Cessione del contratto di locazione: imposta di registro

Attraverso la cessione del contratto di locazione una parte (cedente) viene sostituita, nei rapporti attivi e passivi, con l’altra parte, da un altro soggetto, detto cessionario. La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto. In mancanza di accettazione la cessione è nulla e non produce effetti tra le parti.

Quado è possibile cedere un contratto di locazione?

La locazione è un contratto mediante il quale un soggetto concede ad un altro un bene, per un determinato periodo di tempo. A fronte di questa disponibilità il disponente deve corrispondere un importo in denaro, che viene liquidato periodicamente. Il mondo delle locazioni immobiliari è solitamente complesso e pieno di sfaccettature. In particolare, in questo contributo voglio andare ad analizzare una particolare casistica che può presentarsi durante la locazione, ovvero la possibilità di cedere il contratto.

Le parti del contratto possono stabilire al suo interno la presenza di una specifica clausola che può prevedere la cessione del contratto stesso a terzi, in qualunque momento. La cessione del contratto di locazione, quindi, può avvenire ove sia presente la clausola nel contratto, in qualsiasi momento, tenendo sempre presente che la locazione non può mai superare la durata massima di trent’anni.

Per gli immobili ad uso abitativo, il contratto deve avere la durata minima di:

• Quattro anni (per i contratti a canone libero);
• Tre anni (per i contratti a canone concordato).

Mentre, per gli immobili destinati ad uso commerciale, viene stipulato un contratto di durata minima di sei anni.

Prima di proseguire, voglio ricordarti che questo articolo fa parte della nostra guida al contratto di locazione. Se vuoi approfondire, questo è il link: “Registrazione del Contratto di Locazione Immobiliare“. Andiamo ad analizzare, quindi, le caratteristiche della cessione del contratto di locazione.

Disciplina civilistica della cessione del contratto di locazione

L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l’altra parte vi acconsenta. Questa disposizione è molto importante, in quanto prevede che vi possa essere sempre la possibilità di cedere a terzi il contratto di locazione e quindi di sostituire una delle parti del contratto principale, qualora vi sia accordo tra le parti del contratto.

Attraverso l’operazione di cessione del contratto di locazione si attua una successione a titolo particolare del rapporto giuridico contrattuale. Infatti, con un unico atto avviene la sostituzione nella posizione giuridica, attiva e passiva, di uno dei contraenti originari, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario. Ne deriva, quindi, che da un punto di vista giuridico, la cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale. Tale operazione, di regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto. In mancanza di accettazione la cessione è nulla e non produce effetti tra le parti.

Normativa sulla cessione del contratto

La Legge n. 392/1978, che disciplina i contratti di locazione, detta norme speciali inderogabili per la cessione del contratto di locazione di immobili urbani. Tale disposizione, in particolare, è stata introdotta al fine di tutelare la posizione del conduttore che si trova di fronte alla possibilità di far subentrare altri nel rapporto giuridico per esigenze sociali o economiche.

In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita dell’immobile locato. In tali casi, si prescinde dal consenso del contribuente ceduto, cioè del locatore.

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

Nel contratto di locazione a uso abitativo, in base all’articolo 6 della Legge n. 392/78, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi. Il diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto.

Cessione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo

Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in base all’articolo 37 della Legge n. 392/78, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto).

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro prima della separazione legale o consensuale. Ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della successione.

Quali sono gli adempimenti legati alla cessione del contratto di locazione abitativo o commerciale?

Per poter dar vita alla cessione del contratto di locazione, è necessario comunicare all’altro soggetto (parte del contratto di locazione) tramite lettera raccomandata o PEC la propria volontà di effettuare la cessione a terzi della propria posizione all’interno del contratto di locazione. Naturalmente, ove la volontà di cedere il contratto a terzi sia legata all’esistenza di gravi motivi, questi devono essere ovviamente riportati nella lettera. Come immaginabile, anche in questo caso, il preavviso di sei mesi decorre dalla data di ricezione della lettera.

Se la parte che vuole cessare il contratto è il locatore, perché ha intenzione di avviare lavori di ristrutturazione, restauro o demolizione, oppure per mutare l’uso a cui l’immobile è destinato, ha la possibilità di esercitare il rifiuto del rinnovo del contratto alla fine del primo periodo di decorrenza (al termine dei primi quattro anni o tre anni per i contratti abitativi o al termine dei primi sei anni per i contratti commerciali).

In questo caso, quindi, per esercitare di rifiuto di rinnovo del contratto alla prima scadenza è necessario comunicare tale decisione in una lettera, tramite raccomandata, al conduttore con un preavviso di sei mesi (se l’oggetto del contratto è un’attività commerciale, il preavviso deve essere di dodici mesi) alla scadenza del contratto, specificando il motivo della sua volontà.

Per approfondire: “Diniego di proroga del contratto di locazione da parte del locatore“.

L’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione

La regola generale per la cessione del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro. L’importo dell’imposta, fisso o in percentuale dipende dalle varie tipologie di contratto oggetto di cessione. Andiamo ad analizzare, in dettaglio, le varie casistiche:

• Cessione del contratto di locazione di immobili urbani e diversi da quelli urbani con corrispettivo – La cessione del contratto di locazione di immobili urbani è soggetta al versamento dell’imposta di registro in misura proporzionale. La base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire (articolo 43, comma 1, lettera d), del Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n 131/1986). L’aliquota applicabile è quella propria del contratto ceduto (articolo 31, comma 1, del Testo unico). L’imposta di registro da applicare è 2% sul valore delle prestazioni ancora da eseguire. Naturalmente, in tutti i casi, l’ammontare minimo dell’imposta dovuta per la cessione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili urbani, non può essere inferiore a 67,00 euro (articolo 5, nota II, della tariffa, parte I);
• Cessione del contratto di comodato o contratti a titolo gratuito – Per la cessione verso corrispettivo di un contratto a titolo gratuito, e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta di registro è fissata nella misura fissa di 67,00 euro. Questo, ai sensi dell’articolo 21, comma 18, lettera b), della legge n 449 del 1997.

Cessione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca

Per quanto attiene alla cessione del contratto di locazione per il quale sia stata correttamente esercitata l’opzione per la cedolare secca, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nelle risposte alle FAQ pubblicate sul proprio sito internet il 20.1.2015, l’imposta sostitutiva non sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla cessione del contratto.

Tale indicazione è desumibile, a contrario, dalla lettera del provvedimento Agenzia delle Entrate 7.4.2011 n. 55394, che al § 3.2, tra le imposte “sostituite” dalla cedolare secca, cita l’imposta di registro dovuta sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione, ma non l’imposta dovuta sulle cessioni. Pertanto, ove la cessione del contratto riguardi un contratto di locazione per il quale è stata correttamente operata l’opzione per la cedolare secca, è comunque dovuta l’imposta di registro:

• Di 67,00 euro, se la cessione avviene senza corrispettivo;
• Del 2% in caso di cessione con corrispettivo.

Subentro ex lege nel contratto di locazione

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile locato (locatore) venda l’immobile ad un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione che determina la sostituzione dell’originario locatore con il nuovo proprietario/locatore. Tale avvicendamento nel lato proprietario del contratto di locazione viene comunemente denominato “subentro” del nuovo acquirente e costituisce una conseguenza della vendita espressamente prevista:

• Sia dal codice civile, atteso che l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
• Sia dalle leggi speciali in materia di locazioni, posto che gli artt. 7 e 41 della Legge n. 392/78 sanciscono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato.

Ne deriva che la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente (anche contro la volontà dalle parti) l’ingresso dell’acquirente nella posizione soggettiva ricoperta dal contraente originario. Senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione.

Ulteriori ipotesi di subentro ex lege nel contratto di locazione

Una situazione di “subentro” ex lege, simile a quella sopra illustrata, si verifica anche nell’ipotesi di:

• Morte del conduttore (art. 6 della Legge n. 392/78);
• Cessione di azienda (art. 2558 c.c.).

Nelle ipotesi di “subentro” dell’acquirente nel contratto di locazione la sostituzione del contraente non deriva dalla stipula di un contratto di cessione del contratto di locazione. Pertanto, l’imposta di registro sulla cessione della locazione non sembrerebbe dovuta.

Modello RLI

Conferma di tale impostazione è fornita dalle Istruzioni al modello RLI, ove si trova una precisazione, nella sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” alla registrazione, secondo la quale le istruzioni previste per la cessione del contratto si applicano anche nei casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge (ad esempio trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione). In questo caso non è dovuta imposta. Inoltre, in sede di subentro può essere esercitata anche l’opzione per la cedolare secca.

Da queste indicazioni si desume chiaramente che, in caso di subentro dell’acquirente dell’immobile nel contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato o di subentro dell’erede nella titolarità dell’immobile locato:

• Non è dovuta l’imposta di registro sulla cessione del contratto (né nella misura fissa di 67,00 euro, né in misura proporzionale);
• La presentazione del modello RLI consente al subentrante di esprimere l’opzione per la cedolare secca.

Versamento dell’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione

In base all’articolo 17 del Testo unico Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986, per la cessione del contratto di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, l’imposta di registro, autoliquidata dalle parti, va versata entro il termine di 30 giorni.

Il relativo attestato di versamento va presentato all’ufficio delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione entro 20 giorni dal pagamento.

Lo scopo della disposizione è quello di portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate le vicende giuridiche del contratto, evitando gli ulteriori obblighi connessi alla formalità della registrazione. Tale scopo evidentemente viene oggi assolto dalla informatizzazione dei versamenti effettuati, ma, in assenza di una abrogazione della norma di legge, l’obbligo di comunicazione continua a sussistere.

Sia nei casi di cessione del contratto di locazione con corrispettivo, che in quelli senza corrispettivo, l’imposta va versata con modello F24 Elide indicando il codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto, riportando l’anno nel quale è avvenuta la cessione e gli estremi di registrazione del contratto stesso, indicando il codice fiscale della nuova controparte nel campo “codice fiscale del coobligato“.

Compilazione modello RLI: Cessione del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione, nella sezione II, del modello RLI, occorre indicare:

• nella casella relativa agli “adempimenti successivi”, il codice 3;
• nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione”, il giorno, il mese e l’anno in cui la cessione si è verificata;
• nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione”, il prezzo pattuito per la cessione, ove le parti lo abbiano convenuto;
• in corrispondenza dell’area “riferimento del contratto”, i dati di registrazione del contratto;
• l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca o la sua revoca, nella casella “cedolare secca”.

In caso di cessione del contratto deve essere compilato il quadro B del modello RLI riportando i dati anagrafici del cedente e del cessionario. Si ricorda che le istruzioni previste per la cessione del contratto di locazione si applicano anche ai casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge. Ad esempio un trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione.

L’omesso versamento dell’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione

L’articolo 17, comma 1-bis del DPR n. 131/86 sancisce che l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta sulla cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione comporta l’applicazione della sanzione del 30% dell’imposta non versata (ove il versamento sia effettuato con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione applicabile è pari al 15%).

L’applicazione della sanzione del 30% sull’imposta non versata, in ipotesi di cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione, comporta effetti diversi a seconda che fosse dovuta l’imposta fissa (nella misura di € 67,00) o proporzionale (0,50%, 1% o 2%). Ove l’imposta di registro non versata fosse dovuta in misura fissa (come avviene in ipotesi di risoluzione del contratto o di cessione senza corrispettivo di contratti di locazione pluriennale di immobili urbani), il mancato versamento comporta l’applicazione di una sanzione pari a:

• € 20,10 (30% di 67,00 euro) se il pagamento avviene con ritardo superiore a 90 giorni;
• € 10,05 (15% di 67,00 euro) se il ritardo nel pagamento è compreso tra i 15 ed i 90 giorni;
• € 10,05 ridotti a 1/15 per ogni giorno di ritardo se questo non supera i 14 giorni.

Computo dei giorni di ritardo

A proposito del computo dei giorni di ritardo nel pagamento, si ricorda che il pagamento dell’imposta di registro sulla cessione, proroga o risoluzione del contratto deve essere operato entro 30 giorni dalla data:

• Del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
• Della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di “ritardo” nel pagamento. Si rileva, infine, che la sanzione (pari a 67,00 euro o 35,00 euro) prevista dall’articolo 3 comma 3 del D.Lgs. n. 23/2011, in caso di omessa comunicazione della risoluzione del contratto con opzione per la cedolare secca, risulta essere più gravosa, per il contribuente, della sanzione (pari a 20,10 euro o 10,05 euro) applicabile in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di risoluzione del contratto che non presenti l’opzione per la cedolare secca.

Cessione del contratto di locazione: ravvedimento operoso imposta di registro

Per la cessione di contratti di locazione e affitto di immobili, siti nel territorio dello Stato, non essendovi, di regola, obbligo di registrazione, ma solo di versamento, il tardivo pagamento potrà essere regolarizzato, utilizzando il nuovo ravvedimento operoso. Pertanto, in caso di ravvedimento, la sanzione per omesso versamento dell’imposta sulle cessioni, risoluzioni o proroghe del contratto di locazione sarà pari:

• All’1,5% dell’imposta non versata, ridotto a un quindicesimo per giorno di ritardo se questo non è superiore a 14 giorni;
• All’1,5% dell’imposta non versata, se il ritardo è compreso tra i quindici e i 30 giorni;
• L’1,67% dell’imposta non versata, se il ritardo è superiore a 30 giorni ma non a 90 giorni dalla commissione della violazione;
• Al 3,75%, se il ritardo nel versamento è superiore a 90 giorni ma non a un anno dalla data di commissione della violazione;
• Al 4,29%, se il ritardo nel versamento è superiore ad un anno ma non a due dalla data di commissione della violazione;
• Il 5%, se il ritardo nel versamento supera i 2 anni dalla violazione;
• Al 6%, se la violazione è constatata mediante verbale ex art. 24 della Legge n. 4/29, a prescindere da quando avviene il ravvedimento.

Ravvedimento di atto da registrare

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, si applicheranno le sanzioni dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (articolo 69 del Testo unico, approvato con DPR n. 131/1986) così ridotte:

• Sanzione del 12% (1/10) se il ritardo non supera i 90 giorni;
• Del 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno;
• Del 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni;
• Infine, del 20% (1/6) se il ritardo supera i due anni.

Gli interessi dovuti, calcolati al tasso legale annuo, vanno versati o a parte.

Cessione del contratto di locazione: codici tributo imposta di registro F24 Elide

Di seguito si riportano tutti i codici tributo da utilizzare con l’F24 Elide:

• “1500” – Imposta di registro per prima registrazione.
• “1501” – Imposta di registro per annualità successive.
• “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto.
• “1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
• “1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto.
• “1505” – Imposta di bollo.
• “1506” – Tributi speciali e compensi.
• “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
• “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Conclusioni e consulenza fiscale

In questo articolo ti ho mostrato gli adempimenti necessari ad effettuare la cessione del contratto di locazione abitativo. In varie fattispecie, infatti, può capitare che il locatore debba cedere il proprio contratto ad un altro soggetto. Pensa al classico caso di cessione dell’immobile che ha collegato un contratto di locazione. In questi casi è necessario seguire la procedura indicata nell’articolo per adempiere a tutti gli obblighi fiscali collegati. Ti assicuro che in caso di cessione del contratto non è così semplice individuare correttamente come adempiere a questi obblighi, quindi attenzione!

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.

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