Cedolare secca affitti brevi: aliquota al 21% anche per piattaforme

Gli emendamenti segnalati alla Legge di Bilancio 2026 eliminano l’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per gli affitti brevi stipulati tramite piattaforme online. Resterebbe quindi l’aliquota unica al 21% sulla prima casa indipendentemente dal canale (diretto o intermediato). In parallelo, stretta per chi gestisce più case vacanza: il limite per evitare la partita IVA scenderebbe da 4 a 3 immobili.

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La Legge di Bilancio 2026 è arrivata a un punto di svolta sul fronte della cedolare secca per gli affitti brevi. Gli emendamenti segnalati da Lega e Forza Italia alla Commissione Bilancio del Senato chiedono di eliminare l’articolo 7 del disegno di legge, che prevedeva un aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per i contratti di locazione turistica stipulati tramite piattaforme digitali e intermediari.

Se la proposta sarà accolta, la cedolare secca sugli affitti brevi resterà al 21% sulla prima casa a prescindere che il contratto sia firmato direttamente tra proprietario e ospite o intermediato da Airbnb, Booking.com e simili. Una novità che, se confermata, eviterà il balzello di cinque punti percentuali che avrebbe colpito la stragrande maggioranza delle locazioni turistiche, oggi gestite prevalentemente attraverso portali online.

Cosa prevedeva l’articolo 7 della Legge di Bilancio 2026

Il testo originario della Legge di Bilancio 2026, attualmente in discussione al Senato, introduceva all’articolo 7 una distinzione nuova nel panorama della cedolare secca sugli affitti brevi.

La norma prevedeva due aliquote differenti per il primo immobile locato:

• 21% per i contratti stipulati direttamente tra proprietario e conduttore;
• 26% per i contratti intermediati da piattaforme digitali o agenzie.

Si trattava di una novità arrivata a sorpresa durante la fase finale di definizione della Manovra, senza che ci fossero state anticipazioni significative nei mesi precedenti. La misura nasceva con l’obiettivo dichiarato di scoraggiare l’utilizzo massiccio delle piattaforme online, ritenute responsabili della proliferazione di affitti turistici a discapito delle locazioni residenziali stabili.

Il problema pratico è evidente: la maggior parte del mercato degli affitti brevi transita oggi attraverso Airbnb, Booking, Vrbo e portali similari. Pochi proprietari gestiscono ancora le locazioni in modo completamente autonomo, senza passare da intermediari digitali. L’aumento al 26% avrebbe quindi colpito una fetta amplissima del settore.

Gli emendamenti segnalati: verso l’aliquota unica al 21%

Tra gli emendamenti che andranno in discussione presso la Commissione Bilancio del Senato figura la proposta congiunta di Lega e Forza Italia di abrogare completamente l’articolo 7 del disegno di legge.

L’eliminazione della norma comporterebbe il mantenimento del sistema attualmente in vigore, regolato dall’art. 3, comma 3 del D.Lgs. n. 23/2011 e successive modifiche:

• Cedolare secca al 21% sul primo immobile locato per brevi periodi;
• Cedolare secca al 26% dal secondo immobile in poi.

Un doppio binario basato esclusivamente sul numero di immobili, non sulla modalità di stipula del contratto. In altre parole, resterebbe irrilevante se il proprietario loca tramite piattaforma o direttamente: l’aliquota si calcola in base al fatto che sia la prima o la seconda casa vacanza.

La selezione degli emendamenti segnalati rappresenta il primo passaggio formale verso la discussione parlamentare. Non c’è ancora certezza che la proposta venga approvata, ma il fatto che provenga da due partiti della maggioranza e sia stata ammessa alla discussione è un segnale politico forte.

Cosa cambia per chi affitta tramite Airbnb e Booking

Se l’emendamento venisse approvato, per chi oggi gestisce una o più case vacanza attraverso piattaforme digitali cambierebbe tutto rispetto a quanto previsto dal testo originario della Manovra.

Scenario A – Con articolo 7 vigente (testo attuale Manovra):

• Prima casa via piattaforma: cedolare secca 26%;
• Prima casa gestione diretta: cedolare secca 21%;
• Seconda casa e successive: cedolare secca 26% (indipendentemente dal canale).

Scenario B – Con abrogazione articolo 7 (se emendamento approvato):

• Prima casa: cedolare secca 21% (sia diretta che via piattaforma);
• Seconda casa e successive: cedolare secca 26% (sia diretta che via piattaforma).

La differenza economica è rilevante. Su un reddito da locazione breve di € 20.000 annui per un appartamento gestito tramite Airbnb:

• Con aliquota al 26%: imposta di € 5.200
• Con aliquota al 21%: imposta di € 4.200
• Risparmio annuo: € 1.000

Per molti proprietari che hanno un solo immobile in locazione turistica, l’abrogazione dell’articolo 7 rappresenterebbe quindi un beneficio diretto e immediato.

La stretta parallela: da 4 a 3 immobili per evitare la partita IVA

Mentre si discute l’eliminazione dell’aumento sulla prima casa, tra gli emendamenti segnalati emerge anche una proposta di segno opposto, che inasprisce le condizioni per chi gestisce più case vacanza.

Il limite attuale, fissato dall’art. 4 del D.L. 50/2017 convertito in L. 96/2017, stabilisce che l’attività di locazione breve si considera non imprenditoriale fino a quando un soggetto concede in locazione fino a quattro appartamenti. Superata questa soglia, scatta l’obbligo di apertura della partita IVA e si esce automaticamente dal regime della cedolare secca.

L’emendamento propone di abbassare il limite a tre immobili. Chi oggi gestisce quattro case vacanza con cedolare secca dovrebbe quindi:

• Ridurre a tre gli immobili in locazione turistica;
• Oppure aprire partita IVA e applicare il regime ordinario IRPEF con aliquote progressive (23%-43%) più IVA al 10%.

Il passaggio da cedolare secca a regime ordinario comporta un aggravio fiscale significativo. Un proprietario che oggi dichiara € 80.000 di reddito da quattro appartamenti paga:

• Con cedolare secca: € 20.800 (26% sulle ultime tre case dopo la prima al 21%);
• Con IRPEF ordinaria: circa € 30.000 (aliquota marginale 38%) + IVA da versare.

Senza considerare i maggiori adempimenti: tenuta della contabilità, versamenti IVA trimestrali, dichiarazioni più complesse.

Il comodato ai parenti: soluzione per chi supera i 3 immobili

Di fronte alla possibile riduzione del limite a tre immobili, esiste una strategia operativa legittima per chi possiede quattro o più case vacanza e vuole continuare ad applicare la cedolare secca: il comodato gratuito a favore di stretti familiari.

Il meccanismo funziona così: il proprietario concede in comodato gratuito uno o più immobili a un familiare (coniuge, figli, genitori, fratelli). Il comodatario diventa il soggetto che stipula i contratti di locazione breve, dichiara i redditi e applica la cedolare secca. Restando sotto il limite dei tre immobili per ciascun soggetto, entrambi mantengono l’accesso al regime agevolato.

Vantaggi del comodato

L’utilizzo del comodato consente di sfruttare alcuni vantaggi:

• Il proprietario mantiene la proprietà dell’immobile;
• Non servono operazioni di compravendita (niente imposte di registro, notaio, plusvalenze);
• Il comodato è revocabile con preavviso;
• Il comodatario gestisce autonomamente gli aspetti fiscali e contrattuali;
• Si evita l’apertura di partita IVA e il passaggio al regime ordinario.

Per poter formalizzare il contratto di comodato è necessario effettuare i seguenti passaggi:

• Il comodato deve essere effettivo, non simulato: il comodatario firma i contratti, riceve i pagamenti sul proprio conto, dichiara i redditi;
• Deve essere formalizzato con scrittura privata registrata presso l’Agenzia delle Entrate (imposta di registro € 200);
• Il contratto deve prevedere espressamente la facoltà di sublocare per finalità turistiche;
• Il comodatario deve avere autonomia gestionale: niente triangolazioni che riconducano tutto al proprietario.

Aspetti operativi e problematiche

La soluzione è perfettamente lecita, ma richiede attenzione su alcuni aspetti critici.

Comodato “di facciata”: Il proprietario continua a gestire tutto (firma contratti, riceve pagamenti, gestisce piattaforme) e il comodatario è solo un prestanome. In sede di controllo, l’Agenzia delle Entrate può riqualificare l’operazione come fittizia. Ho visto accertamenti in cui il Fisco ha dimostrato che tutti i flussi finanziari tornavano al proprietario: in quel caso sono scattate sanzioni per omessa apertura partita IVA e recupero imposte con maggiorazioni.

Mancata registrazione: Molti formalizzano il comodato con scrittura privata ma non lo registrano all’Agenzia. In caso di verifica, un comodato non registrato ha efficacia limitata verso il Fisco e potrebbe non essere considerato valido ai fini fiscali.

Profilo reddituale del comodatario: Se il familiare ha già redditi elevati (es. dipendente con € 40.000/anno), aggiungere ulteriori € 30.000 da locazioni brevi lo porta in scaglioni IRPEF più alti, riducendo il vantaggio complessivo familiare. È fondamentale fare una simulazione preventiva.

Il consiglio è quello di documentare tutto sin dall’inizio. Il comodato va registrato entro 30 giorni dalla stipula. Il comodatario deve aprire un conto corrente dedicato per gli incassi da locazione, anche se è un semplice conto gratuito online. Ogni contratto con gli ospiti va firmato dal comodatario, non dal proprietario. Le comunicazioni con le piattaforme (Airbnb, Booking) devono essere intestate al comodatario. Se l’Agenzia verifica e trova che il proprietario ha continuato a gestire tutto, il comodato viene disconosciuto e arrivano accertamenti pesanti. La formalità non basta: serve sostanza.

Alternative al comodato per chi gestisce più immobili

Se il comodato ai familiari non è praticabile (mancanza di parenti disponibili, situazioni reddituali sfavorevoli, complessità organizzative), esistono altre strade, ciascuna con pro e contro.

1. Costituzione di SRL immobiliare
Conferire gli immobili in una società che li gestisce professionalmente. La SRL applica IRES al 24% sui redditi e può dedurre molte spese (ammortamenti, interessi passivi, utenze, manutenzioni). Soluzione conveniente per patrimoni rilevanti (6+ immobili), meno efficace per 4-5 case a causa dei costi di gestione societaria.

2. Regime forfettario con partita IVA
Aprire partita IVA con codice ATECO 55.20.51 (Affittacamere per brevi soggiorni) e applicare il regime forfettario. L’imposta sostitutiva al 15% (5% per i primi 5 anni) è competitiva. Occorre però rispettare il limite di € 85.000 di ricavi annui e non si può applicare se si hanno altri redditi da lavoro dipendente superiori a € 35.000.

3. Conversione in locazioni ordinarie
Locare alcuni immobili con contratti residenziali ordinari (canone libero 4+4 o concordato 3+2) anziché affitti brevi. Uscendo dalla categoria “brevi periodi” non si computano nel limite dei tre/quattro immobili. La cedolare secca resta applicabile (10% per canone concordato, 21% per libero), ma i canoni sono generalmente più bassi e si perde la flessibilità.

4. Vendita strategica di un immobile
Cedere l’immobile meno redditizio per restare sotto il limite. Comporta però costi immediati (imposte, notaio) e la perdita definitiva della proprietà. Ha senso solo se quell’immobile ha scarsa resa economica o necessita di investimenti consistenti.

Quando si saprà se le modifiche saranno approvate?

Gli emendamenti segnalati alla Legge di Bilancio 2026 sono ora all’esame della Commissione Bilancio del Senato. Il calendario prevede:

Timeline attesa:

• 15 dicembre 2024: Approvazione in Commissione Bilancio Senato.
• 17-20 dicembre 2024: Discussione e voto in Aula (Senato, prima lettura).
• 23-27 dicembre 2024: Passaggio alla Camera per seconda lettura.
• 28-30 dicembre 2024: Approvazione definitiva.

Il Governo punta a chiudere entro il 31 dicembre per evitare l’esercizio provvisorio. Le modifiche, se approvate, entreranno in vigore dal 1° gennaio 2026.

Cosa monitorare:

1. Abrogazione art. 7: Se passa l’emendamento di Lega e Forza Italia, la cedolare secca resta al 21% per tutti sulla prima casa (anche piattaforme).
2. Riduzione limite immobili: Se passa la proposta di riduzione da 4 a 3, chi gestisce quattro case dovrà riorganizzarsi entro fine anno.
3. Eventuali emendamenti di compromesso: Potrebbero emergere soluzioni intermedie (es. limite a 3 ma con aliquota intermedia al 23%).

Nelle prossime due settimane sarà quindi fondamentale seguire l’iter parlamentare per capire quali modifiche saranno effettivamente approvate.

Infografica riepilogativa