La legge permette al proprietario di vendere una casa già affittata con l’inquilino dentro, pertanto è possibile effettuare il trasferimento della proprietà, mediante rogito notarile, prima che scada il contratto di locazione. Se hai intenzione di vendere la tua casa, ma all’interno della stessa c’è già un inquilino il cui contratto di locazione non è ancora scaduto, la legge ti consente comunque di farlo. Vediamo come è possibile.

Se sei il proprietario di un immobile affittato ed a causa di diverse situazioni hai la necessità di vendere, sia per bisogno di liquidità ma anche perché la vendita ci appare la soluzione migliore, la legge ti permette di farlo. Il Codice Civile chiarisce che è sempre possibile per il proprietario vendere la casa, anche nell’ipotesi in cui l’inquilino non abbia intenzione di lasciare la casa prima della scadenza. Tuttavia, occorre chiarire fin da subito che, la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato.

L’inquilino dispone del diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto, secondo quanto disposto dall’art. 1599 c.c., il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.

La proprietà dell’appartamento viene trasferita, ma l’inquilino ha il diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto d’affitto, il nuovo proprietario deciderà se disdire il contratto, inviando una lettera di recesso con preavviso di sei mesi, o se rinnovarla.


E’ possibile vendere una casa già affittata?

La legge permette al proprietario di vendere una casa già affittata con l’inquilino dentro, pertanto si può effettuare il trasferimento della proprietà, mediante rogito notarile, prima che scada il contratto di locazione. Se hai intenzione di vendere la tua casa, ma all’interno della stessa c’è già un inquilino il cui contratto di locazione non è ancora scaduto, la legge ti consente comunque di farlo.

Vendere una casa affittata è possibile in qualsiasi momento, il proprietario ha l’obbligo, in fase di compravendita, a comunicare la presenza del vincolo di locazione all’aspirante acquirente. Il proprietario non deve invece avere il consenso da parte dell’affittuario. Da l’altra parte l’inquilino è tutelato in quanto il contratto di affitto resta in vigore alle stesse condizioni, tuttavia, il nuovo titolare dell’immobile subentra a quello vecchio come locatore. L’art. 1599 c.c. prevede che:

«il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa».

Pertanto, l’inquilino ha il diritto di restare nell’immobile fino a quando non scade il proprio contratto di locazione. Nessuno ha la possibilità di mandare via l’inquilino con un contratto di locazione in essere. Le stesse regole valgono anche per la locazione a uso commerciale. L’inquilino, tuttavia, deve permettere al proprietario dell’immobile l’accesso allo stesso al fine di farlo visionare ai potenziali acquirenti, pena una responsabilità contrattuale, con conseguente risarcimento del danno.

Vendita di immobile locato: il mancato rinnovo del locatore del contratto

Il locatore che intende vendere l’immobile locato, ha la possibilità di comunicare all’inquilino la volontà di procedere al mancato rinnovo. Infatti, qualora il contratto di locazione sia prossimo alla prima scadenza, ovvero sono decorsi i primi 4 anni se abbiamo stipulato un 4+4 oppure i 3 anni se il contratto in questione è un 3+2, è possibile comunicare la disdetta anticipata del contratto da parte del locatore. Inoltre, la comunicazione relativa al mancato rinnovo del contratto deve essere inviata all’affittuario almeno 6 mesi prima della scadenza e deve essere indicata la motivazione del diniego di rinnovo ossia la volontà di alienare l’immobile. In questo caso, l’inquilino ha la possibilità di beneficiare del diritto di prelazione (diritto di essere preferiti rispetto a terzi offrenti a parità di prezzo), se intende comprare lui stesso la casa, a parità di offerta economica questi ha la prelazione sull’acquisto e potrà aggiudicarsi l’acquisto.

Al contrario, invece, qualora la vendita dell’immobile concesso in locazione non avvenga in un momento prossimo al momento di proroga del contratto, hai comunque la possibilità di cedere l’immobile, con l’inquilino che proseguirà il proprio contratto di locazione, fino alla scadenza naturale del contratto. Il diritto di prelazione dell’inquilino, in questo caso, sussiste solo se è previsto espressamente nel contratto di affitto. Qualora il contratto di affitto non sia prossimo alla scadenza vicino alla scadenza l’unico modo per poter procedere all’alienazione dell’immobile, qualora l’acquirente non sia disposto a subentrare come locatore è quello di una risoluzione anticipata e consensuale del contratto.

Cosa fare dopo la vendita della casa già affittata?

Nel momento successivo alla vendita, deve essere data comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione ed a partire dalla data della comunicazione, l’inquilino deve versare i successivi canoni di locazione all’acquirente. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore. 

ATTENZIONE!
I pagamenti eventualmente effettuati al precedente proprietario (per errore) si considerano come mai eseguiti e quindi non liberano il conduttore dalla sua obbligazione.

Cosa succede alla scadenza del contratto di locazione?

In prossimità della scadenza del contratto di locazione, il nuovo proprietario dell’immobile ha la possibilità, al pari del precedente, di scegliere se disdire la locazione o rinnovarla. Nel primo caso egli il proprietario deve inviare una lettera di recesso con il preavviso di sei mesi; mentre nel secondo caso il nuovo proprietario può anche non comunicare nulla.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

L’inquilino dispone del diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto, secondo quanto disposto dall’art. 1599 c.c., il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. La cessione del contratto di locazione non comporta nessun diritto dell’inquilino ad essere preferito rispetto al terzo contattato dal venditore. Tuttavia, esiste un caso un cui l’inquilino ha, secondo la legge, il diritto di prelazione, ossia il diritto di preferenza rispetto ad altri a parità di condizioni.

Quando spetta il diritto di prelazione?

La legge prevede che qualora il proprietario dell’immobile voglia vendere il proprio bene, deve prima comunicarlo al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni. A queste stesse condizioni, il conduttore può scegliere se accettare o meno e acquistare l’immobile. Il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo spetta, quando, l’inquilino: 

  • Non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; e
  • Il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Il locatore deve rispettare il diritto di prelazione ove prevista, altrimenti, il conduttore ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente. Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Quando non spetta il diritto di prelazione?

La prelazione non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di donazione);
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per i trasferimenti a titolo gratuito;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società;
  • per i casi di vendita in blocco: la prelazione spetta, in generale, se la vendita riguarda unicamente l’unità immobiliare locata, sicché deve escludersi la prelazione quando il proprietario intenda provvedere alla vendita in blocco dell’edificio nel quale sia ubicata l’unità locata;
  • quando l’immobile è stato oggetto di divisione tra gli originari comproprietari e uno di essi pone in vendita la porzione di cui è diventato proprietario;
  • in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale.

Come esercitare la prelazione?

Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione, con atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario. La dichiarazione di volersi avvalere della prelazione determina per entrambe le parti l’obbligo di addivenire alla stipula del relativo contratto.

Si può rinunciare al diritto di prelazione?

Chi non intende esercitare il diritto di prelazione deve darne una comunicazione valida al concedente. La rinuncia deve avvenire dopo la denunciatio del concedente.

Focus: diritto di prelazione del vicino di casa
Il proprietario di un appartamento posto in un condominio non può vantare il diritto di prelazione in caso di vendita dell’appartamento del vicino di casa (sia in caso di appartamento posto allo stesso piano o su altri piani). Il diritto di prelazione, infatti, è previsto solo in due fattispecie: la vendita di quote del bene in comunione ereditaria o vendita di immobile concesso in affitto per uso commerciale.

Comprare casa con inquilino in affitto: rischi ed opportunità

Dopo aver visto le condizioni per le quali il locatore (proprietario) dell’immobile può cederlo a terzi facendo proseguire il contratto di locazione, andiamo ad analizzare l’operazione dal lato opposto, quello dell’acquirente. Chi decide di acquistare un immobile con all’interno un inquilino, quindi con un contratto di locazione solitamente lo fa per investimento. E’ palese, infatti, che questo tipo di acquisto non riguardi immobili per i quali l’acquirente vuole andare a vivere, ma si tratta di immobili acquistati per investimento sfruttando anche il fatto che, in questi casi di cessione i valori di acquisto sono spesso ridotti rispetto a quelli di mercato (ad immobile libero).

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Laureata in Giurisprudenza presso l'Università di Firenze. Approfondisce i temi legati all'IVA ed alla normativa fiscale domestica oltre ad approfondire aspetti legati al diritto societario.

2 COMMENTI

  1. articolo esaustivo che ho letto con molto interesse ma il mio caso non mi risulta presente:
    ho al 50% una proprietà immobiliare A/10, affittata ad uso commerciale (studio fisioterapico) che vorrei vendere.
    l’altro proprietario che è mia sorella non è interessato all’acquisto, e quindi vorrei sapere se la società conduttrice ha diritto di prelazione e nel caso se sia possibile venderlo anche prima della scadenza del contratto che è un 6 + 6 con decorrenza 01/06/2021

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