Il 4 dicembre 2025 venticinque Paesi hanno firmato una dichiarazione congiunta che segna una svolta nella lotta all’evasione fiscale internazionale. Per la prima volta su scala globale, le amministrazioni fiscali si scambieranno automaticamente le informazioni sui patrimoni immobiliari detenuti oltre confine dai contribuenti.
L’obiettivo è quello di arrivare ad effettuare uno scambio automatico di informazioni sugli immobili a partire dai prossimi anni.
Nasce l’IPI MCAA: lo scambio automatico degli immobili esteri
L’accordo firmato si chiama IPI MCAA (International Property Information Multilateral Competent Authority Agreement) ed è stato sviluppato dall’OCSE. Aderiscono al patto, oltre all’Italia, altri 24 Paesi: Belgio, Brasile, Cile, Costa Rica, Finlandia, Francia, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Corea, Lituania, Malta, Nuova Zelanda, Norvegia, Perù, Portogallo, Romania, Slovenia, Sudafrica, Spagna, Svezia, Regno Unito e Gibilterra.
La dichiarazione congiunta, come precisa il Ministero dell’Economia e delle Finanze, punta a far decollare il meccanismo di scambio entro il 2029 o il 2030, secondo le procedure nazionali di ciascun Paese aderente.
Che cosa verrà monitorato
Il sistema di scambio automatico riguarderà:
- Gli immobili di proprietà (abitazioni, fabbricati, terreni);
- I redditi da locazione, compresi gli affitti brevi;
- Le attività patrimoniali immobiliari detenute a qualsiasi titolo all’estero.
In sostanza, se possiedi una casa a Barcellona o affitti il tuo appartamento di Parigi su Airbnb, l’amministrazione fiscale spagnola o francese comunicherà automaticamente questi dati all’Agenzia delle Entrate.
Una strategia già collaudata
L’IPI MCAA segue l’impronta già tracciata con successo da altri due strumenti internazionali:
Il Common Reporting Standard (CRS), attivo dal 2016, che ha introdotto lo scambio automatico di informazioni sui conti finanziari e sulle attività finanziarie detenute all’estero.
Il Crypto-Asset Reporting Framework (CARF), più recente, dedicato allo scambio di informazioni sulle cripto-attività.
Fino ad oggi mancava proprio il tassello degli immobili, l’ultimo grande asset non finanziario rimasto fuori dal sistema di monitoraggio globale.
Cosa cambia per i contribuenti italiani
Per chi è residente in Italia e possiede immobili all’estero, in realtà, gli obblighi dichiarativi esistono già. Vediamo nel dettaglio.
Quadro RW e monitoraggio fiscale
Oggi sei già obbligato a compilare il quadro RW del modello Redditi PF per dichiarare qualsiasi immobile situato oltre confine. Questo adempimento vale a prescindere dall’uso dell’immobile: casa vacanza, abitazione principale all’estero, immobile locato o sfitto.
Il quadro RW serve al monitoraggio fiscale, cioè permette all’Agenzia delle Entrate di tenere traccia dei patrimoni detenuti all’estero dai residenti italiani.
IVIE: l’imposta sugli immobili esteri
Dal 2024 l’aliquota IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero) è salita dall’0,76% all’1,06% del valore dell’immobile. L’imposta si calcola in proporzione alla quota di possesso e ai mesi di possesso nell’anno.
Non devi versare l’IVIE se:
- L’imposta complessiva non supera € 200;
- L’immobile è adibito ad abitazione principale (tranne categorie di lusso A/1, A/8, A/9);
- L’immobile è la casa coniugale assegnata al coniuge separato.
Anche se l’imposta non è dovuta, rimane comunque l’obbligo di compilare il quadro RW per il monitoraggio fiscale.
Come si valuta l’immobile
Per gli immobili in Paesi UE o nello Spazio Economico Europeo con adeguato scambio di informazioni (Norvegia, Islanda), usi prioritariamente il valore catastale determinato e rivalutato nel Paese estero. In mancanza, il costo di acquisto o il valore di mercato.
Per gli immobili in altri Paesi, usi il costo risultante dall’atto di acquisto o, in assenza, il valore di mercato nel luogo dove si trova l’immobile.
Cosa rischi se non dichiari
Le sanzioni per omessa dichiarazione degli immobili esteri sono pesanti:
- Sanzione amministrativa fino dal 3% al 15% del valore dell’immobile non dichiarato (sanzione raddoppia in caso di detenzione in paesi black list);
- Sanzione del 25% per ritardato versamento dell’IVIE;
- Possibili accertamenti fiscali con ricostruzione dei redditi.
L’Agenzia delle Entrate incrocia già oggi i dati provenienti dall’estero con quanto indicato nella dichiarazione dei redditi. Se emerge una discordanza, parte prima una comunicazione di compliance (l’alert per permetterti di regolarizzare) o, nei casi più gravi, un accertamento diretto.
Il ravvedimento operoso conviene
Se hai commesso errori od omissioni nella dichiarazione degli immobili esteri, puoi sanare la situazione con il ravvedimento operoso per il quadro RW previsto dall’art. 13 del D.Lgs. n. 472/97. Questo strumento riduce notevolmente le sanzioni rispetto a quelle che l’ufficio accertatore applicherebbe in sede di controllo.
Individuare per tempo gli errori e predisporre dichiarazioni integrative è fondamentale per sfruttare le sanzioni ridotte del ravvedimento.
Cosa cambierà con il nuovo sistema
L’entrata in vigore dell’IPI MCAA rafforzerà ulteriormente la capacità di controllo delle amministrazioni fiscali. Dal 2029-2030 lo scambio di informazioni sarà automatico e sistematico, non più occasionale o su richiesta.
Questo significa che:
- Sarà praticamente impossibile nascondere immobili o redditi da locazione all’estero;
- I controlli incrociati diventeranno più rapidi ed efficaci;
- Le amministrazioni fiscali avranno dati aggiornati in tempo reale.
La trasparenza diventa quindi totale. Chi possiede patrimoni immobiliari in più Paesi dovrà gestire con maggiore attenzione gli obblighi dichiarativi e il carico fiscale complessivo.
Infografica riepilogativa: banca dati mondiale immobili
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