Acquisto casa in Italia da parte di residente all’estero

Acquistare una casa in Italia è il sogno di molte persone straniere. L’interesse degli stranieri all’acquisto di un immobile in Italia è sicuramente crescente. Soprattutto nelle grandi città d’arte, o nei luoghi di villeggiatura (mare, montagna, etc). Se questo è anche il tuo sogno, devi assolutamente leggere questa guida dedicata ad acquirenti stranieri che desiderano acquistare un immobile in Italia.

Il mercato immobiliare italiano riesce ancora ad essere attraente all’estero. Comprare Casa in Italia è ancora attraente, ma non è semplice! In questa guida voglio mostrarti quali sono le regole e le norme da seguire per comprare casa in Italia da parte di stranieri.

Se vuoi acquistare un immobile in Italia devi assolutamente rispettare la procedura che ti indicherò di seguito. Infine, troverai tutti i miei consigli per ottenere il maggiore risparmio fiscale possibile sull’investimento, e se tutto questo non ti è sufficiente troverai le indicazioni per contattarmi per una consulenza fiscale.

Quali condizioni per uno straniero che vuole acquistare casa in Italia?

La proprietà in Italia può essere acquistata sia da persone fisiche che da società. Al momento dell’acquisto della proprietà, i diritti degli stranieri sono uguali ai diritti dei cittadini italiani ma analizziamo tutto nel dettaglio. Il primo aspetto da considerare è che non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia. Per comprare casa in Italia gli stranieri devono soddisfare le seguenti condizioni:

• Stranieri soggiornanti in Italia. In questo caso è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Stessa cosa anche per familiari di stranieri soggiornanti in Italia ed apolidi da meno di tre anni. Assieme ad esso è indispensabile l’acquisizione del codice fiscale italiano;
• Stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia. In questo caso l’acquisto è più complicato, in quanto è necessario che vi sia un trattato internazionale che consenta l’acquisto. Il trattato internazionale per essere applicabile deve consentire il principio di reciprocità. Anche al soggetto italiano deve essere consentito l’acquisto di una casa in quel Paese estero. Per verificare l’esistenza di una convenzione valida, occorre verificare al situazione sul sito del Ministero degli Affari Esteri. Anche in questo caso l’acquisizione del codice fiscale italiano è indispensabile;
• Soggetto cittadino comunitario o appartenente a Paesi dello SEE. In questo caso non vi sono limiti all’acquisto. Stessa cosa è valida per i soggetti apolidi da più di tre anni residenti in Italia.

Il primo passo da effettuare è quindi quello legato ad individuare se rientri tra i soggetti stranieri che possono comprare casa in Italia. Una volta verificato questo è necessario individuare tutti gli aspetti e la procedura che porterà all’acquisto vero e proprio.

Come scegliere un’immobile in Italia?

Per uno straniero l’acquisto di una abitazione in Italia è solitamente un investimento. Per questo motivo occorre non solo individuare la tipologia ed il luogo in cui è situata l’abitazione. Non si deve trattare di una mera scelta estetica. È opportuno controllare e verificare tutti gli aspetti tecnici legati all’immobile stesso.

Per questo motivo è di fondamentale importanza affidarsi a dei professionisti del settore, esperti in vari ambiti che possano verificare molti aspetti tecnici. Mi riferisco alla conformità dell’immobile per tutte le autorizzazioni necessarie, sia da un punto di vista edilizio che tecnico, impianti, etc. Non sono rari, infatti, acquisti di abitazioni da parte di stranieri, poco informati, che catastalmente risultano classificati con codici diversi da quello abitativo.

In poche parole, se vuoi comprare casa in Italia devi accertarti del suo concreto stato di salute. Mi riferisco sia ad immobili storici, ma anche ad immobili da costruire o in corso di costruzione. La società che costruisce l’immobile, infatti, potrebbe rivelarsi nel tempo poco solida e quindi, compromettere tutto attraverso il fallimento. Altro consiglio è quello di verificare sempre la presenza di possibili ipoteche che gravano sull’immobile. Per questo è necessario fare una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari. In questo modo potrai vedere in modo incontrovertibile la titolarità del venditore dell’immobile. Infine, se decidi di acquistare un immobile in un condominio non puoi esimerti dal verificare la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore. Puoi accertarti di questo facilmente attraverso una dichiarazione dell’amministratore di condominio. Nel caso in cui, infatti, il venditore abbia debiti nei confronti del condominio, questi potrà rivalersi sull’acquirente.

Quali variabili influenzano il prezzo di acquisto di un immobile in Italia?

La variabile principale che incide sull’acquisto di una abitazione è sicuramente il prezzo di acquisto. Inutile dire che sul prezzo degli immobili incidono vari elementi. Come i seguenti:

• Zona in cui sorge l’immobile: periferia o centro città;
• La tipologia dell’appartamento: villa, appartamento, etc;
• La superficie calpestabile;
• Il piano;
• L’esposizione al sole;
• I dettagli e le finiture di infissi e  pavimenti;
• Le mura;
• I servizi igienici;
• La presenza di ascensore;
• Le condizioni generali dello stabile e tanti altri.

Generalmente il venditore tenta di vendere ad un prezzo un più alto rispetto a quello di mercato. Per questo occorre distinguere tra il prezzo richiesto e l’effettivo prezzo di vendita. Per questi aspetti un valido agente immobiliare è indispensabile per non commettere errori.

Acquisto di immobile in Italia: le aste immobiliari

Tra le possibilità legate all’acquisto di un’immobile in Italia vi è quello di sfruttare le aste immobiliari. Si tratta di procedure di asta promosse per vendere immobili oggetto di fallimenti. In questi casi, considerata la volontà di disfarsi dell’immobile e liquidarne il suo valore, il prezzo di vendita è solitamente più basso rispetto al mercato.

Molto spetto il prezzo è dato anche dalle precarie condizioni di salute dell’immobile. Tuttavia, alle aste immobiliari non è raro trovare delle vere e proprie occasioni da non perdere.

Se sei un soggetto residente all’estero, per poter partecipare ad un asta immobile hai due alternative. Presenziare tu stesso, oppure partecipare attraverso un soggetto delegato che faccia offerte al posto tuo. Per poter fare questo è necessario stipulare una procura speciale davanti ad un notaio. In questo modo il soggetto delegato potrà operare in asta al posto tuo. Anche in questo caso è importante affidarsi ad intermediari del settore.

Quale procedura di acquisto seguire per comprare casa in Italia?

Arrivato a questo punto dovresti aver già individuato l’immobile da acquistare in Italia. Vediamo, quindi, in modo pratico qual’è la corretta procedura da attuare per arrivare all’acquisto dell’immobile. In particolare:

• La proposta di acquisto;
• La stipulazione del contratto preliminare di compravendita;
• Il rogito notarile di vendita.

La proposta di acquisto dell’immobile

Quando decidi di comprare casa in Italia (o se vuoi comprare casa dall’estero), una volta scelto l’immobile tra le tante case proposte in vendita, devi presentare una “proposta di acquisto”. La proposta di acquisto è una offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione tra venditore ed acquirente. Mi riferisco in particolare ai seguenti elementi:

• Nome e cognome delle parti;
• Data e luogo di nascita;
• Descrizione dell’appartamento;
• Estremi catastali;
• Anno di costruzione;
• Conformità urbanistiche;
• Abitabilità;
• Il prezzo concordato;
• Le modalità di pagamento;
• L’ammontare della caparra etc.

Il venditore potrà accettare o rifiutare l’offerta a seconda dei casi.

Stipulazione del contratto preliminare di vendita

Una volta accettata la proposta di acquisto, il passo successivo è il contratto preliminare di vendita. Si tratta di un accordo preliminare all’acquisto con il quale il compratore si impegna formalmente. Infatti, nel contratto è previsto solitamente il versamento di una caparra confirmatoria. Si tratta di un importo che nella maggior parte dei casi varia tra il 10% e il 30% del valore dell’immobile.

Il contratto preliminare deve avere obbligatoriamente una forma scritta. Esso deve contenere tutte le condizioni dettate dalle parti nella proposta di acquisto. Esso, sostanzialmente ha l’obiettivo di obbligare le parti a trasferire la titolarità dell’immobili ad un certo tempo.  Tuttavia, non vi è alcuno obbligo all’acquisto.

Stipulazione del rogito di vendita

Il contratto definitivo di vendita è il rogito notarile. Atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito. Il notaio, nella qualità di pubblico ufficiale è tenuto a traferire le informazioni inerenti la compravendita agli organi statali competenti ed all’Ufficio Catasto ai fini della registrazione.

L’atto notarile italiano deve essere accompagnato da traduzione in lingua straniera certificata conforme al testo italiano da un traduttore ufficiale (che può anche essere il  notaio italiano che conosce la lingua straniera). Questo salvo che gli stranieri che acquistano non dichiarino di comprendere e leggere perfettamente la lingua italiana. All’acquirente dovrà essere consegnato l’originale del certificato di proprietà. Nei casi in cui il rogito notarile venga stipulato molto tempo dopo la firma del compromesso, è consigliabile registrare quest’ultimo all’Agenzia del Territorio. Questo al fine di tutelarti da possibili trascrizioni pregiudizievoli nei confronti del venditore, come ad esempio il pignoramento della casa da acquistare.

Quali le imposte legate all’acquisto di un immobile in Italia?

Tutti coloro che decidono di acquistare casa in Italia, sono tenuti al pagamento di imposte indirette legate all’acquisto del diritto reale. Le imposte da pagare si dividono in due gruppi:

• Le Imposte legate all’acquisto: imposta di registro o Iva imposta ipotecaria e catastale;
• Le Imposte legate all’imposizione patrimoniale: IMU.

Le imposte indirette legate all’acquisto di casa in Italia

Le imposte da versare all’Amministrazione finanziaria, legate all’acquisto di beni immobili, variano in base ad alcuni parametri.

Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), la stesso dipende anche dal soggetto venditore. In particolare, il soggetto acquirente di beni immobili deve porre attenzione a verificare se il soggetto cedente sia un privato o un soggetto passivo Iva (azienda in forma individuale o societaria).

Cedente privato

Se, infatti, il cedente è un privato, trova applicazione la disciplina disposta dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), il quale prevede il versamento a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:

• Imposta di registro;
• Imposta catastale;
• Imposte ipotecaria.

Cedente impresa

Se, invece, il soggetto cedente è un’impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n. 633/72.

Acquisto di Immobili abitativi: imposta di registro

In applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, effettuate da soggetti privati (non dotati di partita Iva), l’Imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano nella seguente misura:

• Fissa (€. 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad Iva;
• Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da Iva, oppure
• Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

Acquisto di Immobili abitativi: aliquote Iva

Per la determinazione dell’aliquota Iva da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10%.

Le imposte indirette legate all’applicazione di imposte patrimoniali per l’acquisto di casa in Italia

Un soggetto straniero che acquista casa in Italia deve sapere che oltre al pagamento delle imposte indirette sull’acquisto è tenuto anche a pagare le imposte patrimoniali. Si tratta di imposte dovute per il solo fatto di essere titolare di un diritto reale sull’abitazione.

Attualmente le imposte indirette che gravano sul proprietario di un immobile in Italia sono le seguenti:

• IMU: è l’imposta municipale unica dovuta da chi possiede un immobile, ad eccezione delle abitazioni principali non di lusso, per le quali non è dovuta.
• TARI: è la tassa sui rifiuti, a carico di coloro che di fatto utilizzano l’immobile a titolo sia oneroso che gratuito.

Il termine di presentazione della dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso/detenzione del locale. Naturalmente, per la gestione di questi aspetti ti servirà l’ausilio di un dottore commercialista esperto.

Quali i consigli per ridurre la tassazione se vuoi comprare casa in Italia?

Arrivato a questo punto della lettura immagino che starai pensando che le imposte da pagare sono davvero tante. Attenzione però, in alcuni casi, è possibile ridurre questo tipo di tassazione. Infatti, se decisi di comprare casa in Italia, e per te si tratta di prima casa (da non confondere con il termine “abitazione principale“), avrai diritto ad una serie di agevolazioni.

Si tratta di agevolazioni che possono ridurre le imposte indirette da pagare al momento dell’acquisto della casa. Anche gli acquirenti stranieri che possiedono i requisiti possono godere delle agevolazioni prima casa. In particolare al momento dell’acquisto:

• Chi acquista la prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Inoltre, le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a € 50 ciascuna;
• Chi compra da un’impresa costruttrice, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, paga l’IVA al 4%. Mentre, le imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse per € 200 ciascuna.

Condizioni per fruire dell’agevolazione acquisto prima casa in Italia per residenti all’estero

Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero. In particolare, la disposizione in commento ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86, nella sezione in cui vengono indicate le condizioni di accesso al beneficio prima casa, in caso di acquisto dell’abitazione non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 o A/9), per i soggetti trasferiti all’estero.

Per capire la portata delle modifiche è opportuno partire dalla normativa previgente, la quale prevedeva il rispetto delle seguenti condizioni (derogatorie rispetto alla norma ordinaria) per l’espatriato che acquistava la “prima casa” in Italia. In particolare:

• In caso di acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro, operava una deroga alla condizione che richiede la residenza dell’acquirente nel Comune di acquisto e l’agevolazione prima casa spettava se l’immobile agevolato si trovava nel Comune in cui aveva sede o esercitava l’attività il datore di lavoro;
• In caso di cittadino italiano emigrato all’estero era possibile applicare l’agevolazione, senza dover fornire alcuna prova in relazione alla residenza. L’unica condizione richiesta era che l’immobile acquistato costituisse la prima casa sul territorio italiano.

Tali condizioni derogatorie sono state rivisitate dal citato art. 2 del D.L. n. 69/23, la quale ha modificato la lett. a) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 che riguardava i soggetti emigrati all’estero. La nuova condizione per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero è la seguente. In particolare, nel caso in cui l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Possiamo affermare, quindi, che il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto in Italia della prima casa (abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9) esclusivamente al verificarsi congiuntamente delle seguenti disposizioni:

• Aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero;
• L’immobile acquistato in Italia deve essere ubicato nel Comune di nascita dell’acquirente, ovvero in quello in cui questi aveva la residenza o svolgeva l’attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.

Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza. In attesa di possibili futuri chiarimenti appare rilevante il fatto che la norma pari di soggetti che si sono trasferiti all’estero per “ragioni di lavoro” (escludendo altre motivazioni), e di come tale aspetto debba essere verificato. Inoltre, non vi sono riferimenti all’iscrizione AIRE relativa al trasferimento all’estero del soggetto.

Tale disposizione, in ogni caso, appare suscettibile di cambiamenti in attesa della sua conversione in legge nei successivi 60 giorni.

Accertamenti fiscali sugli acquisti di immobili

L’acquisto di un bene immobile comporta, generalmente, un importante trasferimento di denaro. Per questo motivo l’Agenzia delle Entrate presta sempre molta attenzione a questo tipo di transazioni, per individuare possibili situazioni di anomalia, ovvero, una incoerenza tra:

• La capacità reddituale e risparmi accumulati dall’acquirente nel tempo;
• Il valore di acquisto dell’immobile.

Nel caso in cui questi valori appaiano incongruenti l’Agenzia delle Entrate invia al contribuente una lettera per invitarlo a dimostrare la fonte del denaro legato all’acquisto effettuato. Questa situazione potrebbe rivelarsi più complessa per un soggetto non residente, chiamato a dimostrare la congruità del proprio reddito e della propria capacità di risparmio connessa all’acquisto dell’immobile in Italia.

Considerazioni finali

Se hai deciso di comprare casa in Italia molto probabilmente ti stai apprestando ad effettuare un investimento immobiliare. Oltre ad utilizzare l’abitazione per le tue vacanze potresti seriamente pensare di sfruttarla e metterla a reddito durante l’anno. Questo ti consentirà di recuperare parte del costo sostenuto, ma soprattutto ti permetterà di ripagarti i costi di gestione annui che una abitazione comporta.

Si tratta di un modo per cercare di ottenere un ritorno finanziario sull’investimento. Quindi perché non pensarci seriamente?!

Se hai bisogno di maggiori informazioni su quanto indicato nell’articolo o se cerchi professionisti in grado di aiutarti nella scelta dell’acquisto del tuo immobile in Italia posso aiutarti. Possiamo esserti di aiuto ed affiancarti in tutte le fasi di acquisto dell’immobile e gestire per te tutti gli adempimenti fiscali conseguenti, anche se decidi di mettere a reddito l’immobile.

Non esitare a contattarmi per effettuare il tuo acquisto immobiliare in Italia nel modo giusto.