Deposito cauzionale affitto: cos’è e quando si restituisce?

Il deposito cauzionale o cauzione è previsto dalla legge allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento dai possibili danni causati dall’inquilino all’immobile, nonché per tutelarsi da eventuali mancati pagamenti dei canoni di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino.

La disciplina è rinvenibile nell’art. 11 della L. n. 392/78 che stabilisce che la cauzione non può superare l’importo pari a tre mensilità del canone mensile. Il deposito cauzionale produce anche interessi legali che vanno corrisposti all’inquilino annualmente o alla scadenza del contratto di locazione.

Che cos’è il deposito cauzionale per l’affitto?

Il deposito cauzionale per l’affitto è una somma di denaro che l’inquilino versa al locatore (il proprietario dell’immobile) come garanzia per eventuali danni arrecati all’immobile o per mancato pagamento del canone di locazione. Questo importo ha la funzione di tutelare il proprietario contro eventuali problematiche che potrebbero sorgere durante la durata del contratto di affitto.

Si tratta, in buona sostanza, di una forma di tutela prevista per il proprietario di un immobile, nel caso di un contratto di locazione. La cauzione è legata alla corresponsione di una somma di denaro che il locatore può richiedere al locatario (inquilino) per tutelarsi in caso di eventuali inadempimenti di quest’ultimo. Il suo ammontare è indicato nel contratto di locazione. Pensiamo all’inquilino che non paga l’affitto o provoca un danno all’immobile.

La cauzione d’affitto deve essere versata entro i termini previsti dal contratto. Qualora venga concordato un importo eccedente alle tre mensilità, la clausola è affetta da nullità relativa e resta valida soltanto fino alla concorrenza dell’importo legale, con diritto del conduttore a ripetere quanto eventualmente versato in eccedenza.

Forma di versamento

La cauzione può essere versata tramite:

1. Contanti, nei limiti previsti dalla normativa vigente;
2. Bonifico bancario;
3. Garanzia fideiussoria, bancaria o assicurativa.

Restituzione del deposito

Al termine del contratto di affitto, il deposito cauzionale deve essere restituito all’inquilino, eventualmente al netto dei costi necessari per riparare eventuali danni riscontrati nell’immobile. La restituzione deve avvenire entro un periodo ragionevole dopo la riconsegna dell’immobile.

L’affittuario deve consegnare le chiavi di casa e il proprietario deve restituire la cauzione per l’affitto. Oltre al deposito cauzionale, il proprietario deve versare anche gli interessi legali annui maturati. Questi possono essere versati annualmente o tutti in una volta al termine del contratto.

Esempio pratico

Supponiamo che il canone di affitto mensile sia di 600 euro e il deposito cauzionale concordato sia di due mensilità. In questo caso, l’inquilino verserà 1.200 euro come deposito cauzionale al momento della firma del contratto. Al termine del periodo di locazione, se l’immobile viene riconsegnato in buone condizioni e non ci sono debiti, il proprietario restituirà l’intero importo del deposito, compresi gli interessi maturati.

Qual è la funzione del deposito cauzionale? 

La cauzione è una somma di danaro versata dall’inquilino al locatore al momento della stipulazione del contratto di locazione, a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni a suo carico, come il pagamento dei canoni e delle spese condominiali, la riconsegna dell’immobile senza danni etc.

Il principale scopo è salvaguardare il locatore da eventuali danni economici derivanti dalla morosità dell’inquilino. In questi casi il locatore può decidere di trattenersi la cauzione in attesa di ottenere lo sfratto esecutivo. Lo sfratto può essere disposto dopo un ritardo di 20 giorni dalla scadenza di una sola mensilità del canone. L’inquilino ha la possibilità di sanare la morosità fino alla data dell’udienza in aggiunta a tutte le spese legali maturate.

Anche in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, il locatore può tutelarsi trattenendo la cauzione in attesa dello sfratto. Infine, la cauzione ha l’obiettivo di tutelare il locatore nei confronti di eventuali danni procurati all’appartamento dall’inquilino. 

Si può compensare la cauzione con gli ultimi canoni di affitto?

La risposta a questa domanda è negativa in quanto alla scadenza del contratto il proprietario dell’immobile è privo di ogni garanzia nel caso in cui dovessero risultare dei danni all’immobile. Dunque, i canoni di locazione vanno corrisposti fino all’ultima mensilità e la cauzione potrà essere restituita solo nel momento in cui, a seguito di sopralluogo effettuato sull’appartamento, non dovessero risultare danni allo stesso.

Se l’inquilino decidesse di compensare la cauzione con gli ultimi canoni, il locatore potrebbe ritrovarsi senza garanzia al termine del contratto. La normativa, infatti, tende a tutelare il locatore, garantendogli che il deposito cauzionale rimanga disponibile fino alla riconsegna dell’immobile e alla verifica dello stato dello stesso. Qualora l’inquilino utilizzasse il deposito per coprire le ultime mensilità, il proprietario si troverebbe privo della tutela necessaria per eventuali danni o obblighi non rispettati.

Se l’inquilino decidesse autonomamente di non pagare gli ultimi canoni di affitto con l’idea di compensarli con il deposito, potrebbe essere considerato inadempiente e il locatore potrebbe agire legalmente per ottenere il pagamento dei canoni mancanti.

Spesso i contratti di locazione contengono una clausola specifica che vieta esplicitamente la compensazione del deposito cauzionale con gli ultimi canoni. In tal caso, l’inquilino è legalmente tenuto a rispettare tale accordo.

Accordo specifico tra le parti

Tuttavia, nulla vieta che il locatore e l’inquilino possano accordarsi esplicitamente per una compensazione. Se entrambe le parti sono d’accordo e tale intesa è messa per iscritto, il deposito cauzionale può essere utilizzato per pagare gli ultimi canoni. Questo tipo di accordo è del tutto legale, ma deve essere stabilito consensualmente e con una comunicazione chiara tra locatore e inquilino per evitare fraintendimenti.

In alcuni casi, se il rapporto tra locatore e inquilino è buono e se non ci sono danni all’immobile, il proprietario potrebbe acconsentire a tale compensazione. È comunque importante mettere per iscritto l’accordo per evitare possibili dispute.

Restituzione del deposito cauzionale

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino. Il contratto di locazione dovrà essere risolto ed il proprietario deve accertarsi che l’inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi, ovvero che abbia pagato tutti i canoni di locazione e che abbia lasciato l’immobile nello stato in cui era.

Differenza tra deposito cauzionale e caparra

È importante non confondere il deposito cauzionale con la caparra. La caparra è una somma che può essere versata per “bloccare” la stipula di un contratto di affitto, ma non ha la stessa funzione di garanzia per eventuali danni. Il deposito cauzionale, invece, resta legato alla durata del contratto e viene restituito (o trattenuto in parte) in base alle condizioni dell’immobile alla fine del rapporto di locazione.

Quando la cauzione non va restituita?

Ci sono dei casi in cui il proprietario di casa può trattenere la caparra e non restituirla. Ciò avviene se non sono stati pagati i canoni di locazione o le spese condominiali. Il proprietario di casa trattiene in questo caso la cauzione con gli interessi maturati. Inoltre, il proprietario potrebbe trattenersi la cauzione in caso di danni nell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile sia nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato al momento della scadenza del contratto e se sei in regola con tutti i pagamenti, potrai portare in giudizio il proprietario dell’immobile qualora non volesse restituire indietro la cauzione versata all’atto della stipula del contratto. È necessario che l’affittuario possa dimostrare sempre di aver pagato regolarmente i canoni di affitto. Se il proprietario di casa restituisce quanto dovuto a titolo di deposito cauzionale, l’inquilino può inviare un decreto ingiuntivo per richiedere il rimborso entro 10 anni dalla risoluzione del contratto.

A quanto può ammontare il deposito cauzionale?

Secondo l’art. 11 della Legge n. 392/78:

La cauzione è a discrezione del proprietario dell’immobile ma non può superare 3 mensilità del canone di affitto. La somma versata come cauzione produce degli interessi, il cui tasso è fissato allo 0,01% della cauzione.

Non tassabilità delle somme a deposito

Il deposito cauzionale, in quanto somma di garanzia, non è da considerarsi un reddito per il locatore e, pertanto, non va incluso nella base imponibile fiscale, anche quando il contratto è a cedolare secca. Questo vale fintanto che il deposito non viene effettivamente utilizzato per coprire delle spese (come la riparazione di danni). Nel caso in cui, invece, il deposito venga utilizzato a titolo di indennizzo, la somma può essere considerata come parte del reddito del locatore e, di conseguenza, potrebbe essere tassata.

Cosa accade se il deposito non viene restituito?

Se il deposito, o gli interessi relativi, non vengono rimborsati l’inquilino ha 10 anni di tempo prima che intervenga la prescrizione per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.

Se il proprietario trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione, l’inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso, il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso.

Deposito cauzionale superiore a tre mensilità: si può chiedere?

Per le locazioni abitative non è possibile richiedere un canone superiore a tre mensilità. Per le locazioni a uso non abitativo e con un canone annuo superiore ai 250.000 euro è diverso. Inoltre, per poter chiedere un deposito cauzionale di più di tre mensilità è necessario che gli immobili non siano di interesse storico.

Il limite delle tre mensilità è inderogabile sia per le locazioni commerciali che non rientrano nei requisiti sopra citati, sia per gli affitti abitativi.

Cauzione e interessi

La cauzione produce, ogni anno, gli interessi al saggio legale. Ogni patto contrario, inserito in una clausola del contratto di locazione, non ha valore e non produce effetti.

Gli interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Il conduttore può chiedere anche che gli interessi gli vengano pagati, in un’unica soluzione, alla fine della locazione.

Conclusioni e consulenza online

Se hai ulteriori dubbi sul deposito cauzionale, sia che tu sia un locatore o un inquilino, e desideri una consulenza professionale per chiarire ogni aspetto legale e fiscale del contratto di affitto, siamo qui per aiutarti. Una consulenza personalizzata può garantirti di evitare problemi e malintesi, proteggendo al meglio i tuoi diritti e interessi. Contattaci per discutere la tua situazione e trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze.

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