Bonus prima casa under 36: a chi spetta, come ottenerlo

Il bonus under 36 per la prima casa è stato introdotto dal Decreto Sostegni bis dello scorso 24 luglio 2021. Il bonus è stato prorogato per tutto il 2023. La Legge di bilancio ha prorogato il bonus prima casa giovani under 36 fino al 31 dicembre 2023.

Saranno più di 350.000 giovani famiglie che saranno sostenute mediante il bonus prima casa under 36. La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore. Il credito d’imposta può essere:
  • portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
  • utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928”
  • esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

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Quali benefici comporta il bonus prima casa giovani under 36?

Per i giovani con meno di 36 anni, e con ISEE non superiore a 40.000 euro annui, il Decreto Sostegni bis ha previsto una agevolazione per l’acquisto della prima casa: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. La manovra di Bilancio ha previsto, tra i vari interventi, anche la proroga per tutto il 2023, delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i giovani under 36.

La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato
• utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928”
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

In primo luogo, occorre non avere compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto di compravendita è stipulato. Inoltre, come enunciato nel precedente paragrafo, è previsto un importo massimo garantito per l’acquisto della prima casa. Infatti, la casa acquistata non potrà avere un valore superiore a 250.000 euro.

Chi può beneficiare del bonus prima casa giovani under 36?

Possono beneficiare delle agevolazioni:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Inoltre, a questi requisiti devono aggiungere quelli previsti per usufruire dell’agevolazione prima casa, ovvero, è necessario che l’acquirente:

• abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

I requisiti oggettivi

Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”. Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Le agevolazioni non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, trovano applicazione per tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.

Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.

Mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni

In caso di insussistenza o decadenza dei requisiti sopra citati è previsto il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi e l’irrogazione di sanzioni, secondo quanto stabilito per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.
Con la circolare n. 12/2021 l’Agenzia delle entrate ha precisato, in proposito, che:

• se viene riscontrata solo l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (per esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”
  • per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna
  • per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.

Resta ferma l’applicazione dell’Iva con l’aliquota del 4%

• nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa, che si verifica in caso di
  • dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti
  • mancato trasferimento della residenza nei termini previsti
  • alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno
  • mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova “prima casa”

venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro è determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni.

Il credito d’imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” (di cui al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr n. 633/1972).

Quali condizioni devono essere rispettate?

Per beneficiare dell’agevolazione occorre:

• Non possedere altri immobili, ovunque siano situati;
• L’abitazione non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9;
• Se si è titolari, anche per quote, di una abitazione nello stesso Comune di quella da acquistare, questa andrà ceduta entro 1 anno dal rogito. Bisogna quindi spostare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare;
• ISEE inferiore a 40.000 euro. L’agevolazione dovrebbe trovare applicazione anche all’acquisto compiuto da due persone comprese in due diversi ISEE i quali siano ciascuno di importo inferiore a 40.000 euro, ma insieme di importo superiore;
• Se uno degli acquirenti ha i requisiti e altro acquirente ne è invece privo, il beneficio si applica alla sola parte di valore imponibile riferibile all’acquirente dotato dei requisiti richiesti;
• Occorre non avere ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato.

Acquisto di un immobile in costruzione

Ma cosa accade nel momento in cui si decide di acquistare un’abitazione chiedendo il bonus prima casa per un edificio in costruzione? In linea generale è possibile chiedere le agevolazioni del bonus prima casa nel caso in cui l’immobile sia in fase di costruzione, purché non si tratti di un immobile di lusso, perché questa tipologia di abitazioni non è inclusa nel bonus prima casa.

Nel caso in cui si chiede il bonus prima casa di un immobile in costruzione, bisogna tenere conto che la conclusione dei lavori deve essere effettuata entro 3 anni dall’acquisto.

Lo stesso bonus prima casa è accessibile anche nel caso in cui un immobile venga ereditato, secondo una precisa risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate.  Nel caso particolare, un soggetto può chiedere il bonus prima casa anche nel momento in cui possiede un immobile nello stesso comune, purché si impegni alla vendita dell’immobile che ha precedentemente acquistato anche se a titolo gratuito in eredità.

Tipologie di immobili per cui è possibile chiedere il bonus

Bisogna tenere conto che non tutti i tipi di immobili possono essere ritenuti validi per chiedere le agevolazioni fiscali viste prima. In particolare è necessario che l’abitazione principale appartenga a determinate categorie di catasto:

• A/2: abitazioni di tipo civile, si tratta delle abitazioni residenziali;
• A/3: abitazioni di tipo economico, si tratta di immobili costruiti in modo economico, con prezzi inferiori ad altre categorie catastali;
• A/4: abitazioni di tipo popolare: si tratta di abitazioni ancora più economiche della categoria catastale precedente;
• A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare: si tratta di abitazioni i cui parametri sono inferiori alle abitazioni popolari;
• A/7: abitazioni in villini: si tratta di immobili ad uso civile con aree ubicate all’esterno;
• A/11: alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi: si tratta di abitazioni caratteristiche come quelle presenti in alta montagna.

Bisogna ricordare che sono quindi escluse dalle categorie catastali che possono avere accesso al bonus prima casa tutte quelle abitazioni di tipo signorile, strutture costituite da ville o castelli, con particolare valore artistico o storico.

Quando si può perdere il bonus prima casa under 36?

Si rischia di perdere il bonus prima casa nel momento in cui non vengono rispettate le limitazioni previste:

• Quando non si trasferisce la propria residenza anagrafica entro 18 mesi nello stesso comune in cui si acquista l’immobile;
• Se non si procede alla rivendita dell’immobile precedentemente acquistato con lo stesso bonus prima casa;
• Nel momento in cui la ristrutturazione non viene completata entro 3 anni dal momento dell’acquisto dell’immobile, si può incorrere nella perdita del bonus;
• In caso di dichiarazioni non veritiere durante la registrazione dell’atto di compravendita.

La guida del notariato

Di seguito vediamo quali sono le domande e le risposte fornite dalla guida del Consiglio Nazionale del Notariato.

Cosa prevede la norma?

A quasta domanda il Consiglio Nazionale del Notariato ha risposto che:

“La norma (D.L. 25 maggio 2021, n. 73) prevede l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della proprietà di abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa”, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui”

A quali tipologie di acquisto di immobili si applicano le agevolazioni fiscali previste dal decreto sostegni bis?

L’agevolazione troverà applicazione per gli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di prima casa pertanto sono escluse quelle di categoria catastale  A1, A8, A9. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale.

La norma si applica anche quando la cessione delle case di abitazione con i requisiti di prima casa avvenga da parte di un’impresa.

Chi può beneficiare delle agevolazioni fiscali?

Hanno diritto alle agevolazioni in esame i soggetti che non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Cosa succede per chi acquista da impresa?

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha risposto che:

“La norma riconosce agli acquirenti un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ma in ogni caso non dà luogo a rimborsi.”

L’esenzione fiscale vale anche per i mutui?

La norma dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva pari allo 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo relativi alle abitazioni prima casa.

La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.

Cosa succede se non si rispettano i requisiti di età e di reddito previsti dalla legge?

Qualora l’Agenzia delle Entrate riscontri l’insussistenza degli altri requisiti previsti come l’età, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi.

Chiarimenti dell’agenzia delle entrate

Bonus prima casa giovani under 36 a prescindere dal mutuo

La risposta all’interpello numero 653 del 4 ottobre 2021 si concentra sul bonus prima casa per giovani under 36, previsto dall’articolo 64 del decreto Sostegni bis.

L’istante è il soggetto aggiudicatario all’asta di un’unità immobiliare con decreto di trasferimento del Tribunale, non ancora registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Esso chiede se può beneficiare del bonus prima casa giovani under 36 sia nel momento del pagamento delle imposte dovute per la registrazione del decreto di trasferimento, sia in quello della stipula futura del mutuo.

L’Agenzia delle Entrate richiama l’articolo 1 del d.P.R. 26 aprile 1986, n.131, sulla disciplina dell’imposta di registro, che stabilisce che:

“si applica nella misura indicata nella Tariffa allegata al (…) Testo Unico, agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione.”

Per beneficiare del bonus prima casa giovani under 36, occorre non aver compiuto 36 anni nell’anno del rogito e devono avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Inoltre, la casa non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 e deve essere situata nel Comune in cui l’acquirente ha o sposta la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.

All’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare:

• Di non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile;
• Di non essere titolare anche in regime di comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione acquistata con le agevolazioni anzidette;
• Qualora fosse ancora titolare di altro immobile già acquistato con le agevolazioni in parola, di voler trasferire a titolo oneroso o gratuito quest’ultimo immobile entro un anno dalla data del rogito.

Come precisato nella risoluzione 38/E del 28 maggio 2021, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che è possibile chiedere
l’applicazione dell’agevolazione prima casa anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale.

Considerato che l’agevolazione prima casa trova applicazione anche nell’ipotesi in cui la proprietà di un immobile si acquisisce per
effetto di un provvedimento giudiziale, come nella fattispecie in esame, si ritiene che l’interpellante possa usufruire delle agevolazioni disciplinate dal citato art. 64 del d..l. n. 73 del 2021.

Chiarimenti della Circolare n. 12/E/2021

Con la pubblicazione della Circolare n. 12/E/2021 del 14 ottobre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti importanti su questa agevolazione, che andiamo a riepilogare di seguito.

Bonus prima casa under 36: i tributi esentati

Nelle compravendite immobiliari non imponibili Iva (quelle concluse tra soggetti privati) la norma azzera l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Viena azzerata anche l’imposta di bollo, le imposte ipotecarie e i tributi speciali catastali per complessive 320 euro. Nelle compravendite immobiliari soggette ad Iva (come nel caso degli acquisti da impresa costruttrice o ristrutturatrice nei cinque anni), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate. In questo caso, tuttavia, resta dovuta l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie ed i tributi catastali (320 euro). L’Iva del 4% (relativa all’applicazione dell’agevolazione prima casa) deve essere pagata all’impresa cedente. Tuttavia, l’acquirente under 36 matura un credito di imposta di valore pari a quello dell’Iva versata, che non è richiedibile a rimborso ma che può essere utilizzato per:

• Pagare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• Per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• Per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Per quanto riguarda i mutui, l’agevolazione legata al bonus casa under 36 azzera l’imposta sostitutiva (altrimenti applicabile allo 0,25% all’importo erogato dalla banca) nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

Bonus prima casa under 36: la verifica dell’età

L’agevolazione in commento riguarda i soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei (36) anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato. Quindi, ad esempio, chi stipula l’atto di compravendita nel 2021 deve compiere i 36 anni nel 2022. Chi rogita nel 2022 deve compiere i 36 anni nel 2023.

Bonus prima casa under 36: l’ISEE sotto i 40.000 euro

L’indicatore da considerare è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto dal soggetto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), il tutto rapportato al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare. La Circolare precisa che la DSU non può essere presentata successivamente rispetto alla data dell’atto notarile di compravendita immobiliare. Questo, in quanto il requisito dell’ISEE deve essere riscontrato al momento della stipula del rogito definitivo.

Qualora ricorra una situazione di rilevante variazione della situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare rispetto a quanto indicato nella DSU ordinaria è consentito fare ricorso all’ISEE corrente. Si tratta dei casi di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, di diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo, oppure superiore al 20% della situazione patrimoniale.

Bonus prima casa under 36: acquisto in quota con soggetti over 36

Nel caso in cui vi sia un acquisto immobiliare che avviene congiuntamente tra un soggetto under 36 ed un soggetto over 36, l’applicazione della tassazione under 36 si applica in relazione alla quota di partecipazione posseduta.

Bonus prima casa under 36 e acquisto dell’immobile all’asta

Il bonus prima casa under 36 può essere impiegato anche in caso di acquisto all’asta. Tale chiarimento è stato reso dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello numero 808 del 13 dicembre 2021. A rivolgersi all’Agenzia delle Entrate è un contribuente che ha intenzione di comprare un immobile all’asta e vorrebbe usufruire delle agevolazioni previste dal bonus casa under 36 di cui all’articolo 64 del Decreto Sostegni bis.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

“Le agevolazioni previste dal citato articolo 64 trovano applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisce per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un procedimento giudiziale”.

A tal proposito, l’istante è il soggetto aggiudicatario all’asta di un’unità immobiliare con decreto di trasferimento del Tribunale, non ancora registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Egli, dunque, potrà beneficiare del bonus prima casa giovani under 36 sia nel momento del pagamento delle imposte dovute per la registrazione del decreto di trasferimento, sia in quello della stipula futura del mutuo.