Conferimento di immobili in società estera: aspetti fiscali

Un'operazione societaria di particolare interesse è rappresentata dal conferimento di beni immobili italiani in una società di diritto comunitario residente in un Paese diverso dall'Italia. Può capitare, infatti, che un socio italiano di una società estera intenda conferire nella società un bene immobile sito in Italia. In questi casi è necessario andare ad analizzare quali sono le principali indicazioni riguardanti la fiscalità ai fini delle imposte dirette ed indirette dell'operazione.
Per chiarire meglio l'operazione proviamo ad ipotizzare un esempio concreto. Immagina due fratelli, fiscalmente residenti in Italia, che detengono al 50% un immobile situato in Italia. Tale immobile viene conferito dai due proprietari nella loro società di diritto tedesco (GMBH). Si tratta di una società UE di cui sono soci e che viene amministrata da loro zio, fiscalmente residente in Germania.
Di fronte a questo tipo di operazione è opportuno analizzare le conseguenze fiscali, ai fini delle imposte dirette ed indirette, del conferimento di immobili in società estera. Inoltre, andrò ad analizzare anche gli aspetti legati al monitoraggio fiscale nel quadro RW delle attività patrimoniali e finanziarie di fonte estera. I due fratelli, infatti, al termine del periodo di imposta detengono un investimento all'estero di natura finanziaria suscettibile di produrre reddito imponibile in Italia. La partecipazione nella società estera, infatti, è soggetta a segnalazione nel quadro RW.
Fiscalità indiretta
Al fine di individuare i profili di fiscalità indiretta legati al conferimento di immobili in società estera è opportuno partire dalla situazione più semplice. Mi riferisco al caso del conferimento di beni immobili in società italiana. Andiamo ad analizzare, quindi, le due casistiche ed il particolare regime di vantaggio legato al conferimento di beni immobili italiani in società estera, ai fini delle imposte indirette.
Il conferimento di immobili italiani in società italiana
Il conferimento di immobili in società italiana da parte di soci persone fisiche comporta l'applicazione dell'imposta di registro. In particolare, si tratta di applicare l'imposta di registro in misura proporzionale (con aliquota del 9%). Il valore imponibile su cui applicare l'imposta di registro è dato dalla differenza esistente tra:

Il valore dell'immobile conferito;
Le (eventuali) passività accollate.

Inoltre, in questo tipo di operazione deve essere tenuto conto che sono dovute anche le imposte ipotecarie e catastali (nella misura del 2% e dell'1%). In questo caso la base imponibile deve essere considerata al lordo delle passività accollate.
Tabella: imposte indirette
Nella tabella seguente il prelievo fiscale indiretto nel conferimento di immobile in società italiana. Ipotizziamo il valore dell'immobile di 100.000 euro, con passività accollate di 40.000 euro.

Conferimento immobili in società italiana
Imposta di registro
L'Imposta ipotecaria
Imposta catastale

Base Imponibile
60.00...