Abitazione principale: che cos’è? Quali agevolazioni?

In questo articolo andremo ad analizzare la disciplina fiscale riguardante l’abitazione principale del contribuente. Infatti, la detenzione di un immobile classificabile come principale abitazione consente una serie di vantaggi che andremo a vedere di seguito. Punto di partenza di questa analisi è l’articolo 10, comma 3-bis del TUIR. Questo articolo stabilisce che:

Tale deduzione si applica esclusivamente alle abitazioni principali e relative pertinenze non assoggettate all’IMU il cui reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF. Dall’1.1.2014, infatti, l’IMU non è più dovuta in relazione alle abitazioni principali e alle relative pertinenze, ad eccezione delle unità immobiliari “di lusso“, censite nelle categorie:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Per queste ultime deve essere pagata l’IMU, mentre non sono dovute l’IRPEF e le relative addizionali.

Che cos’è l’abitazione principale?

Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

Al contribuente titolare di un diritto reale sull’immobile in cui dimora ha diritto ad una deduzione IRPEF. La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisca la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

Come precisato dalla C.M. 29.12.99 n. 247/E (§ 1.1) la deduzione compete:

• Per un solo fabbricato (e relative pertinenze). In quanto il contribuente non può avere contemporaneamente due unità immobiliari adibite a dimora abituale (di conseguenza se un contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale ed uno utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile adibito del titolare stesso e, eventualmente, delle pertinenze. In tal senso R.M. 11.2.2000 n. 13/E e C.M. 12.5.2000 n. 95/E, § 5.1.4);
• Quando il fabbricato costituisce la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente stesso, che vi risiedono. In tal senso le istruzioni del modello Redditi e R.M. 11.2.2000 n. 13/E in cui è stato chiarito che la deduzione può essere fruita con riferimento all’unità immobiliare destinata a dimora abituale di uno o più familiari del contribuente.

Nel caso in cui entrambi i coniugi siano proprietari, ognuno al 100%, di due unità immobiliari, una utilizzata come abitazione principale del nucleo familiare e l’altra della loro figlia, la C.M. 12.5.2000 n. 95/E (§ 5.1.2) ha precisato che la deduzione spetta ad entrambi i coniugi.

Le pertinenze

Ai sensi dell’art. 817 c.c., sono considerate pertinenze le cose immobili classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo. Ad esempio:

• C/2 – Magazzini e locali di deposito;
• C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse e
• C/7 – Tettoie chiuse od aperte), destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche.

L’aspetto legato alle pertinenze è legato anche all’IMU. Questo, in quanto è esente IMU oltre all’abitazione principale anche un immobile classificato come pertinenza per ciascuna categoria.

Effetti ai fini IMU

L’IMU ha sostituito, oltre all’ICI, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati.

Sono compresi nella sostituzione ai IRPEF gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Sul punto vedi la Circ. Min. Economia e Finanze 18.5.2012 n. 3/DF e circ. Agenzia delle Entrate 11.3.2013 n. 5. Si veda “Reddito dei fabbricati“. Tuttavia, in relazione agli immobili non locati situati nello stesso Comune ove è ubicata l’abitazione principale del contribuente dovrà essere pagata non soltanto l’IMU, ma anche il 50% dell’IRPEF e delle relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari.

Differenza tra abitazione principale e “prima casa“

La normativa vigente in materia di agevolazione prima casa non richiede più che l’immobile venga concretamente destinato ad abitazione principale da parte dell’acquirente. Ne deriva che, attualmente, l’agevolazione prima casa risulta slegata dal concetto di “abitazione principale“.

Tanto che, ad esempio, può usufruire del beneficio l’immobile locato a terzi, come precisato nella C.M. 2.3.94 n. 1, § 3. Mentre il concetto di “abitazione principale” richiede che il contribuente materialmente dimori e risieda anagraficamente nell’immobile, il concetto di “prima casa” ne prescinde.

L’art. 1, co.741, lett. b) della Legge n. 160/19 prevede che:

Esso, infatti, richiede tra le altre condizioni, che il contribuente (trascurando le ipotesi particolari in cui l’acquirente sia trasferito o emigrato all’estero), abbia la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato o si impegni a trasferirvela entro 18 mesi, ovvero svolga la propria attività nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato.

Dimora e residenza dei componenti del nucleo familiare in immobili diversi

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, in relazione al nucleo familiare, si applicano per un solo immobile.

Se il marito dimora e risiede nell’immobile A e la moglie dimora e risiede nell’immobile B, entrambi ubicati nel Comune di Torino, l’esenzione dall’IMU (ad eccezione delle unità immobiliari accatastate in A/1, A/8 e A/9) opera per un immobile soltanto, a scelta dei contribuenti.

Come precisato dal Min. Economia e Finanze nelle risposte 20.1.2014, invece, il regime fiscale di favore si applica per entrambi gli immobili nel caso in cui i coniugi abbiano stabilito l’abitazione principale in due Comuni diversi. Se il marito dimora e risiede nell’immobile A sito nel Comune di Aosta e la moglie dimora e risiede nell’immobile B sito nel Comune di Torino, entrambi gli immobili sono esenti dall’IMU (ad eccezione delle unità immobiliari accatastate in A/1, A/8 e A/9).

Unicità dell’unità immobiliare

L’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in Catasto. Pertanto, nel caso in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente in un’abitazione composta da due unità immobiliari distintamente accatastate ma unitariamente utilizzate (es. due appartamenti contigui), ai fini dell’IMU può essere considerata quale abitazione principale una sola delle predette unità immobiliari, fino a quanto venga effettuata la fusione catastale mediante:

• Iscrizione unitaria in Catasto dell’unità immobiliare risultante;
• Attribuzione ad essa di un’unica rendita.

Anche se parzialmente locata, l’abitazione non perde tale destinazione. Come precisato dalle risposte Min. Economia e Finanze 20.1.2014, infatti, il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione a studenti, usufruisce della esenzione da IMU a partire dall’1.1.2014.

Limitazione dell’IMU

L’IMU non è dovuta per le abitazioni principali e le relative pertinenze, ad eccezione delle unità immobiliari “di lusso“, censite nelle categorie:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile),
• A/8 (abitazioni in ville),
• A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) (art. 13 co. 2 del DL n 201/2011).

È sempre escluso l’immobile di categoria A/10 “uffici o studi privati”, anche se tale immobile viene concretamente utilizzato come “dimora abituale” dal possessore, il quale vi ha inoltre stabilito la propria residenza anagrafica (Cass. 9 aprile 2024 n. 9496; Cass. 7 agosto 2008 n. 21332).

Assimilazioni legali

Con riferimento alle assimilazioni legali all’abitazione principale, esse riguardano:

• Le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione dei soci;
• Gli alloggi sociali, ovvero i fabbricati costruiti nel rispetto delle condizioni stabilite nel Dm Infrastrutture del 22 aprile 2008;
• L’ex casa coniugale assegnata al coniuge in sede di separazione o divorzio, con provvedimento del giudice. L’esenzione prescinde dalla circostanza che l’assegnatario vi risieda anagraficamente. Essa spetta anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare è detenuta in comodato dall’assegnatario. Invece, se l’appartamento è utilizzato in forza di contratto di locazione, si applicano le regole ordinarie;
• Una unità immobiliare non locata posseduta da uno dei soggetti indicati nell’articolo 13 del D.L. n. 201/2011 (dipendenti delle forze armate e delle forze di Polizia). In caso di possesso di più unità immobiliare, l’esenzione compete per una sola di esse;
• L’unità immobiliare non locata né concessa in comodato appartenente a cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’AIRE, a condizione che gli stessi siano pensionati nel Paese di residenza.

L’esonero si estende inoltre alle pertinenze dell’abitazione. Queste si definiscono attraverso la disciplina civilistica e della norma IMU: massimo di tre unità immobiliari, ciascuna appartenente a una diversa categoria catastale tra C2, C6 e C7, asservite all’abitazione principale. L’esenzione valevole per la TASI riverbera effetti in punto di solidarietà tra compossessori.

Ai fini dell’imposta sui servizi indivisibili, è disposta la solidarietà tra possessori nel senso che, in caso di mancato pagamento del tributo da parte di uno, il Comune può chiedere l’intera differenza agli altri.

Tuttavia in presenza, ad esempio, di due titolari, dei quali solo uno risiede nell’immobile, il Comune non può pretendere da questi la quota eventualmente non pagata dall’altro comproprietario. La solidarietà è infatti posta dalla legge tra soggetti che rivestono la qualifica di contribuenti.

Immobile ricevuto in successione

Sempre in tema di rapporti familiari, un altro caso particolare riguarda l’immobile pervenuto in eredità. Ai sensi dell’articolo 540 del Codice civile, quando cade in successione la casa che costituiva la dimora coniugale, al coniuge superstite compete ope legis il diritto di abitazione.

In questo caso, la posizione degli altri eredi, ad esempio i figli, è in un certo senso equiparabile a quella del nudo proprietario. Tutti gli obblighi fiscali toccano infatti al coniuge superstite, con l’effetto che, se questi risiede e dimora nella casa, la stessa sarà esente dalle imposte comunali. La soggettività passiva del coniuge superstite rimane anche nell’ipotesi in cui questi non viva nell’immobile. In tale eventualità, la casa sarà soggetta a imposizione.

Nel caso in cui sull’immobile caduto in successione gravasse il diritto di proprietà di terzi, il diritto di abitazione opererebbe pro quota, sulla porzione immobiliare effettivamente caduta in successione. Di conseguenza, il terzo già proprietario della quota ante successione dovrebbe versare i tributi comunali secondo le regole ordinarie.

Abitazioni principali “di lusso” – Trattamento fiscale ai fini dell’ IMU

In relazione all’imposta municipale, il co. 2 dell’art. 13 del DL 201/2011 prevede che l’imposta:

Per le abitazioni principali A/1, A/8 e A/9, quindi, l’aliquota IMU rimane fissata allo 0,4% (modificabile, in aumento o in diminuzione, da parte dei Comuni sino a 0,2 punti percentuali), con la detrazione di 200 euro.

La detrazione di 200 euro deve essere rapportata al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione e, se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.

I Comuni possono disporre l’elevazione dell’importo della detrazione, fino a concorrenza dell’imposta dovuta, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio.

Abitazione principale parzialmente locata

Nella FAQ 20.1.2014 n. 12, il Min. Economia e Finanze ha precisato che anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dall’1.1.2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie.

Pertanto, diversamente dai chiarimenti precedentemente forniti nella circ. 18.5.2012 n. 3/DF (§ 13), dovrebbe potersi ritenere che l’abitazione principale parzialmente locata sia esente dall’IMU in ogni caso.

Analoghe considerazioni dovrebbero valere per la TASI, considerata l’unicità della definizione di abitazione principale e considerato che dal 2016 è prevista l’esenzione anche per questa tassa (esclusi gli immobili classificati in A/1, A/8 e A/9). Sul punto, tuttavia, sarebbero opportuni dei chiarimenti ufficiali.

Imponibile IMU al 50% per il comodato ai figli

In caso di comodato gratuito ai figli di case non di lusso, le regole di applicazione dei tributi comunali (IMU) prevede la riduzione a metà dell’imponibile, in presenza di precise condizioni di legge, secondo quanto modificato dalla Legge n. 208/2015.

In primo luogo, sotto il profilo soggettivo, deve trattarsi di parenti in linea retta entro il primo grado, il che consente di includere, solo genitori e figli. Il proprietario non deve possedere nessun’altro immobile, con l’eccezione dell’abitazione principale, il cui possesso dunque non pregiudica l’agevolazione.

In ogni caso, il comodante deve avere residenza anagrafica nello stesso comune ove è ubicata l’unità concessa in comodato. Sotto il profilo letterale, la disciplina dell’IMU qualifica come immobili tanto i fabbricati che le aree edificabili e i terreni agricoli. Ne consegue che, il possesso anche solo di una quota di terreno agricolo, magari ricevuto per successione, risulta impeditivo dello sconto fiscale. Al fine di scongiurare tale possibilità, il ministero delle Finanze, ha ritenuto che per immobile dovesse intendersi esclusivamente fabbricati con destinazione abitativa.

Per esempio, il contemporaneo possesso della casa concessa in comodato e di un numero imprecisato di negozi, uffici e aree fabbricabili, non determina il venir meno della riduzione. Il comodatario, inoltre, deve adibire il bene a propria abitazione principale, il che significa che deve risiedervi e dimorarvi abitualmente.

La Consulta autorizza l’ipotesi della doppia abitazione principale ai fini IMU

Stante quanto indicato sino a questo momento deve essere evidenziata la posizione della sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale. Dalla stessa si può ricavare che:

Tale disposizione, di fatto, rimuove dal controllo del requisito anagrafico la verifica della residenza dei familiari. In questo modo vengono autorizzati i nuclei familiari caratterizzati dal fatto che i coniugi presentavano una diversa residenza (come ad esempio per motivi di lavoro), a beneficiare dell’esenzione IMU anche su due immobili contemporaneamente.

Tale vincolo, infatti, secondo i giudici potrebbe rivelarsi ingiusto e danneggiare i contribuenti coniugati, Sulla base della norma cassata, una coppia di fatto godrebbe di un doppio beneficio, che risulterebbe invece precluso a coppie unite in matrimonio o unione civile. Secondo giudici, quindi, ciascun contribuente deve sentirsi libero di individuare il proprio domicilio e fissare la propria residenza anche in modo divergente rispetto all’altro coniuge. In questo modo è possibile arrivare anche a far esentare dall’IMU due diverse abitazioni. Naturalmente, questo è possibile solo qualora specifiche esigenze abbiano condotto i componenti della famiglia a stabilire residenze e dimore abituali diverse.

Importante:
Deve essere evidenziato che nella sentenza in commento i giudici hanno specificato che tale posizione non determina, in alcun modo, una fattispecie secondo la quale le “seconde case” dei coniugi uniti in matrimonio siano esentate in ogni caso: ove, infatti, i coniugi abbiano la stessa dimora abituale l’esenzione spetta per un solo immobile (quello di residenza).

Il caso classico di esenzione da IMU si ha nel caso in cui un coniuge risiede nell’immobile di sua proprietà ed a sua volta l’altro coniuge risiede e dimora nell’altro immobile di sua proprietà. In questo caso entrambi gli immobili risultano esenti dimostrando la necessità legata alla separazione delle residenze e dimore dei coniugi. L’aspetto da evidenziare che è, in ogni caso, ogni coniuge è chiamato a verificare la propria dimora e residenza nell’immobile che intende esentare.

Conclusioni

L’abitazione principale in Italia non è soltanto un concetto legato all’abitare, ma rappresenta un elemento fondamentale in diverse aree del diritto e della fiscalità. La sua corretta identificazione e dichiarazione sono cruciali, poiché influenzano le tasse, le agevolazioni fiscali e vari aspetti legali della vita quotidiana. La definizione sottolinea l’importanza del legame tra l’individuo e il luogo in cui vive, riflettendo il contesto sociale, economico e affettivo della vita di una persona. È quindi essenziale per i cittadini comprendere appieno le implicazioni legali e fiscali legate alla propria abitazione.