Reverse charge nella cessione di fabbricati: normativa

La cessione di fabbricati nell'esercizio dell’attività di impresa o professionale costituisce operazione rilevante ai fini dell'Iva. Questo tipo di operazione risulta essere, invece, estranea al campo di applicazione dell'Iva nella sola ipotesi in cui abbia per oggetto beni ubicati al di fuori del territorio dello Stato (per carenza del presupposto territoriale).
Le cessioni di fabbricati sono esenti Iva, se rientrano nel novero delle operazioni di cui all'art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR n. 633/72. In tutti gli altri casi sono imponibili per obbligo oppure per opzione. Vediamo, di seguito, le varie casistiche a disposizione per il reverse charge nella cessione di fabbricati.
Reverse charge nella cessione di fabbricati: definizioni
Il meccanismo del reverse charge, o inversione contabile, è una particolarità della normativa Iva che trova applicazione anche nel settore immobiliare in Italia, specialmente nelle cessioni di fabbricati. Questo meccanismo prevede lo spostamento dell'obbligo di versamento dell'Iva dal venditore all'acquirente.
Al fine di comprendere al meglio il concetto di reverse charge nella cessione di fabbricati, occorre dare delle definizioni. Queste riguardano sia la spiegazione generale di “cessione di fabbricati”, sia di “reverse charge”.
Cessione di fabbricati
La cessione di fabbricato è un atto notarile con il quale avviene il passaggio di proprietà di un bene immobile, attraverso la trascrizione dell'anno nei registri immobiliari. Si tratta di una procedura obbligatoria che riguarda tutti coloro che possiedono un fabbricato di proprietà e vogliono cederlo. Si deve sottolineare che con “fabbricato” invece la legge prevede che si indichi qualsiasi costruzione sia coperta, e isolata. Con questo aggettivo si intende dire che deve essere o separata da vie oppure separata da altre costruzioni, tramite mura. Deve inoltre possedere uno o anche più accessi sulla via di uscita e può anche avere diverse scale autonome.
La cessione di fabbricati però si può applicare anche a situazioni diverse, non solo avviene nel caso di proprietà. È possibile infatti che riguardi anche il godimento di un immobile oppure solo di una parte di questo, o può riguardare anche qualsiasi altro titolo. Tale cessione di fabbricato però avviene solo ed esclusivamente nel caso in cui sia presente un contratto.
Il reverse charge o inversione contabile
Per quanto riguarda la definizione di “reverse charge” invece, si può dire che si tratta di un metodo di applicazione delle imposte relativo all'acquisto di beni all'interno dell’Unione Europea. In realtà oltre ai beni, il reverse charge riguarda anche l’acquisto di servizi. Di solito lo si indica anche con l’espressione più comune “inversione contabile” e si applica alla fattura ricevuta dal fornitore che fa parte dell’UE, l’imposta dovuta. Per comprendere più nello specifico di cosa si sta parlando, si può definire come una specie di deviazione rispetto al normale funzionamento dei pagamenti dell'Iv...