In questi ultimi anni si è parlato molto di lavori di ristrutturazione edilizia, in particolare in riferimento alla possibilità di ottenere importanti agevolazioni di tipo fiscale sulle spese per determinati lavori di ristrutturazione. Nel 2022 vengono nuovamente riproposti numerosi bonus per l’edilizia, tuttavia non molti sanno che per poter cominciare i lavori sul proprio immobile è necessario avere alcune autorizzazioni.
Non sempre infatti è possibile procedere con lavori di ristrutturazione se prima non si ottiene un’autorizzazione specifica per poter agire sull’immobile in questione. I lavori di ristrutturazione della casa spesso devono essere accertati preventivamente, con autorizzazione del Comune in cui si trova l’immobile.
Gli interventi di ristrutturazione infatti prevedono anche grandi cambiamenti: nuove strutture, o parti di strutture, modifiche che provocano un cambiamento anche sostanziale del volume dell’immobile, e così via. Mentre per interventi di ordinaria manutenzione, basta presentare opportuna comunicazione, per interventi più grandi bisogna necessariamente avere l’autorizzazione del comune per procedere.
Non tutti però conoscono la differenza tra ristrutturazione, o manutenzione ordinaria e straordinaria, e spesso si è in dubbio su quale di queste categorie è la più consona per i lavori che si intende svolgere. Vediamo nell’articolo quando è necessaria l’autorizzazione per procedere con i lavori di ristrutturazione.
Autorizzazione lavori di ristrutturazione: di cosa si tratta
Per poter procedere con alcuni lavori di ristrutturazione della propria casa o di immobili in possesso, è necessario molte volte essere autorizzati dal Comune, specialmente quando questi lavori raggiungono una portata di grandi cambiamenti.
Tuttavia bisogna fare una premessa: non vanno confuse queste autorizzazioni con quelle presenti per accedere alle agevolazioni fiscali. Si tratta infatti di step differenti: prima di tutto è obbligatorio avere l’autorizzazione del Comune per poter svolgere determinati lavori di ristrutturazione, successivamente si possono chiedere diversi sgravi fiscali o agevolazioni sulle spese per i lavori stessi, con altre autorizzazioni.
Una volta accertato questo, è necessario capire se il lavoro che si intende svolgere consiste in una ristrutturazione vera e propria, oppure se si tratta di una manutenzione di tipo ordinario o straordinario. In alcuni casi infatti è obbligatoria l’autorizzazione del Comune, in altri casi no.
Può infatti essere necessario avere un permesso per costruire, specifico in determinati casi, se vengono svolti particolari tipi di interventi, tra cui:
- Nuove costruzioni, o ampliamento dell’immobile;
- Lavori di urbanizzazione;
- Ampliamenti di immobili (almeno del 20% del volume totale);
- Realizzazione di nuovi spazi, come garage o depositi;
- Lavori che comportano cambiamenti del suolo;
- Installazione di apparecchi per la telecomunicazione;
- Installazione di nuovi impianti o infrastrutture;
- Demolizione e ricostruzione di edifici o strutture.
In tutti questi casi è sempre necessario ottenere l’autorizzazione del Comune per poter procedere allo svolgimento dei lavori. Questo obbligo è necessario per verificare che i lavori siano conformi al luogo in cui vengono effettuati, rispettando la composizione urbanistica, in caso di mancanza di questi permessi di fatto si compie un lavoro di ristrutturazione non autorizzato. Si può parlare in caso di mancata autorizzazione, anche di abuso edilizio.
Autorizzazione per lavori di ristrutturazione: come chiederla
Per poter chiedere l’autorizzazione per effettuare alcuni dei lavori di ristrutturazione visti sopra, bisogna rivolgersi al Comune in cui è situato l’immobile, che verifica la possibilità di svolgere gli stessi sul territorio specifico, in conformità con le normative presenti.
Per poter richiedere l’autorizzazione a procedere, è necessario presentare diversi documenti al Comune: si tratta prima di tutto del documento che attesta che il soggetto richiedente è effettivamente proprietario dell’immobile su cui vengono effettuati i lavori. Poi vanno presentati i progetti che presentano i lavori che vengono effettivamente svolti, e inoltre deve essere presente una dichiarazione di un tecnico che certifica che i lavori sono congruenti. Ricapitolando, la documentazione da presentare al comune deve contenere:
- Un documento che attesta la proprietà effettiva dell’immobile, e quindi la possibilità di svolgere determinati lavori di ristrutturazione;
- Il progetto o i progetti sull’immobile specifico per procedere con i lavori;
- Una documentazione tecnica specifica che attesta la possibilità di svolgere effettivamente i lavori prefissati (da parte di un architetto, o geometra, o ingegnere);
In mancanza di questa documentazione, il Comune non può garantire l’autorizzazione per procedere con lavori di ristrutturazione di ampia portata. Questi step sono fondamentali anche per poi richiedere successivamente eventuali agevolazioni fiscali sulle spese sostenute per quei lavori.
Autorizzazione per manutenzione: è necessaria?
Oltre ai lavori di ristrutturazione più di ampia portata visti prima, è possibile svolgere anche sugli immobili lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, in base alle necessità. Nella manutenzione di tipo straordinario rientrano alcuni lavori minori rispetto a quelli visti prima, ma comunque importanti.
Si tratta per esempio dell’eliminazione o l’aggiunta di pareti interne all’abitazione, oppure dei rifacimento di interi impianti, come quello elettrico, o modifiche per l’impianto idrico. Oppure si tratta di interventi per la ristrutturazione di intere stanze, come ad esempio del bagno, e di modifiche della struttura interna dell’edificio.
In tutti questi casi, in cui comunque i lavori sono di portata importante, è necessario presentare la CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
Anche in questo caso è obbligatorio procedere prima che i lavori siano iniziati, ed è necessario che un tecnico professionista, come un geometra, architetto o ingegnere, presenti opportuna documentazione sui lavori presso il Comune in cui l’immobile è situato. La CILA ha un costo, e per poterla presentare è necessario anche in questo caso disporre dei progetti specifici per i lavori che si prevede di svolgere.
In questo caso si tratta di obblighi per procedere alla manutenzione straordinaria, ma cosa accade invece per la manutenzione ordinaria? Sotto questo cappello si possono inserire opere di ristrutturazione minori, che non comportano la modifica strutturale degli spazi, o la modifica di interi impianti.
In questa eventualità non è necessario che ci sia un documento redatto da un tecnico, e si può presentare al Comune un semplice documento per l’inizio dei lavori. In questo caso basta la dichiarazione del proprietario di casa. Anche il progetto non è necessario in questo caso, in quanto basta la comunicazione del proprietario sui lavori svolti.
In questa categoria rientrano tutti i lavori di tinteggiatura esterna (purché avvengano senza sostanziali modifiche), il cambio di piastrelle o infissi dell’abitazione, anche in questo caso senza modifiche che ne vanno a cambiare le dimensioni.
