrina hanno elaborato tre tesi sulla natura del contratto preliminare.

Secondo un primo orientamento il preliminare costituisce Pactum de contrahendo. Secondo questo indirizzo, è un accordo meramente preparatorio, da cui deriva un obbligo di facere, ovverosia di prestare il consenso alla conclusione di altro contratto definitivo.

Tale impostazione determina una limitazione agli strumenti di tutela esperibili  quali:

  • nullità per difetto di forma;
  • annullamento per incapacità o vizio del consento
  • risoluzione per impossibilità.

Sarebbe esclusa l’azione revocatoria, in quanto non è un atto dispositivo , né l’azione di surrogazione in quando non si tratterebbe di un mero atto solutori. Proprio per questa ragione la tesi è stata criticata. Sarebbe preferibile esperire azioni a tutela della garanzia patrimoniale generica già con il preliminare, non attendendo il definitivo.

Altro indirizzo ritiene che si tratti di un doppio contratto, tesi prevalente in dottrina e giurisprudenza. Il preliminare e il definitivo sono due distinti atti negoziali. Dal preliminare deriva un’obbligo di facere, cioè di consentire la conclusione del contratto definitivo, e quindi di conseguire un bene nelle forme preventivata. Mentre il definitivo fa sorgere un’obbligazione di dare, cioè di trasferire il bene oggetto del contratto.

Il contratto definitivo quindi è sorretto da una causa propria, che sopravvive ed è indipendente dal preliminare. Il preliminare a sua volta avrà una propria causa. Questo consente l’ampliamento dei rimedi a disposizione. In quest’ottica sia il preliminare che il definitivo sono revocabili. Resta, tuttavia, aperta invece la questione sulla surrogazione. Nel caso di difformità tra preliminare e definitivo sarà poi compito dell’interprete procedere una valutazione della volontà delle parti. 

La terza tesi minoritaria richiama la distinzione tra titulus e modus, propria della tradizione germanica in tema di compravendita. ll contratto preliminare è il titulus, cioè il contratto obbligatorio, di cui il definitivo ne dà esecuzione, cioè un modus, con causa esterna.

La forma del contratto preliminare

Tra le poche norme del codice civile che disciplinano il contratto preliminare, il legislatore ha previsto l’art. 1352 c.c. in tema di forma. Secondo la disposizione, il contratto preliminare deve essere stipulato nella stessa forma che la legge prevede per il definitivo.

Ciò implica, nel caso di preliminare di compravendita, che laddove si tratti di beni immobili o mobili registrati, anche il contratto preliminare dovrà avere forma scritta a pena di nullità.

Tuttavia, ciò ha posto, in dottrina, un rilevante quesito, ossia se l’obbligo della forma riguardi anche i contratti che devono essere stipulati in una determinata forma ad probationem.

La tesi negativa si basa essenzialmente su di un unico argomento, quello della libertà delle forme.

Ciononostante, ci sembra preferibile la tesi positiva per due ragioni:

  • l’articolo 1351, quando parla di forma, non distingue tra forme ad substantiam e ad probationem;
  • inoltre, se per il preliminare non fosse in vigore l’obbligo della forma ad probationem potrebbe essere frustrato il risultato che la legge vuole ottenere con l’imposizione dell’obbligo formale, ossia di selezionare le modalità di prova dell’esistenza di un atto, per il quale è richiesta una certa forma scritta ai fini probatori.

Si è detto che il contratto preliminare deve avere la stessa forma del definitivo a pena di nullità. Nel caso di un contratto preliminare di vendita immobiliare, l’art. 1350, primo co n. 1 c.c., stabilisce che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità.

Le parti possono quindi procedere autonomamente mediante scrittura privata, oppure rivolgersi ad un Notaio e concludere il “compromesso” per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Tale ultima opzione è imprescindibile se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione (D. Lgs. n. 122/2005, art. 6).

Clausole accessorie nel contratto preliminare di compravendita

E’ possibile inserire nel contratto preliminare di compravendita delle clausole aggiuntive e accessorie, tra quelle maggiormente utilizzate, ci sono:

  • il termine per la stipula del contratto definitivo: solitamente le parti indicano la data entro cui sottoscrivere il successivo contratto di compravendita, in modo da circoscrivere temporalmente il proprio impegno reciproco;
  • la caparra (art. 1385 c.c.) il promittente venditore può chiedere al promissario acquirente il versamento di una somma di denaro per confermare l’impegno assunto (c.d. caparra confirmatoria). La caparra verrà restituita o imputata al pagamento del prezzo del contratto definitivo. Se invece una delle parti è inadempiente alle obbligazioni previste dal preliminare, l’altra parte potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio dell’importo versato.

Il termine di stipula del contratto definitivo non è un elemento essenziale del contratto preliminare. Qualora le parti del contratto non ne facciano menzione, secondo un orientamento della Cassazione, (Cass. n. 2700/1956, Cass. sez. 3 n. 19414/10, Cass. sez. 3 n. 15796/09), se nel preliminare non è indicato un termine per adempiere, la parte che vi ha interesse può esigere l’esecuzione immediata della prestazione.

Registrazione del contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia delle scritture private prevista dalla legge tuttavia, al fine di garantire la massima tutela, può essere autenticato dal notaio o registrato all’Agenzia delle Entrate.

Se la scrittura privata è autenticata, il notaio richiederà la registrazione entro 30 giorni mediante MUI e il pagamento dell’imposta di registro. È consigliabile trascrivere il contratto preliminare nei Registri Immobiliari entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione. 

L’Agenzia delle Entrate per la registrazione richiede: 

  • modello 69 in duplice copia;
  • modello F24 in triplice copia e due copie del contratto da registrare con le relative marche da bollo, che devono avere date uguali al contratto.

Quali sono i costi per la registrazione del contratto preliminare di compravendita?

  • imposta fissa di trascrizione (200 euro)
  • diritti fissi di trascrizione (35 euro)
  • imposta di bollo (16 euro)
  • il 0,5% della caparra confirmatoria (costo previsto solo per l’acquirente).

I vizi della res: compravendita con e senza preliminare

Tramite il contratto preliminare, una delle parti si obbliga a dare all’altre la piena proprietà di una certo bene, il quale presenti specifiche caratteristiche. Se il bene risultare gravato da oneri, da pesi reali o viziato per vizi materiali, il preliminare non obbliga a prestare il nudo consenso, né a trasferire il bene, ove questo sia diverso da come descritto in contratto. 

Il promissario alienante è obbligato anche a fare in modo che nelle more il bene diventi conforme, o mantenga le caratteristiche, a che ha promesso e come risultano dall’atto. Ciò implica che egli è anche obbligato a porre in essere le iniziative volte a recuperare la conformità. Dunque, il contratto preliminare non fa sorgere solo un dovere di facere negoziale, ma anche un facere materiale  strumentale alla piena attuazione dell’effetto.

Se il promissario alienante promette di vendere un bene non viziato e libero da pesi,il promissario acquirente può pretendere che il primo elimini gli oneri o i vizi del bene, perché l’alienante è obbligato a fare tutto ciò che serve affinché sia conseguito il risultato pieno e conforme a come è stato promesso nel preliminare.

Questo rimedio avverso i vizi della res, in materia di compravendita ordinaria, in assenza di preliminare, non è consentito. La giurisprudenza esclude che se il bene è viziato il compratore può agire per ottenere l’eliminazione dei vizi. A tal fine sono espressamente previsti i rimedi edilizi, che esauriscono la tutela.

L’eliminazione dei vizi dipende dalla circostanza per cui dal preliminare deriva  una condanna  ad un facere materiale. Tale effetto o rimedio esula dalla compravendita che ha ad oggetto solo un’obbligazione di dare, non anche una di fare. 

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