Al di fuori delle ipotesi previste, non sarà possibile procedere alla sospensione della locazione. Laddove accada che:
- il conduttore interrompe il pagamento dei canoni;
- il locatore intende procedere allo sfratto;
L’attività sospensiva sarà illegittima, sicché essa comporta inadempimento al pagamento dei canoni da parte del conduttore il locatore può procedere allo sfratto e alla contestuale richiesta di un decreto ingiuntivo. Mentre il locatario non otterrà dal tribunale il provvedimento di sfratto.
Vediamo, allora, cosa c’è da sapere sulla sospensione del contratto di locazione.
Indice degli Argomenti
Il contratto di locazione: la fattispecie contrattuale
La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.
Si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.
A differenza di un diritto reale, manca il requisito dell’assolutezza. Il diritto non è tutelabile nei confronti della generalità dei consociati, ma solo verso determinate categorie di soggetti.
Indubbiamente, dunque, il contratto costituisce un diritto personale di godimento. Si può riconoscere al conduttore il potere diretto sulla cosa e ciò presenta il vantaggio di poter accordare a costui la tutela possessoria, che è attuabile anche contro il proprietario stesso.
Escludendo la natura di diritto reale, si spiega come non possa essere acquistato se non a domino e non possa essere usucapito.
Elementi essenziali del contratto
Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione.
E’ legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento. Il locatore, allora, non è necessariamente il proprietario del bene. Mentre la qualità di conduttore è assunta solo da colui che ha stipulato il contratto.
La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.
Il legislatore non ha espressamente previsto una forma prestabilita. Invero sussistono alcune eccezione, tra cui le locazioni ultrenovennali per le quali è prevista una forma scritta a pena di nullità del negozio. La forma scritta è richiesta anche per i contratti di locazione ad uso abitativo.
La durata del contratto di locazione
La durata del contratto di affitto è predeterminata dalla legge nei limiti minimi e, talvolta, anche in quelli massimi (ciò succede nei contratti a uso transitorio e per studenti universitari). Le parti non possono mai modificare tale durata, pena la nullità dell’accordo. Il che significa che, non essendo valido il patto contrario, chi intende ricorrere al tribunale per rivendicare il rispetto dell’accordo non potrà ottenere tutela (si pensi a un contratto di affitto a canone libero della durata di 2 anni anziché i 4 previsti dalla legge).
Solo eccezionalmente è consentito il recesso anticipato dalla locazione, quando sussiste una giusta causa, che tuttavia opera solo a favore dell’inquilino e non del locatore.
Il recesso è esperibile solo dal conduttore in qualunque momento, fermo restando l’obbligo di comunicazione entro il termine previsto.
Il conduttore è obbligato a corrispondere al locatore il canone di locazione fino all’effettivo rilascio dell’immobile. Non potrà essere utilizzata la cauzione versata al momento della stipula del contratto, che verrà restituita solo al momento dell’effettiva risoluzione del contratto, ovvero nel momento in cui il conduttore riconsegnerà l’immobile al locatore.
In caso di risoluzione anticipata, inoltre, occorre versare all’Agenzia delle Entrate una tassa pari a 67 euro.
Sospensione del contratto di locazione: quando è possibile?
La sospensione del contratto di locazione può essere realizzata solo in specifiche ipotesi eccezionali, quali:
- accordo delle parti;
- sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile.
Al di fuori delle ipotesi previste, non sarà possibile procedere alla sospensione della locazione. Laddove accada che:
- il conduttore interrompe il pagamento dei canoni;
- il locatore intende procedere allo sfratto;
L’attività sospensiva sarà illegittima, sicchè essa comporta inadempimento al pagamento dei canoni da parte del conduttore il locatore può procedere allo sfratto e alla contestuale richiesta di un decreto ingiuntivo. Mentre il locatario non otterrà dal tribunale il provvedimento di sfratto.
Accordo delle parti
La sospensione della locazione avviene, in genere, mediante accordo delle parti. Il contratto in questione è sottoposto ad obbligo di forma scritta, similmente dunque anche la sospensione deve essere richiesta ed effettuata mediante forma scritta.
È necessario, inoltre, che i suddetti accordi risultino da un documento avente data certa (ad esempio, una raccomandata o un’e-mail via Pec, posta elettronica certificata, oppure, per l’appunto, la trasmissione del modello RLI). In caso di contestazioni, sarà comunque necessario esibire gli accordi scritti con l’inquilino.
Inoltre, in questi casi, quindi, se l’accordo di modifica è formalizzato con atto pubblico o scrittura privata autenticata sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso (20 giorni dalla stipula/autentica). Ciò in quanto, la sospensione del contratto mediante accordo di fatto, realizza solo un differimento dal pagamento del canone originariamente pattuito.
Dunque, la sospensione del canone dovrebbero essere sempre comunicati all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, per prevenire possibili contestazioni sull’infedeltà del reddito dichiarato.
Sospensione per vizi dell’immobile
Un’ulteriore ipotesi di sospensione del contratto di locazione ammissibile è quella per vizi dell’immobile. E’, tuttavia, necessario che i vizi dell’immobile escludono completamente ogni possibile godimento del bene. Tale situazione si configura quando l’inquilino deve lasciare l’appartamento perché divenuto inabitabile, pericoloso o insalubre. In tali casi, l’affittuario può smettere di pagare il canone senza rischiare un decreto ingiuntivo.
Per qualsiasi altro vizio che abbia solo comportato una riduzione del godimento dell’immobile, per quanto consistente non è possibile ottenere la sospensione. Infatti, è invece necessario continuare a versare il canone richiedendo poi, in separata sede, un risarcimento o la riduzione del prezzo (con rimborso di quanto, nel frattempo, versato).