Certificazione Unica per le locazioni brevi: condizioni e compilazione

La compilazione della certificazione unica per le locazioni brevi da rilasciare ai titolari di diritti reali su beni immobili che si sono avvalsi di intermediari nel pagamento delle somme dagli ospiti.

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Dopo aver analizzato la Certificazione Unica per i compensi corrisposti a professionisti è opportuno andare ad analizzare anche un caso particolare di compilazione della Certificazione Unica (modello CU). Mi riferisco alla Certificazione Unica per le locazioni brevi.

Si tratta della Certificazione dell’avvenuta applicazione della ritenuta del 21% da parte degli intermediari, sia essa a titolo d’acconto o a titolo definitivo.

Come avremo modo di vedere, tuttavia, l’applicazione della ritenuta nelle locazioni brevi è prevista solo nel caso in cui, nel rapporto tra locatore e locatario – al sussistere di tutte le altre condizioni previste dall’articolo 4 D.L. n 50/2017 – intervenga, nel “ciclo” dell’incasso o pagamento del canone di locazione (breve):

  • Un soggetto che svolge l’attività di intermediazione immobiliare;
  • O un soggetto gestisce portali on line (OTA) inerenti le locazioni brevi.
Certificazione Unica per le locazioni brevi

Detto questo iniziamo a vedere le condizioni affinché si possa applicare la ritenuta e come procedere alla certificazione unica per le locazioni brevi.

Cominciamo!

Applicazione della ritenuta del 21% sulle locazioni brevi

Le locazioni brevi turistiche sono state per la prima volta disciplinate in Italia dall’art. 4 del D.L. n 50/17. Questa norma ha definito cosa si intende per locazione breve, ovvero la messa a disposizione di un immobile abitativo (tra persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa) per la durata non superiore a 30 giorni. Gli unici servizi aggiuntivi che possono essere prestati riguardano:

  • La fornitura di biancheria;
  • La pulizia del locali.

Questa norma, ha introdotto l’applicazione di una ritenuta di acconto del 21% (a titolo di acconto o di imposta) che deve essere applicata qualora nel ciclo del pagamento (dall’ospite al proprietario, o al titolare del diritto reale sull’immobile) intervenga un intermediario (o un soggetto che gestisce portali online).

Il soggetto locatore ha la possibilità, infatti, di scegliere la tassazione del reddito derivante dalla locazione breve tra:

  • Concorrenza del reddito alla tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di acconto;
  • Cedolare secca. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di imposta. La possibilità di applicare la cedolare secca è possibile sia nelle sublocazioni brevi sia nel caso in cui sia il comodatario ad effettuare locazioni brevi (vedi D.L. n 50/17).

Sostanzialmente il reddito derivante dalle locazioni brevi costituisce:

  • Reddito fondiario per il proprietario dell’immobile o per il titolare di altro diritto;
  • Reddito diverso per il sublocatore o il comodatario.

Per l’applicazione della normativa è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario, dal sublocatore, dal comodatario dell’immobile. Il contratto di locazione breve può anche essere concluso tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Ambito soggettivo di applicazione della ritenuta del 21%

A questo punto occorre capire in dettaglio in quali casi si debba applicare la ritenuta del 21% nelle locazioni brevi. Come anticipato in premessa l’applicazione della ritenuta nelle locazioni brevi è prevista solo nel caso in cui, nel rapporto tra locatore e locatario intervenga, nell’incasso o pagamento del canone di locazione (breve):

  • Un soggetto che svolge l’attività di intermediazione immobiliare; o
  • Un soggetto gestisce portali on line inerenti le locazioni brevi.

L’applicazione della ritenuta è condizionata da:

  • L’intervento di un intermediario immobiliare o di un soggetto che gestisce portali online che mettano in contatto l’utente finale con il locatore;
  • Che l’intermediario o il gestore di portali online intervenga nel sistema di incasso/pagamento dei canoni di locazione breve.

Questo significa, in altri termini, che l’intermediario immobiliare o il soggetto che gestisce portali online deve assumere la qualifica di sostituto di imposta ex DPR n 600/73. Tuttavia, questa condizione non si realizza sempre e comunque, ma soltanto qualora questo soggetto intervenga direttamente nel ciclo di incasso/pagamento dei canoni di locazione breve.

A questo fine può essere utile ricordare che la qualifica di sostituto di imposta dell’intermediario immobiliare o del gestore di portali online è indipendente dall’esercizio in forma di impresa dell’attività. Questo significa, ad esempio, che è sostituto di imposta anche il privato che effettua queste attività saltuariamente ed anche il soggetto in Regime Forfettario.

Il versamento della ritenuta di acconto

Nel caso in cui sussistano tutte le condizioni per l’applicazione della ritenuta, quanto trattenuto dall’intermediario immobiliare deve essere:

  1. Versato con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo dell’accredito al beneficiario (codice tributo “1919”, da esporre nella Sezione “Erario”);
  2. Oggetto di Certificazione Unica per le locazioni brevi. L’intermediario deve, infatti, procedere alla compilazione della relativa certificazione unica e del Modello 770.

Esempio di compilazione modello F24 codice tributo 1919 – SEZIONE ERARIO

codice tributo  rateazione/regione/
prov./mese rif.
anno di
riferimento
importi a debito
versati  
importi a credito
compensati
  SALDO (A – B)
19190120205.000,00 5.000
      
      
      
Campi del modello F24come compilare il campo
codice tributo:indicare 1919
rateazione/regione/prov/mese rif:indicare il mese di riferimento, nell’esempio 02
anno di riferimento:Anno cui la ritenuta si riferisce, nell’esempio 2020
importi a debito versati:indicare l’importo a debito, nell’esempio 5.000,00
importi a credito compensati:non compilare
TOTALE A:somma degli importi a debito indicati nella Sezione Erario
TOTALE B:somma degli importi a credito indicati nella Sezione Erario, non compilare se non sono presenti importi a credito
SALDO (A – B):indicare il saldo (TOTALE A – TOTALE B)
codice ufficio:non compilare
codice atto:non compilare

La certificazione unica per le locazioni brevi

Una volta all’anno, entro la scadenza del 07 marzo i sostituti di imposta sopra indicati sono tenuti a compilare e rilasciare la Certificazione unica per le locazioni brevi ai titolari dei redditi. Questo ai sensi dell’articolo 4 del DPR n 322/98. Tale certificazione deve essere trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate sempre entro il 7 marzo e comunicata ai proprietari entro il 31 marzo.

I sostituti di imposta all’interno del modello di Certificazione Unica 2020 possono trovare la sezione apposita denominata “Certificazione Redditi – Locazioni Brevi“. Si tratta di un prospetto con l’indicazione dei dei dati relativi al contratto e alle ritenute effettuate.

In questo modello devono indicate delle informazioni specifiche, quali:

  • Il numero complessivo dei contratti stipulati;
  • Se la locazione riguarda l’intero immobile o parte dell’immobile;
  • Se il contratto di locazione è riferito ad un periodo a cavallo d’anno;
  • Il numero dei giorni della durata del contratto di locazione;
  • dati catastali identificativi dell’immobili;
  • L’importo delle ritenute (di acconto o di imposta) applicate.

In conclusione, la Certificazione Unica per le locazioni brevi, di fatto, rappresenta il documento utile e funzionale per la compilazione dei modelli dichiarativi.

Attenzione tra certificazione di reddito fondiario di reddito diverso tra principio di competenza e di cassa

In fase di compilazione della parte della Certificazione Unica per le locazioni brevi, è necessario tenere conto della natura del reddito prodotto e della tassazione relativa, ossia:

  • Reddito fondiario nel caso di locazioni brevi effettuate dal proprietario dell’immobile, e tassazione secondo il principio di competenza;
  • Reddito diverso nel caso di sublocazioni o locazioni brevi effettuate dal comodatario, e tassazione secondo il principio di cassa.

Di conseguenza, in presenza di redditi fondiari, e di locazione a cavallo d’anno, è necessario scomporre tra i due anni il corrispettivo percepito nel primo anno con la relativa ritenuta.

Vediamo qualche esempio.

Ipotizziamo una locazione che va da 26.12. dell’anno “n” al 04.01 dell’anno “n+1” (10gg). Il corrispettivo è di 1.000 euro e la ritenuta subita di 210 (21% di 1.000). Il corrispettivo è stato incassato il 31.12 al netto della ritenuta.

Anno “n” (1.000/10*6) = 600 (210/10*6) = 126

Anno “n+1” (1.000/10*4) = 400 (210/10*4) = 84

In presenza di redditi diversi, derivanti da sublocazione o da locazione del comodatario, invece, trattandosi di redditi che seguono il criterio di cassa, e necessario gestire la Certificazione Unica per locazioni brevi in questo modo:

Ipotizziamo una locazione che va da 26.12. dell’anno “n” al 04.01 dell’anno “n+1” (10gg). Il corrispettivo è di 1.000 euro e la ritenuta subita di 210 (21% di 1.000). Il corrispettivo è stato incassato il 31.12 al netto della ritenuta.

Nella certificazione unica per le locazioni brevi dell’anno “n” viene indicato l’intero importo di reddito e di ritenuta.

Certificazione Unica per le locazioni brevi: conclusioni

In questo articolo ho cercato di fornirti indicazioni utili per la compilazione della certificazione unica per le locazioni brevi.

Si tratta di un adempimento importante a cui devi fare riferimento se operi come intermediario immobiliare o gestore di portali telematici. Particolare attenzione deve essere prestata alla determinazione del reddito, tra reddito fondiario e reddito diverso per quanto visto in precedenza in relazione alla predisposizione del modello CU.

Se vuoi lasciarci la tua esperienza perché credi che possa approfondire quanto indicato in questo articolo lascia un commento di seguito. Altrimenti, contattaci per una consulenza.

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