Sempre più spesso si verificano situazioni in cui gli inquilini (locatari) si trovano in difficoltà nel pagare regolarmente l’affitto (canone di locazione) a causa di eventi imprevisti come perdita del lavoro, cassa integrazione o chiusura forzata di attività. Questa problematica si ripercuote inevitabilmente anche sui proprietari (locatori), che spesso fanno affidamento su queste entrate per far fronte a mutui e altre spese.
In questi contesti, locatore e locatario possono trovare un accordo per ridurre temporaneamente o permanentemente l’importo del canone di locazione. Dal punto di vista legale, tale accordo non necessita obbligatoriamente di una forma scritta, ma per tutelare entrambe le parti, soprattutto ai fini fiscali, è fortemente consigliato formalizzarlo per iscritto.
Ai fini giuridici tale accordo non necessità obbligatoriamente di una forma scritta. In linea generale, sembrerebbe che non vi siano obblighi nemmeno da un punto vista fiscale. Tuttavia, ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, l’accordo di riduzione ha effetto nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’articolo 2704 cc.
Inoltre, occorre ricordare che l’accordo ha effetto anche ai fini della determinazione della base imponibile, sia per il pagamento delle imposte di registro, che ai fini delle imposte dirette, pertanto è interesse delle parti comunicare tale accordo mediante la registrazione del contratto di riduzione.
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L’accordo integrativo per la riduzione del canone
L’accordo intervenuto tra locatore e locatario per la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso di esecuzione, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate. Quindi non deve essere obbligatoriamente soggetto a registrazione. Questa è la premessa fondamentale quando si parla di modifica del contratto che prevede la diminuzione del canone di locazione. Tuttavia, per esigenze di certezza dell’atto e per avere un documento comprovante ai fini del minore imponibile da indicare in dichiarazione dei redditi è buona norma procedere comunque alla registrazione dell’integrazione del contratto originario.
Attraverso la registrazione, infatti, è possibile attribuire data certa all’atto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010). Questa è in grado di tutelare le parti in causa del contratto, ma soprattutto il locatore, chiamato a dichiarare il minor reddito. L’articolo 2704 del Codice Civile stabilisce come si acquista data certa:
- Dalla data di registrazione dell’accordo presso l’Agenzia delle Entrate;
- Dalla data della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di uno dei firmatari;
- Dalla data in cui il contenuto dell’accordo è riprodotto in atti pubblici;
- Dalla data in cui si verifica un altro fatto che stabilisca con certezza l’anteriorità della formazione del documento.
ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la riduzione del canone ha effetto nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi del citato articolo 2704 c.c.
Pertanto, per il locatore, che dovrà dichiarare un reddito da locazione inferiore, è fondamentale poter dimostrare la data certa dell’accordo di riduzione per non incorrere in contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.
La registrazione dell’accordo non obbligatoria, ma consigliata
La legge italiana non obbliga alla registrazione dell’accordo integrativo che prevede la riduzione del canone di locazione. Tuttavia, registrarlo è una buona prassi per diversi motivi:
- Attribuisce data certa all’accordo, come chiarito dalla Corte di Cassazione e dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 60/E del 2010);
- Tutela il locatore, consentendogli di dichiarare il minor reddito percepito ai fini delle imposte sui redditi;
- Fornisce una prova documentale inequivocabile dell’accordo raggiunto tra le parti.
È importante sottolineare che, mentre la comunicazione all’Agenzia delle Entrate è obbligatoria in caso di rinnovo, cessione, termine o proroga del contratto, per la sola riduzione del canone non sussiste questo obbligo. Tuttavia, se l’accordo è formalizzato per iscritto, la registrazione diventa lo strumento principale per attribuire data certa.
Tipologie di contratti interessati
L’accordo di riduzione del canone di locazione, è possibile effettuarlo per tutti i contratti di locazione, indipendentemente dalla tipologia dello stesso. È possibile, registrare tale accordo sia nel caso di locazione di immobili per uso abitativo, sia nel caso di locazione di immobili commerciali. Indipendentemente dalla durata del contratto di locazione o dal regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca.
L’esenzione da ogni imposta per gli accordi di riduzione dei canoni di locazione è stata prevista dal D.L. n. 133/14. L’art. 19 stabilisce infatti che:
“La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”
Imposte indirette
Ad oggi è sempre più frequente nel mercato degli affitti ad uso residenziale e commerciale che venga pattuita una riduzione del canone di locazione. Le parti, infatti, per vari motivi possono decidere in ogni momento di variare il canone di locazione precedentemente inserito nel contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Come detto, tale riduzione, deve essere concordata attraverso la stipula di un documento scritto. Si tratta di un atto di integrazione del contratto di locazione originario.
Una volta che è stato raggiunto un accordo per ricalcolare il prezzo del canone di locazione, è possibile variare il contratto tramite una scrittura privata ulteriore. La legge prevede che in caso di rinegoziazione, non si debba necessariamente procedere a comunicare il cambiamento all’amministrazione finanziaria.
La comunicazione infatti è obbligatoria nel caso di rinnovo del contratto, cessione, termine e proroga anche automatica del contratto in essere. Tuttavia questo accordo deve essere obbligatoriamente comunicato se è stato formalizzato da un documento, come una scrittura privata specifica.
Da un punto di vista di imposizione fiscale indiretta, quindi, è necessario capire se l’atto di integrazione del canone sia soggetto o meno a tassazione.
Esenzione fiscale per la registrazione dell’accordo
Una notizia positiva è che, grazie all’articolo 19 del D.L. n. 133/14, la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.
Questa esenzione si applica sia ai contratti di locazione ad uso abitativo (disciplinati dalla Legge n. 431/98) che a quelli commerciali. Pertanto, registrare l’accordo di riduzione non comporta alcun costo per le parti.
La regola generale è che soltanto le cessioni, le proroghe e le risoluzioni del contratto originario che, ai sensi dell’articolo 17 del DPR n. 131/86, sono soggette a registrazione in termine fisso (anche viene raggiunto un accordo verbale).
Come formalizzare l’accordo
Per formalizzare l’accordo di riduzione del canone, è necessario redigere un documento scritto, un atto integrativo al contratto di locazione originale. Questo documento dovrà contenere alcune informazioni essenziali:
- Riferimento al contratto di locazione esistente: Indicare la data di stipula e il numero di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
- Dati delle parti: Nome, cognome (o denominazione sociale), codice fiscale e indirizzo del locatore e del locatario.
- Canone annuo originariamente stabilito.
- Nuovo importo del canone concordato.
- Periodo di validità della riduzione: Specificare i mesi o il periodo durante il quale verrà applicato il canone ridotto. L’accordo può prevedere una riduzione temporanea, una sospensione temporanea dei pagamenti, una diversa rateizzazione o una riduzione definitiva.
- Data di redazione dell’accordo.
- Firma di entrambe le parti (locatore e locatario).
Non è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate la data in cui riprenderà il pagamento del canone originario, se la riduzione è temporanea. L’accordo può essere scambiato tra le parti anche via email, ma per la registrazione è necessario l’originale firmato.
Modello di accordo
Arrivati a questo punto può essere utile vedere una bozza di accordo legato alla rimodulazione del canone di locazione. In particolare, una bozza di scrittura potrebbe essere impostata con la seguente forma:
Scrittura privata di integrazione del contratto di locazione
Tra le sottoscritte parti:
- Tutti i dati del locatore, con codice fiscale;
- Tutti i dati del locatario, con codice fiscale;
premesso che
- Tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx al n. xxxxxxxxxxxxxx;
- Tale accordo prevedeva un canone annuo di € xxxx,xx da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
- A causa della situazione economica il locatario non ha la possibilità di continuare a corrispondere il canone concordato (spiegare eventualmente meglio la situazione specifica dell’inquilino),
si conviene e stipula quanto segue.
Le parti di comune accordo stabiliscono che per i mesi da xxx a xxxx (è solo un esempio) il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € xxxx,xx ad € xxxx,xx.
Restano invariate tutte le altre clausole contrattuali.
Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria
Conclusioni e consulenza
Anche se non obbligatoria, la registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione è fortemente raccomandata. L’esenzione da imposta di bollo e di registro per le locazioni abitative e commerciali rende questa procedura gratuita e vantaggiosa per entrambe le parti:
- Per il Locatore: Consente di dichiarare il minor reddito percepito, evitando contestazioni fiscali, grazie all’attribuzione di data certa al documento.
- Per il Locatario: Fornisce una prova scritta e legalmente valida dell’accordo raggiunto con il locatore, tutelandolo in caso di eventuali contestazioni future.
In situazioni di difficoltà economica, la riduzione del canone di locazione rappresenta uno strumento utile per trovare un accordo tra locatore e locatario. Formalizzare tale accordo per iscritto e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate, sebbene non obbligatorio, è la scelta più prudente per garantire la certezza giuridica e fiscale dell’operazione.
Se hai bisogno di un consiglio su questo tipo di procedura lasciaci un commento, altrimenti contattaci per una consulenza personalizzata.
