Bonus prima casa: le condizioni per gli espatriati

Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero. In particolare, la disposizione in commento ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86, nella sezione in cui vengono indicate le condizioni di accesso al beneficio prima casa, in caso di acquisto dell’abitazione non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 o A/9), per i soggetti trasferiti all’estero.

In particolare, nel caso in cui l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Le condizioni richieste per l’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero

Possiamo affermare, quindi, che il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto in Italia della prima casa (abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9) esclusivamente al verificarsi congiuntamente delle seguenti disposizioni:

• Aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero;
• L’immobile acquistato in Italia deve essere ubicato nel Comune di nascita dell’acquirente, ovvero in quello in cui questi aveva la residenza o svolgeva l’attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.

Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza. In attesa di possibili futuri chiarimenti appare rilevante il fatto che la norma pari di soggetti che si sono trasferiti all’estero per “ragioni di lavoro” (escludendo altre motivazioni), e di come tale aspetto debba essere verificato. Inoltre, non vi sono riferimenti all’iscrizione AIRE relativa al trasferimento all’estero del soggetto.

Tale disposizione, in ogni caso, appare suscettibile di cambiamenti in attesa della sua conversione in legge nei successivi 60 giorni.

In cosa consiste l’agevolazione per l’acquisto della prima casa?

L’agevolazione comporta una riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e dell’IVA, dovute al momento dell’acquisto. In particolare, le riduzioni delle imposte indirette sull’acquisto della prima casa sono le seguenti:

• L’imposta di registro, o in alternativa l’IVA vengono applicate in misura ridotta:
  • 2% per l’imposta i registro e
  • 4% per l’Iva;
• Le imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa di € 50,00 ciascuna per gli atti soggetti ad imposta di registro. Mentre l’imposta è di € 200,00 per gli atti soggetti ad IVA.

Quali sono i requisiti richiesti per beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa?

Per poter beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti, attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare i seguenti aspetti:

1. Presupposto negoziale dell’acquisto;
2. Presupposto legato all’ubicazione dell’immobile;
3. Non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
4. Avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile;
5. Non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso;
6. L’immobile acquistato non sia considerato di lusso cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Presupposto negoziale dell’acquisto

L’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di:

• “Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione“; nonché di
• “Atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse“;

Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.

Presupposto inerente l’ubicazione dell’immobile

L’acquirente nel rogito notarile deve attestare che:

• L’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
• Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• Di non essere titolare anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Per approfondire le dinamiche legate alla residenza: “La residenza nell’agevolazione prima casa“.