Come aprire un affittacamere: guida

L’attività di affittacamere è un’attività turistico ricettiva extralberghiera attraverso la quale un soggetto realizza una struttura composta da non più di sei camere disposte in non più di due appartamenti per uno stesso stabile. Si tratta, sostanzialmente, di una delle modalità attraverso le quali è possibile mettere a reddito un immobile (solitamente una seconda casa) attraverso una forma imprenditoriale (o privata a seconda dei casi).

Esistono molte altre possibilità alternative per mettere a reddito un immobile acquistato a scopo di investimento: il bed and breakfast, la casa vacanze, la locazione turistica. Individuare la forma migliore per mettere a reddito un immobile non è mai semplice, non esiste una forma in assoluto più remunerativa dell’altra. Solitamente la scelta dipende molto dalle varie leggi regionali che possono offrire opportunità o limiti a ciascuna di queste forme di messa a reddito di un immobile. Per questo motivo il consiglio è quello di valutare e scegliere coadiuvati da un consulente esperto.

Detto questo, nel seguente articolo voglio parlarti in maniera approfondita di come aprire al meglio un’attività di affittacamere nel tuo immobile.

Che cos’è un’attività di affittacamere?

Secondo quanto previsto dalla Legge n. 217/83 può essere definita un’attività di affittacamere come:

Gli affittacamere sono strutture ricettive gestite da privati che mettono a disposizione stanze di un appartamento ammobiliato e servizi complementari. Queste strutture sono spesso scelte da viaggiatori che cercano un’opzione di alloggio più economica e una maggiore interazione con i locali.

Prima di proseguire, ritengo utile precisare che i soggetti che effettuano questa attività e che oltre all’alloggio somministrano anche la colazione, possono assumere la specifica denominazione di bed and breakfast. In sostanza, ciò che differenza chi affitta camere da chi ha un B&B è il servizio di colazione.

Quante camere deve avere un affittacamere?

Le strutture devono essere composte da non più di 6 camere per clienti, con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto, ubicate nello stesso appartamento, nelle quali sono fornite alloggio ed, eventualmente, servizi complementari.

Che differenza c’è tra bed and breakfast ed affittacamere?

Per bed and breakfast deve intendersi la messa a disposizione di un letto e la “somministrazione” della prima colazione. Si tratta di attività a conduzione, per lo più familiare. Mentre, con il termine affittacamere devono intendersi delle unità immobiliari locate più volte nell’anno, per brevi periodi, a soggetti diversi, senza alcuna attività di “somministrazione“. Questa attività, a seconda dei casi, può essere esercitata in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.

Come si apre un’attività di affittacamere non professionale

L’attività di affittacamere può essere svolta sia:

• A livello professionale, con obbligo di aprire partita IVA;
• A livello non professionale, ovvero in maniera del tutto occasionale.

L’attività è di tipo occasionale quando l’attività viene esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza e il domicilio del soggetto che intende svolgere l’attività. Quando si parla di attività occasionale il soggetto che la esercita è esonerato sia dall’iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio provinciale, che dall’apertura della partita IVA. L’unico adempimento da porre in essere è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Si tratta di una comunicazione da presentare presso il Comune ove è ubicato l’immobile, nel quale si intende svolgere l’attività.

La SCIA è un documento da inviare per via telematica, attraverso apposite piattaforme web messe a disposizione dai vari Comuni. All’interno della stessa devono essere indicati i dati identificativi dell’immobile e la presenza dei requisiti igienico sanitari e architettonici dell’immobile. Nonché il possesso dei requisiti morali del soggetto che avvia l’attività. La SCIA deve essere firmata digitalmente ed inviata al Comune prima dell’inizio dell’attività. Non preoccuparti per predisporre questo adempimento ci sono dei professionisti che possono aiutarti o a cui puoi delegare la presentazione di questo documento.

Esempio di attività non professionale

Per capire meglio in quali casi puoi avviare l’attività in modo non professionale ti propongo due esempi. Vediamo il primo. Immaginiamo Marco che ha la propria residenza anagrafica nel Comune di Roma. Il suo appartamento è molto grande e quindi decide di metterlo a reddito, affittando due stanze che non sta occupando. In questo caso Marco può presentare nel suo Comune la SCIA per l’avvio dell’attività in modo non professionale. Non ci sono altri requisiti o criteri da rispettare per avviare l’attività in modo non professionale. Tuttavia, questo tipo di attività potrebbero essere soggette ad obblighi di chiusura durante l’anno. Naturalmente se questo è previsto dalla Legge Regionale sul Turismo della tua Regione.

Vediamo adesso il secondo esempio. Prendiamo a riferimento adesso la situazione di Andrea. Anche lui ha un immobile a Roma a disposizione, ma la sua residenza anagrafica è nel Comune di Milano, dove lavora. Anche Andrea decide di mettere a reddito il suo immobile di Roma. Tuttavia, rispetto a Marco, dovrà necessariamente avviare questa attività in modo professionale. In questo caso, la residenza di Andrea non è nell’immobile romano, quindi l’attività dovrà essere esercitata professionalmente. Di seguito ti spiegherò come operare se devi aprire un’attività professionale.

La dichiarazione dei redditi

Attività occasionale significa essenzialmente semplificare di molto tutti i tuoi adempimenti fiscali. Da un punto di vista fiscale, l’attività di tipo occasionale dà luogo in ogni caso a proventi che dovrai dichiarare nella tua dichiarazione dei redditi. In particolare, a seconda dei casi, può trattarsi del modello Redditi P.F. o del modello 730.

I redditi che derivano dallo svolgimento di attività non professionale trovano collocazione nella categoria dei “redditi diversi“, di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), del DPR n. 917/86 (TUIR). Più in dettaglio, tali redditi devono essere inseriti all’interno del quadro RL della dichiarazione, che accoglie, appunto i redditi di cui all’articolo 67 del TUIR.

Al fine di poter certificare l’incasso dei proventi derivanti dal servizio di affittacamere, il soggetto che esercita l’attività può rilasciare apposita ricevuta non fiscale agli ospiti della struttura. La ricevuta è un documento che non assume valore ai fini fiscali, ma che si rende opportuno emettere per certificare gli incassi percepiti, e per dare quietanza di pagamento al cliente. È opportuno precisare che l’emissione della ricevuta non fiscale non è obbligatoria, a meno che non vi sia richiesta esplicita da parte dell’ospite. Tuttavia, l’emissione della stessa, per un’attività non professionale è utile per tenere traccia di tutti gli incassi ricevuti nell’anno. La ricevuta non fiscale deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile. Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da 2 euro quando l’incasso percepito supera la soglia di 77,47 euro.

Per quanto riguarda l’IVA i compensi derivanti da attività non professionale sono fuori dal campo di applicazione dell’IVA. Questo significa che non devi preoccuparti di applicare l’IVA al prezzo applicato sui pernottamenti. La limitazione principale posta ad un’attività non professionale riguarda i periodi obbligatori di chiusura che devi osservare ogni anno. Tali periodi, solitamente, vengono indicati nelle leggi regionali sul turismo e variano da regione a regione.

Come si apre un’attività di affittacamere professionale

Se non rientri tra i soggetti che possono avviare questa attività in modo non professionale (per il numero di camere a disposizione o di immobili) non disperare. Anzi per te si possono aprire possibilità interessanti. Primo perché non avrai mai obblighi di chiusura dell’attività durante l’anno. Secondo, potrai scegliere tra i regimi fiscali quello che meglio si confà alle tue caratteristiche personali e della tua struttura ricettiva. L’obiettivo è quello di garantirti il miglior risparmio fiscale possibile. Detto questo, andiamo ad analizzare la situazione con maggiore dettaglio, per capire quando sei tenuto ad operare professionalmente.

In particolare l’attività imprenditoriale di affittacamere deve essere avviata quando, alternativamente:

• Intendi affittare appartamenti di proprietà, che superano il limite di 6 camere in più di due appartamenti, oppure
• Intendi affittare camere in un immobile ove non risiedi anagraficamente.

Se ti trovi in una di queste due fattispecie devi operare professionalmente in modo obbligatorio.

Apertura della partita IVA

Il primo adempimento che devi effettuare per avviare un’attività professionale è aprire partita IVA. Anche in questo caso non preoccuparti, se vorrai potrai affidarti a noi, per tutti gli adempimenti che riguardano l’apertura della tua attività. L’apertura della partita IVA deve essere effettuata entro 30 giorni dall’inizio della tua attività. Contemporaneamente dovrai effettuare le apposite comunicazioni in Camera di Commercio, e dovrai provvedere al pagamento dei diritti annuali. Se avvierai un’attività in forma individuale il pagamento dovuto alla camera di commercio è di meno di cento euro annue.

Come per l’attività non imprenditoriale, anche in questo caso si rende necessaria la Comunicazione di inizio attività (SCIA). È la comunicazione da presentare allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del tuo Comune. La presentazione avviene con le stesse modalità viste in precedenza. Tieni presente che si renderanno necessarie autorizzazioni e autocertificazioni da firmare, oltre al consueto pagamento di diritti e oneri comunali. In generale si tratterà di spendere qualche centinaia di euro.

Quale codice ATECO per gli affittacamere?

Il codice ATECO da utilizzare per l’apertura della partita IVA è il seguente:

Questo, in pratica è il codice che contraddistingue in modo univoco l’attività ed è il codice che deve essere presente anche nel modello di apertura della partita IVA.

Contributi INPS in percentuale sul reddito

Gli esercenti attività di affittacamere professionale sono soggetti alla contribuzione previdenziale alla gestione commercianti INPS, esclusivamente sul reddito effettivamente prodotto. Tale contribuzione è dovuta anche nel caso in cui tale importo sia inferiore al livello minimo imponibile previsto annualmente dalla stessa INPS. A precisarlo è lo stesso istituto di previdenza con la solita circolare annuale (l’ultima la Circolare n. 22 dell’8 febbraio 2022), la quale indica quanto segue: “Coloro che esercitano l’attività di affittacamere e i produttori di terzo e quarto gruppo iscritti alla Gestione dei commercianti non sono soggetti all’osservanza del minimale annuo di reddito (cfr. la circolare n. 12 del 22 gennaio 2004); di conseguenza, gli stessi sono tenuti al solo versamento dei contributi a percentuale IVS calcolati sull’effettivo reddito, maggiorati dell’importo della contribuzione, dovuta per le prestazioni di maternità, pari ad € 0,62 mensili“.

I contributi così determinati, quindi, devono essere versati seguendo le disposizioni di pagamento previste per i contributi IVS eccedenti il minimale (con versamento di due acconti ed il saldo). In relazione a questo aspetto è necessario tenere presente che l’accredito di una annualità contributiva avviene solo nel caso in cui l’importo del contributo previdenziale versato risulti almeno pari a quello calcolato sul minimale di reddito. Questo significa, indirettamente, che in caso di versamento inferiore al limite minimo viene riconosciuta la copertura assicurativa solo per un periodo di mesi proporzionale alla quota di contributi pagati.

Ulteriori comunicazioni obbligatorie

Successivamente, è necessario avviare le pratiche per la classificazione della struttura e il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. La comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza è obbligatoria per tutti i contratti di affitto della camera inferiore ai 30 giorni. Nella comunicazione dovrai indicare tutti i dati anagrafici dei clienti che hanno soggiornato nella tua struttura. Il termine per effettuare questo tipo di comunicazione è di 48 ore da quando gli ospiti sono arrivati nella tua struttura. Al contrario per i contratti di affitto delle camere superiori a 30 giorni l’obbligo di comunicazione è sostituito dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Il portale “alloggiati-web” per la comunicazione di pubblica sicurezza

Per effettuare la comunicazione è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato Alloggiati-Web per comunicare i nominativi degli ospiti. Devono essere comunicati sia gli ospiti residenti in Paesi UE che Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78.

Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura.

Dal portale è possibile scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale. Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Non preoccuparti, il sito Alloggiati-Web mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Fatturazione e disciplina IVA

Arrivato a questo punto devi conoscere anche le modalità di fatturazione dei compensi. Ogni volta che si conclude un servizio, ovvero al momento del check-out degli ospiti sarà tuo compito fatturare l’operazione. L’attività professionale, infatti, costituisce un’attività di impresa. Per questo motivo i compensi percepiti devono essere fatturati. Il compenso percepito è assoggettato ad IVA, con aliquota ridotta del 10%. Questo cosa vuol dire? In pratica se il prezzo di una tua camera a notte è di 100 euro questo significa che 90,01 euro sono il compenso effettivo, e che 9,09 euro è l’Iva. Periodicamente, trimestralmente o mensilmente, dovrai effettuare la liquidazione dell’IVA all’Erario.

Oltre all’applicazione normativa IVA, i redditi percepiti sono soggetti alla normativa sul reddito di impresa contenuta nel DPR n. 917/86. In alcuni casi,  se ne detieni i requisiti puoi beneficiare di un regime fiscale molto vantaggioso. Si tratta del regime forfettario. È un regime fiscale che non prevede l’applicazione dell’IVA e che semplifica di molto i tuoi adempimenti contabili. Ti consiglio di valutare attentamente con il tuo consulente la possibilità che tu possa operare con questo regime fiscale. Intanto ti lascio il link ad un articolo ove potrai approfondire questo regime fiscale: “Regime forfettario: requisiti di accesso“.

Contratto di locazione

L’attività di affittacamere riguarda prevalentemente locazioni della durata abbastanza breve probabilmente inferiore ai 30 giorni. Questo significa che dovrai far firmare ad ogni ospite un contratto di locazione. L’obbligo di far firmare un contratto è di tipo civilistico e ti consiglio di non evitare questo adempimento. La presenza di un contratto di locazione, infatti, sarà l’unico documento che potrà tutelarti nel caso in cui ci siano problematiche con l’ospite. Non sono rari i casi di ospiti che si trattengono oltre il dovuto o che effettuano danni nell’alloggio. In questi caso il contratto di locazione è lo strumento più adatto per difendersi, eventualmente anche per vie legali. Il contratto di locazione deve essere redatto per iscritto e fatto firmare al cliente prima di entrare nei locali. Nello stesso momento potrai anche raccogliere i documenti degli ospiti per la comunicazione di pubblica sicurezza.

La somministrazione di alimenti e bevande

Le camere che offrirai agli ospiti possono essere sia ammobiliate che non. Inoltre è facoltà del gestore concedere anche ulteriori servizi come:

• Il classico servizio di pulizia della stanza;
• Il servizio di lavanderia;
• La prima colazione etc.

La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l’obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situata lo stabile. L’autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni. Previa verifica dei presupposti all’esercizio dell’attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti. Ti consiglio di non sottovalutare questo adempimento perché le sanzioni sono importanti.

Gli alloggi ed i requisiti minimi richiesti

I locali destinati all’esercizio di affittacamere devono possedere idonei requisiti edilizi previsti per le case i civile abitazione. Gli appartamenti utilizzati devono essere dotati di un servizio igienico sanitario, completo di wc con lavabo, vasca da bagno o comprese le persone appartenenti al nucleo familiare e conviventi. Per le camere da letto, l’arredamento minimo deve essere costituito da letto, sedia o sgabello per persona, armadio, cestino rifiuti ed un tavolo. Negli affittacamere devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo:

1. Pulizia giornaliera dei locali;
2. Cambio della biancheria ad ogni cambio cliente e almeno una volta alla settimana;
3. Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
4. Addetto sempre reperibile.

Come verificare la convenienza di un’attività di affittacamere?

La maggior parte delle persone che vogliono avviare un’attività di questo tipo si chiede se l’operazione sia per lui fattibile o meno. La risposta a questa domanda è fondamentale, in quanto avviare un’attività senza avere idea dei probabili guadagni che si andranno a realizzare significa fare un vero e proprio salto nel buio. Per evitare di fare un passo troppo grande è sempre opportuno realizzare un business plan legato all’avvio di un’attività commerciale. In questo caso il business plan da realizzare andrà a prevedere l’andamento dei primi anni di attività per verificare la sostenibilità dei costi fissi e variabili da sostenere. L’obiettivo è quello di andare a stimare i ricavi che si prevede di realizzare nell’anno e i costi che si dovranno sostenere. Solo avendo ben chiaro questi aspetti si potrà verificare la fattibilità economica e finanziaria dell’operazione.

Consulenza fiscale online

In conclusione, l’apertura di un’attività di affittacamere può essere un’opzione interessante per coloro che desiderano entrare nel settore dell’ospitalità e offrire un alloggio accogliente e conveniente ai viaggiatori. Aprire può essere un’ottima opportunità per mettere a reddito un immobile o per dedicarsi a tempo pieno al settore ricettivo. Tuttavia, è essenziale fare una pianificazione accurata e prendere in considerazione diversi aspetti, tra cui requisiti legali, servizi offerti, strategie di marketing e considerazioni finanziarie.

Ho realizzato questa guida in quanto oggi questa scelta è davvero molto gettonata. Tantissime persone che hanno un immobile da mettere a reddito scelgono questa modalità di gestione. Operare con un affittacamere ti permette una certa facilità di gestione, in quanto l’immobile frazionato in più camere può permetterti di gestire più prenotazioni contemporaneamente.

Naturalmente la scelta per la forma di attività migliore non può mai essere unica. Occorre sempre una valutazione personalizzata. Per questo motivo se vuoi avviare questo tipo di attività e vuoi avere maggiori informazioni sulla effettiva fattibilità dell’operazione, contattami! Oppure, se hai un’attività già avviata e cerchi l’assistenza di un dottore commercialista abilitato esperto in questo settore, ricorda che il mio studio è a tua disposizione. Riceverai un preventivo personalizzato e ti spiegheremo in che modo potremo aiutarti.

Non aspettare! Compila il form di contatto seguente. Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sull’assistenza di un professionista preparato.

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