Agevolazione prima casa 2025: Iva e imposta di registro

Se stai per acquistare il tuo primo immobile in Italia questa guida non devi perderla. Hai la possibilità di beneficiare di una agevolazione che può permetterti di ridurre l’importo dell’Iva o dell’imposta di registro dovute all’acquisto.

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. In un contesto immobiliare dove negli ultimi anni i prezzi delle case sono scesi rapidamente risulta conveniente acquistare casa. Il rogito è, di fatto, uno dei sogni di tantissimi giovani italiani. Per questo intendo andare ad analizzare l’agevolazione fiscale legata ai soggetti che vanno ad acquistare la loro “prima casa“. Inoltre, è previsto che, i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni possono sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione. In questo articolo andiamo ad analizzare, quindi, i requisiti necessari per ottenere l’agevolazione e le fattispecie che possono portare alla perdita della stessa.

La ratio normativa legata all’agevolazione prima casa è senza dubbio quella di stimolare i trasferimenti nel mercato immobiliare. Negli ultimi anni il mercato immobiliare abitativo, e relativamente fermo. Gli unici movimenti significativi si registrano soltanto sul mercato del “nuovo“. Per questo motivo l’agevolazione acquisto prima casa può essere un’opportunità da sfruttare. Con questa agevolazione il legislatore ha voluto “premiare” i soggetti che decidono di acquistare casa stabilendovi la propria residenza anagrafica.

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Che cos’è l’agevolazione per l’acquisto prima casa?

Il soggetto che intende acquistare la sua prima abitazione in Italia, al rispetto di determinate condizioni (che vediamo successivamente) può godere di un particolare agevolazione. Questa consente la riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva (a seconda dei casi), dovute al momento dell’acquisto dell’immobile. Per capire l’impatto dell’agevolazione occorre tenere presente che l’acquisto tra privati sconta l’applicazione dell’imposta di registro, mentre l’acquisto dell’immobile da parte di impresa, sconta l’applicazione dell’Iva. Per capire la portata di questa agevolazione nelle seguenti tabelle ho riassunto la riduzione di imposte ottenibile in caso di acquisto della prima casa in Italia.

Il regime fiscale applicabile agli acquisti prima casa può prevedere l’applicazione dell’Iva, oppure, l’applicazione dell’imposta di registro, in misura ridotta. Questo a seconda del soggetto cedente, assieme al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Tabella: regime fiscale applicabile per l’acquisto della prima casa (Iva / registro)

Cedente	Regime del trasferimento	Imposta registro	Imposta ipotecaria e catastale
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: non oltre 5 anni dalla cessione	Imponibile Iva al 4% per obbligo art. 10, n. 8-bis), DPR 633/72	€ 200	€ 200 + € 200
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: oltre 5 anni dalla cessione. Immobiliari di compravendita, di gestione, o altri soggetti Iva	Imposta di registro proporzionale al 2%. L’operazione è esente ai fini Iva ex art. 10 n. 8 bis DPR 633/72.	–	€ 50 + € 50
Privato	Imposta di registro proporzionale al 2%. Operazione fuori dal campo Iva ex art. 1 DPR 633/72.	–	€ 50 + € 50

Tabella: agevolazione acquisto prima casa in caso di acquisto soggetto ad imposta di registro (cessione tra privati)

Nella seguente tabella la riduzione dell’imposta di registro in caso di acquisto della prima casa in Italia, con acquisto tra privati.

Imposta	Aliquota ridotta	Norma
REGISTRO	– 2% – Importo minimo di 1.000 euro  – 1,5% – In caso di “leasing abitativo”	Art. 1, sec. per., TP1, allegata al TUR – art. 10, co. 2, D.Lgs. n. 23/11 art. 1, quarto periodo, TP1, allegata al TUR
IPOTECARIA	50 euro	Art. 10, co. 3, D.Lgs. n. 23/11
CATASTALE	50 euro	Art. 10, co. 3, D.Lgs. n. 23/11
BOLLO	Esente	Art. 10, co. 3, D.Lgs. n. 23/11

Disciplina del prezzo valore per l’acquisto della prima casa con imposta di registro

Per le cessioni di immobili abitativi per le quali è prevista l’applicazione dell’imposta di registro, a norma dell’art. 1, co. 497 della Legge n. 266/05 è possibile derogare al criterio generale di determinazione della base imponibile. Rispettando alcuni requisiti è possibile calcolare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, in deroga ai principi generali, con riferimento al valore catastale del bene trasferito. Il valore catastale dell’immobile si determina moltiplicando la rendita rivalutata per il coefficiente individuato nella tabella sottostante.

Tabella: applicazione disciplina prezzo valore

Caratteristiche dell’immobile	Coefficiente	Valore moltiplicativo
Immobili di categoria A (eccetto A/10) e C/2, C/6 e C/7 pertinenziali – Prima casa	110	115,5

L’applicazione della disciplina del prezzo valore è ammessa a condizione che sussistano i requisiti di seguito indicati:

• Che la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di “attività commerciali, artistiche o professionali” (non rileva, invece, la natura del cedente);
• Che la cessione abbia ad oggetto un “immobile ad uso abitativo e relative pertinenze“;
• Che la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, apposita richiesta di determinazione della base imponibile utilizzando il criterio catastale;
• Che le parti indichino in atto il corrispettivo pattuito.

Tabella: agevolazione acquisto prima casa in caso di acquisto soggetto ad IVA (cessione da impresa a privato)

Nella seguente tabella la riduzione dell’IVA in caso di acquisto della prima casa in Italia, con acquisto da impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile.

Imposta	Aliquota ridotta	Normativa
IVA	4% – nessun importo minimo	N. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR n. 633/72
REGISTRO	200 euro	Art. 40, co. 1, TUR, e art. 11, TP1
IPOTECARIA	200 euro	Nota all’art. 1 della Tariffa allegata al D.Lgs. 31.10.90, n. 347, “Testo Unico dell’imposta ipotecaria e catastale” – “TUIC”
CATASTALE	200 euro	Art. 10, co. 2, TUIC
BOLLO	230 euro	Art. 1, co. 1-bis, Tariffa Allegato “A” al DPR n. 642/72
IPOTECARIA	35 euro	Art. 1, Tabella allegata al TUIC
VOLTURA CATASTALE	55 euro	Art. 1, Tabella allegata al TUIC

Vediamo, di seguito tutti i requisiti necessari e gli adempimenti dovuti per beneficiare delle agevolazione legata all’acquisto della “prima casa“.

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Quali sono i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa?

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa“, l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti. Si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare i seguenti aspetti.

Presupposto	Requisito
Presupposto negoziale	L’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di: «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»; Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.
Ubicazione dell’immobile	L’acquirente nel rogito notarile deve attestare la presenza delle seguenti condizioni: – L’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano; – Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; – Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Per approfondire le dinamiche legate alla residenza ed allo spostamento di residenza ti lascio a questo contributo dedicato:

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Integrazioni notarili e perdita dell’agevolazione

Come anticipato, il presupposto per l’ottenimento dell’agevolazione è la presenza nel rogito nell’atto notarile. Se per errore sono state omesse, nel rogito notarile le dichiarazioni sopra indicate si può rimediare mediante atto integrativo. Si tratta di un successivo atto notarile in cui deve essere dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi richiesti per l’agevolazione acquisto prima casa.

Immobili ammessi all’agevolazione acquisto prima casa

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Acquisto di pertinenze dell’immobile principale

L’agevolazione “prima casa” spetta, altresì, per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile. Questo è quanto prevede il comma 3 della predetta nota II-bis). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Pertinenze che devono comunque essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Agevolazione prima casa per residenti all’estero

Un aspetto che spesso è frutto di errore riguarda la possibilità di fruire dell’agevolazione prima casa anche per i soggetti fiscalmente residenti all’estero. Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero. In particolare, la disposizione in commento ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86, nella sezione in cui vengono indicate le condizioni di accesso al beneficio prima casa, in caso di acquisto dell’abitazione non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 o A/9), per i soggetti trasferiti all’estero.

Per capire la portata delle modifiche è opportuno partire dalla normativa previgente, la quale prevedeva il rispetto delle seguenti condizioni (derogatorie rispetto alla norma ordinaria) per l’espatriato che acquistava la “prima casa” in Italia. In particolare:

• In caso di acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro, operava una deroga alla condizione che richiede la residenza dell’acquirente nel Comune di acquisto e l’agevolazione prima casa spettava se l’immobile agevolato si trovava nel Comune in cui aveva sede o esercitava l’attività il datore di lavoro;
• In caso di cittadino italiano emigrato all’estero era possibile applicare l’agevolazione, senza dover fornire alcuna prova in relazione alla residenza. L’unica condizione richiesta era che l’immobile acquistato costituisse la prima casa sul territorio italiano.

Tali condizioni derogatorie sono state rivisitate dal citato art. 2 del D.L. n. 69/23, la quale ha modificato la lett. a) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 che riguardava i soggetti emigrati all’estero. La nuova condizione per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero è la seguente. In particolare, nel caso in cui l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Nuove condizioni richieste per l’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero

Possiamo affermare, quindi, che il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto in Italia della prima casa (abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9) esclusivamente al verificarsi congiuntamente delle seguenti disposizioni:

• Aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero;
• L’immobile acquistato in Italia deve essere ubicato nel Comune di nascita dell’acquirente, ovvero in quello in cui questi aveva la residenza o svolgeva l’attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.

Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza. In attesa di possibili futuri chiarimenti appare rilevante il fatto che la norma pari di soggetti che si sono trasferiti all’estero per “ragioni di lavoro” (escludendo altre motivazioni), e di come tale aspetto debba essere verificato. Inoltre, non vi sono riferimenti all’iscrizione AIRE relativa al trasferimento all’estero del soggetto.

Tale disposizione, in ogni caso, appare suscettibile di cambiamenti in attesa della sua conversione in legge nei successivi 60 giorni.

Quindi, in conclusione, per un soggetto non residente in Italia è possibile un acquisto di immobile con agevolazione senza l’utilizzo diretto. Questo significa che è possibile effettuare un acquisto agevolato di immobile in Italia, da mettere a reddito attraverso una locazione. Si tratta di un’agevolazione nell’agevolazione, che consente ai non residenti di sfruttare a pieno l’agevolazione per l’acquisto della prima casa in Italia.

Dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto dell’immobile

Anche nel caso di acquisto di prima casa da parte di soggetto residente all’estero, nell’atto di acquisto (rogito notarile) deve essere indicata la volontà di applicare l’agevolazione da soggetto residente all’estero. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 333 del 10 settembre 2020 ha affermato che il contribuente che non ha dichiarato nell’atto di acquisto dell’immobile l’iscrizione AIRE, seppur in possesso dei requisiti, può mantenere l’agevolazione prima casa a patto di dichiarare, tramite apposito atto integrativo, entro 18 mesi dall’acquisto che al momento della firma del contratto era cittadino italiano emigrato all’estero e, in quanto tale, non tenuto a trasferire obbligatoriamente la residenza.

Per approfondire: “Agevolazione prima casa e soggetti AIRE: come funziona“.

Caratteristiche dell’immobile per l’agevolazione acquisto prima casa

L’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. L’immobile può, infatti, essere acquistato con le agevolazioni “prima casa” anche se si tratta di un’abitazione affittata. Questo, in quanto, se si dispone di abitazione affittata, non se ne può avere la disposizione per la propria residenza. Vedasi sul punto l’ordinanza n. 19989/2018 della Corte di Cassazione. L’agevolazione “prima casa” non riguarda le abitazioni classificate “di lusso“, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

• A/1 abitazioni di tipo signorile
• A/8 ville
• A/9 castelli/palazzi.

Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2, cantina o soffitta;
• C/6, box o posto auto;
• C/7, tettoia chiusa o aperta.

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Cause della perdita dell’agevolazione

L’acquirente dell’immobile può decadere dalla agevolazione acquisto prima casa al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

• Le dichiarazioni previste dalla legge da inserire nell’atto di acquisto sono false. In questo, caso come visto in precedenza l’agevolazione decade;
• Non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
• Vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Questo è quanto prevede la norma sulla perdita dell’agevolazione prima casa.

Sanzioni per la perdita dell’agevolazione prima casa
Ai sensi del comma 4 della suddetta nota II-bis), in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre ad una sanzione del 30%.

In quali casi non si perde l’agevolazione prima casa?

Di seguito puoi trovare, in modo schematico, l’indicazione esemplificativa di alcune situazioni in cui la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate hanno rinvenuto o escluso la decadenza dall’agevolazione. 

Le precarie condizioni di salute degli anziani acquirenti dell’immobile oggetto di acquisto agevolato non configurano causa di forza maggiore, essendo tale situazione già nota al momento dell’acquisto. Cass. 12.7.2017 n. 17225

La decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa può essere evitata: – non solo nel caso di acquisto di un nuovo immobile, da adibire ad abitazione principale entro l’anno successivo all’alienazione infraquinquennale dell’immobile originariamente acquistato con l’agevolazione; – anche ove, entro il medesimo termine di 1 anno, il contribuente costruisca una nuova abitazione su un terreno già di sua proprietà. Cass. 16.9.2016 n. 18211

Non decade dall’agevolazione il contribuente che, avendo al momento del rogito la residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile acquistato con l’agevolazione, in un secondo momento la sposti altrove. Cass. 15.7.2016 n. 14510

La risoluzione consensuale del contratto di compravendita immobiliare, avvenuta entro 5 anni dall’acquisto dell’immobile, comporta la decadenza dall’agevolazione goduta al momento dell’acquisto, a meno che non si proceda, entro 1 anno, all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale. Cass. 20.1.2015 n. 791

Non si verifica la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui il contribuente dimostri di non aver potuto trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito a causa del mancato completamento dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, dovuto agli smottamenti subiti dall’area di sedime, causati da abbondanti piogge cadute successivamente all’acquisto. Cass. 11.9.2014 n. 19247

Non comporta la decadenza dall’agevolazione la stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato come prima casa: l’acquirente dell’immobile agevolato può, anche prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, concedere in locazione l’immobile acquistato, senza perdere il beneficio. Circ. Agenzia Entrate 29.5.2013 n. 18

Non si realizza la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui, in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi trasferisca all’altro la propria quota del 50% della casa coniugale, acquistata con l’agevolazione “prima casa” meno di 5 anni prima, a prescindere dal fatto che, entro 1 anno dall’alienazione della quota dell’immobile, l’alienante acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, in applicazione dell’esenzione da imposta degli atti inerenti separazione o divorzio, di cui all’art. 19 della L. 74/87. Circ. Agenzia Entrate 21.6.2012 n. 27

L’alienazione, prima di 5 anni dal rogito, della sola nuda proprietà dell’immobile acquistato con l’agevolazione, determina la decadenza dall’agevolazione, limitatamente al valore di essa. Ris. Agenzia Entrate 8.8.2007 n. 213

La cessione, effettuata prima del trascorrere di 5 anni dall’acquisto, di una porzione dell’abitazione acquistata usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, determina la decadenza dall’agevolazione, limitatamente alla quota parte riferita alla porzione ceduta. Ris. Agenzia delle Entrate 16.2.2006 n. 31

Non evita la decadenza dall’agevolazione “prima casa” la sottoscrizione del solo contratto preliminare di compravendita, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile agevolato, in quanto tale contratto non ha efficacia traslativa della proprietà ma ha effetti meramente obbligatori. Ris. Agenzia Entrate 3.5.2004 n. 66

Non si perde la prima casa se si sposta la residenza dopo averla acquisita

Con la Risposta a interpello n. 399/E/2022, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non perde il beneficio prima casa il contribuente che, dopo aver soddisfatto la condizione relativa alla residenza, trasferendo, nel termine di 18 mesi dal rogito, la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato, si trasferisca successivamente altrove. Il caso è quello di un contribuente aveva acquistato un’abitazione con l’agevolazione prima casa, impegnandosi a trasferire la residenza nel Comune di acquisto entro 18 mesi dal rogito. Circa sette mesi dopo l’acquisto, il contribuente aveva trasferito la residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile agevolato, tenendo fede all’impegno assunto in atto. Pochi mesi dopo, però, per ragioni di lavoro, egli doveva trasferirsi altrove e, circa 11 mesi dopo l’iniziale acquisto dell’abitazione con l’agevolazione prima casa, si trasferiva all’estero, spostando, quindi, la propria residenza dal Comune in cui aveva acquistato la prima casa.

Sul punto l’Agenzia ha precisato che una volta che la condizione legata allo spostamento della residenza nel Comune ove si trova l’immobile (oggetto di agevolazione), il contribuente non ha un “obbligo” di conservare la residenza in quel Comune per un determinato periodo. Pertanto, il soggetto che abbia acquistato la residenza entro 18 mesi dal rogito (e sia in possesso delle altre condizioni agevolative) ha quindi diritto all’agevolazione consistente nella riduzione delle imposte indirette dovute sull’atto di acquisto anche se, successivamente trasferisce la residenza altrove. Peraltro, nel caso di specie, il trasferimento della residenza all’estero avviene prima dello scadere dei 18 mesi, a riprova del fatto che, dopo aver trasferito la residenza nel Comune (purché ciò avvenga entro 18 mesi) essa non deve neppure essere conservata fino allo scadere dei 18 mesi.

Affitto della prima casa senza perdere le agevolazioni

In linea generale possiamo dire che è possibile affittare la prima casa senza perdere l’agevolazione. È sufficiente stipulare un contratto di affitto firmato dalle parti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La cosa importante è che il proprietario prima di mettere in affitto l’immobile abbia già rispettato il requisito del trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile, entro 18 mesi. Qualora non lo avesse fatto, è comunque tenuto a farlo, anche se mette in affitto l’immobile acquistato. Quindi, riassumendo:

• Se il proprietario decide di mettere in affitto la prima casa avendo già spostato la propria residenza nel Comune ove è situato l’immobile, non perde l’agevolazione;
• Se il proprietario decide di mettere in affitto la prima casa, da subito, non avendo ancora spostato la propria residenza, è comunque tenuto a spostarla nel Comune ove è situato l’immobile oggetto di agevolazione prima casa.

Senza il rispetto di questa condizione (sempre nel rispetto delle altre previste), l’agevolazione decade. Inoltre, deve essere tenuto in considerazione che è possibile effettuare anche un contratto di affitto parziale dell’immobile acquisito con agevolazione prima casa. Attraverso un contratto di locazione parziale il proprietario non perde la residenza nell’immobile, in quanto ne affitta solo alcune stanze.

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Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Accanto all’agevolazione principale acquisto prima casa, vi è un corollario di agevolazioni collegate. Una di queste è sicuramente legata al credito di imposta per il riacquisto della prima casa. Immagina un soggetto che ha acquistato un abitazione con requisiti prima casa. Dopo qualche anno l’immobile viene venduto per acquistare una nuova abitazione. Anche il secondo acquisto avviene con agevolazione prima casa. In questo caso l’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/98 prevede l’applicazione di un credito di imposta al soggetto. Il credito viene erogato a favore di contribuenti che, dopo aver alienato, a qualsiasi titolo, un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa“, ne acquistano un’altra. Per ottenere il credito di imposta è necessario che:

• Il soggetto deve aver goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’IVA o l’imposta di registro. Il credito non sorge laddove l’acquisto sia avvenuto per successione o donazione. Vedasi Circolare n 19/E/2001 delle Entrate;
• L’acquisto del secondo immobile prima casa deve avvenire entro un anno dalla vendita del primo immobile. Oppure, al contrario dall’acquisto della seconda abitazione alla vendita della prima non deve trascorrere oltre un anno;
• Il contribuente deve possedere le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa, e non si realizzi la decadenza dall’agevolazione già goduta per il primo acquisto (in presenza delle condizioni “prima casa” sul nuovo acquisto si evita la decadenza dall’agevolazione).

Una volta verificata la presenza dei requisiti per la maturazione del credito d’imposta, è necessario procedere alla verifica del quantum spettante e delle modalità di utilizzo dello stesso.

Determinazione ed utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d’imposta è pari al minor importo tra:

• L’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, e
• L’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato.

In buona sostanza, il credito è pari alla differenza positiva tra i due importi di imposta indiretta pagati. Per quanto riguarda le modalità di utilizzo del credito, questi può essere utilizzato alternativamente:

1. In diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto. Nel qual caso la volontà di fruire del credito avviene già nell’atto di acquisto (è quindi precluso l’utilizzo del credito a scomputo dell’Iva);
2. Per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
3. In diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto. Ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
4. In compensazione con altri tributi e contributi tramite il modello F24.

Il legislatore ha inteso riconoscere un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa in dichiarazione dei redditi

L’utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa può essere utilizzato anche a scomputo dell’IRPEF o in compensazione con il modello F24 (punti 3 e 4 dettati in precedenza). In questi due casi è necessario che il contribuente ne dia indicazione attraverso la compilazione e l’inserimento del credito nel quadro CR, sezione II, del modello Redditi. Tuttavia, il rigo CR7 (dedicato al credito d’imposta in esame) non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina (precedente punto 1). Ovvero in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

In altre parole, l’ipotesi più frequente di compilazione del quadro CR riguarda il riacquisto della prima casa con pagamento dell’Iva. Questo poiché in tale ipotesi non è possibile utilizzare il credito a scomputo di tale tributo. È pertanto probabile che il contribuente proceda al suo utilizzo nel modello Redditi (o in compensazione), con conseguente obbligo di indicazione nel quadro CR del modello Redditi.

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Agevolazione acquisto prima casa per successione o donazione

Nel caso in cui l’acquisto della prima casa avvenga in caso di successione o donazione è prevista comunque l’applicazione dell’agevolazione. Il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente. Questo è quanto chiarito nella Risoluzione n. 33/E/2001  e prima ancora nella Circolare n. 44/E/2001.

Nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o chiamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti. Così come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex Legge n. 342/00, articolo 69, comma 3. Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342 per l’agevolazione acquisto prima casa.

La donazione entro il quinquennio della prima casa

Una delle domande che maggiormente ci arrivano sull’agevolazione acquisto prima casa riguarda la possibilità di donare l’abitazione nel quinquennio dall’acquisto. In particolare si vuole sapere se questo possa determinare la perdita dei benefici prima casa. La risposta non può che essere affermativa. Il soggetto che effettua una donazione della propria casa entro i cinque anni dall’acquisto perde i benefici prima casa. È necessario quindi prestare molta attenzione. Nel caso si dovrà ridare versare la differenza con la minore imposta di registro versata. Questo oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non rinunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Questo può salvarvi dalle sanzioni.

Cessione dell’abitazione e perdita dell’agevolazione

Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostrerete che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.

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Bonus prima casa ed abuso del diritto

L’Abuso del Diritto, come sfruttamento delle imperfezioni legislative è quello che è stato disciplinato dall’articolo 10-bis della Legge n. 212/00. Tale sfruttamento non consentito si estende fino all’imposta di registro (o all’Iva) nell’acquisto di beni immobili con l’agevolazione prima casa. La giurisprudenza, infatti, considera come fatto elusivo fare leva sul concetto di proprietà esclusiva di beni immobili nel Comune in cui si vuole effettuare un acquisto.

Il contribuente che aliena, anche solo una quota minima dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione, ai figli si mette “impropriamente” nella condizione di poter fruire nuovamente dell’agevolazione. Questo aspetto è sicuramente configurabile come abuso del diritto nel momento in cui tale passaggio di proprietà non è legato da una valida ragione economica. In questo caso, l’unica motivazione possibile è quella legata alla possibilità di evitare il requisito della non cumulabilità del beneficio “prima casa“.

Casa ricevuta in eredità ed agevolazione

In sede di acquisto per successione o donazione, è possibile fruire delle agevolazioni per la prima casa riguardo alle imposte ipotecarie e catastali. Imposte che, in tal caso, sono dovute in misura fissa, anziché nella misura complessiva del 3% del valore degli immobili. Tuttavia, per poter acquisire un secondo immobile con agevolazione è necessario vendere l’immobile ricevuto in successione (entro un anno dall’acquisto del secondo). Infatti, per l’agevolazione occorre essere in possesso dei requisiti di legge: residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, e il non possesso di un’altra abitazione (o porzione di abitazione), su tutto il territorio nazionale, acquistata con i benefici “prima casa” (articolo 1, Tariffa, Nota II–bis, del DPR n. 131/1986).

L’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto a titolo gratuito, come nella circostanza in esame (dopo una successione), non preclude – in caso di successivo acquisto (o realizzazione in appalto su area di proprietà) a titolo oneroso di un’altra abitazione – la possibilità di fruire dei benefici “prima casa”. Tuttavia, per poter rispettare i requisiti richiesti dalla norma è necessario effettuare la cessione del primo immobile (ricevuto a titolo gratuito) entro un anno dall’acquisto del secondo immobile.

Abuso del diritto nell’acquisto della prima casa

A parere di chi scrive per capire se davvero una ipotesi di questo tipo sia configurabile o meno come abuso del diritto è necessario andare ad indagare sulla ratio della norma. Il punto è se, con la Legge n 168/82, il legislatore abbia voluto favorire l’acquisto del primo immobile da parte di ciascun soggetto contribuente (indipendentemente dal fatto che ivi vi sia anche la dimora del contribuente). Ovvero l’acquisto della casa di abitazione di ognuno. Su questo, non possono esservi dubbi che l’obiettivo posto dal legislatore è quello di garantire l’acquisto agevolato della casa di abitazione di ognuno.

“Non c’è dubbio che cedere a terzi una casa di proprietà, acquistata con le agevolazioni, per riacquistarne un’altra, non viola lo spirito della norma agevolativa. Ma addirittura ne costituisce una ipotesi di scuola”

cit. Raffaello Lupi

Allo stesso modo, anche la cessione al coniuge o ai figli del medesimo immobile è conforme allo spirito dell’agevolazione, anche se il bene “resta in famiglia“. È vero che in questo modo, la famiglia presa ad esempio, beneficia di una agevolazione. Il secondo acquisto immobiliare avviene in modo agevolato. Tuttavia, di contro, vi è il fatto che l’Amministrazione Finanziaria guadagna sulla tassazione dell’atto di trasferimento al figlio. L’aspetto da non sottovalutare è che l’atto di trasferimento al coniuge, o in questo caso al figlio, è un atto comunque soggetto ad imposta di registro. L’atto con cui il coniuge si mette in condizione di fruire dell’agevolazione è infatti a sua volta tassato. Questo correttivo, infatti, rende accettabile e correttamente praticata questa modalità di acquisto.

Tuttavia, l’effettivo acquisto della quota dell’immobile da parte del figlio, come cessione parziale e l’ottenimento dell’agevolazione, se non sorretti da valide ragioni possono portare a pensare ad un abuso del diritto.

Bonus acquisto prima casa under 36: abolito dal 2024

Il decreto sostegni bis ha previsto l’introduzione di una specifica agevolazione per i giovani di età fino ai 36 anni, valido fino al 31 dicembre 2023. Il testo della Legge n. 213/23 non contiene infatti il rinnovo delle agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale. Questo tipo di agevolazione, quindi, non è più fruibile nel 2024.

Per gli acquisti effettuati sino alla fine del 2023 era prevista la seguente riduzione dalle imposte:

• Per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
• Per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Per poter fruire del bonus prima casa è necessario essere in possesso dei seguenti requisiti:

• Non aver compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• Avere un indicatore Isee (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Il credito di imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, castale, sulle successioni e sulle donazioni dovute successivamente alla data di acquisizione, utilizzato per il versamento delle imposte sui redditi e utilizzato in compensazione con modello F24.

Per approfondire: “Bonus prima casa under 36: guida“.

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Le sanzioni in caso di perdita dei requisiti

L’Amministrazione finanziaria ogni anno effettua precisi controlli al fine di verificare la presenza dei requisiti connessi al bonus prima casa. La verifica consiste in un confronto tra le situazioni verificatesi in relazione all’acquisto, con quanto dichiarato dall’acquirente nell’atto notarile. In caso di false dichiarazioni (il caso classico è il mancato spostamento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile), l’Agenzia delle Entrate invia l’avviso di liquidazione che contiene:

• Le maggiori imposte (IVA o imposta di registro) dovute e non versate (con aliquote piene al posto di quelle ridotte);
• La sanzione amministrativa pecuniaria del 30% della maggiore imposta dovuta e non versata;
• Gli interessi di mora legati la ritardato versamento dell’imposta.

In caso di notifica dell’avviso di liquidazione il contribuente ha tempo 60 giorni per liquidare gli importi dovuti, in unica soluzione oppure ratealmente.

È possibile evitare le sanzioni per la perdita agevolazione prima casa?

Attualmente è previsto un solo caso in cui il contribuente ha la possibilità di non vedersi applicare sanzioni se non riesce a rispettare le dichiarazioni effettuate per l’ottenimento dell’agevolazione. Mi riferisco, in particolare, alla fattispecie (assai diffusa nella pratica) in cui il contribuente acquirente non riesce a trasferire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Per questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta (IVA o registro).

In questo caso il contribuente deve presentare apposita istanza presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto di acquisto dell’immobile. Tale ufficio è tenuto a liquidare le imposte dovute (in misura piena e non più agevolata) attraverso l’emissione di un avviso di liquidazione, il quante conterrà solo la maggiore imposta dovuta e gli interessi da ritardato versamento (calcolati a partire dalla data di stipula dell’atto). In questo caso, la sanzione amministrativa del 30% non viene applicata in quanto il contribuente si è ravveduto prima che siano trascorsi i 18 mesi dall’acquisto. In questo caso siamo di fronte ad una revoca dell’agevolazione.

Qualora, invece, il contribuente acquirente l’immobile lasci trascorrere i 18 mesi senza trasferire la residenza e solo successivamente presenti l’istanza all’Agenzia delle Entrate, siamo di fronte ad una delle ipotesi di decadenza dall’agevolazione. In questo caso è prevista l’applicazione delle sanzioni dovute nell’avviso di liquidazione.

Consulenza fiscale online

In questa guida ho voluto riassumere tutti gli elementi legati all’ottenimento delle agevolazioni sull’acquisto prima casa. Naturalmente mi rendo perfettamente conto che non avrai colmato tutti i tuoi dubbi, in quanto magari, la tua situazione personale è più complicata.

Niente paura! Per qualsiasi dubbio inerente l’applicazione dell’agevolazione prima casa non esitare a contattarmi. Compila il form di contatto al link seguente e mettiti immediatamente in contatto con me per ricevere una consulenza personalizzata. Risponderò alle tue domande tramite consulenza e potrai sciogliere definitivamente i tuoi dubbi.

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