Dopo aver analizzato la Certificazione Unica per i compensi corrisposti a professionisti è opportuno andare ad analizzare anche un caso particolare di compilazione della Certificazione Unica (modello CU). Mi riferisco alla Certificazione Unica per le locazioni brevi. Si tratta della Certificazione dell’avvenuta applicazione della ritenuta del 21% da parte degli intermediari (agenti immobiliari, property manager), sia essa a titolo d’acconto o a titolo definitivo. Come avremo modo di vedere, tuttavia, l’applicazione della ritenuta nelle locazioni brevi è prevista solo nel caso in cui, nel rapporto tra locatore e locatario – al sussistere di tutte le altre condizioni previste dall’articolo 4 D.L. n 50/2017 – intervenga, nel “ciclo” dell’incasso o pagamento del canone di locazione (breve):

  • Un soggetto che svolge l’attività di intermediazione immobiliare; oppure
  • Un soggetto gestisce portali on line (OTA) inerenti le locazioni brevi.

Detto questo iniziamo a vedere le condizioni affinché si possa applicare la ritenuta e come procedere alla certificazione unica per le locazioni brevi.

Cominciamo!

CU locazioni brevi
CU locazioni brevi

Applicazione della ritenuta del 21% sulle locazioni brevi

Le locazioni brevi turistiche sono state per la prima volta disciplinate in Italia dall’art. 4 del D.L. n 50/17. Questa norma ha definito cosa si intende per locazione breve, ovvero la messa a disposizione di un immobile abitativo (tra persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa) per la durata non superiore a 30 giorni. Gli unici servizi aggiuntivi che possono essere prestati riguardano:

  • La fornitura di biancheria;
  • La pulizia del locali.

Questa norma, ha introdotto l’applicazione di una ritenuta di acconto del 21% (a titolo di acconto o di imposta) che deve essere applicata qualora nel ciclo del pagamento (dall’ospite al proprietario, o al titolare del diritto reale sull’immobile) intervenga un intermediario (o un soggetto che gestisce portali online). Il soggetto locatore ha la possibilità, infatti, di scegliere la tassazione del reddito derivante dalla locazione breve tra:

  • Concorrenza del reddito alla tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di acconto;
  • Cedolare secca. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di imposta. La possibilità di applicare la cedolare secca è possibile sia nelle sublocazioni brevi sia nel caso in cui sia il comodatario ad effettuare locazioni brevi (vedi D.L. n 50/17).

Sostanzialmente il reddito derivante dalle locazioni brevi costituisce:

  • Reddito fondiario per il proprietario dell’immobile o per il titolare di altro diritto;
  • Reddito diverso per il sublocatore o il comodatario.

Per l’applicazione della normativa è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario, dal sublocatore, dal comodatario dell’immobile. Il contratto di locazione breve può anche essere concluso tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Ambito soggettivo di applicazione della ritenuta del 21%

A questo punto occorre capire in dettaglio in quali casi si debba applicare la ritenuta del 21% nelle locazioni brevi. Come anticipato in premessa l’applicazione della ritenuta nelle locazioni brevi è prevista solo nel caso in cui, nel rapporto tra locatore e locatario intervenga, nell’incasso o pagamento del canone di locazione (breve):

  • Un soggetto che svolge l’attività di intermediazione immobiliare; o
  • Un soggetto gestisce portali on line inerenti le locazioni brevi.

L’applicazione della ritenuta è condizionata da:

  • L’intervento di un intermediario immobiliare o di un soggetto che gestisce portali online che mettano in contatto l’utente finale con il locatore;
  • Che l’intermediario o il gestore di portali online intervenga nel sistema di incasso/pagamento dei canoni di locazione breve.

Questo significa, in altri termini, che l’intermediario immobiliare o il soggetto che gestisce portali online deve assumere la qualifica di sostituto di imposta ex DPR n 600/73. Tuttavia, questa condizione non si realizza sempre e comunque, ma soltanto qualora questo soggetto intervenga direttamente nel ciclo di incasso/pagamento dei canoni di locazione breve.

A questo fine può essere utile ricordare che la qualifica di sostituto di imposta dell’intermediario immobiliare o del gestore di portali online è indipendente dall’esercizio in forma di impresa dell’attività. Questo significa, ad esempio, che è sostituto di imposta anche il privato che effettua queste attività saltuariamente ed anche il soggetto in Regime Forfettario.

Il versamento della ritenuta di acconto

Nel caso in cui sussistano tutte le condizioni per l’applicazione della ritenuta, quanto trattenuto dall’intermediario immobiliare deve essere:

  1. Versato con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo dell’accredito al beneficiario (codice tributo1919”, da esporre nella Sezione “Erario”);
  2. Oggetto di Certificazione Unica per le locazioni brevi. L’intermediario deve, infatti, procedere alla compilazione della relativa certificazione unica e del Modello 770.

Esempio di compilazione modello F24 codice tributo 1919 – SEZIONE ERARIO

codice tributorateazione/regione/
prov./mese rif.
anno di
riferimento
importi a debito
versati
 
importi a credito
compensati
SALDO (A – B)
19190120215.000,00 5.000
      
      
      
CAMPI DEL MODELLO F24COMPILAZIONE DEL CAMPO
codice tributo:indicare 1919
rateazione/regione/prov/mese rif:indicare il mese di riferimento, nell’esempio 02
anno di riferimento:Anno cui la ritenuta si riferisce, nell’esempio 2020
importi a debito versati:indicare l’importo a debito, nell’esempio 5.000,00
importi a credito compensati:non compilare
TOTALE A:somma degli importi a debito indicati nella Sezione Erario
TOTALE B:somma degli importi a credito indicati nella Sezione Erario, non compilare se non sono presenti importi a credito
SALDO (A – B):indicare il saldo (TOTALE A – TOTALE B)
codice ufficio:non compilare
codice atto:non compilare

Scadenza presentazione Certificazione Unica locazioni brevi

Il termine previsto per la presentazione della Certificazione unica sulle locazioni brevi è il 16 marzo 2022. Sempre entro questa data l’intermediario è tenuto a rilasciare la certificazione ai vari proprietari degli immobili per i quali è intervenuto nel pagamento del canone di locazione. La trasmissione telematica della Certificazione Unica locazioni brevi può essere effettuata direttamente dall’intermediario tramite i servizio online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure tramite l’utilizzo di un intermediario

La certificazione unica per le locazioni brevi

Una volta all’anno, entro la scadenza del 16 marzo i sostituti di imposta sopra indicati sono tenuti a compilare e rilasciare la Certificazione unica per le locazioni brevi ai titolari dei redditi (percepiti nel periodo di imposta precedente). Questo ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322/98. In questi termini la certificazione unica per le locazioni brevi deve essere utilizzata per comunicare i dati relativi a:

  • Contratti di locazioni brevi;
  • Le relative ritenute effettuate sui canoni o corrispettivi incassati.

Secondo quanto previsto dal Provvedimento 12 luglio 2017, per i contratti relativi alla medesima unità immobiliare, stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può avvenire anche in forma aggregata. Tuttavia, per ogni singola unità immobiliare l’esposizione dei dati relativi ai contratti di locazione deve essere effettuata adottando il medesimo criterio (alternativamente, in forma aggregata o analitica). I sostituti di imposta all’interno del modello di Certificazione Unica 2022 possono trovare la sezione apposita denominata “Certificazione Redditi – Locazioni Brevi“. Si tratta di un prospetto con l’indicazione dei dei dati relativi al contratto e alle ritenute effettuate. In questo modello devono indicate delle informazioni specifiche, quali i seguenti.

Punto 1 – N° contratti di locazione

Il punto 1 deve essere compilato esclusivamente nel caso in cui l’esposizione dei dati venga effettuata in forma aggregata. Deve essere indicato il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare.

Punto 2 – Unità immobiliare intera

La casella di cui al punto 2 deve essere barrata nel caso in cui il contratto di locazione breve preveda la locazione dell’intera unità immobiliare. La compilazione del punto 2 è alternativa alla compilazione del punto 3.

Punto 3 – Unità immobiliare parziale

La casella di cui al punto 3, deve essere barrata (in alternativa al punto 2) nel caso in cui il contratto di locazione breve preveda la locazione parziale dell’unità immobiliare (come ad esempio, la locazione di una stanza).

Punto 4 – Anno

Deve essere riportato l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. Può accadere, ad esempio, che il pagamento del corrispettivo avvenga nell’anno “x”, sia relativa ad un contratto di locazione breve stipulato per un periodo compreso tra due periodi di imposta. In questo caso, è necessario compilare due righi della certificazione unica, separando i dati (giorni, corrispettivo, ritenute) relativi ai singoli periodi di imposta.

Punto 5 – Durata del contratto nell’anno di riferimento

In questo punto deve essere indicato il numero di giorni di durata del contratto di locazione breve ricompresa nel periodo di riferimento. Questo punto deve essere sempre compilato. In caso di compilazione dei dati in forma aggregata i giorni da riportare devono essere conteggiati considerando una sola volta i periodi coincidenti.

Punti da 6 a 13 – Ubicazione dell’immobile

Nei punti da 6 a 13 devono essere indicati gli estremi di ubicazione dell’immobile.

Punto 14 – Importo del corrispettivo della locazione

Questo punto deve essere compilato indicando l’importo del corrispettivo lordo pattuito per la locazione breve. Per tale importo, in caso di locazione breve a cavallo d’anno, deve essere suddiviso in base ai giorni di competenza per ciascun periodo di imposta.

Punto 15 – Ritenuta operata

Deve essere indicata la ritenuta operata sul corrispettivo di cui al punto 14. Deve essere indicato l’importo delle ritenute versato con codice tributo 1919. Naturalmente, l’importo delle ritenute operate non può superare il 21% dell’importo del corrispettivo della locazione.

Punto 16 – Locatore non proprietario

La casella deve essere barrata nel caso in cui il percipiente al quale viene rilasciata la CU non è il proprietario dell’unità immobiliare locata. Può trattarsi dei casi di:

In conclusione, la Certificazione Unica per le locazioni brevi, di fatto, rappresenta il documento utile e funzionale per la compilazione dei modelli dichiarativi.

Attenzione tra certificazione di reddito fondiario di reddito diverso tra principio di competenza e di cassa

In fase di compilazione della parte della Certificazione Unica per le locazioni brevi, è necessario tenere conto della natura del reddito prodotto e della tassazione relativa, ossia:

  • Reddito fondiario nel caso di locazioni brevi effettuate dal proprietario dell’immobile, e tassazione secondo il principio di competenza;
  • Reddito diverso nel caso di sublocazioni o locazioni brevi effettuate dal comodatario, e tassazione secondo il principio di cassa.

Di conseguenza, in presenza di redditi fondiari, e di locazione a cavallo d’anno, è necessario scomporre tra i due anni il corrispettivo percepito nel primo anno con la relativa ritenuta. Vediamo qualche esempio.

Ipotizziamo una locazione che va da 26.12. dell’anno “n” al 04.01 dell’anno “n+1” (10gg). Il corrispettivo è di 1.000 euro e la ritenuta subita di 210 (21% di 1.000). Il corrispettivo è stato incassato il 31.12 al netto della ritenuta.

Anno “n” (1.000/10*6) = 600 (210/10*6) = 126

Anno “n+1” (1.000/10*4) = 400 (210/10*4) = 84

In presenza di redditi diversi, derivanti da sublocazione o da locazione del comodatario, invece, trattandosi di redditi che seguono il criterio di cassa, e necessario gestire la Certificazione Unica per locazioni brevi in questo modo:

Ipotizziamo una locazione che va da 26.12. dell’anno “n” al 04.01 dell’anno “n+1” (10gg). Il corrispettivo è di 1.000 euro e la ritenuta subita di 210 (21% di 1.000). Il corrispettivo è stato incassato il 31.12 al netto della ritenuta.

Nella certificazione unica per le locazioni brevi dell’anno “n” viene indicato l’intero importo di reddito e di ritenuta.

Esempi di compilazione Certificazione Unica locazioni brevi

Esempio 1 – Locazione breve

Un proprietario stipula, tramite un intermediario immobiliare, un contratto di locazione breve (durata 1 – 15 gennaio 2022) relativamente ad un immobile di sua proprietà. Il corrispettivo previsto è pari a 1.000 euro e viene percepito il 15 gennaio, al netto della ritenuta di acconto del 21% applicata dall’agente immobiliare. La certificazione unica sulle locazioni brevi deve essere compilata nel modo seguente:

PUNTODESCRIZIONECOMPILAZIONE
1n° contratti
2Unità immobiliare interaX
3Unità immobiliare parziale
4Anno2022
5Durata del contratto15 giorni
6 – 13Dati dell’immobileIndicazione dati immobile
14Importo corrispettivo1.000
15Ritenuta operata210
16Locatore non proprietario

Esempio 2 – Sublocazione breve

Un contribuente stipula, tramite un agente immobiliare, un contratto di sublocazione breve della durata di 15 giorni (dal 15 gennaio al 30 gennaio), relativo ad un immobile concesso in locazione (per il quale era prevista la possibilità di sublocazione). Il corrispettivo pattuito è pari a 2.000 euro e viene percepito il 30 gennaio al netto della ritenuta del 21% applicata dall’agente immobiliare.

PUNTODESCRIZIONECOMPILAZIONE
1n° contratti
2Unità immobiliare interaX
3Unità immobiliare parziale
4Anno2022
5Durata del contratto15 giorni
6 – 13Dati dell’immobileIndicazione dati immobile
14Importo corrispettivo2.000
15Ritenuta operata420
16Locatore non proprietarioX

Sanzioni per errata tardiva o omessa Certificazione Unica locazioni brevi

La sanzione amministrativa pecuniaria prevista in caso di tardiva, omessa o errata certificazione unica è pari a 100 euro per ogni comunicazione, con un massimo di 50.000 euro. In caso di errata trasmissione telematica, è possibile inviare nuovamente il modello nei 5 giorni successivi. Nel caso non si applica alcuna sanzione. Qualora, invece, venga inviata una Certificazione in ritardo o rettificativa nei 60 giorni successivi la sanzione di 100 euro è ridotta ad un terzo (33,33 euro) per ogni certificazione con un massimo di 20.000 di sanzione. Considerata l’impossibilità di applicare l’istituto del cumulo giuridico occorre prestare molta attenzione al corretto invio delle Certificazioni uniche.

Certificazione Unica per le locazioni brevi: conclusioni

In questo articolo ho cercato di fornirti indicazioni utili per la compilazione della certificazione unica per le locazioni brevi. Si tratta di un adempimento importante a cui devi fare riferimento se operi come intermediario immobiliare o gestore di portali telematici. Particolare attenzione deve essere prestata alla determinazione del reddito, tra reddito fondiario e reddito diverso per quanto visto in precedenza in relazione alla predisposizione del modello CU.

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